房地产开发公司设计管理工作手册

房地产开发公司设计管理手册版本号：_______________________发布日期：___________________发放编号：____________________持有者：_______________________ 房地产开发有限公司设计管理关键节点 (3)一、项目可行性分析（参与阶段）3二、项目前期阶段（主控）3三、项目规划设计阶段（主控）3四、初设阶段：（主控）4五、施工图报建阶段：（主控）5六、施工图阶段的协调和控制：（主控）5七、施工服务阶段控制流程：（配合）5八、施工后期阶段控制流程：（协助）6设计管理流程 (7)1设计管理核心流程 (7)2、项目部前期管理流程 (8)3、设计部文件转发流程 (9)4、设计部夕卜发文件分发流程 (10)5、项目规划设计阶段控制流程 (11)6、初设阶段控制流程 (12)7、施工组织设计、质量及进度监督控制流程 (14)8、图纸审查及问题处理流程 (15)9、设计图纸、设计变更转发流程 (16)10、施工样板房（售楼部）装修流程1711、现场签证签发流程1812、分包单位进场流程1913、材料、样板、设备进场检验流程2014、混凝土施工工程质量监控控制流程2115、钢筋施工工程质量监控质量控制流程2216、模板施工工程质量监控质量控制流程2317、设计部销售面积计算流程24相关文件格式和表格 (25)1、规划设计评估表 (25)2、设计院评估表 (27)3、xxxx 方案设计委托任务书 (28)A.第六部分：设计管理设计管理关键节点、项目可行性分析（参与阶段）（一）结合市场部资料在技术上进行市场分析：项目性质定位；产型定位；建筑体系定位；建筑技术定位。

（二）周边环境、交通组织市场形式分析：项目环境能否持续发展；周边环境是否需要大成本投入开发；交通组织能否满足项目现在、将来需要；内部、外部交通是否需要大成本投入开发（三）城市景观可行性分析：项目建设的社会效益；项目与人文景观的有机结合；项目发展与城市发展的结合性。

二、项目前期阶段（主控）（一）项目立项：可行性报告（技术、市场）；项目的相关资料（政府的、公司的）。

（二）设计公司的评估、选择；*附评估表；（三）设计方式的选择：委托；招标；竞赛。

（四）标书（设计任务书制作）*附标书格式。

（五）发文（对内，对外）体系的建立（详流程三，四）三、项目规划设计阶段（主控）（一）总体规划总体的分析;设计部各专业工程师公司各部门经理总体规划的评定；与理念设计是否吻合；是否满足城市景观设计要求；是否有利于项目持续发展；是否最有经济效益（销售、物管）。

总体规划的定案：统一建筑（规划）定位、定性统一建筑（规划）市场方向统一建筑（规划）评定标准（二）方案控制阶段开标会时间（由设计部协定）；方案评估表制定*附评估表；定方案（开标）：会议（参与定标）提供书面意见、评估表; 人员确定（专家领导和各部门经理）；确定实施方案。

（三）方案报建阶段1、图纸类容和质量的控制；2、期限的控制；3、与政府职能部门的配合协调四、初设阶段：（主控）（一）总平面的控制：是否利于综合管网布置；是否利于交通组织；是否利于园林景观设计；是否利于经济效益；是否利于后期管理。

（二）单体平面的控制：1、户型方正适用；起居室要有对流窗；动静功能分区；干湿分区；厨房、卫生间集中布置；各房间的比例协调。

户型设计满足某种（国内或国外）要求2、立面外墙轮廓线要相对简单；立面要新颖，要有创新立面应与理念设计一致；立面选材应注意经济性与美观性。

（三）各部门调控:工程部销售部物管部五、施工图报建阶段：（主控）图纸内容和质量的控制；总平面四至图单体平、立、剖面图工作期限的控制；与政府职能部门的配合协调六、施工图阶段的协调和控制：（主控）施工组织设计、质量及进度监督控制（详流程七）；图纸会审：（详流程八）会前准备（各有关方面作出书面意见）；与会人员（设计公司/工程部/监理/施工单位）；会议纪要。

设计图纸、设计变更转发流程（详流程九）配合工程部，销售部搞好售楼部，样板房（详流程十）七、施工服务阶段控制流程：（配合）现场服务（签证）体系建立；（详流程十一）分包单位进场控制；（详流程十二）对材料、样板、设备控制（详流程十三）；对施工单位各工种控制流程；配合市场部、工程部工作开展：协调工程部、监理单位；*附混凝土施工工程质量监控控制流程（详流程十四）；*附钢筋施工工程质量监控控制流程（详流程十五）；*附模板施工工程质量监控控制流程（详流程十六）。

召开协调会；为后期工种做准备八、施工后期阶段控制流程：（协助）配合销售部的销售工作（详流程十七）；配合物管部做物业管理工作；配合物管部制定物业管理流程各专业工程师协助物管部工程师熟悉图纸和工程配合竣工验收；1 ）:对内：配合工程部、销售部、物管竣工验收2）:对外：配合规划、国土、消防、环卫等政府职能部门竣工验收督促设计院竣工图。

