武汉市写字楼市场调研报告

钟家村商务圈
CBD商务圈
武昌滨江商务区
中商广场 中南大厦 世纪广场 中铁大厦 中建工行广场 新时代商务中心 中南国际城 新时代广场 兆富国际大厦 万达中心写字楼 保利文化广场
汉元中心 闽东国际城 宏阳大厦 长江广场
天时大厦
积玉桥万达广场
兴城大厦
写字楼
湖北商务大厦
绿地国际金融城
优
武汉科技大厦
写字楼
质
天骄国际大厦
科技园及周边的高校科研机构，因此，其租户类型也以高科技行业为 主 ➢ 写字楼品质及租金与其它商务圈相比较低。
优势： ➢ 该区域大部分为新建区，规划较好，并配有一定体量的优质商业。 ➢ 城市主干道，可视性较好 劣势： ➢ 道路通达性不理想，离城市中心区域较远。 ➢ 公交线路不多，交通不是很方便。
➢ 区域写字楼主要租户行业类型以光电子信息产业为主导，光通信、移 动通信、激光、半导体、消费电子、创意、软件与服务外包、显示、 生物医药与高科技农业、环保、现代装备制造业为特色的产业格局
市场政策环境
自2014年9月限购解除后，房地产政策方面持续松动，随着限贷以及公积金政策的 放松，商业市场受住宅市场冲击，货币分流，商业地产下行； 网络基金平台的开启，增加更多投资渠道，客户在对比回报率的同时，导致商业地 产出现萎靡；
武汉市写字楼2014年量价走势——价格下滑趋势明显，成交面积有所提升
中山大道商务圈
德润大厦 中百商厦 桃源大厦 长江大厦 正信大厦 广源大厦 远洋大厦 俊华大厦 佳丽广场 长盛大厦 华侨大厦
光谷商务圈
华乐商务中心 联合国际 慧谷时空 国际企业中心 融众国际 东方怡景大厦 国光大厦 光谷国际广场 联峰时代 光谷SBI创业街 湖北信息大厦 创富商务会馆
CBD 商务圈
中南商务圈
占整体甲级楼存量的14％。 优势： ➢ 临城市的主要干道，交通优势明显 ➢ 区域内有充足的优质商业、酒店和金融配套 劣势： ➢ 航空路高架桥的不合理设置不仅难以缓解该地段交通拥堵的现状，
而且对周边写字楼车行动线有较大制约，同时也较为严重的影响了 写字楼的展示性
租户特征
➢ 区域写字楼企业行业包括零售/贸易、制造业、金融、社会服务等
武汉写字楼市场发展阶段回顾
2000
1993-1996 泰合广场
起步
1997-2000 建设银行大厦
集中放量
缓慢发展
2001-2006 新世界国贸
2007-2010 新世界中心
市场回暖
加市速场发回展暖
2011~至今 民生银行大厦
武汉写字楼市场发展阶段
1993-1994 1995-1998 90年代后期 2001-2002 2002-2003 2004-2010 2011-
数据来源：中国指数研究院华中分院
小结： 武汉市2014年前3季度写字楼成交面积59.65万平方米，成交总额65.53亿，整体成 交均价10985元/㎡； 从成交价格来看，自2014年7月武汉市传出解除限购风声至9月底完全解除限购， 武汉市写字楼成交价格持续下滑，9月市场写字楼成交价格仅10189元/㎡，同比下降 3.5%； 从单盘业绩来看，武汉市前3季度写字楼项目单盘最高成交金额5.63亿，1.96亿成 交额即可入前10，单盘整体销售额较低。
二、企业
越来越看重硬件配套 写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。这些 都是客户对写字楼的基本要求，不仅如此，很多公司还很在意朝向、层高、公 摊、承重等问题，所以不少公司随着业务的扩大、公司的发展，都要求租用高 端写字楼作为办公场所。
三、市场
新写字楼定位配套日益高端
（1）写字楼的等级分化近年来愈演愈烈 一些档次不高的二线写字楼已经出现被市场淘汰的迹象，租金回报甚至还不如 住宅，而一些高端、顶级写字楼，租金不断上涨却不愁租，正成为武汉写字楼 未来发展的方向。
• 第三产业 • 随着武汉 比重增加使 城市地位提 得市场逐步 升，王家墩 回暖，但是 CBD写字楼 整体发展缓 的入市、两 慢，甲级写 江滨江商务 字楼两年来 区的逐渐形 零增长，租 成，武汉将 金增长乏力， 迎来写字楼 入住率提升 的高速的发 缓慢；有效 展期。 市场供应量
少，销售情
况乏善可陈
PART 2 武汉写字楼发展格局
