房地产集团项目开发管理简明手册

** 集团项目开发管理简明手册第一部分：概述一、编制目的随着** 集团项目的不断增加，集团化管理的不断推进，项目管理工作也随之不断向杭州周边地区及省外延伸，为了能有效推动各项目管理的集约化，专业化，简明化，集团工程管理部在集团领导的授意下，就工程条线项目管理从前期到项目交付整个过程进行梳理，希望通过编制本简明手册，能基本统一集团各项目管理的基本操作程序及管理思路，为集团项目工程线管理提供标准指导范本。

二、编制意义本简明手册覆盖项目开发的全过程，覆盖除营销策划外的各专业工作范畴，通过阶段性的区分，专业化的工作整理，将复杂的项目管理工作梳理成点、线、面的简单工作组织，让一线项目管理人员能快速、简要、清晰的了解项目开发全过程的工作内容与时空序列，了解项目开发各专业的分工与合作，了解项目管理的基本思想。

让经验化管理更加过渡到模式化管理，把管理从完善人的管理转化为完善系统的管理。

三、重要的项目管理思想要素对于房地产项目管理来说，计划、成本、进度、质量、现场形象、资金及管理队伍建设是最为直观与重要的管理要素。

而目前各要素在实际操作与运用中，有许多经验、方法供我们选择与借鉴，但要形成与完善一套适合** 自身发展需要，同时具备前瞻性与先进性的系统性管理思路与方法却并非易事，因而只有在不断借鉴与探索中去发展与完善自身的管理系统。

在此我部门就上述各要素提出一些观点，供集团领导及同仁参考。

计划管理：计划管理是始终贯穿于项目管理、同时是推动项目朝既定目标运行的内在驱动力，没有计划，目标永远只是一种愿望；有了计划，怎样执行与落实计划，是最为关键的环节，管理有层次，计划亦如此，计划应分层，逐级分解与落实；计划应分块，由各部门主导完成并有机结合形成整体，因而计划必须由各专业部门协商、探讨共同制定，体现为外部统一性与内部协调性上；计划的制定因其带有经验性与事先前行，受经验的局限及客观、主观因素的不确定性影响，必然存在执行偏差，因此，计划执行过程的监督及纠偏就显得十分重要。

成本，是项目管理的灵魂，不谈成本的项目管理，就如同人没有了思想，但目前谈成本，大多把主要精力放在工程成本管理上，在此本部门提出项目管理大成本概念。

大成本概念即开发全过程成本管理及时间成本与空间成本管理概念。

全过程成本管理即从项目土地拍卖前开始，到开发、设计、工程、售后各阶段各专业线及从材料到管理到资金使用等的成本管理，时间成本主要从资金周转率、开发周期的长短与开发成本、市场风险之间的关系上，空间成本主要是表现在同样数量资金在不同地域，相同地域不同项目所产生效益的差异上，即产生相同效益，因地域或项目的不同，所投入的资金成本不同。

质量，我们应更关注产品的品质质量，从设计开始关注房产品的居住生活功能，关注功能配置、居住舒适度、关注生活环境及小区人文环境，关注建筑的整体美感；从建造上关注建筑安全性，施工质量控制，关注产品细节处理，从材料上把好质量关等等，上述多方面的要素才是我们所说的产品质量其他管理要素就不再一一阐述，对于项目管理，我们可以制定许多制度、流程，可以编制表格、指导书等，这些都只能从行为上起到约束作用，制度、表格、流程太多，许多东西就很难落实到位，管理如果能从管理人的意识、管理团队的整体意志开始，再规范人与团队的行为，可能事半功倍，不论上述哪项要素，计划也好，成本也好，品质也好，都需要强化全员意识，加强管理的主观能动性，提高员工的责任心才能真正有所建树。

我部希望将上述要素中所提及的管理思想在下面的内容中体现出来，同时希望在执行中对相关管理人员有所帮助与启示。

第二部分：项目开发工作项目前期准备阶段一、购地区域土地出让信息收集、整理、分析、初步筛选对锁定目标区域的综合调研、地块分析、测算、评估，制定该地块购置的综合评估报告，明确购地价格范围与业态方向。

