绿城桂花城思考讲解
20180408绿城故事昔日种树杭城月,薛城今闻桂花香 软文2-
绿城故事|昔日种树杭城月，薛城今闻桂花香我们的故事还要从一个更久远、广为流传的故事说起：“1985年秋天的一个早上，10点钟左右有一堂课，当时还是老师的宋卫平董事长在舟山党校给党政干部上历史课，这时他发现校园里的一颗桂花树开花了，散发出了浓郁的花香。
于是对大家说：大家都看到了桂花开，也闻到了桂花这种非常独特怡人的香味。
其实生活的美好是大家都可以创造的，只要大家去多种一些桂花树，我们的生活里就会多一些桂花的清香。
”这则故事广为流传，虽然只是简单的日常，平实中更见珍贵的理想主义精神，显示了创始人对美好生活的最切实、最具美感的追求。
后来宋卫平创建绿城，桂花成为了绿城追求美好的象征。
浓缩为一个品牌的标志。
后来月亮也来了。
像一个伊斯兰星月符号，来自遥远的童话。
然而，我们不是星星和新月，永远高悬着。
我们是桂花与月亮，带着特有的花香。
我们所有的情愫都是家，和我们特有的乡土。
绿城是有独特气质的品牌，一个纯净的品牌，以房产的品质超拔于世。
绿城的产品，你不去亲身经历，就不会了解。
你需要经历一次绿城，才能明白，她的贵族气质。
她向你本心的靠近。
创始的情怀绿城品牌始于创始人对桂花的偏爱，虽不能完全这么说，但正是从种桂花树对美好生活的理解出发，绿城因此诞生了许多跟桂花有联系的房产品，从最早的丹桂花园到后来的桂花城，桂花系列开遍各地。
浓香里纵情人生，撒播清香，也是不可多得的美好。
高远的格局，也只为追求本真。
做一个偏执的理想主义者。
通往美好的道路却如此坚实。
绿城24年、100余城、500多座精品园区，绿城的第一品级物业，已经获得了市场高度认可，领誉中国。
2017年，凭借290.76亿元的品牌价值，位居混合所有制房企第一。
坚实的每一步，留下许多浪漫的故事。
通过一件平常、简单的事物，就能造就传奇。
他赋予房子身段、表情、美感、艺术和生命。
花可以静美而精致，更代表了无形的意义。
像花香一样无形的境界，营建出中国理想生活的塔尖。
城的气质桂花是杭州的市花，寻常街巷都遍植桂花树，尤其秋季满城金桂，清香四溢。
房地产某地产桂花城批判与思考
室内装修风格过于陈旧，未能紧跟当下市场趋 势，无法满足年轻购房者的需求。
采光不足
部分户型存在采光不足的问题，影响居住舒适 度。
通风不畅
部分户型通风设计不合理，导致室内空气流通不畅，影响居住健康。
03
思考与建议
Hale Waihona Puke 化建筑设计建筑设计风格桂花城的建筑设计风格偏向于现代简约，可以尝试增加一 些地域性和文化元素，如传统建筑符号或当地文化元素的 融合，以提高项目的独特性和魅力。
01
虽然项目名为“桂花城”，但景观设计中对绿化的重视程度不
够，绿化面积占比较小，未能充分发挥绿色生态的优势。
景观单调
02
景观设计缺乏层次感和变化，绿植种类单一，缺少水景、小品
等元素，导致整体景观单调乏味。
互动性不足
03
景观设计缺乏互动性元素，如健身设施、儿童游乐设施等，无
法满足居民的多元化需求。
室内设计批判
房地产某地产桂花城批判 与思考
汇报人： 2023-12-02
目录
CONTENTS
• 项目概况与背景介绍 • 批判性分析 • 思考与建议 • 结论与展望 • 参考文献
01
项目概况与背景介绍
项目名称与位置
项目名称：桂花城 位置：某市核心区域
项目开发商与历史
开发商
某地产公司
开发历史
桂花城是该地产公司在该市的第一个大型住宅项目，已有10年历史。
建筑布局与功能
现有建筑布局存在一些不合理之处，如公共空间分布不均 、部分功能区域划分不明确等。建议重新规划建筑布局， 优化功能分区，提高空间利用率。
绿色建筑与节能
在建筑设计中引入绿色建筑理念和节能技术，如太阳能利 用、绿色建材等，以提高建筑的环保性能和可持续性。
绿城桂花系列产品研究1
【建筑高低错落，前后稍微错开，且局部采 用八角窗设计，降低立面单一平整的感觉。】
【阳台凸出，端头采用六角窗设计，制造凹凸感。 】
•案例篇——技术分析
•建筑单体 ——立面造型
“三段式”立面设计：材质采用了涂料和绿城独制的红褐系列仿清水砖片、青灰系列仿清水砖片等墙面材料
•案例篇——案例介绍
❖ 容积率与物业类型分析 ➢ 桂花系列项目容积率集中在0.8－2.1之间，绝大多数为1.1-1.5； ➢ 容积率在1.0左右的部分项目，设置少量别墅，得以提升项目档次；容积率在1.1-1.5之 间的项目，均为多层和少量小高层结合；容积率1.6以上的项目，则设置少量高层，用以拉 容积率，其余仍为多层为主、小高层为辅的物业类型。 ❖ 项目地理位置分析 • 桂花系列项目一般建于城市边缘地带，距离城市中心区不远，具有便捷的交通系统。
•技术分 析
•园林景观 •交通组织 •建筑单体
•竖向设计
•户型设计 •细部设计
•规划特色 •各种建筑类型分布关
系 •园林风格 •景观设计特点
•建筑风格 •立面造型 •屋顶设计 •退台设计 •户型面积 •户型特色
•案例篇——技术分析
•建筑单体 ——建筑风格
摩尔式建筑风格：注重材料的混合应用，拥有明丽的色调，采用几何图形的装饰；在开放空间中水
案例一：长沙桂花城
以大型中央水花园为小区景观统 领，以道路景观系统将中央花园与 组团庭院串连起来，形成三级景观 层次，并附以密集的树林以及形态 各异的流水系统，形成可观、可赏 、可游的景观环境。
•案例篇——技术分析
•园林景观 ——景观设计特点
