房地产估价案例与分析第7讲收益法(上)
房地产评估案例市场法+收益法+成本法
房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于** 市**新区*** 路** 号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930 平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同” 载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975 平方米；上部建筑北幢69,720.566 平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55 层，地下 4 层，委估建筑面积为69,720.566 平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于** 市** 新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55 层，地下 4 层，建筑面积为69,720.566 平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08 平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55 层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石（办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖），大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4. 评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A. 比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表B. 比较因素条件表比较因素条件表C. 交易情况修正评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按 1 美元＝8.03 元人民币换算因可比实例都是中介开价，根据** 市现行房地产市场情况，修正系数取1.03D. 交易时间修正因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数 1.00。
房地产评估案例市场法收益法成本法
房地产评估案例市场法收益法成本法房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表B.比较因素条件表比较因素条件表C.交易情况修正评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。
房地产估价理论与方法第七章：收益法及其应用
第七章收益法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■计算题多,难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件掌握1。
收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式掌握二、净收益每年不变的公式掌握(一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式(三)净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3。
用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式掌握1。
收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式掌握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1。
收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理掌握1。
基于租赁收入测算净收益的基本原理2。
基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握1。
出租的房地产净收益的求取2。
营业的房地产净收益的求取3。
自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题熟悉1。
有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定熟悉第五节报酬率的求取熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1。
累加法2.市场提取法3。
《房地产评估收益法》课件
与市场法的比较
评估角度
市场法是从市场比较角度出发， 通过比较类似房地产的市场价格 来评估房地产价值，而收益法则
通过预测未来收益来评估。
适用范围
市场法适用于市场较为发达、类似 房地产较多、市场交易活跃的情况 ，而收益法则适用于市场交易较少 或无市场参照的情况。
评估重点
市场法的重点是类似房地产的市场 价格，而收益法的重点是未来的收 益能力。
工业地产评估案例
总结词
01
工业地产评估案例主要涉及工厂、仓库等工业用途的房地产，
评估时需考虑土地面积、建筑物价值、产业政策等因素。
工厂评估
02
评估工厂的土地面积、建筑物价值、产业政策等因素，以确定
其市场价值。
仓库评估
03
评估仓库的租金收益、地理位置、设施条件等因素，以确定其
市场价值。
THANKS
感谢您的观看
评估办公楼的租金收益、地理位 置、设施条件等因素，以确定其 市场价值。
住宅地产评估案例
总结词
住宅地产评估案例主要涉及住宅小区、公寓等居住用途的房地产 ，评估时需考虑房屋面积、户型、装修等因素。
住宅小区评估