1、资金筹备2、相关竞拍手续准备工作3、拍地前的竞争对手摸底，制定相关竞价策略4、竞拍5、签署购买协议二、证照办理见流程图注意事项1、招聘当地资深从业人员（有一定人脉关系及熟悉当地办事风格的前期从业热人员）2、名片职位适当提高，有利于开展工作3、了解规划部门对地上建筑、半地下室、架空层等的面积计算规则，了解房管部门关于地上建筑面积的计算规则（关注阳台、建筑外廓线是否包含外保温等因素）4、了解当地规划部门就日照、栋距控制要求，了解地块建筑除规划控高外的其他限制（如航空限高、通讯走廊限高）、停车位要求、国家90/70 政策要求。

5、了解商业建筑相关功能与环保要求的规定（如国家地方对娱乐业、餐饮业的规定）6、了解地方节能要求，如外保温对立面材料的影响，太阳能使用要求对建筑立面的影响。

7、小区室外标高、单体正负零标高、市政道路标高关系。

8、详细了解公建配套要求。

9、详细咨询消防部门要求，单体、室外、道路、地下室、半地下室（有较大费用弹性）等相关国家、地方要求。

10、详细咨询人防要求，费用情况11、详细了解当地环保要求。

12、营销部提供经集团审批的项目产品策划书（明确产品定位、户型比，户型面积范围、在各区域的分布要求等）13、设计部根据营销部产品策划书及项目规划指标，相关国家规定于前期项目征询情况，编制方案设计指导书。

14、详细了解周边基础设施现状及规划情况、实施计划（道路、地块允许开口、道路标高，市政雨水、污水管网建设或规划情况、管井标高、管径、排水方向、预留支管或允许开设接管位置），要求对标高、位置进行实地测量核准，城市档案管调出竣工资料或核准的规划设计资料，确保准确。

尤其了解地块周边未来城市规划情况，如有无高架道路、道路扩建、轨道交通及商业、学校、医院、公园等城市公共配套项目，方案中考虑其对项目未来的影响。

15、聘请专业资质单位对地块规划红线进行放线复核，校核地块与周边市政道路、建筑物等重要关联体的位置有否误差。

以上3--11 项在方案设计前要求前期与设计负责人共同完成16、详细征询自来水配套情况，了解自来水位置、管径、水压力，了解小区内可采用的供水方式，增容费、工程费计价方式，抄表要求，允许接口位置。

17、详细了解燃气配套情况，了解燃气管位置、管径、压力，增容费、工程费计价方式，抄表要求，当地对燃气报警要求，供气量有无保证，允许接口位置等。

18、详细了解供电配套情况，是否双电源，电源位置，地上与地下建筑配电要求，商业用房配电规定，变电站设置规定，相关设备采购要求，常规费用及费用弹性情况，工作流程与办事时效。

19、详细咨询电视、电信、宽带配套情况及容量、费用等。

三、地质勘察（单位招标按集团相关程序）1、优先选择当地资质高的地质勘察单位，有我地块附近地质勘察经验者优先。

2、认真审核勘察方案（与费用有关）3、应在扩初设计前完成详勘4、要求对勘点位置、探孔深度、数量、作业程序进行现场监督，确保勘察数据的准确性5、对地质分布不均匀，有条件的，应在桩基础设计前做试桩，用以评估地质力学指标，可更准确把握基础设计尺度，优化桩基础设计，节约成本。