案例二：合肥百合公寓
小区设计采用景观轴线与节 点相结合的方式，东、西入口 －中心花园形成主要景观轴线 ，各组团中心各自形成中心庭 院，以道路景观系统连接，整 个园区形成以中心花园为核心 、各组团中心庭院为次要景观 节点的空间结构。
房地产开发案例分析之杭州桂花城
建设风险
工程进度风险
施工过程中可能出现的问题，如工程延期、成本超支等。
工程质量风险
施工过程中的质量问题可能导致项目交付后出现维修和赔偿 问题。
政策风险
政策调整风险
政府对房地产市场的政策调整可能影 响项目的开发和销售，如限购、限贷 等政策。
土地政策风险
土地政策的调整可能影响土地的获取 和开发成本，从而影响项目的盈利。
营销费用
预计营销费用为1500万元人民币， 用于项目推广和销售渠道建设。
其他费用
包括管理费用、税费等，预计为 5000万元人民币。
资金筹措
银行贷款
向银行申请贷款3亿元人民币 ，期限为3年，年利率为5% 。
自筹资金
项目方自筹资金1亿元人民币 。
预售收入
预计项目预售收入为3亿元人 民币，用于补充项目建设和 营销费用。
项目规模
1
桂花城项目总占地面积约为80万平方米，总建筑 面积超过120万平方米。
2
项目规划包括高层住宅、别墅、商业中心、学校 等，是一个综合性房地产开发项目。
3
桂花城项目分多期开发，每期都有不同的特点和 建筑风格，整体设计风格以现代简约为主。
02
开发过程分析
规划设计
规划理念
杭州桂花城以“人与自然和谐共生”为规划理念 ，注重生态保护和可持续发展。
闲公园等，提升了居住体验。
失败教训
规划调整不当
在项目开发过程中，对原先规划进行了较大调整，导致部分已购 房业主不满，影响口碑。
营销策略单一
在推广阶段，过于依赖传统销售方式，未能充分利用互联网和社交 媒体进行多元化营销。
成本控制不力
项目后期由于成本失控，导致部分设施和配套未能按规划实现，影 响整体品质。
精编【房地产管理】房地产绿城桂花城批判与思考2023简版
精编【房地产管理】房地产绿城桂花城批判与思考精编【房地产管理】房地产绿城桂花城批判与思考1. 引言房地产行业一直是我国经济中一个重要的支柱产业，，近年来，随着房地产市场的快速发展，不少房地产开发商采用不合理的经营模式和管理方式，导致了很多问题的出现。
本文以房地产绿城桂花城为案例，对其进行批判与思考，旨在深入探讨房地产管理中存在的问题，并提出相应的改进措施。
2. 问题分析2.1 低质量建设绿城桂花城是以住宅为主的房地产项目，，业主们普遍反映，该项目存在着低质量建设的问题。
例如，一些住宅房屋出现了墙面开裂、水管漏水等质量问题，给居民的生活造成了困扰。
这说明在房地产管理过程中，工程施工质量把关不严，对建筑材料的选择和使用存在问题。
2.2 服务不到位绿城桂花城的物业管理服务也备受诟病。
业主们反映，物业公司的工作人员态度恶劣，对业主的问题处理缓慢，无法及时解决居民的困扰。
这说明物业公司在房地产管理中存在服务不到位、态度不端正的问题，缺乏对业主的关爱与呵护。
2.3 缺乏社区配套设施绿城桂花城的配套设施相对较少，缺乏学校、医院、超市等基础设施。
这给居民的生活带来了很大的不便，也影响了房地产项目的市场竞争力。
3. 改进措施3.1 严格把关建设质量为了提高建设质量，开发商需要加强对施工环节的监督和管理，严格把关建筑材料的选择和使用。
，可以引入第三方质量检测机构，对建筑质量进行专业评估和检验，以确保房屋的质量符合标准。
3.2 强化物业管理服务培训物业公司应加强对工作人员的培训，提高他们的服务意识和业务水平。
，建立健全业主投诉反馈机制，对业主的问题能够及时响应和解决，提高物业管理的服务质量。
3.3 完善社区配套设施建设开发商需要在规划设计阶段充分考虑社区配套设施的建设，确保基础设施的完善。
可以与相关政府部门合作，争取政府支持和资金，从而提高房地产项目的综合竞争力。
4.通过对房地产绿城桂花城的批判与思考，我们可以得出结论：房地产管理中存在着低质量建设、服务不到位和缺乏社区配套设施等问题。
绿城：桂花城批判与思考
桂花城批判与思考2008年10月16日铁驴整理（）桂花设计篇从最初开始做桂花城的总体规划，到初阳苑的竣工验收，其间有四个年头。
这个项目也由一个图纸上的意象，成为钢筋水泥的实体，成为千百户业主的家园。
设计工作，由构想到实现，是一个不断调整的过程，这些调整部分出于主动，意欲使之更趋完美；部分由于妥协，以消除理想与现实之间的差距。
另外，项目的完成，更是由许多部门间鼎力合作的结晶。
从工作量和工作的强度而言，设计所占的份量只是小部分，但任何关于成品的瑕疵，均有设计的因素于其中。
所以，欲对桂花城项目作一番评判，设计环节首当其冲，亦是当然。
（一）总图设计与环境设计桂花城的总图规划基本上是在传统“四菜一汤”模式上的改良。
在组团的设计方面，更强调公共空间的变化，在中心绿地的设计方面，更注重其界面的处理，以达到一定程度上的围合。
这样的作法与后来更时兴的一体化的手法相比，短于营造具有戏剧性冲击力的“超级公园”，但从客观的角度，对于一个以多层公寓为主的楼盘，这种作法恐怕是较好的选择。
因为追求戏剧化的效果和安静舒适的安居气氛总是存在矛盾的。
从建成后的效果来看，桂花城在总图和环境设计方面存在以下不足：1．中轴线上缺少一些层次，应该在会所和幼儿园对应的位置上布置景观性质的构筑，在初阳苑2、3号楼之间有更强的关联，使中轴线有一个明确的终点。