评估住宅小区的房屋面积、户型、地理位置等因素，以确定其市场 价值。
公寓评估
评估公寓的租金收益、地理位置、设施条件等因素，以确定其市场 价值。
与成本法的比较
评估角度
成本法是从投入角度出发，计算 房地产的重置成本，而收益法则 从产出角度出发，通过预测未来
收益来评估房地产价值。
适用范围
成本法适用于那些开发时间较早 、目前市场价格较低、开发成本 较少的房地产，而收益法则更适 用于有稳定收益、市场前景较好
的房地产。
房地产估价 收益法原理公式
房地产估价收益法原理公式房地产估价中的收益法是一种常用的评估方法，它基于未来收益的预期来确定房地产的价值。
咱们先来说说收益法的原理。
想象一下，你有一套房子，你可以把它租出去，每个月能收到租金。
这租金就是房子给你带来的收益。
那怎么通过这些收益来算出房子值多少钱呢？这就用到了收益法。
收益法的核心原理就是把未来预期的收益，通过一定的方法折算成现在的价值。
简单来说，就是考虑到货币有时间价值，未来的钱没有现在的钱值钱，所以要把未来的收益“打折”算到现在。
咱们来看看收益法的公式。
收益法的基本公式是：V = A / r × [1 - 1/ (1 + r)ⁿ] 。
这里的 V 代表房地产的价值，A 是房地产每年的净收益，r 是折现率，n 是收益年限。
比如说，有一套房子，每年能稳定收租金 5 万块，折现率假设是8%，预计能收租 20 年。
那这套房子的价值大概就是：5 万 / 8% × [1 -1 / (1 + 8%)²⁰] 。
我之前碰到过这么一个事儿。
有个朋友想卖一套小公寓，找我帮忙估估价。
那套公寓位置不错，周边租房需求挺旺的。
我去调查了一下周边类似公寓的租金情况，发现平均每个月能租到3000 块。
一年下来，净收益大概就是 3 万 6 。
然后我又参考了当时的市场情况，确定折现率为 7%，并且预计这套公寓还能租 15 年。
按照收益法的公式一算，这公寓的价值就出来了。
朋友一开始还不太相信，觉得我算得太简单。
我就给他仔细解释，告诉他每年的收益怎么折算到现在，为什么要考虑折现率等等。
最后他算是明白了，还直夸我专业。
其实在实际运用中，收益法也不是那么简单的。
确定每年的净收益就不容易，要扣除各种费用，比如物业费、维修费啥的。
而且折现率的确定也很关键，它受到市场利率、风险等多种因素的影响。
要是算错了，那估价可就差得远了。
所以啊，房地产估价用收益法，虽然公式看起来简单，但实际操作得仔细认真，考虑各种因素，才能得出比较准确的结果。
房地产价格收益法评估案例
小组成员：演示： 蒙佳
PPT制作：贾佳 资料收集：温淑娴、张咏梅
背景简介
房价高 涨
新《婚姻法》的出台
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主要内容
收益法的基本理论
收益法的评估步骤 收益法应用举例 小组讨论感悟
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收益法的基本理论
（一）收益法的定义：又可称为收益资本化法，投资法。他是将估价对象 在估价时点后的所有正常纯收益，用适当的折现率折算到估价时点价值的 方法。 （二）
业时通常会先运用市场提取法测算出一个非常低的报酬率，并以其为基础用收益法测
算出估价对象住宅房地产价值。但报酬率的确定与投资者正常的投资思维相背离，致 使运用收益法测算得到的住宅房地产价值没有说服力。
针对这样的情况，我们可以继续关注市场动态进一步学习
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THE END！
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收益法的评估步骤
（一）搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经 营收入、费用、投资收益率等相关资料 （二）估算估价对象预期销售每年的潜在毛收入 （三）估算每年的有效毛收入
（四）估算年经营费用
（五）估算年净收益 （六）估算适当的折现率 （七）选用适宜的计算方式
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收益法的应用举例
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小组讨论感悟
收益法存在的不足：1、随着市场的逐步发育，住宅房地产市场出租情况非常普遍，收 益资料很容易取得；
2、采用收益法估算出的住宅房地产价值大大低于正常市场交易价格
，运用收益法评估住宅房地产价值似乎显得不切实际。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
房地产估价理论与方法-第7章-收益法应用
一、一般公式
a1 0 1
n
a2 2
a3 3
a4
……
at
……
an
4 ……
t－1 t t+1…… n-1 n
a1 a2 an V ...... i 2 n 1 r 1 r 1 r 1 r i 1
V——价格 ai——净收益 n——收益期限 Y——报酬率
五（六）、净收益按一定比率递增（减） 的公式（掌握）
ai=a(1+g)i-1
a 0 1 a(1+g) 2 a(1+g)2 3
2
…… ……
a(1+g)n-1 n
n 1
A A1 g A1 g A1 g V ...... 1 r 1 Y 2 1 Y 3 1 Y n
公式用途：
①直接用于测算价格；例7-1、例7-2 、例7-3 ②不同期限房地产价格的换算；例7-4、例7-5 ③比较不同年限价格的高低；例7-6
④用于比较法中因期限不同进行的价格调整。 例7-7
不同年限价格的换算
假设：
1 Kn 1 n 1 Y
1 KN 1 N 1 R
65 n 8 A 1 2% 1 g V 112.76万元 1 1 Y g 1 9% 1 Y 9% 2%
七、净收益在前后两段变化规律不同的公式 （熟悉）
（一）收益期限为有限年的公式
V30 V40
K 30 K 40
1 1 30 1 10% 2500 2409 .98元 / 平方米 1 1 40 1 8%
房地产价格的收益法评估