现有产品 特征
➢ 区域现有的优质写字楼沿主干道分布，可视性好 ➢ 新建写字楼大部分分散出售，其中部分面积供大型企业自用
市场前景
➢ 区域内新增项目将主要集中在洪山广场周边，未来武昌区将重点发展 中北路总部商务区；未来地铁2、4号线将会在洪山广场交汇也将进一 步带动该区域的商务氛围；这两方面原因将导致未来商务区域逐步向 北扩展，预计保利文化广场和万达东湖CBD八栋甲级写字楼的入市将 奠定其老牌优质商圈的地位。
备注：本价格采样为5A甲级写字楼、公寓整体采样数据
从成交价格来看，自2014年7月武汉市传出解除限购风声至9月底完全解除限购，武汉市写字楼成交价格 持续下滑，10月市场写字楼成交价格10842元/㎡； 从成交面积来看，随着8月起各大项目下调售价，市场成交面积逐步提升，10月成交面积8.02万方，环 比减少12%，现阶段写字楼市场整体表现较差。
优质商圈——中南路、中北路，武昌核心商务发展区：中南片区写字楼成就商务发展坚实基
础，而未来高端商务写字楼发展重心偏向中北片区。主要的项目有：中商广场，建银大厦，中建三局 写字楼、保利文化广场等
概况
优劣势 分析
租户特征
➢ 优质写字楼主要聚集在中南路沿线，南起武珞路，北至洪山广场 ➢ 武昌核心区位，交通便利，商业、商务氛围浓厚，展示性好 ➢ 区域优质写字楼存量为整体市场存量的38%，其中甲级写字楼存量占
➢ 武汉市绝大多数的外资企业均进驻该区域，如通用、诺基亚、微软、汇丰 银行等知名企业。
现有产品 ➢ 区域现有的优质写字楼都处于主干道沿线或十字路口交汇处，可视性好。
特征
➢ 大部分写字楼统一产权，个别物业分散出售给投资型业主。
市场前景 ➢ 未来，该区域仍是写字楼供应较为集中的区域，竞争将会加剧。
优质商圈——解放大道：依托武广商圈，偏重商业发展，优质写字楼后续供应偏少。主要项目有
达到了
售日渐困难， 场也推出了
8000元/㎡， 租金也剧降 相当的商务
租金超过 到40/㎡
空间。
100元/㎡
• 延时已久 的市场“综 合征”开始 发作，虽然 均价仍然保 持在7000/ ㎡左右，但 相对之前， 产品品质有 了明显的提 高，但高额 李锐不再， 同时销售情 况不甚理想
• 伴随中小 型公司的快 速成长，市 场形成了新 一轮商务用 房的需求 •市场形成 以纯写字楼 与商住楼两 份天下的局 面
武汉市写字楼
市场调查报告
目录
PART 1 武汉写字楼发展阶段 PART 2 武汉写字楼发展格局 PART 3 武汉写字楼发展趋势 PART 4 武汉写字楼情况 PART 5 武汉典型写字楼分析 PART 6 武汉写字楼未来发展趋势 PART 7 武汉写字楼市场总结
PART 1 武汉写字楼发展阶段
整体甲级楼存量的35％，份额偏少，且其租金、品质略低于建设大道 及武广商务圈 优势： ➢ 区域内优质的商业和酒店配套丰富 ➢ 临城市主干道，可视性较好 劣势： ➢ 交通极为拥堵，办公楼的车行动线混乱 ➢ 区域写字楼主要租户为国内企业，行业类型包括制造业、数码科技、 社会服务业、贸易等 ➢ 区域内以中建三局、中煤国际等大型国有企业租户为主，外资企业进 驻较少，但依然有爱普生、ABB、马士基物流等知名企业入住
武汉广场、世贸广场、新世界中心、中山广场等写字楼。
概况 优劣势分析
➢ 位于解放大道与青年路两条城市主干道结合处，交通便捷，商业氛 围极为浓厚，并拥有酒店等配套设施。
➢ 区域汇集了大量乙级写字楼，甲级写字楼市场尚有较大发展空间。 ➢ 区域内优质写字楼发展迅速，不仅吸引了众多的知名企业入住，而
且租金水平也处在较高水平。 ➢ 区域优质写字楼存量为整体市场存量的18%，其中甲级写字楼存量
武汉市商务楼2014年量价走势
2014年前3季度武汉写字楼销售金额排行榜
排行
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目名称
泛海国际SOHO城 菩提金国际金融中心
南国大家装江南店 广发银行大厦 东湖广场宽堂
福星惠誉水岸国际 绿地国际金融城 武汉中央文化区
福星国际城 保利香槟国际
成交金额（亿元）
5.63 5.52 3.45 3.44 3.14 2.99 2.1 2.02 1.96 1.69