2．南屏苑8号楼和栖霞苑7号楼的体量度不妥，如果说层数能减掉一层，并且能把端部单元底层架空，会有更好的效果。
3．主干道在网球场处的交叉口处理不够好。
拘泥于东西向道路的线形和与两门的流畅连接，把本来可以处理成一个集中的大景观设施的场地分割成差不多的二块，路南面靠栖霞苑11号楼的场地被车库的车道蚕食，路北面秋月苑2号及5号楼之间的景园与道路之间缺乏必要的过渡。
如果东面干道的线形适当调整，更靠近栖霞苑11号楼布置，使道路北面的景园面积放大，既可以为西门提供更好的对景，秋月苑的水溪景观带又更显幽深。
杭州桂花城批判与思考
杭州桂花城批判与思考首先，杭州桂花城的商业化程度较高，存在着过多的商业氛围。
游客在游览过程中，常常会感受到各种商业推销的气氛，例如大量的广告宣传、推荐购买桂花栽培用品和桂花相关产品等。
商业化的程度过高，让人感觉这里更像是一个功能性的商业景区，而非传统意义上的自然景点。
这对于一些追求真正意义上的自然风光和宁静的游客来说，可能会让他们感觉到一些不适。
其次，杭州桂花城在维护园区环境方面存在着一些不足。
景区内的卫生状况时有不尽如人意的情况，有时可以看到乱丢垃圾的现象，给游客们的观赏体验带来了一定的影响。
同时，景区内的道路状况也不够良好，尤其在人流较多时，拥堵和混乱的情况时有发生。
这些问题的存在反映了景区管理方在园区保护与管理方面需要加强。
另外，桂花栽培过程中可能使用了大量的化学肥料和农药，使得桂花园区的环境质量受到了一定的影响。
这也间接地对游客的健康产生了一定的风险。
因此，从环境保护和游客身体健康的角度来看，景区管理方需要更加注重可持续发展和对环境的保护。
对于杭州桂花城的批判与思考，我们可以从以下几个方面进行改进和调整：首先，景区管理方可以适度减少商业推销的力度，将更多的精力放在提供游客更好的游览体验上。
可以加强对景区环境的保护和卫生管理，提供干净整洁的环境和便捷的交通服务，提高游客的满意度。
其次，景区管理方应该采用更加环保的桂花栽培方式，减少对环境的污染和对游客健康的潜在风险。
可以引进有机栽培技术，降低化学肥料和农药的使用量，以保护环境和游客身体健康为首要任务。
再次，景区管理方可以加强与当地居民的沟通与合作，共同努力打造一个更加美好的桂花园区。
可以组织居民参与桂花栽培和景区管理工作，增强居民的参与感和自觉性。
通过与居民的密切合作，可以有效地解决一些城市管理难题，提升景区整体的品质。
总之，杭州桂花城作为一个知名的旅游景点，虽然存在一些问题和不足，但这也给我们提供了改进和提升的机会。
只有在不断改进和调整的过程中，我们才能更好地满足游客的需求，保护好自然环境，打造一个更加美好的景区。
精编【房地产管理】房地产绿城桂花城批判与思考
精编【房地产管理】房地产绿城桂花城批判与思考【房地产管理】房地产绿城桂花城批判与思考1.引言介绍绿城桂花城项目，并提出对该项目进行批判与思考的原因和目的。
2.项目背景对绿城桂花城项目的规模、地理位置、开发商、业态等进行详细介绍。
3.建筑设计与规划分析绿城桂花城项目的建筑设计和规划，评估其是否合理、科学，是否满足当地居民的需求。
4.市场调研与定位对绿城桂花城项目所处的市场进行细致调研，并对其市场定位进行评估，分析其是否与项目实际情况相符。
5.销售策略与效果分析绿城桂花城项目的销售策略，评估其是否有效，并对项目销售情况进行详细分析。
6.项目造价与财务状况对绿城桂花城项目的造价进行分析，并对其财务状况进行评估和预测。
7.房地产管理问题与建议提出对绿城桂花城项目的管理问题进行批判，并给出相应的改进建议。
8.公共设施与配套评估绿城桂花城项目的公共设施与配套是否完善，是否满足业主的需求。
9.建设过程与环境影响对绿城桂花城项目的建设过程进行分析，评估其对环境的影响，并提出相关的改善建议。
10.社区氛围与人文关怀评估绿城桂花城项目的社区氛围和人文关怀措施，分析其对居民生活的影响。
11.法律问题与风险评估对绿城桂花城项目可能存在的法律问题进行评估，并提出相应的风险评估和防范措施。
12.结论与展望总结对绿城桂花城项目的批判与思考，并展望其未来发展方向。
附件：1.绿城桂花城项目规划图2.绿城桂花城项目销售数据表3.绿城桂花城项目财务报表法律名词及注释：1.建筑设计与规划必须遵守相关的法律法规，如《建筑法》、《城乡规划法》等。
建筑设计指的是将建筑的功能、结构、空间、形式等方面的要求，通过绘图、文字等方式进行明确和具体的表达。
2.市场调研是指对市场进行细致入微的调查和研究，以获得市场信息和数据，为企业决策提供依据。
市场定位是指企业确定自身在市场中的定位和地位，以便更好地满足目标市场的需求。
3.销售策略是企业为实现销售目标而制定的一系列策略和措施。
房地产某地产桂花城批判与思考
汇报人： 2024-01-09
目录
• 桂花城项目介绍 • 桂花城项目的优缺点分析 • 对桂花城项目的批判与思考 • 对房地产行业的反思与建议
01
桂花城项目介绍
项目背景
01
某地产公司为扩大市场份额，提 高品牌知名度，决定在某区域开 发高端住宅项目。
02
经过市场调研，公司决定以桂花 城作为项目名称，以突出项目的 高品质和环境优美。
项目规模与定位
桂花城项目占地面积约为XX万平方 米，总建筑面积达到XX万平方米。
项目定位为高端住宅，主要面向中高 收入家庭，提供高品质的居住环境和 生活配套。
项目特点
桂花城项目注重生态环境建设，绿化率达到XX%以上，拥有丰富的景观设计和休闲 设施。