设备安装 设备 安 装 工程完工 工程评估值 价值 工程价 程度(%)
(二) 变动因素调整法 在建工程评估值＝在建工程实际支出 (已完工程部 分材料、人工费因价格变化造成的增减额) (已 完工部分各项间接费、银行贷款利率变化造成的增 减额) (已完工部分设计变更影响造价的金额) (三)重编预算工程进度法 （四）假设开发法
二、应用举例
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1988年上海虹桥经济技术开发区第26号地块，面向国际招标。 该地块面积12927平方米，可利用方式为商住综合用途，容积 率为5。该地块最终由日本孙氏企业有限公司于1988年6月30日， 以10416万元人民币取得。香港一家地产咨询公司受托为孙氏 企业进行该地块投标报价的评估。该咨询公司评估过程如下： 1、上海市高级宾馆、高级公寓的市场调查 ①高级宾馆市场 调查。②高级公寓市场调查。③市场分析表明，兴建多功能高 级公寓是一种最佳利用方式。通过对国内主要城市的高级公寓、 及上海市近期开盘出售的高级公寓和写字楼价格的调查分析， 预期建成后的高级公寓出售价格不低于10760港元/建筑平方米。 2、造价估算 每平方米造价可以控制在5382港元内，建筑成 本大约占楼价的50%。 3、单位面积地价及总地价测算 假定售价为11840港元/建筑 平方米，开发每平方米的资本投入利息及利润为3229港元，则 楼面地价为（11840-5382-3229）等于3229港元/平方米。容积 率为5，因而每平方米地价大约为16145港元。总地价为20870 万港元，兑换成美元为2676万美元（美元兑港元汇率 1988/6/30为1:7.8）。 日本孙氏企业有限公司董事长孙忠利先生1988年6月30日以 10416万人民币报价夺标，按当日国家外汇买入价折算成2805 万美元支付。实际成交地价高出评估地价4.8%。
房地产评估收益法例解
房地产评估收益法例解估价对象为广州市越秀区120号8楼、l4楼、l5楼、16楼的办公房地产，所在建筑物为一幢35层钢筋混凝土结构的商业办公楼，建于1997年，即国际电子大厦内，I_5层为商1啦裙楼，6层以上为办公，估价对象位于第8、14、15、16层，层高约为3米，楼宇外墙为玻璃幕墙1．运用收益法进行测算过程(以第14层为例)(1)公式选用估价对象为出租型的办公物业，广州市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合市场行情。
(2)租金收入的确定经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似同类型办会出租交易实例作为比较实例，将估价对象与各案例进行比较，对比较案例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取估价对象市场租金为100元／m2 具体测算过程略。
(3)租约限制估价对象现已出租使用，委托方提供相关租约，据租约记载，剩余租期较短，且合同约定租金与市场正常租金水平较为接近，因此本次评估不考虑租赁对估价对象评估价值的限制性影响，评估采用市场客观租金进行测算。
(4)有效出租面积的确定根据估价人员的对周边市场的调查，周边同类型办公物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象出租面积为《广东省房地产权证》登记的建筑面积为l340.45㎡，即有效出租面积为100％。
(5)其他收入的确定根据相关调查的数据，广州市出租房屋一般收入承租方二至三个月的租金作为押金，评租赁期满后无息退还，则估价对象租期外其他收入情况如下：其他收入：100×l340.45×2×3.5％=9383元／年(6)空置率的确定据了解广州市办公物业在2010~上半年市场平均空置率为。
经调查，估价对象位于广州市城区重要的商务办公区——黄花岗科技园区，周围人流密集，商务办公氛围好，该区域内办公物业租赁情况良好，考虑估价对象的实际情况，取空置率为5％(7)有效年毛收人年有效毛收入=(潜在毛租金收入×12个月×有效出租面积+其他收入一空置和收租损失)÷建筑面积年有效毛收人，测算结果见表1。
收益法评估案例
收益法评估案例房地产评估案例2.4商场评估案例案例G公司是一家大型商贸公司，因融通资金需要，委托C评估事务所对其所属的×商场进行评估。
一、评估对象简介×商场座落于W市最繁华的商业街区，是W市经商的黄金地带。
建筑物共24层，其中地下1层，地上23层(裙楼5层，主体塔楼18层)。
大厦的裙楼自1994年开始运营，以招商出租营业场所为主要方式。
第一层为日用百货区，二、三层是服装、鞋帽、床上用品区，四层为家具区，五层为舞厅、台球等娱乐区，地下室按人防工程设计施工，现为停车场和其他出租经营。
主体塔楼为写字间设计，外部的面砖贴面、铝合金窗、玻璃幕墙已经安装完工，电梯已完成采购，但内部装修尚未开始。
大厦自营业以来，一直是W市经营较好的商家之一。
二、评估过程简介C评估事务所的评估人员，按照必要的程序，在对委托评估的资产实施了必要的现场勘查、市场调查与询证的基础上对委评资产做出了评估，主要做法如下:(一)评估思路与方法的选取评估对象为经营性房地产，但其主体塔楼内装修尚未完工，因此1对裙楼运用收益法评估，对塔楼运用重置成本法评估(注:塔楼部分按形象进度，考虑成本构成要素，采用成本法计算，此处不再详列，仅介绍裙楼的评估过程)。
(二)纯收益的求取1.总收益预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几年相比不会有大的变化，所以各年租金按前3年实际发生额的平均数计算调整。
具体情况是:(1)一至四层为商业经营区，实际的租金收入由于各楼层经营品种不同而有所差别。
一层经营日用百货等赢利水平低的商品，租金相对较低;二、三层经营鞋帽、服装等赢利水平高的商品，租金收入较高;四层经营家具，租金收入偏低。
按照最佳效用原则和贡献原理，一至四层的租金收入应从一层至四层递减。
因此，将各层的实际收入水平调整为客观收入，即:每月平均租金收入一层为67元,平方米;二层为60元,平方米;三层为46元,平方米;四层为38元,平方米。
