重庆豪德商业城商业计划书

重庆豪德财富商业城商业计划书目录一、合作模式（一）债权模式1、由合作方出资人民币5亿元，以借款形式给项目公司。

2、借款按年化收益15-20%，由项目公司支付利息。

重庆豪德地产控股股东为项目公司归还借款本息提供连带责任保证。

3、项目期限：2-5年。

（二）股权模式1、由合作方出资人民币5-10亿元，占项目公司股份10%-49%。

2、除资本金外资金以借款方式给项目公司，按年化收益15-20%。

（三）出让模式项目整体出让，价格面议。

二、项目所在地宏观环境（一）项目背景在国家十二五计划发展纲要中，成渝经济圈为中国第四增长极，重庆为西部的经济中心，2014年重庆市实现地区生产总值亿元，同比增长%，较全国高个百分点。

分看，第一产业增加值亿元，增长%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。

全市非公经济实现增加值亿元，增长%。

重庆已经成为中国最大的笔记本生产基地、内地物流中心正在形成，而相应的配套专业市场却相对缓慢。

2013年2月16日，重庆市政府发布《重庆市人民政府关于加快建设长江上游商贸物流中心的意见》，《意见》提出到2020年基本建成有影响力的全国重要商贸物流中心。

本项目在此大环境下立项，欲建设成为西部地区最大的家电数码商贸物流基地，选址处于重庆“一圈两翼”发展带上。

（二）家电批发市场搬迁的必要性目前重庆市从事家电专业批发的企业有4000多家，主要的2300多家集中在渝中区新华路。

由于政府战略调整，新华路将要打造金融一条街，成为重庆市金融中心。

家电批发行业中心市场面临集体搬迁的迫切需要。

新华路于80年代初由小商品、服装演变成以售卖五金、家电为主。

现人流量大，市场较凌乱、商铺以租赁为主，经营面积较小。

以雅兰商场为例，总面积只有万，且2009年因顶楼冷却塔着火，安全存在隐患。

同时重庆的批发和零售业度处于快速增长发展期，家电批发零售业快速增长的需求和现状发展相矛盾，家电数码行业从规模、业态、模式都急需升级。

（三）与家电行业协会开展密切合作重庆市家电协会目前旗下有近2300家会员单位。

整个新华路从事家用电器批发业务的企业去年销售额突破140亿元人民币，上交税收5亿元人民币。

家电协会将协调、组织原家电市场商户对新市场的预购、预租及搬迁。

经过协商，重庆市家电行业协会同意支付一定数量的诚意金以获得不低于万平方米的成本价的商铺。

重庆市家电行业协会的加入为该市场的今后销售垫打下了扎实的基础。

（四）与火锅产业集团开展密切合作重庆火锅知名企业抱着共同把重庆火锅品牌做大做强做向全国乃至世界的愿景，抱团成立了重庆火锅产业投资集团股份有限公司（以下简称火锅产业集团）。

主要发起企业有刘一手餐饮公司、德庄实业公司、五斗米餐饮公司、大队长火锅、大牛场火锅、过江龙火锅、咏熹老鸭汤、平易粮油等企业。

各个股东企业实力雄厚，在国内外拥有酒楼饭店、餐饮连锁店近2000家，年销售总额达100亿元。

火锅产业集团已和项目公司签订了合作框架协议，有意在重庆豪德财富商业城打造一个8-10万方的“重庆火锅美食文化旅游城”，其中三分之一面积以成本价销售，三分之二以在市场价基础上进行一定优惠后出租或者销售。

该项目以产业集群导向为发展思路，发展火锅主体产业、火锅配套及衍生产业、旅游综合产业等火锅全产业链，形成火锅食材从田园到餐桌的全产业链的安全监控追溯体系，再造和提升重庆火锅名片，实现重庆火锅全产业链的核聚变。

三、融资公司介绍（一）项目公司简介（二）股东架构根据重庆鑫凯源会计师事务有限公司所出具《验资报告》（重鑫验字[2013]0502号），截至2013年5月23日，全体股东已经实缴注册资本5,000万元。