住宅建筑设计风格独特，融合现代与传统元素，打造出别具一格的居住空间。
开发商品牌实力强
某地产作为知名开发商，具有丰富的 经验和良好的信誉，能够为项目提供 品质保障。
缺点分析
价格高昂
桂花城项目定位高端，房价高昂，对于普通购房者来说可能存在较大 的经济压力。
停车位不足
由于项目周边停车位紧张，桂花城的车位配比相对较低，不能满足所 有业主的停车需求。
物业服务有待提高
虽然某地产作为开发商具有较好的口碑，但有部分业主反映桂花城的 物业服务存在一些问题，如安保、清洁等需要加强。
周边环境需改善
虽然桂花城内部环境优美，但周边环境有待改善，如噪音、空气质量 等问题需要得到解决。
03
对桂花城项目的批判与思考
规划设计批判
01
02
03
规划布局不合理
桂花城的规划布局显得混 乱，没有充分利用土地资 源，导致空间利用率低下 。
绿城住宅设计,深度剖析
探究绿城精品战略背后的细节绿城·上海玫瑰园1999年，绿城桂花城全面竣工之际，引来业界一片叫好声，绿城内部的气氛却是一片凝重，一本《桂花城批判》出炉，书里囊括了规划、施工、景观、销售、物业管理等园区营造中的细节缺憾；2008年，绿城正在筹备一本《精品工程质量评价标准》，跟砖头一样厚，比砖头还重，这将是绿城产品的及格线。
十年来，绿城一直崇尚着对“精品”的追求。
这样的追求之下，是他们为担当起更多社会责任而付出的努力，真正体现着中国价值。
不久前，绿城中国在香港召开董事会，并发布其2006年上市后第一个完整的财政年度报告。
其中显示，2007年绿城全年合同预售额151亿元。
2008年绿城的销售目标是200亿元以上，计划开工总建筑面积为733万平方米，达到上市以来的最高峰值。
消息公布后，有人担心，绿城不是一直走“精品战略”吗，它的经营战略、管理机制、产品路线等各方面是否足以承担这样的销售压力？绿城，今年要卖200亿元其实，对房地产开发企业而言今年市场开局并不理想，很多大型房地产企业都在下调业绩预期，然而就记者发稿前从绿城方面获得的统计数据是：截至5月6日，绿城已完成58亿元的预售额(协议加合同)，其中杭州蔚蓝公寓、宁波皇冠花园、合肥百合公寓三个项目已签订合同金额17.4亿元。
同样面对今年市场的不定因素，这是让同行羡慕的回款能力。
2005年绿城销售收入42亿元，2006年74亿元，2007年达到151亿元，即使是在房地产行业中这也是让人惊讶的增长速度。
上市，突破融资瓶颈让绿城的企业规模和发展速度有了质的飞跃。
“去年是公司销售最好的一年。
”绿城董事局副主席兼行政总裁寿柏年在接受媒体采访时乐观地表示，今年绿城有希望达到200亿元以上预售收入。
如果是这样，那么绿城很有可能在未来两三年达到200亿～500亿元的销售额，从而跃居全国前五名——这正是绿城董事长宋卫平在公司内部会议上提出的目标“三五年内做到全国前三至五名”。
房地产开发案例分析之杭州桂花城PPT课件
绿城营销启示
营销四大原则：
1、必须与现场结合，必须展露绿城的产品优势 2、除了短期的时效性活动之外，应该更多地考虑长期的可 持续的主题活动 3、客户的客户才是我们的潜在客户，要能够有效实现老带 新的自动传播 4、可操作性与不可复制性，拉开绿城与其它品牌的距离
25
The end!!
21
90%以上的购房者买房是用于自住，他们 最关心的莫过于住进房子以后，生活的幸福 感和满足感。这种满足感不仅蕴含于产品的 硬件上，更来自于开发商对客户精神层面的 关怀，让业主在生活的点点滴滴细节中感受 生活的美好，休憩身心，获得工作与生活的 平衡。“只有把这些做好，才能真正赢得客户， 赢得市场。因此，对于产品品质的追求，绿 城多年来从未懈怠。”
8
绿城多层公寓代表作之一： 杭州桂花城
•
绿城·杭州桂花城荣获2000全国新世纪人居经典住宅小区
金奖，2001年中国（浙江）房地产成功经营模式典范，2002浙
江人居经典，2002“中国精品楼盘”杭州代表楼盘。
9
10
• 绿城对桂花城系列多层公寓的设计要求是八个字：可居
可观可游可赏。相比国内的其他公寓产品，桂花城独特
的地方，是在意境这方面的塑造，在于对居住文化的关
注，讲究内涵，讲究意味，而不是平铺直叙。
11
规划设计
•建筑以4－5层低 层公寓为主要组 团，间以典雅庄 重的别墅和挺拔 秀丽的电梯公寓；
•园区中心是面积 达3万平方米的大 规模中心花园， 在中心花园两侧 和建筑物低层及 建筑物之间，独 具匠心地设置与 中心花园融为一 体的商业步行街。
Greentown Changsha
Greentown Zhoushan
Greentown Ningbo
杭州绿城翡翠城策略思考
16 15
10
0 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.910.10 10.11 10.1210.13 10.14 10.15 10.1610.17 10.18 10.19 10.20 10.2110.22 10.23 10.24 10.2510.26 10.27 10.28 10.2910.30 10.31 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6
整体市场概述
➢08年杭州房地产市场整体趋冷，成交量急剧下降，新政 刺激作用不明显，市场观望氛围依然较浓； ➢市场处于调整期时，近郊板块往往没有市区板块抗跌， 消费者对闲林板块预期不乐观，销售抗性增大； ➢面对楼市的不景气，09年本项目要想取得骄人佳绩除应 增加客户的积累量，还应通过强化项目品牌影响力来实现 客户的有效转化。