调整后的整体租金收入与调整前不发生变化。
房地产估价方法系列介绍（收益法）
房地产估价方法系列介绍（收益法）第一篇：房地产估价方法系列介绍 (收益法)房地产估价方法系列介绍---收益还原法收益还原法。
按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。
收益还原法的基础是理性预期理论。
首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。
如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。
收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。
使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。
对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。
对于购房居住者来说，这个还原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。
当期的利率好说，困难在于未来利率的不确定性，利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。
第二个困难是如何计算纯收益。
在计算纯收益时，由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率。
在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于纯收益上升，房价自然也随着上升。
事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。
倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。
在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。
这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。
第二篇：房地产估价方法系列介绍(市场比较法)房地产估价方法系列介绍---市场比较法市场比较法。
在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。
按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。
合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。
购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。
《房地产估价》房地产估价 第7章收益法及其运用
举例
【例题】已知某宗收益性房地产30年建设用地使用权、 报酬率为10％的价格为3000元／m2。请计算该宗房地 产50年建设用地使用权、报酬率为8％的价格。 【解】该宗房地产50年建设用地使用权下的价格：
N n Y ( 1 Y ) [( 1 Y ) 1 ] N N n V V n N n N Y ( 1 Y ) [( 1 Y ) 1 ] n n N
在市场法中，可比实例房地产的土地使用期限、收益 期限等可能与估价对象房地产的土地使用期限、收 益期限等不同，需要对可比实例价格进行调整，使 其成为与估价对象相同的土地使用期限、收益期限 等下的价格。 V V K 若已知V∞，求V70、V50 V V K 50 50
V V 40 1 V 50 K 50 K 40 V 50 K 50
A 1 V [ 1 ] n n Y ( 1 Y n n)
A 1 V [ 1 ] N n Y ( 1 Y N N)
N n Y ( 1 Y ) [( 1 Y ) 1 ] N N n V V n N n N Y ( 1 Y ) [( 1 Y ) 1 ] n n N
A 1 基本公式： V [ 1 ] n Y ( 1Y)
n 1 ( 1 Y ) 1 年期修正系数： K n 1 n n ( 1 Y ) ( 1 Y )
3.比较不同期限房地产价格的高低 【例题】有甲、乙两宗房地产,甲房地产的收益期限为50 年,单价2000元/m2,乙房地产的收益期限为30年,单价 l800元/m2。假设报酬率均为6％，请比较该两宗房地 产价格的高低。 【解】转换为相同期限（无限年）下的价格：
V V 50 V 40 V 50
第七章房地产估价收益法及其运用
第七章
收益法及其运用
例如，某人拥有一宗房地产每年可产生2万元的净 收益，另外有40万元资金以5%的年利率存入银行 每年可得到2万元的利息，则对于该人来说，这宗 房地产与40万元的资金等价，即值40万元。 前提条件：
它是净收益和报酬率每年均不变，获取收益的期 限为无限年，并且获取房地产收益的风险与获取 银行存款利息的风险相同下的收益法情况。
A V Y 8 8.5% 94.12(万元)
第七章
收益法及其运用
2．用于不同期限价格之间的换算
因此，K70表示n为70年时的K值，K∞表示，2为无 限年时的K值。另用Vn表示收益期限为，2年的价 格，所以V50就表示收益期限为50年的价格，V∞ 就表示收益期限为无限年的价格。于是，不同期 限价格之间的换算方法如下：
V A 1 [1 ] n Y (1 Y ) 8 1 [1 ] 50 6 8.5% (1 8.5%)Βιβλιοθήκη ＝91．52（万元）
第七章
收益法及其运用
某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益 期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5%。 请计算该宗房地产的收益价格。
［解］该宗房地产的收益价格计算如下：
第七章 1．直接用于测算价格
收益法及其运用