• 期间开发 • 从“以高 • 金融一条
的写字楼大 价销售为主： 街上以银行
都在1997 大户型时代、 为背景的写
年前后投入 大面积交易” 字楼相继投
使用，如招 走向了“以 入使用
银大厦、泰 租为主、价 • 与此同时，
合广场、亚 格直线下降” 世贸广场、
贸B座写字 的阶段；
武昌亚贸A
楼，售价都 • 写字楼销 座、中商广
（2）写字楼综合配套紧随发展越发完善 与传统写字楼相比，新一代写字楼大多置身于城市综合体之中，不仅拥有高端 的硬件设施，而且能享受完善的综合配套。高档写字楼的入市，将吸引越来越 多的知名企业落户于此，进一步刺激高档写字楼供需两旺。
四、小结
写字楼市场将逐步向高端写字楼过度。
PART 4 武汉写字楼情况
PART 3 武汉写字楼发展趋势
一、城市
写字楼蓬勃发展是城市发展的必然产物 武汉作பைடு நூலகம்中部中心城市，随着城市化建设的发展、“8+1城市经济圈”试验区、 东湖高新全国第二个自主创新示范区、中国高铁交通枢纽等利好消息对武汉经 济发展的推动作用的逐渐显现，2015年，武汉写字楼市场发展将进入“快车 道”，吸引大量外地企业，尤其是世界500强进驻武汉，持续刺激写字楼市场 蓬勃发展。
优质商圈——光谷：新兴产业支撑强大，企业总部或园区式写字楼发展潜力大。代表的写字楼
项目有：联合国际、华乐商务中心、光谷国际广场、洪福添美广场。
概况
优劣势 分析
租户特征 现有产品
特征 市场前景
➢ 优质写字楼主要聚集在以鲁巷广场为核心,东起卓刀泉,西至城建学院 ➢ 新兴商务圈，商业、商务氛围相对较弱，该商务圈的兴起依赖于光谷
优势： ➢ 区域发展成熟，利于企业形象展示。 ➢ 区域内优质商业、酒店和金融配套极为丰富。 ➢ 城市的主干道，公共交通系统完善。 劣势： ➢ 上下班高峰期间，交通较为拥堵。 ➢ 停车位数量较为紧张，且停车成本较高。
➢ 区域写字楼主要租户为外资和国内企业，涉及行业面较广，主要包括金融 保险、制造、社会服务等行业。
商
葛洲坝国际广场
务
泛海城市广场
圈
钟家 村
商务 圈
中南商 务圈
发展中 商务圈
新兴 商务圈
光谷商 务圈
优质商圈——建设大道：金融商务圈氛围已成熟，整体写字楼形象偏好， IFC,广发银行大厦、钰龙国际大厦、
中国中华城、浙商国际大厦，今后两年甲级5A写字楼的供应量较大，后期的竞争压力大。
概况
优劣势 分析
租户特征
➢ 区域内企业以国内与国外大型企业为主，包括日本瑞穗银行、佳能、 联邦快递、北方华光投资、恒大地产、阿里巴巴等知名企业
现有产品 特征
市场前景
➢ 甲级写字楼属于城市综合体的一个板块 ➢ 优质写字楼多以写字楼+商业的形式出现 ➢ 部分散售写字楼为中小企业自用
➢ 区域内未来供应极为有限，商务发展将会受到CBD和建设大道区域 的严重冲击
1、武汉市商务区分布
武汉写字楼市场基本形成4个优质商务圈+3个发展中商务圈+1个新兴商务圈的市场格局。
建设大道商务圈
新世界国贸 建银大厦 招银大厦 瑞通广场 福星商会大厦 良友大厦 信合大厦 元辰国际 民生银行大厦 浦发银行大厦 菱角湖万达 禧邦可广场 浙商国际大厦 中华城写字楼
解放大道商务圈
武汉广场 世贸广场 新世界中心 泰合广场 新长江国际 财富大厦 宝丰时代 同馨商务大厦 兴隆大厦
➢ 优质写字楼主要聚集在建设大道沿线，东起青年路，西至黄浦大街。 ➢ 区域优质写字楼存量为整体市场存量的45％，物业整体品质和租金均为
武汉市最高水平，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量的51％。 ➢ 中国建设银行、招商银行、中信银行等多家银行的武汉分行设立于此，带
动了区域写字楼市场的发展，形成了城市的商务金融中心。
➢ 区域内外资企业较少，主要为高科技中小企业和创业型企业
➢ 区域现有的优质写字楼沿主干道分布，可视性好 ➢ 新建写字楼大部分分散出售，其中部分面积供大型企业自用 ➢ 设计着重实用，价格较低，空间分割灵活，面积最小可达54-100平
方米
➢ 近年开发的众多写字楼，是否有足够的企业来支撑，有待光电子、生 物、金融等各类产业的进一步发展。