(房地产管理)房地产绿城桂花城批判与思考

桂花城批判与思考2008年10月16日铁驴整理（）桂花设计篇从最初开始做桂花城的总体规划，到初阳苑的竣工验收，其间有四个年头。

这个项目也由一个图纸上的意象，成为钢筋水泥的实体，成为千百户业主的家园。

设计工作，由构想到实现，是一个不断调整的过程，这些调整部分出于主动，意欲使之更趋完美；部分由于妥协，以消除理想与现实之间的差距。

另外，项目的完成，更是由许多部门间鼎力合作的结晶。

从工作量和工作的强度而言，设计所占的份量只是小部分，但任何关于成品的瑕疵，均有设计的因素于其中。

所以，欲对桂花城项目作一番评判，设计环节首当其冲，亦是当然。

（一）总图设计与环境设计桂花城的总图规划基本上是在传统“四菜一汤”模式上的改良。

在组团的设计方面，更强调公共空间的变化，在中心绿地的设计方面，更注重其界面的处理，以达到一定程度上的围合。

这样的作法与后来更时兴的一体化的手法相比，短于营造具有戏剧性冲击力的“超级公园”，但从客观的角度，对于一个以多层公寓为主的楼盘，这种作法恐怕是较好的选择。

因为追求戏剧化的效果和安静舒适的安居气氛总是存在矛盾的。

从建成后的效果来看，桂花城在总图和环境设计方面存在以下不足：1．中轴线上缺少一些层次，应该在会所和幼儿园对应的位置上布置景观性质的构筑，在初阳苑2、3号楼之间有更强的关联，使中轴线有一个明确的终点。

2．南屏苑8号楼和栖霞苑7号楼的体量度不妥，如果说层数能减掉一层，并且能把端部单元底层架空，会有更好的效果。

3．主干道在网球场处的交叉口处理不够好。

拘泥于东西向道路的线形和与两门的流畅连接，把本来可以处理成一个集中的大景观设施的场地分割成差不多的二块，路南面靠栖霞苑11号楼的场地被车库的车道蚕食，路北面秋月苑2号及5号楼之间的景园与道路之间缺乏必要的过渡。

如果东面干道的线形适当调整，更靠近栖霞苑11号楼布置，使道路北面的景园面积放大，既可以为西门提供更好的对景，秋月苑的水溪景观带又更显幽深。

4．大门与南入口道路的关系考虑不够细致，人行与车行未能分离，商铺通廊现用锻铁栏杆封死，是很勉强的补救措施。

5．游泳池及周边小品与中心绿地的关系不妥。

泳池栏杆高度过高，曲廊的尺度过大。

6．中轴线上春晓苑8号楼和秋月苑8号楼之间的地面高差处理手法失之简陋。

7．小品设计的尺度失当，包括桂湖苑的六角亭、灯笼等。

（二）建筑设计和细节问题建筑的单体设计，可从形式处理（包括色彩处理）和技术设计两方面来讨论。

1、形式处理形式处理方面的最大遗憾是北立面的整体不够，北建筑体量的整合和搭接的考虑不细。

其次是屋顶小品从小区整体把握上考虑不周，有杂乱之弊。

小品和构件的控制不细致，观感粗糙，影响整体形象。

2、技术设计a. 多数单元进户门尺寸偏小，1200的子母户门更为妥当。

b. 由于采用框架结构，楼梯间的上水管凸出墙面，使用和观感都不好，应该设置道井藏起来。

c. 部分楼梯和车库的净空不够，这主要在于我们过多着眼于节约空间，对此问题的重视程度不够。

d. 立面落水管的位置考虑不细。

e. 半地下室顶面的荷载考虑太小，对环境植栽的余地及工期都有不利影响。

3、细节问题a. 多层公寓楼梯间设计有不周之处，其一是部分顶层做固定玻璃，导致楼梯间通风不畅；其二是缺少进厅，进门比较局促；其三是采用实板门后，楼梯间底层采光不良。

