养老养生项目策划定位与产品发展建议
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作为“京南第一城”，区位、成本及资源三大优势将使得 位于“天安门正南50公里”的固安在北京京南整体格局 乃至北京世界城市整体发展中具有举足轻重的地位。继珠 三角、长三角两大经济圈崛起之后，环渤海经济圈正在以 其独特的优势，成为国际资本向中国北方转移的首选地区。
2. 集团区域发展战略——以固安本地为基础向环京津 圈乃至全国发展 集团区域发展定位将聚焦于固安区域、环京津区域、 京津冀经济带进行开发与建设。
目标解读——项目目标
**收益
助力固安建设，调整产业结构 贡献税收，引入人才，提升整体城市形象
税收贡献 产业导入 消费带动 解决就业 社会效应
Biblioteka Baidu
目标解读——开发目标
综上所述，为寻求发展空间，利用宗地自身优势，采用差异化竞争核心战略， 多种策略相辅，做出项目自身特色
2 PART
核心问题解读 开发商目标解读
目标达成
项目背景/鼎盛集团概况
1. 集团产品发展战略——从单一住宅开发向多领域地 产开发迈进 集团产品打造将面向城市住宅、商业综合体、旅游 文化地产、城市综合体和水资源开发与销售五个层 面进行开发建设。
养老养生项目整体定位与产品建议书前期策划报告
目 录
1 PART 项目解读 2 PART 核心问题解读 3 PART 宏观环境与政策 4 PART 养老市场研究 5 PART 策划定位及产品发展建议
1 PART 项目解读
项目宗地认知 项目SWOT分析 项目发展战略及定位构思
区位及背景
项目宗地认知/区位分析
固安是河北省实施“一线两厢”战略的“一线”前沿地带，也是廊坊城市建 设“大三点”组团的重要支点。先后被国家有关部门授予“中国温泉之乡”、“ 中国花木之乡”、“中国钓具之乡”、“中国民间文化艺术之乡”、“中国矿泉 水之乡”等称号。
基地及周边
基地所在地固安周边临6城（区）
项目宗地认知/区位分析
大兴
涿州
➢ 周边道路车辆较多，对居住环境有一定影
响。
项目SWOT分析
机遇
➢ 周边尚无其他成规模项目，本项目对区域能起到较好的带动作用。 ➢ 项目周边市场发展空间大，有利于销售。 ➢ 契合大区域发展方向，享受区域发展利好。 ➢ 紧邻绿宸万华城地产项目，利用配套，对产品吸引力有良性作用。
项目SWOT分析
威胁
区域位置——项目位于固安县西南部，区位距离管 县城中心约2公里，靠近G45大广高速、鹿涿高速， 1小时可到达北京市区，交通非常便利。
北京市
➢ 项目位于固安县，靠近城市干 道。
➢ 地块周边靠近水上公园，绿化 水平高，宜居指数较高。
★
本案
廊坊市
保定市
霸州市
天津市
区位及背景
大北京视角—— 北京中轴线南延 南城崛起机遇带动 京津保廊四城辐射 环首都经济圈核心层
政务文化中心 城市客厅 city living room
**健康绿地 生态绿洲 eco oasis
城市价值解读
创新商务版块 创业乐土 business establish land
都市商业中心 乐活舞台 lohas stage
绿色宜居社区 宜居福地 living welfare land
产业结构与机遇
➢ 带动区域发展、促进就业，同时提升整个地区的区域价值 与影响力
➢ 前期快速回现，持续运营，实现滚动开发，保障资金 流稳健
目标解读
鼎盛集团养老地产发展机遇—长远回报
➢ 老年消费者收入提高，消费能力增强 随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现；随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过 去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。
幸福晚年
鼎盛集团
适度开发理念
回报适中
既保证项目可持续发展，
又推动城市旅游养老的全面提升
短期持平，长期收益
鼎盛集团
社会责任感 医养结合
提升集团形象
3 PART 宏观环境与政策
城市价值解读 固安产业与机遇 固安人口特征 养老政策解读 区域价值判断
城市价值解读
北京南翼的绿色生态福地，固安新城中心 将由五大城市功能构成，形成生态低碳、 亲切宜人、宜动宜静的生活工作休闲的新 乐土。
随着社会保障制度性实施， 未来老年人福利水平将会大大 提高
目标解读——三赢规划
三赢规划 Win-win plan
**
城市形象全面提升 养老产业大幅升级
解决社会问题 税收持续增长 孝文化的延续 打造世界级养老示范基地 提升固安城市形象
**
使用者
使用者
养老压力缓解 生活条件提高 现代城市生活 高端养老生活 绿色健康环境
项目宗地认知/区位分析
项目宗地认知/区位分析
房山
大兴
通州
涿州
固安 永清
廊坊
区位及背景
项目宗地认知/区位分析
关于固安
固安县隶属河北省廊坊市，地处华北平原北部，北京、天津、保定三市中心 ，位于东经116°17‘，北纬39°19’。东与永清县相连，西与涿州市、高碑店市 相邻，南与霸州市、雄县接壤，北隔永定河，与北京市大兴区相望。距天安门50 公里，东南距天津市120公里，西南距保定市120公里。固安是距北京市区最近的 县城。
开发目标——顺应社会、市场需求，充分利用周边资源，以养老为核心，以康复护理为特 色，以旅游居住为主导，集休闲度假于一体的养老示范基地
运营目标 品牌目标 回现目标
➢ 深层次介入、高层次运作，成为固安养老示范项目代表 ➢ 塑造鼎盛养老品牌，实现企业经营的可持续发展
➢ 立足服务京南、中高端养老品牌，树立一个标杆式的医疗、 康复、养老、漫乐生活、度假示范基地