截至 2015年6月14日，深圳豪德明珠投资有限公司持有重庆豪德财富商业地产开发有限公司（以下称“项目融资方”“借款人”）70%的股权，是公司的控股股东，王长利为实际控制人。

王长利所控制公司的股权结构图如下：（三）内部组织架构（四）主要管理人员介绍1、法定代表人、总经理2、副总经理3、监事/实际控制人4、财务总监5、销售总监四、重庆豪德财富商业城项目介绍（一）项目位置南岸区是重庆的主城区，地处长江南边，北面是渝中区，西面是九龙坡区，南面是巴南区，东面是涪陵区。

本项目位于南岸区四公里中村片区，处于内环路以内，内环路引路的路旁。

这里紧邻重庆工商大学、重庆教育学院、交通运输研究所、江南国际新城、拉斐皇廷酒店。

周边有重庆旧车市场、重庆家居家具市场、重庆朝天门服装日用百货批发市场等大中型批发零售市场。

1、交通条件项目位置紧靠学府大道、地铁三号线、广黔路、内环快速路。

离重庆火车站5公里，朝天门码头5公里，重庆机场20公里。

项目对内向北通达长江大桥与渝中区江北区连接、向西通海峡路与九龙坡及南坪连接、向南渝南大道通向巴南，另在西侧有轻轨3号线。

对外毗邻内环高速路、210国道，在15分钟内可以到达重庆市政府所在地渝中区、重庆菜园坝火车站和重庆朝天门港口, 到重庆江北国际机场只需30分钟车程；项目连接东西、通达南北的地理优势，使项目具备了发展现代化、全球化商贸的必要条件。

2、商业环境该项目地处南岸区商业行政中心要道四公里，位于南坪商圈的边缘。

与解放碑商圈（原家电市场所在的新华路也属于解放碑商圈）距离较近。

项目北侧是以红星美凯龙代表的家居零售商圈，南侧是以凯恩国际家居名都为代表的家居建材商圈。

所在地是重庆市政府规划中的家具、家电、建材装饰、汽车展示销售中心的综合商务区，周边将陆续建成装饰材料、家具配件、汽车展销及服装销售等大型专业化市场。

（二）项目建设内容、规模及定位1、项目板块豪德·家电数码体验区豪德·餐饮文化旅游区2、项目定位以重庆市家电协会、火锅产业集团及关联企业总部为依托，以体验式购物及火锅文化为核心，集网上交易、线下体验、O2O融合、总部基地、金融商务、科教文化、休闲旅游为一体的新型商业文化旅游活动区。

营造出“长江边休闲、森林里办公、公园里购物”的高品质生态环境，实现购物、餐饮、工作、休闲与生态的有机融合。

3、建设规模总规划面积约943亩（毛地），净地约490亩。

总建筑面积地上约46万平方，地下万平方。

第一期毛地约537亩，净地约257亩。

第二期毛地约406亩，净地约233亩。

第二期由于需要将林地与建设用地进行调整，故挂牌时间可能要推迟一年左右。

以下只就第一期用地项目进行分析。

4、项目载体商品交易中心：以家电数码为主的展示、体验、交易中心；餐饮美食中心：以火锅文化为主的餐饮美食中心；总部基地：重庆市家电协会、家电数码产业关联企业总部基地；重庆火锅产业集团、火锅产业关联企业总部基地；电商平台：家电数码电商交易结算平台；重庆火锅全球采购、电商交易结算中心；（三）项目的经济技术指标（四）项目的效果图项目规划占地面积为537亩（毛地），原有地面建筑已基本拆迁完毕。

山坡地，落差较大，未整治。

可建设用地约为257亩。

项目效果图（五）项目经济效益分析（六）项目的进展情况2013年5月，豪德集团已与重庆市南岸区政府签订了该地块的框架性开发协议，同时豪德集团与重庆市家电协会签订了联合投资协议。