b. 室外道路边沟的处理有不妥之处，主要是有堆坡的地方，下雨时泥土被冲到路面上。

除了改进植栽的品种之外，有相对应的道路边沟设计，也能避免这样的情况出现。

c. 不同材料作法的搭接和收口：这方面的问题在桂花城项目中比较多，在牵涉到不同工种，不同标段和不同施工单位的地方，往往出问题。

而且这类问题对最终的产品品质的影响很大。

（三）问题的原因及对策任何问题的产生，均有主观的因素，或是考虑不周导致的疏漏，或是经验不足导致未予及时的处置。

建筑设计不同于其他的工业设计，无法通过试验来验证设计的正确和完美，毛病总在实施的过程中发现和处理；所以，管理的严密和时效是减少这类毛病的手段。

1．加强设计过程中的自查及校对审核，在图纸环节中消除低级错误。

国家的强制性规范的实行，和施工图设计单位间互相审查的制度，有助于我们达成这一目的。

但对于设计者而言，责任心是最重要的素质。

2．评审制度是很有效的手段。

如果这一手段能覆盖设计前期、设计过程、设计调整的全过程，能够减少许多问题，特别是明显的品质上的差异可基本消除。

3．编制公司内部的设计标准。

对一些重要的尺寸明确强制性要求，如门洞尺寸、净空尺寸等等；明确附件设施的配备要求，如楼梯间设一定面积并具相应采光通风措施的门厅等等；编制标准设计，主要针对容易出现问题的搭接部位和重要构筑，如道路边沟、侧石立石、栏杆、公共家具、标识小品、景观构筑、边坡、档墙、围墙、门楼等等。

4．程序控制，关注不同过程的前后关联，尽量在设计阶段落实所有细节问题，减少现场的事后补救。

5．设计的现场服务。

仔细分析桂花城项目中的种种问题，单体建筑的问题少于单体与总图衔接方面；土建工程的问题少于环境工程。

除去经验方面的因素，设计的现场服务到位与否很关键。

6．设计意图得以实现的程度。

前面也说到，设计到项目的完成，是一个不断调整和妥协的过程。

由于国内工程建设管理体制的因素，设计师对建造全过程的控制力是有限的，因此，业主方面除了工程管理口之外，还需要一个在更全面的水平上控制产品品质的环节，在工程建设过程中进行控制，对出现的问题及时反馈。

对一个项目而言，并非是每个环节都做好了，就会有一个最好的结果，因为不同的环节其工作的目标和评价的标准不同，如果不是从总体品质控制的层次上来确定不同环节的工作目标，就很难有一个完善的结果。

工程篇桂花城工程大事记1、98年11月桂花城工程部开始筹建。

2、98年12月4日开始打试桩，做静载试验。

3、99年1月4日南屏苑工程桩开始施工。

4、99年5月5日南屏苑1#、5#、9#、11#开始挖土，土建工程开始陆续展开。

5、99年10月28日西湖区建设局双标化现场表彰会在南屏苑召开。

6、99年12月春晓苑迎来桂花城的第一次中间结构验收。

7、2000年4月初阳苑开工，至此桂花城六个组团全面开工。

8、2000年4月市政雨污水开工，但工作面未展开。

7月10日起南屏苑、春晓苑市政管线开始大规模展开。

9、2000年9月30日南屏苑、春晓苑第一批交付，10月30日第二批交付。

10、2000年11月南屏苑、春晓苑环境工程开始。

11、2000年12月30日秋月苑、桂湖苑交付。

12、2000年3月31日栖霞苑交付。

13、2001年6月30日除初阳苑外，环境工程基本完成；14、2001年11月30日初阳苑顺利交付。

（一）工程管理的主要问题：1、桂花城工程管理架构不合理a、没有项目总负责人桂花城没有成立项目公司，缺少一个项目负责人在对整个项目的前期准备、规划设计、工程实施、营销、交付进行统筹安排，许多协调组织工作没有专人负责督促，往往由工程部出面协调，但在公司诸多部门中，工程部作为工程项目实施过程中的核心地位没有确定，没有明显效果。