1780
2135 1344
500
0
从上面的走1势月 图可2月看出3：月 08年4月 杭州5月商品房6月 成交7月市场波8月 动较9月大，1五0月 月房11月交会1出2月 2现009年了1月成交高峰，但此
后开始下行，十月成交仅1316套，成交量创下了自08年五月房交会以来成交的新低。十月新政
出台后，市场有些许回暖，基本回到五月房交会后水平，但09年1月恰逢传统春节，成交量开始
0.0%
71.3% 绿城
11.3% 万科
7.5% 滨江
2.5% 坤和
2.5% 广厦
1.3% 广宇
1.3% 华元
1.3% 大华
90.0% 84.8% 80.0%
提示前提及率
70.0%
60.0%
50.0%
40.0%
30.0%
绿城：桂花城批判与思考
桂花城批判与思考桂花设计篇从最初开始做桂花城的总体规划，到初阳苑的竣工验收，其间有四个年头。
这个项目也由一个图纸上的意象，成为钢筋水泥的实体，成为千百户业主的家园。
设计工作，由构想到实现，是一个不断调整的过程，这些调整部分出于主动，意欲使之更趋完美；部分由于妥协，以消除理想与现实之间的差距。
另外，项目的完成，更是由许多部门间鼎力合作的结晶。
从工作量和工作的强度而言，设计所占的份量只是小部分，但任何关于成品的瑕疵，均有设计的因素于其中。
所以，欲对桂花城项目作一番评判，设计环节首当其冲，亦是当然。
（一）总图设计与环境设计桂花城的总图规划基本上是在传统“四菜一汤”模式上的改良。
在组团的设计方面，更强调公共空间的变化，在中心绿地的设计方面，更注重其界面的处理，以达到一定程度上的围合。
这样的作法与后来更时兴的一体化的手法相比，短于营造具有戏剧性冲击力的“超级公园”，但从客观的角度，对于一个以多层公寓为主的楼盘，这种作法恐怕是较好的选择。
因为追求戏剧化的效果和安静舒适的安居气氛总是存在矛盾的。
从建成后的效果来看，桂花城在总图和环境设计方面存在以下不足：1．中轴线上缺少一些层次，应该在会所和幼儿园对应的位置上布置景观性质的构筑，在初阳苑2、3号楼之间有更强的关联，使中轴线有一个明确的终点。
2．南屏苑8号楼和栖霞苑7号楼的体量度不妥，如果说层数能减掉一层，并且能把端部单元底层架空，会有更好的效果。
3．主干道在网球场处的交叉口处理不够好。
拘泥于东西向道路的线形和与两门的流畅连接，把本来可以处理成一个集中的大景观设施的场地分割成差不多的二块，路南面靠栖霞苑11号楼的场地被车库的车道蚕食，路北面秋月苑2号及5号楼之间的景园与道路之间缺乏必要的过渡。
如果东面干道的线形适当调整，更靠近栖霞苑11号楼布置，使道路北面的景园面积放大，既可以为西门提供更好的对景，秋月苑的水溪景观带又更显幽深。
4．大门与南入口道路的关系考虑不够细致，人行与车行未能分离，商铺通廊现用锻铁栏杆封死，是很勉强的补救措施。
绿城住宅设计,深度剖析
探究绿城精品战略背后的细节绿城·上海玫瑰园1999年，绿城桂花城全面竣工之际，引来业界一片叫好声，绿城内部的气氛却是一片凝重，一本《桂花城批判》出炉，书里囊括了规划、施工、景观、销售、物业管理等园区营造中的细节缺憾；2008年，绿城正在筹备一本《精品工程质量评价标准》，跟砖头一样厚，比砖头还重，这将是绿城产品的及格线。
十年来，绿城一直崇尚着对“精品”的追求。
这样的追求之下，是他们为担当起更多社会责任而付出的努力，真正体现着中国价值。
不久前，绿城中国在香港召开董事会，并发布其2006年上市后第一个完整的财政年度报告。
其中显示，2007年绿城全年合同预售额151亿元。
2008年绿城的销售目标是200亿元以上，计划开工总建筑面积为733万平方米，达到上市以来的最高峰值。
消息公布后，有人担心，绿城不是一直走“精品战略”吗，它的经营战略、管理机制、产品路线等各方面是否足以承担这样的销售压力？绿城，今年要卖200亿元其实，对房地产开发企业而言今年市场开局并不理想，很多大型房地产企业都在下调业绩预期，然而就记者发稿前从绿城方面获得的统计数据是：截至5月6日，绿城已完成58亿元的预售额(协议加合同)，其中杭州蔚蓝公寓、宁波皇冠花园、合肥百合公寓三个项目已签订合同金额17.4亿元。
同样面对今年市场的不定因素，这是让同行羡慕的回款能力。
2005年绿城销售收入42亿元，2006年74亿元，2007年达到151亿元，即使是在房地产行业中这也是让人惊讶的增长速度。
上市，突破融资瓶颈让绿城的企业规模和发展速度有了质的飞跃。
“去年是公司销售最好的一年。
”绿城董事局副主席兼行政总裁寿柏年在接受媒体采访时乐观地表示，今年绿城有希望达到200亿元以上预售收入。
如果是这样，那么绿城很有可能在未来两三年达到200亿～500亿元的销售额，从而跃居全国前五名——这正是绿城董事长宋卫平在公司内部会议上提出的目标“三五年内做到全国前三至五名”。
杭州桂花城资料
“桂花系列”不但在各地广受追捧，同时也成为业界被广为研究的对象。
越来越多的人在研究它的模式，研究它广受欢迎、经久不衰的秘密。
很多国内房地产的业内高手，他们在参观完杭州桂花城，都觉得不可思议。
因为显然它没有简单地克隆欧陆和复古江南，同样是三段式、面砖贴面、彩色铝合金，杭州桂花城为什么显得如此有韵味呢？为此，曾经有人采访了杭州桂花城的总建筑师绿城东方设计院的何兼先生，他透露绿城的当初的想法。