某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设 的，当时获得的土地使用期限为50年，至今已使 用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可 获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8．5%。 请计算该宗房地产的收益价格。 ［解］该宗房地产的收益价格计算如下：
A 1 V [1 ] n Y (1 Y )
此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；② 报酬率为Y，Y大于零；③收益期限n为无限年。
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『估价案例与分析辅导』房地产估价案例与分析第7讲:收益法（上）（2004）数据编号：K6-F1580第七讲收益法（上）一、内容提要：收益法的基本原理，报酬资本化法公式。
重点、难点：熟悉收益法的基本原理，掌握报酬资本化法公式。
二、内容讲解：6．1 收益法的基本原理6．1．1 收益法的概念收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
根据将未来预期收益转换为价值的方式，即资本化方式的不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。
直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。
其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。
报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的早期购买年法，即：地价＝年地租×购买年例如，威廉·配第在《赋税论》中写道：“在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。
”后来有了地租资本化法，即：地价＝地租/利息率并用其来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现——购买年是利息率的倒数。
例如，马克思说：“在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。
”之后有了直接资本化法(价格＝年收益÷资本化率)及其变化形态的收益乘数法(价格＝年收益X收益乘数)。
再后来，出现了报酬资本化法。
下面先以报酬资本化法为主来说明收益法。
虽然从历史来看先有直接资本化法后有报酬资本化法，但弄懂了报酬资本化法后就不难理解直接资本化法，如同弄懂了地租资本化法后就不难理解早期购买年法一样。
直接资本化法将在本章第5节介绍。
6．1．2 收益法的理论依据收益法是以预期原理为基础的。
预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。
具体地说，房地产当前的价值通常不是基于其历史价格、开发建设它所花费的成本，或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能得到的满足、乐趣等的预期。
历史资料的作用主要是借助它来推知未来的动向和情势，解释未来预期的合理性。
即从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其价值无关，但其过去的收益往往是未来收益的一个很好的指示，除非外部条件发生异常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。
收益法的基本思想首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。
所以，购买收益性房地产可以被视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能带来的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。
这样，对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。
于是，一宗房地产的价格就相当于这样一笔资金，如果将这笔资金存入银行也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。
形象一点讲，如果某笔资金X利率＝房地产的净收益那么，这笔资金就是该宗房地产的价格。
将上述等式变换一下便得到：房地产价格＝房地产的净收益/利率例如，某人拥有的房地产每年可产生2万元的净收益，同时此人有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利息，则对该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。
上述收益法的基本思想，是一种朴实、简明、便于理解的表达，严格来说还不够确切。
在下一节我们将会看到，它是净收益和报酬率每年均不变，获取收益的年限为无限年，并且获取房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相同情况下的收益法情形。
如果净收益每年不是一个固定数，如不是始终为2万元，而是有时为2万元，有时为1.8万元，那么就很难用一笔固定的资金(这里的40万元)和一个固定的利率(这里的5％)与它等同；如果在利率也变化的情况下，如有时为5％，有时为8％，那么就更不能简单地把这40万元说成是房地产的价格；如果再考虑获取收益的年限为有限年的情况(例如，土地是通过有偿出让方式取得的有限期的使用权；或者由于其他原因造成获取收益的年限为有限年，如某宗房地产预计30年后将会被海水淹没或荒漠化)，问题就更复杂。
因为将一笔资金存入银行所得的利息，从理论上讲是未来无限年都有的(排除银行倒闭)。
另外，收益法中的报酬率为什么要与银行的利率等同起来，而不与其他可能获得更高利息(报酬)的资本的利率(报酬率)等同起来，我们将在后面的内容中论述，收益法中的报酬率等同于一定的银行利率也是一个特例。