四、施工图设计及内审1、施工图设计指导书，要求通过集团审批。

详细了解国家、地方建筑设计规范，尤其是强制性规范，避免重大设计失误。

2、施工图设计过程，及时提供用于消防、人防、卫生防疫审查的相关图纸，前期与设计人员及时跟踪与沟通。

初步出图后及时送审图办（审图公司）审图，由建筑与结构设计师及时跟踪与沟通，及时解决问题并完成图纸调整。

4、及时进行面积核算（分层面积表），及时调整面积指标5、电梯选型，确定电梯井道尺寸及明确机房要求（有战略合作单位例外），提供设计单位相关图纸。

6、制定项目开发与交付初步计划，为自来水泵房、配电房、燃气调压站、智能化控制中心、电信机房等的位置，管路系统的布置，垃圾站等因素在设计中进行考虑。

并由前期与设计人员在与供电局、自来水、燃气公司进行沟通中将我方意图在专项设计中体现。

7、供电方案确定8、施工图供电部门报批，及时就配电用房面积，位置，层高、尺寸、标高及设备的通风散热等要求进行沟通反馈。

9、市政排水许可批文10、审核单体、小区室外、周边市政道路标高关系，处理方式，考虑项目土方整体平衡要素11、审核施工图对方案意图的体现程度（主要是立面效果，户型变化）12、审核户型内有无卫生间正对大厅、卫生间位置在下层厨房位置、入户门上面有梁等缺陷，楼梯间高度是否满足，有无立管影响通道，有无水平管影响层高、或公用管道穿越户内，设备用房的尺度、高度是否满足设备要求等，结构布置是否影响建筑功能要求。

13、考虑外保温对立面线条、门窗的影响（窗台、线条、洞口尺寸在结构设计时应适当调整）14、考虑防水体系的合理与可行性（屋面排水的组织、防水施工工艺要求）15、砌体露台围栏及女儿墙要求设置下口砼上翻梁，上口设置砼压顶，露台与室内界面设置砼上翻梁，高度满足防水要求等刚性防水措施。

16、对于斜屋面与山墙连接部位，要求屋面砼在山墙位置设计成上翻梁，上表设计成台阶面，用来防水与墙体抗滑。

17、阳台栏杆高度要求考虑可踏面因素。

18、重视结构设计中的含钢量与混凝土用量，给设计院设定合理的指标。

19、考虑墙体材料使用的国家及地方规定（墙改办要求），合理使用墙体材料，综合考虑墙体材料的比重（影响结构设计荷载）、及与水泥砂浆的粘结性（影响后期粉刷质量及交付），进行材料调查，同时考虑市场供应水平。

20、结构设计中，对于尺寸小于12 厘米的门垛、墙垛，凸出砼墙面用于装饰的砌体，尺寸较小的，要求全部采用素混凝土替代砖砌体。

21、基础形式的选择，经济、技术、施工难度系数的评估、比较。

五、道路、管线设计1、施工图已完成2、单体正负零标高、室外标高及地块周边道路标高关系已明确3、排水许可已批复，雨水、污水与市政管网接口位置已明确4、雨水、污水接口井管径、管底标高是否核实5、项目分块、分批开发、交付计划已明确，对分批交付所涉及的供水、供电、供气、电视、电信、智能化等的系统化设计思想应在管线设计中体现优化。

6、先完成各管线综合初步设计，再进行单项深化设计，然后再进行管线设计平衡。

7、道路设计：考虑道路分级，消防要求（宽度、流线、转弯半径等），道路承载力要求，纵、横向排水坡度，侧石、平石要求（材质、尺寸、色调、过渡形式等），人行道设计要求，路面完成面材料要求及效果要求（如采用水泥路面、铺装路面还是沥青路面，面层材料的相关要求，沥青粒径等），8、雨水、污水管线设计：优先选择当地设计单位，优化管路及窨井数量，对于道路两侧较宽的，管线尽量不处在路上，井盖的形状、材质、颜色应配合景观及观感要求9、供电设计：对于供电，在设计阶段最为关键，一旦设计完成，在成本控制上很难有空间，因而设计阶段需要专业电气工程师跟进，如电缆的容量空间、电缆的合理走向、电缆预留长度大小、所选用设备品牌及国产与进口件等对成本发生的主导因素，这些有弹性，有周旋余地的因素，设计师及其主管领导将起决定性作用，沟通得当，单方建筑面积节约供电成本20-30 元是可行的。