他说，当年绿城对杭州桂花城的要求就是八个字：可居、可观、可游、可赏。
在何兼他们的桂花系列的建筑规划理念中，建筑是起源于居住，又超越居住实用，追求精神性的产品。
正如墨子所言：“食必常饱，然后求美；衣必常暖，然后求丽；居必常安，然后求乐。
”桂花系列产品有如此魅力，与其建筑师最初对于精神与居住的双重追求是分不开的。
而在这其中众多设计元素中，组团围合尤其重要：一旦院子形成之后，园区的感受会完全不一样，它能使每个组团具备大院落的感觉，构成不同的业主户外公共空间体系，这也正好契合于中国人的从古至今的院落情结。
其次就是对建筑时间感的把握。
“这跟城市形成需要的时间度是矛盾的，因为时间的跨度是有限度的。
而我们希望能把时间的痕迹做进我们的项目里，让它们充满细节，就像戏剧，得把一个人的一生在几个小时之内演完。
”桂花城总建筑师何兼曾说，罗马不是一天建成的，我们也希望桂花园不是一天建成的，我们希望桂花园充满时间感，虽然它可能只是一个相对的时间感。
由此，桂花城的规划、建筑单体、线条与立面、景观体系、氛围设定都考虑了对时间感的把握。
随着时间的历练，桂花城的那种日久弥香的韵味和历史感便自然的凸显出来。
然而更多的学者研究发现桂花系列产品又是现代和舒适的，这是许多复古江南的普通建筑所不具备的；它不同于简单的符号式的欧陆风格，它如同归雁，似曾相识，却又不同，引导人去亲近它。
这是一种具有亲近感的典雅，它将江南意境的人性特征和稳固厚重的建筑时间的丰富性进行了完美的统一，所创造的效果是纸面画卷根本无法传达的。
绿城在杭州的建筑风格
《绿城在杭州的建筑风格》同学们，咱们今天来聊聊绿城在杭州的建筑风格。
你们要是在杭州的街头走走，很容易就能看到绿城的建筑。
它们呀，有一种特别的魅力。
比如说，有个小区叫“桂花城”。
一进去，你就能看到那些房子的屋顶，弯弯的，就像古代的屋檐，可好看啦！而且房子的颜色也很温暖，是那种淡淡的米黄色，让人感觉特别舒服。
还有个地方叫“桃花源”，那里的房子就像是藏在树林里一样。
周围种了好多树，房子和自然融合在一起，就像一幅画。
绿城的建筑很注重细节。
像窗户的边框，做得特别精致，就像是一件艺术品。
我认识一个叔叔，他就住在绿城的小区里。
他说每天回到家，看到漂亮的房子，心情都特别好。
这些建筑不仅仅是房子，更是一种美的享受。
《绿城在杭州的建筑风格》同学们，咱们来讲讲绿城在杭州的建筑风格。
你要是去杭州，一定得看看绿城的那些楼。
有个小区，叫“春江花月”。
一走进那里，你会看到房子的外立面用了好多石材，看起来很有质感。
而且小区里有个大大的湖，房子就围着湖建的。
从远处看，就像是仙境一样。
还有一处，叫“蓝庭”。
那里的房子有着大大的阳台，阳光可以照进来，暖洋洋的。
小区里的路也修得很漂亮，弯弯曲曲的，走在上面，就像在公园里散步。
我听一个阿姨说，她最喜欢绿城房子的花园。
种了各种各样的花，春天的时候，五颜六色的，可美了。
绿城的建筑就是这么让人喜欢。
《绿城在杭州的建筑风格》同学们，今天咱们来聊聊绿城在杭州的建筑。
比如说，“翡翠城”这个小区，房子的造型很独特。
有尖尖的顶，还有大大的落地窗，从里面往外看，风景特别好。
而且呀，小区的环境也很棒。
有绿绿的草地，还有清澈的小池塘。
我有一次去那里玩，看到小朋友们在草地上跑来跑去，开心极了。
再说说“留香园”，那里的建筑很现代。
线条简洁流畅，颜色搭配也很时尚。
小区里还有健身的地方，很多人在那里锻炼。
绿城在杭州的建筑，总是能给人惊喜，让人觉得住在里面会很幸福。
房地产某地产桂花城批判与思考
房地产某地产桂花城批判与思考随着我国不断发展，房地产业在经济发展中扮演着极其重要的角色，为促进经济发展做出了巨大贡献。
然而，在房地产业的发展中，也存在着不少问题。
本文将重点探讨位于某地区的房地产项目——“某地产桂花城”的批判与思考。
“某地产桂花城”位于某市的中心商业区，是一座高档度假社区，占地近100亩，总建筑面积约22万平方米，是某市规模较大的房地产项目之一。
然而，尽管该项目工程量巨大，实力也相当强大，但在建设过程中，存在着一些问题。
首先是该项目地段选址的问题。
某地产公司本着“越是繁华商业区越优质”的理念，挑选了该商业圈作为项目的地段。
但是，这个商业圈本身的交通问题和配套设施的不足，再加上周围的楼盘价格并不低，使得“桂花城”的售价一度居高不下，成为众人关注的焦点。
其次，该项目的目标受众不明确。
一方面，该项目定位为度假社区，赋予其多种集住宅、休闲、娱乐、商业等功能于一身的默认属性。
但是，在实际推广销售过程中，该项目却并未针对特定人群进行定位，导致宣传信息模糊、吸引不了真正情有独钟的客户群。
另一方面，考虑到目标客户人群的财富水平，该项目的价格又过高，许多中低收入家庭无法承受。
这不仅在短期内限制了项目的销售额，还使得长期剩余房源更难以销售出去。
最后，该项目管理不严格。
在建设过程中，一些承包商因为施工速度、质量不合格、恶意拖欠工人薪金等各种问题受到媒体曝光。
这也带来了一些难以预料到的后遗症，比如建筑外观不完美、设施拥挤等，让整个项目的口碑受到极大的负面影响。
综上所述，“某地产桂花城”项目在建设、推广、管理等方面都存在着很多问题。
然而，我们必须认识到，房地产开发是一个复杂多变的过程，在市场环境、政策法规等因素的影响下，难免会出现一些问题。
因此，我们应该尽量避免这些问题的出现，并在问题出现后及时处理。
