办公楼项目楼盘市场调研报告

四川北路现状展示
上海火车站
四川北路
距离上海火车站5公里，车程20分 钟以内
四川北路交通区位
四川北路 内环以内，沿东宝兴路向西距离内
环高架路约2公里，车程6分钟
周边公交地铁交通分布状况
周边公交分布状况
周
边
地
铁
状
地铁十号线
况
四
川
北
路
地铁四号线
周边有100路， 123路，14 路，147路， 167路，18 路，21路， 307路，318 路，47路， 55路等二十 多部公交车。
园 起点，鲁迅公园是四川北路商业街
北端的终点，俞泾浦则横贯四川北
路中段，四川北路公园和爱思儿童
公园点缀其中。
四川北路商圈依附四川北路商业
街兴起，以四川北路为中轴，东西
各纵深250米左右并辐射至多伦路、
四 山阴路、甜爱路、乍浦路等领近街
川 北
区，涵盖面积约2平方公里。
路
走走逛逛其他路
公
买卖请到四川路
园
四川北路办公 市场分析
•四川北路办公楼扫描 •办公市场产品研究 •三个个案展示 •区域市场分析 •后市展望
Part 1 办公市场的宏观环境分析
上海主要办公市场扫描
•其中人民广场、陆家嘴、淮海路、徐 家汇、南京西路、虹桥是上海传统6大 核心CBD，曾经集中了上海80%的甲级 写字楼。其余为区域CBD. •由于核心CBD渐少的市场供应，区域 级的CBD板块日益增长，成为上海写字 楼供应重要区域。
8年业态调整
四川北路整体规划
北雅 中专 南繁
在整个四川北路商业功 能中三个重要区域，各个 区域有明显的特点和个性， 但又有文化艺术的一贯氛 围。
既相对独立又相互联系， 同时利用特有的自然资 源—水，作为连接整条商 业街的纽带，构建一条具 有文化特色的商业街，充 分体现休闲、生态、文化 的特色。
图示： 2005年后的办公楼盘
0
上海五市角场板北块外滩淮板海块中路南板京块西路板不块夜城中板山块公园板块花木板块
成交均价（元/平）
2010年办公楼市场中销售均价最高的是南京西路板块和淮 海中路板块，均达到52000元/平以上。
2010年四川北路办公楼销售均价高于上海市办公楼盘销售 均价约2700元，在各个主要办公楼市场中处于低端水平，更 远远低于距离较近的北外滩板块和其他高档城市中心商务区
办公楼盘销售均价。
板块/地区 上海市 四川北路板块 五角场板块 曲阳板块 北外滩板块 陆家嘴板块 淮海中路板块 人民广场板块 南京西路板块
俞泾浦
四 川 北 路 商 圈
四川北路街道概况
爱 思 儿 童
四川北路商业街位于虹口区南部、 中部偏西，是一条南北向街道，全 长3.7公里。
公 苏州河是四川北路商业街南端的
四川北路办公楼盘
项目调研报告 2011年1月 同策咨询
报告逻辑
办公市场 的宏观环
境分析
•上海办公市场扫描 •上海办公市场供求 状况 •四川北路概况 •区位交通 •四川北路整体规划
四川北路办公 楼板块与其他 板块比较分析
•四川北路与邻近板块 办公楼盘对比分析 •四川北路与成熟CBD 区域办公楼盘对比分 析 •板块对比分析小结
该区段以交通枢纽综合开发项目为支点开发车站 经济，加快虹口足球场、鲁迅公园地区和多伦 路文化名人街的综合开发，并充分利用该区域 文化、体育和休闲旅游资源的优势，以文化休 闲带动时尚商业。散发甜爱路、溧阳路、山阴 路原有的特色风情，以露天茶座、音乐咖啡厅 、酒吧等特色休闲场所为主。
四川北路整体规划
2012年-2019年
摒弃一贯以来功能单一的零 售商业街模式，依托轨道 交通站点和综合商业设施， 形成MBD——地铁商务区。 以专业化、特色化、规模 化经营为重点，丰富商业 形态，提高商业品位，从 而形成集购物、休闲、娱 乐于一体的综合消费区域。
2年动迁
5年建设 2011年处于5年建设的最后一年！
上海办公楼市场基本供求状况
万平方米
上海办公楼市场供求均价表
250.00
25000
200.00
20000
150.00
15000
100.00
10000
50.00
5000
0.00
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010
供应 成交 成交均价
上海办公楼盘从2005-2010年 供求总量稍有增长，总体供略大 于求。均价呈上升趋势，2010
年达到19600元/平以上。
供应（万平方米） 成交（万平方米） 成交均价(元)
2005 2006
2007
20
160.59 192.29
149.08
150.04 159.10
181.24
13579 13056
14745
主要办公区域办公楼均价对比
2010年各板块均价对比图
60000 50000 40000 30000 20000 10000
嘉兰大厦
2005年前的办公楼盘
金海岸大厦 荣欣大厦
海伦西路
四川北路北段区段现状
北段 文化休闲带动时尚商业
N 虹口足球场
区段位置 S
海伦西路
四川北路的北段是文化底蕴最 浓厚的区段，多伦路、甜爱路、 溧阳路、山阴路各具风情，人文 古迹、园林、体育场馆、文化艺术 集结于此。
交通 办公楼盘 区段特色
区பைடு நூலகம்规划
地铁四号线在四川北路公园南端横穿四 川北路
地铁十号线与四川北路交界处为四川北 路站
四 川 北 路
淮海中路
南京东路
四川北路办公市场定位
上世纪90年代初，上海公认的市级三大商业街分别 是淮海中路、南京东路和四川北路。其中四川北路 是第三大商业街。但随着上海商业环境的进化，四 川北路沦为中低档消费的商业区。
四川北路北段区段现状
区段汇集了3号、8号线两条轨道交通，十条以上的公交线路、旅游10号线 、上海旅游集散中心，是上海重要的交通枢纽之一。
区域内的东泰休闲广场是目前四川北路最大的综合娱乐休闲广场，最新开 发的写字楼盘包括嘉兰大厦、金海岸大厦、荣欣大厦等。
生态和历史凝结的人性空间——它拥有鲁迅公园、多伦路文化街、虹口足 球场等文化体育资源，还有保存完好的山阴路上海弄堂，溧阳路日式别 墅等旧时代民居。在这里主要以文化、休闲、娱乐、观赏、体育等消费 形态为主。
淮海路 南京路 四川北路
高端国际 商务办公
区域
追求品牌 效应的甲
级办公 市场
目前办公市场不发达，整体定位低
实施“258”规划
2005年-2006年
2005-2006年新一轮改造 开始全面启动，基本完成 区域内动迁，规划涵盖区 域面积2平方公里，开发 面积约400万平方米。
2007年-2011年
全面建设阶段，商业街被 划分为南、中和北三段， 综合三段的商业规划定位， 各自分别突出休闲、购物 和文化三个主题。并致力 于打造商务、商业“双核” 功能的文化休闲街。引入 重点写字楼项目，逐渐构 成新的写字楼群。