考虑到上述种种情况，我们现将普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。
现代收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。
资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱比将来的钱更值钱。
俗话“多得不如现得”就是这种观念的反映。
为了证明资金的时间价值，你可以问任何人：“今天你借给我1000元，一年后我还给你1000元，你是否愿意?”如果他回答说“不”，那么，明年的1000元就不等于今天的l000元。
如果他愿意接受的最低偿还额是l100元，则明年的1100元就相当于今天的1000元。
在这种情况下，资金的时间价值是以每年10％进行计算的。
有了资金的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。
6．1．3 收益法适用的对象和条件收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库 (用于出租的)、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如，估价对象目前为自用或空闲的公寓，虽然目前没有实际收益，但却具有潜在收益，因此可以将其设想为出租的情况下来运用此方法估价，即先通过类似于市场法的方法求出估价对象的净收益或收入、费用等，再利用收益法来估价。
但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。
收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
6．1．4 收益法的操作步骤运用收益法估价一般分为下列4个步骤：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
6．2 报酬资本化法公式弄清了收益法的基本原理之后，现在来分析报酬资本化法的各种计算公式。
这里假设净收益、报酬率均已知。
至于它们的实际求取，将分别在本章第3节和第4节介绍。
6.2.1 报酬资本化法最一般公式V=A1/(1+Y1) +A2/(1+Y1)(1+Y2) +…An/(1+Y1)(1+Y2)…(1+Yn)对上述公式作补充说明如下：(1)上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要运用于理论分析。
(2)在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即Yl＝Y2＝Y3＝…＝Yn＝Y，则上述公式可简化为：V=A1/(1+Y) +A2/(1+Y)2 +…An/(1+Y)n(3)当上述公式中的A每年不变或按一定规则变动及n为有限年或无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。
所以，后面各种公式实际上是上述公式的特例。
(4)报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。
实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。
例如，净收益发生在年初为A初，则将其转换为发生在年末的公式为：A末＝A初(1+Y)(5)公式中A，Y，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以是月、季等。
例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月净收益。
实际中如果A，Y，n的时间单位不一致，例如A的时间单位为月而Y的时间单位为年，则应对净收益或者对报酬率或者对公式做相应调整。
6．2．2 净收益每年不变的公式净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。
6．2．2．1 收益年限为有限年的公式V=A/Y[1-1/(1+Y)n]此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是：①净收益每年不变为A；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限年n。
上述公式的假设前提是公式推导上的要求(后面的公式均如此)，其中报酬率Y在现实中是大于零的。
从数学上看，当Y＝0时，V＝A×n。
6．2．2．2 收益年限为无限年的公式V=A/Y此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率大于零为了；③收益年限n为无限年。
6．2．2．3 净收益每年不变公式的作用净收益每年不变的公式除了可以用于计算价格，还有许多其他作用，例如：①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下简称不同年限)价格之间的换算；②用于比较不同年限价格的高低；③用于市场法中因年限不同进行的价格调整。
(1)直接用于计算价格[6—1) 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。
试计算该宗房地产的收益价格。
[解] 该宗房地产的收益价格计算如下：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=8/8.5%[1-/(1+8.5%)50-6]＝91．52(万元)[例6—2] 某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5％。
试计算该宗房地产的收益价格。
[解] 该宗房地产的收益价格计算如下：V=A/Y=8/8.5%=94.12(万元)与例6—l的44年土地使用年限的房地产价格91.5万元相比，例6—2无限年的房地产价格要高2.6万元(94.12—91.52＝2.60)。