未来，随着我国房地产业的发展，我们也需要更多地思考如何解决目前市场中存在的问题，创造一个更加健康、透明的房地产市场。
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桂花城批判与思考桂花设计篇从最初开始做桂花城的总体规划, 到初阳苑的竣工验收, 其间有四个年头。
这个项目也由一个图纸上的意象,成为钢筋水泥的实体,成为千百户业主的家园。
设计工作,由构想到实现,是一个不断调整的过程,这些调整部分出于主动,意欲使之更趋完美;部分由于妥协, 以消除理想与现实之间的差距。
另外,项目的完成,更是由许多部门间鼎力合作的结晶。
从工作量和工作的强度而言, 设计所占的份量只是小部分,但任何关于成品的瑕疵,均有设计的因素于其中。
所以,欲对桂花城项目作一番评判,设计环节首当其冲,亦是当然。
(一总图设计与环境设计桂花城的总图规划基本上是在传统“四菜一汤”模式上的改良。
在组团的设计方面,更强调公共空间的变化,在中心绿地的设计方面,更注重其界面的处理,以达到一定程度上的围合。
这样的作法与后来更时兴的一体化的手法相比,短于营造具有戏剧性冲击力的“超级公园” ,但从客观的角度,对于一个以多层公寓为主的楼盘,这种作法恐怕是较好的选择。
因为追求戏剧化的效果和安静舒适的安居气氛总是存在矛盾的。
从建成后的效果来看,桂花城在总图和环境设计方面存在以下不足:1.中轴线上缺少一些层次,应该在会所和幼儿园对应的位置上布置景观性质的构筑,在初阳苑 2、3号楼之间有更强的关联,使中轴线有一个明确的终点。
2.南屏苑 8号楼和栖霞苑 7号楼的体量度不妥,如果说层数能减掉一层,并且能把端部单元底层架空,会有更好的效果。
3.主干道在网球场处的交叉口处理不够好。
拘泥于东西向道路的线形和与两门的流畅连接,把本来可以处理成一个集中的大景观设施的场地分割成差不多的二块,路南面靠栖霞苑 11号楼的场地被车库的车道蚕食,路北面秋月苑 2号及 5号楼之间的景园与道路之间缺乏必要的过渡。
如果东面干道的线形适当调整,更靠近栖霞苑 11号楼布置,使道路北面的景园面积放大,既可以为西门提供更好的对景,秋月苑的水溪景观带又更显幽深。
4.大门与南入口道路的关系考虑不够细致,人行与车行未能分离,商铺通廊现用锻铁栏杆封死,是很勉强的补救措施。
5.游泳池及周边小品与中心绿地的关系不妥。
泳池栏杆高度过高,曲廊的尺度过大。
6. 中轴线上春晓苑 8号楼和秋月苑 8号楼之间的地面高差处理手法失之简陋。
7. 小品设计的尺度失当, 包括桂湖苑的六角亭、灯笼等。
(二建筑设计和细节问题建筑的单体设计,可从形式处理(包括色彩处理和技术设计两方面来讨论。
1、形式处理形式处理方面的最大遗憾是北立面的整体不够,北建筑体量的整合和搭接的考虑不细。
其次是屋顶小品从小区整体把握上考虑不周,有杂乱之弊。
小品和构件的控制不细致, 观感粗糙,影响整体形象。
2、技术设计a. 多数单元进户门尺寸偏小,1200的子母户门更为妥当。
b. 由于采用框架结构,楼梯间的上水管凸出墙面,使用和观感都不好,应该设置道井藏起来。
c. 部分楼梯和车库的净空不够, 这主要在于我们过多着眼于节约空间,对此问题的重视程度不够。
d. 立面落水管的位置考虑不细。
e. 半地下室顶面的荷载考虑太小, 对环境植栽的余地及工期都有不利影响。
3、细节问题a. 多层公寓楼梯间设计有不周之处, 其一是部分顶层做固定玻璃,导致楼梯间通风不畅;其二是缺少进厅,进门比较局促;其三是采用实板门后,楼梯间底层采光不良。
b. 室外道路边沟的处理有不妥之处, 主要是有堆坡的地方,下雨时泥土被冲到路面上。
除了改进植栽的品种之外, 有相对应的道路边沟设计,也能避免这样的情况出现。
c. 不同材料作法的搭接和收口:这方面的问题在桂花城项目中比较多,在牵涉到不同工种,不同标段和不同施工单位的地方,往往出问题。
而且这类问题对最终的产品品质的影响很大。
(三问题的原因及对策任何问题的产生,均有主观的因素,或是考虑不周导致的疏漏,或是经验不足导致未予及时的处置。
建筑设计不同于其他的工业设计,无法通过试验来验证设计的正确和完美,毛病总在实施的过程中发现和处理;所以,管理的严密和时效是减少这类毛病的手段。
1.加强设计过程中的自查及校对审核, 在图纸环节中消除低级错误。
国家的强制性规范的实行,和施工图设计单位间互相审查的制度,有助于我们达成这一目的。
但对于设计者而言,责任心是最重要的素质。
2.评审制度是很有效的手段。
如果这一手段能覆盖设计前期、设计过程、设计调整的全过程,能够减少许多问题, 特别是明显的品质上的差异可基本消除。
3.编制公司内部的设计标准。
对一些重要的尺寸明确强制性要求,如门洞尺寸、净空尺寸等等;明确附件设施的配备要求,如楼梯间设一定面积并具相应采光通风措施的门厅等等;编制标准设计,主要针对容易出现问题的搭接部位和重要构筑,如道路边沟、侧石立石、栏杆、公共家具、标识小品、景观构筑、边坡、档墙、围墙、门楼等等。
4.程序控制,关注不同过程的前后关联,尽量在设计阶段落实所有细节问题,减少现场的事后补救。
5. 设计的现场服务。
仔细分析桂花城项目中的种种问题, 单体建筑的问题少于单体与总图衔接方面;土建工程的问题少于环境工程。
除去经验方面的因素,设计的现场服务到位与否很关键。
6.设计意图得以实现的程度。
前面也说到,设计到项目的完成,是一个不断调整和妥协的过程。