设计管理流程1、设计管理核心流程参与阶段：提供项目在技术方面的理论论证，并对项目提供决策性分析。

主控阶段：资料、工作收集、准备为项目的开展做好前期工作。

主控阶段：“产品”的雏形阶段。

需各部门充分论证、协调、配合。

主控阶段：“产品”的关键阶段。

起着决定性作用主控阶段：“产品”即将投产，取得生产许可证主控阶段：“产品”投产前各功能组成部分（各专业）完善，完备阶段配合阶段：“产品”由图纸转化为实物阶段协调配合：建施单位，监理单位，工程部项目后期阶段协助阶段：对“产品”的销售、验收、管理等协助配合2、项目部前期管理流程3、设计部文件转发流程设计部相关工程师按经理授权及提出具体要求，完成时限处理相关问题下发相关工程师处理4、设计部外发文件分发流程5、项目规划设计阶段控制流程总体规划方案调整确认设计公司提交设计方案设计（工程） 部经理项目公司反馈.调整 专家委员 11 T1 r工程部市场部销售部开标6、初设阶段控制流程7、施工组织设计、质量及进度监督控制流程合格工程8图纸审查及问题处理流程9、设计图纸、设计变更转发流程10、施工样板房（售楼部）装修流程/ 输入\样板房（售楼部）装修图施工单位、材料样板设计部提交的样板房（售楼部）施工计划并提供装修图纸按计划确定样板房（售楼部）施工单位及材料，并提供材料样板现场施工样板房（售楼部）各项目部装修工程师配合设计部负责对样板房（售楼部）施工现场管理。

一11、现场签证签发流程输入现场签证单（同时附上验证单）NOYES项目部资料员签收设计部签收各项目负责人、经理审核并签意见主管工程师、工程部经理审核并签意见工程部资料员签收合约部现场工程师审签施工单位1、 要求连续编号2、 提交时效为一周， 效签证发生签证内容超过一周属无监理公司登记、签收、盖收文日期章，检查是否超时限, 若超时限，则退回不予签收监理公司审核、签字，两天内完成项目部主管工程师审核、签字、两天内完成项目部审资料员登记、签收、盖收文日期章，收文当天 转给相关主管工程师项目部转交时签收，当天完成经签认的签证单12、分包单位进场流程设计部1、现场指定临设场地或根据合同由分包单位自行解决；2、指定施工临时用水、电接驳点；3、分包单位一周内提交给监理施工单位组织设计、进度计划；4、提交施工资质材料13、材料、样板、设备进场检验流程14、混凝土施工工程质量监控控制流程根据设计的砼强度等级，使用原材料以及和易性、坍落度的要求进行试验确定砼从搅拌机中出生浇筑延续时间不宜超过一个小时混凝土运输泵送砼前应先用适量的与砼内成分相同的水泥浆泣滑输送管内壁；对模板及其支架、钢筋、预埋件、预留洞必须进行检查验收，符合设计要求方能浇筑；浇砼前将模板内杂物、油污等清理干净，对木模板应浇水湿润，但不得有积水；现场坍落度检没，复查工作不少于两次，允许偏差+-30mm浇筑砼应连续进行，否则应按事先确定的符合施工规范规定的留置施工缝；浇筑振捣时间，应以砼表面呈现浮浆和不再沉落为准，不得漏振和过振；混凝土浇筑在浇筑竖向结构前，应先在底部填表50-100mm厚与砼内砂浆成分相同的水泥砂浆；按规定留置砼度块，每工作班，每楼层不少于一组。

混凝土养护15、钢筋施工工程质量监控质量控制流程检查钢筋应平直、无局部曲折；弯钩、弯折应符合设计要求和施工规范规疋；钢筋形状、尺寸必须符合设计及规范要求。

检查钢筋的交叉点应采用铁丝绑扎牢固；墙、板的钢筋网中双向受力的钢筋必须全部扎牢，间距允许偏差土5mm箍筋弯钩朝向和加密区及间距应符合设计要求，间距允许偏差土20mm受拉钢筋绑扎接头的搭接长度应符合设计要求和规范规定，受压钢筋绑扎接头搭接长度为受拉绑扎接头的搭接长度的0.7倍；各受力钢筋之间的绑扎接头位置相互错开；梁、柱受力钢筋保护层为25mm允许偏差为± 5mm墙、板钢筋保护层为15mm 允许偏差土3mm箍筋保护层不少于15mm钢筋加工钢筋验收16、模板施工工程质量监控质量控制流程柱、墙模板定位放射线检查1、轴线位置，允许偏差5mm支装柱、墙模板及支架1检查合,口梁、板底模安装位置标高测设1 检查合T梁、板底模、侧模安装及其支架安装1检查合F预埋件、预留洞孔留置-检查合浇砼时，守模检查模板表面平整度允许偏差5mr p 垂直度允许偏差6mm截面尺寸允许偏差+4-5mm；模板接缝严密；模人杂物清扫干净。

检查层高允许偏差土5；全高允许偏差5 ；轴线检查底模及支架刚度、稳定性；截面尺寸允许偏差+4-5 ；平整度允许偏差5模板接缝严密；杂物清扫干净。

检查中心线位置允许偏差3洞孔内截面尺寸允许偏差土10检查1、模板及支架有无变形17、设计部销售面积计算流程相关文件格式和表格1、规划设计评估表公司名称：评估日期:填表人：评估人：填表日期:2、设计院评估表填表人：评估人：填表日期:3、xxxx方案设计委托任务书1.项目概况2.业主单位之负责部门部门负责人：联系人：地址：电话：传真：E-mail :3规划设计依据3.1xxxx方案设计委托的有关文件。

3.2根据xxx市规划局批准的《建设用地规划许可证》及附件（用地红线图、设计要点）3.3 xxx城市规划条例3.4《xxx日照间距规定》3.5《xxx城市规划管理技术规定》3.6国家有关的规划设计规范和规程。

4.设计要点4.1用地规模4.2技术经济指标及要求建筑密度：容积率：总建筑面积：绿化要求：建筑退让：建筑间距：公建配套要求：规划设计原则：4.4总体现划要求4.5道路及车库规划要求4.6绿化规划要求。

4.7管线规划要求4.8竖向设计要求。

4.9单体建筑设计要求4.10智能化设计要求。

5.设计深度及设计成果的要求5.1 一般规定5.1.1设计单位提交的成果必须符合xxxx设计方案委托设计文件的有关规定。