2015年5月招拍挂已经结束，重庆豪德项目公司取得土地，成交总价65959万元，其中2015年6月10日已支付20%，即13194万元；2015年7月10日支付30%，即19791万元；剩余50%土地款32984万元，2016年6月10日缴纳完毕。

土地款支付进度如下：整个项目计划安排见下表:（七）项目总投分析本项目预计总投资208815万元，其中土地款、其他配套费用、整理费用和税费等合计91292万元，建筑安装费70250万元。

（八）项目销售收入分析（九）项目现金流分析（十）融资期内现金流压力测试1、销售价格下降30%鉴于目前重庆房地产市场价格较为平稳，且在国内各直辖市及省会城市中价格仍处于洼地，房地产大幅下调的概率较小。

但出于谨慎性原则，对项目现金流进行降价压力测试。

假定项目因宏观政策或市场等不利因素影响，商场销售价格下降30%，工程支出按进度不变。

在降价因素作用下，在项目实施的二年期限内，项目期间现金流总体情况如下表：2、项目成本上涨40%按照谨慎保守原则，假定项目建设成本上涨40%，工程支出按进度不变。

项目期间现金流总体情况如下表：3、销售期延期一年按照谨慎保守原则，假定项目销售期延长一年，需要五年半才能完成全部销售，工程支出按进度不变。

项目期间现金流总体情况如下表：4、销售价格下降15%，同时成本上升10%按照谨慎保守原则，假定项目建设成本上涨10%，工程支出按进度不变；同时受到宏观政策或市场等不利因素影响，商场销售价格下降15%，在双重因素作用下，项目期间现金流总体情况如下表：5、综合评价在债务存续期间，以项目的销售收入作为第一还款来源，在扣除工程建设支出、税费及归还本项目本金4亿元和固定收益后，同时归还其他金融机构贷款3亿元及本息后，项目累积净现金流量为74945万元。

同时，我们对项目现金流进行了压力测试1）项目按销售价格下降30%进行压力测试根据目前重庆房地产市场情况，降价30%的可能性非常小。

但出于谨慎性原则，我们对项目现金流进行降价压力测试。

若本项目按销售价格下降30%进行压力测试，累计净现金流量为2115万元。

2）项目成本上涨40%进行压力测试根据目前房地产工程建设市场情况，项目整体成本上涨40%的可能性非常小。

但出于谨慎性原则，我们对项目现金流进行降价压力测试。

若本项目成本上涨40%进行压力测试，累计净现金流量为25894万元。

3）项目销售期延期一年进行压力测试根据目前重庆房地产销售情况，若项目按时完工，项目延期一年销售的可能性较小。

该项目总包方中国建筑第六工程局有限公司为项目按时完工提供了强有力的保障。

但出于谨慎性原则，我们对项目现金流进行降价压力测试。

若本项目销售按延期一年进行压力测试，累积净现金流量达4288万元。

4）项目销售价格下降15%，同时成本上升10%进行压力测试若本项目销售价格下降15%，同时成本上升10%进行压力测试，累计净现金流量为30605万元。

五、项目保证方—豪德豪德财富集团（一）基本情况豪德财富集团主要投资经营商贸物流城业务，投资领域涉及房地产、工业交通、资源矿产、金融科技、文化旅游、建筑装修工程等行业。

豪德集团及旗下公司秉承光彩事业"义利兼顾，德行并重"的宗旨，践行豪德人"以德聚才，以财播德"的价值理念，开发建设现代大型商贸物流市场，本着"建设一座商城，带动一批产业，搞活一片经济，富裕一方百姓"的经营理念，豪德集团摸索出一套大型现代商贸物流城从设计规划、开发建设到经营管理的全新商业运作模式，先后在江西、河南、内蒙古、山东、山西、四川、吉林、福建等13个省区，开发建设了30个大型的现代化商贸物流城，建筑总面积超过4000万平方米，国内投资总额累计超过2000亿元人民币，直接和间接解决了当地300多万人就业，每年为国家和地方财政增加税收200多亿元人民币。