由于国内工程建设管理体制的因素,设计师对建造全过程的控制力是有限的, 因此,业主方面除了工程管理口之外,还需要一个在更全面的水平上控制产品品质的环节, 在工程建设过程中进行控制,对出现的问题及时反馈。
对一个项目而言,并非是每个环节都做好了,就会有一个最好的结果,因为不同的环节其工作的目标和评价的标准不同,如果不是从总体品质控制的层次上来确定不同环节的工作目标,就很难有一个完善的结果。
工程篇桂花城工程大事记1、98年 11月桂花城工程部开始筹建。
2、98年 12月 4日开始打试桩,做静载试验。
3、99年 1月 4日南屏苑工程桩开始施工。
4、99年 5月 5日南屏苑 1#、5#、9#、11#开始挖土, 土建工程开始陆续展开。
5、99年 10月 28日西湖区建设局双标化现场表彰会在南屏苑召开。
6、 99年 12月春晓苑迎来桂花城的第一次中间结构验收。
7、2000年 4月初阳苑开工,至此桂花城六个组团全面开工。
8、2000年 4月市政雨污水开工,但工作面未展开。
7月 10日起南屏苑、春晓苑市政管线开始大规模展开。
9、2000年 9月 30日南屏苑、春晓苑第一批交付,10月 30日第二批交付。
10、2000年 11月南屏苑、春晓苑环境工程开始。
11、2000年 12月 30日秋月苑、桂湖苑交付。
12、2000年 3月 31日栖霞苑交付。
13、2001年 6月 30日除初阳苑外,环境工程基本完成; 14、2001年 11月 30日初阳苑顺利交付。
(一工程管理的主要问题:1、桂花城工程管理架构不合理a、没有项目总负责人桂花城没有成立项目公司,缺少一个项目负责人在对整个项目的前期准备、规划设计、工程实施、营销、交付进行统筹安排,许多协调组织工作没有专人负责督促,往往由工程部出面协调,但在公司诸多部门中,工程部作为工程项目实施过程中的核心地位没有确定,没有明显效果。
b、桂花城项目工程部管理架构不尽合理桂花城工程作为公司第一个大项目,过程管理的工作量非常大,由于监理的力量有限,导致工程部的工作强度超负荷。
土建是一个人管一个组团,十来幢楼,安装总共也就三个人。
2000年 5月份之前的项目管理架构是分管副总→工程管理总部→项目主管→工程管理人员,这样项目主管一人要直接管 12-13人。
公司管理跨度太大,尤其是安装工程,管理难度更大。
2000年 5月 16日后,公司工程管理架构作了较大调整,由总部副总经理吴东升兼任桂花城工程部经理, 情况有所好转。
2、工程管理经验欠缺a、工程管理部人员普遍年轻,缺乏工程技术经验和管理经验桂花城工程部先期到位的工程管理人员普遍是刚出校门不久的年轻人,从头到尾亲身经历过一个项目的建设的人几乎没有,只有边工作边学习。
针对这个现状,在装饰工程大面积展开之前,从九溪工程部调陈银海充实。
面对室外管线的综合实施、环境工程的工程实施外根本没有任何可借鉴的经验。
除了技术素养,管理方法和管理手段的欠缺更令人头痛。
b、公司各相关部门也缺乏类似项目的开发经验,体现在以下几个方面:前期手续的办理不熟悉, 如桂花城项目室外不设化粪池, 虽然得到建委部门的审批同意,但市政等直接管理单位却仍要求有污水处理设施,桂花城增加了东西两个集中污水处理池,投入相当大。
弱电系统的发展超乎人们的想象。
桂花城施工阶段正是网络大发展的阶段,虽然项目初期有所考虑,但方案没有细化,没有反应在施工图纸上。
在全部房屋主体完成,基本竣工后, 进行了大范围的敲凿改造, 消耗了大量的人力、物力, 增大了投入。
配套设施的施工没有合理的纳入考虑中,如南屏、春晓组团交付后使用了近 10个月的临时电。
c、经验欠缺的工程表现装饰工程:因管理人员经验欠缺,部分装饰工程较粗糙; 存在花岗岩渗水现象;黄灰开裂情况较多。
管线综合:由于工期等,出图滞后,各种管线施工中互相影响较大,一种管线施工时有时会对另一个管线造成损伤;各种管线布置有碰头现象。
环境工程:土方造型及绿化布置对土方流失控制效果不好;小溪施工没在回土前进行试运行;环境工程与总图施工工序上安排不是很合理;因土方造型标高的确定,造成部分单体花岗岩或不够或浪费。
3、施工单位选择上存在问题○施工标段划分略显偏大桂花城当初考虑到场地布置及管理便利,基本是按组团划分施工单位,每家施工单位基本承建 10幢左右的公寓楼。
实践证明这样的施工规模有两个问题:一是施工单位的管理精力不够,项目经理尤其是技术负责人疲于应付,影响了工程进度;二是施工单位考虑到经济因素,周转材料配置不是特别多,影响了工程进度。
○采用费率招标,成本难于控制○施工承包合同过于简单,增加了后续操作难度4、质量管理方面存在的问题桂花城当时制定的目标是“杭州一流,城西样板” ,在质量管理方面做了大量工作,取得了一定的成绩,但还存在一些问题:• 重主体轻装饰• 重房屋轻管线• 重土建轻安装• 零星配套工程质量存在一些问题,如游泳池、环境水系等5、进度管理方面存在的问题• 对设计工作失控会所出图进度太慢,给整个桂花城水、电的交付造成很大的影响。
• 整体的开工安排存在问题:会所开工太晚。
• 管线、环境的整体综合不得力• 对施工单位的进度控制方面存在一些问题,尤其是对铝合金等分包单位。
6、环境工程中的主要问题• 设计图纸深度不够,现场服务差• 工程部对环境设计不熟悉,理解方面存在偏差• 进度慢,施工周期长• 环境设计时机滞后,直接导致了许多不合理现象的产生,如春晓苑、南屏苑、桂湖苑室外管线总图设计在室外环境设计前完成,环境设计完成时,室外管线施工已大部分结束。