b、桂花城项目工程部管理架构不尽合理桂花城工程作为公司第一个大项目，过程管理的工作量非常大，由于监理的力量有限，导致工程部的工作强度超负荷。

土建是一个人管一个组团，十来幢楼，安装总共也就三个人。

2000年5月份之前的项目管理架构是分管副总→工程管理总部→项目主管→工程管理人员，这样项目主管一人要直接管12-13人。

公司管理跨度太大，尤其是安装工程，管理难度更大。

2000年5月16日后，公司工程管理架构作了较大调整，由总部副总经理吴东升兼任桂花城工程部经理，情况有所好转。

2、工程管理经验欠缺a、工程管理部人员普遍年轻，缺乏工程技术经验和管理经验桂花城工程部先期到位的工程管理人员普遍是刚出校门不久的年轻人，从头到尾亲身经历过一个项目的建设的人几乎没有，只有边工作边学习。

针对这个现状，在装饰工程大面积展开之前，从九溪工程部调陈银海充实。

面对室外管线的综合实施、环境工程的工程实施外根本没有任何可借鉴的经验。

除了技术素养，管理方法和管理手段的欠缺更令人头痛。

b、公司各相关部门也缺乏类似项目的开发经验，体现在以下几个方面：前期手续的办理不熟悉，如桂花城项目室外不设化粪池，虽然得到建委部门的审批同意，但市政等直接管理单位却仍要求有污水处理设施，桂花城增加了东西两个集中污水处理池，投入相当大。

弱电系统的发展超乎人们的想象。

桂花城施工阶段正是网络大发展的阶段，虽然项目初期有所考虑，但方案没有细化，没有反应在施工图纸上。

在全部房屋主体完成，基本竣工后，进行了大范围的敲凿改造，消耗了大量的人力、物力，增大了投入。

配套设施的施工没有合理的纳入考虑中，如南屏、春晓组团交付后使用了近10个月的临时电。

c、经验欠缺的工程表现装饰工程：因管理人员经验欠缺，部分装饰工程较粗糙；存在花岗岩渗水现象；黄灰开裂情况较多。

管线综合：由于工期等，出图滞后，各种管线施工中互相影响较大，一种管线施工时有时会对另一个管线造成损伤；各种管线布置有碰头现象。

环境工程：土方造型及绿化布置对土方流失控制效果不好；小溪施工没在回土前进行试运行；环境工程与总图施工工序上安排不是很合理；因土方造型标高的确定，造成部分单体花岗岩或不够或浪费。

3、施工单位选择上存在问题○施工标段划分略显偏大桂花城当初考虑到场地布置及管理便利，基本是按组团划分施工单位，每家施工单位基本承建10幢左右的公寓楼。

实践证明这样的施工规模有两个问题：一是施工单位的管理精力不够，项目经理尤其是技术负责人疲于应付，影响了工程进度；二是施工单位考虑到经济因素，周转材料配置不是特别多，影响了工程进度。

○采用费率招标，成本难于控制○施工承包合同过于简单，增加了后续操作难度4、质量管理方面存在的问题桂花城当时制定的目标是“杭州一流，城西样板”，在质量管理方面做了大量工作，取得了一定的成绩，但还存在一些问题：•重主体轻装饰•重房屋轻管线•重土建轻安装•零星配套工程质量存在一些问题，如游泳池、环境水系等5、进度管理方面存在的问题•对设计工作失控会所出图进度太慢，给整个桂花城水、电的交付造成很大的影响。

•整体的开工安排存在问题：会所开工太晚。

•管线、环境的整体综合不得力•对施工单位的进度控制方面存在一些问题，尤其是对铝合金等分包单位。

6、环境工程中的主要问题•设计图纸深度不够，现场服务差•工程部对环境设计不熟悉，理解方面存在偏差•进度慢，施工周期长•环境设计时机滞后，直接导致了许多不合理现象的产生，如春晓苑、南屏苑、桂湖苑室外管线总图设计在室外环境设计前完成，环境设计完成时，室外管线施工已大部分结束。

环境室外标高和管线设计的室外标高有很大的差别，施工中检查井升高很多，部分雨污水井（500×500方井）已深达2.5米以上，给今后的维修将带来很大的困难。