固安
廊坊
保定
霸州
天津
8
优势（一）
➢ 京津冀发展轴心，北京生态门户 ➢ 环首都绿色经济圈黄金地带，G45高速
直达 ➢ 随着京津冀一体化加速和多元化经济升
温，固安将迅速成长为生态型、国际化 和高端化的未来之城。
项目SWOT分析
固安
项目SWOT分析
劣势
➢ 固安县医疗条件不够优势。
➢ 附近市政设施及基础配套不充足。
长期财富积累
老年人大多有 长期的储蓄积累， 相对于中青年工 作年限较长，且积累 相对较多
离退休养老金
未来将大幅度增加，预计2020年我国 老年人退休金总额达28145亿元
子女赡养
子女为老人尽孝道
其他（继续工作、投资、股份）
60-65岁老人，45%以上都会再就 业，增加额外收入
老人财富构成
社会福利保障
➢ 固安大量商品楼盘，项目有一定风险。 ➢ 当地住宅产品价格水平对开发规模和效
益的压力。 ➢ 对周边城市老年人的吸引力未具规模 ➢ 固安县城诸多项目与本案会产生竞争，
存在一定压力
项目SWOT小结
如何充分利用优势，化解劣势甚至将劣势转化为优势；抓住机遇，排除或规避威胁 成为本项目设计的出发点和重要原则和依据
2. 集团区域发展战略——以固安本地为基础向环京津 圈乃至全国发展 集团区域发展定位将聚焦于固安区域、环京津区域、 京津冀经济带进行开发与建设。
目标解读——项目目标
**收益
助力固安建设，调整产业结构 贡献税收，引入人才，提升整体城市形象
税收贡献 产业导入 消费带动 解决就业 社会效应
Biblioteka Baidu
目标解读——开发目标
综上所述，为寻求发展空间，利用宗地自身优势，采用差异化竞争核心战略， 多种策略相辅，做出项目自身特色
2 PART
核心问题解读 开发商目标解读
目标达成
项目背景/鼎盛集团概况
1. 集团产品发展战略——从单一住宅开发向多领域地 产开发迈进 集团产品打造将面向城市住宅、商业综合体、旅游 文化地产、城市综合体和水资源开发与销售五个层 面进行开发建设。
养老养生项目整体定位与产品建议书前期策划报告
目 录
1 PART 项目解读 2 PART 核心问题解读 3 PART 宏观环境与政策 4 PART 养老市场研究 5 PART 策划定位及产品发展建议
1 PART 项目解读
项目宗地认知 项目SWOT分析 项目发展战略及定位构思
区位及背景
项目宗地认知/区位分析
固安是河北省实施“一线两厢”战略的“一线”前沿地带，也是廊坊城市建 设“大三点”组团的重要支点。先后被国家有关部门授予“中国温泉之乡”、“ 中国花木之乡”、“中国钓具之乡”、“中国民间文化艺术之乡”、“中国矿泉 水之乡”等称号。
基地及周边
基地所在地固安周边临6城（区）
项目宗地认知/区位分析
大兴
涿州
➢ 周边道路车辆较多，对居住环境有一定影
响。
项目SWOT分析
机遇
➢ 周边尚无其他成规模项目，本项目对区域能起到较好的带动作用。 ➢ 项目周边市场发展空间大，有利于销售。 ➢ 契合大区域发展方向，享受区域发展利好。 ➢ 紧邻绿宸万华城地产项目，利用配套，对产品吸引力有良性作用。
项目SWOT分析
威胁
区域位置——项目位于固安县西南部，区位距离管 县城中心约2公里，靠近G45大广高速、鹿涿高速， 1小时可到达北京市区，交通非常便利。
北京市
➢ 项目位于固安县，靠近城市干 道。
➢ 地块周边靠近水上公园，绿化 水平高，宜居指数较高。
★
本案
廊坊市
保定市
霸州市
天津市
区位及背景
大北京视角—— 北京中轴线南延 南城崛起机遇带动 京津保廊四城辐射 环首都经济圈核心层
政务文化中心 城市客厅 city living room
**健康绿地 生态绿洲 eco oasis
城市价值解读
创新商务版块 创业乐土 business establish land
都市商业中心 乐活舞台 lohas stage
绿色宜居社区 宜居福地 living welfare land
产业结构与机遇
➢ 带动区域发展、促进就业，同时提升整个地区的区域价值 与影响力
➢ 前期快速回现，持续运营，实现滚动开发，保障资金 流稳健
目标解读
鼎盛集团养老地产发展机遇—长远回报
➢ 老年消费者收入提高，消费能力增强 随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现；随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过 去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。
幸福晚年
鼎盛集团
适度开发理念
回报适中
既保证项目可持续发展，
又推动城市旅游养老的全面提升
短期持平，长期收益
鼎盛集团
社会责任感 医养结合
提升集团形象
3 PART 宏观环境与政策
城市价值解读 固安产业与机遇 固安人口特征 养老政策解读 区域价值判断
城市价值解读
北京南翼的绿色生态福地，固安新城中心 将由五大城市功能构成，形成生态低碳、 亲切宜人、宜动宜静的生活工作休闲的新 乐土。
随着社会保障制度性实施， 未来老年人福利水平将会大大 提高
目标解读——三赢规划
三赢规划 Win-win plan
**
城市形象全面提升 养老产业大幅升级
解决社会问题 税收持续增长 孝文化的延续 打造世界级养老示范基地 提升固安城市形象
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使用者
使用者
养老压力缓解 生活条件提高 现代城市生活 高端养老生活 绿色健康环境
项目宗地认知/区位分析
项目宗地认知/区位分析
房山
大兴
通州
涿州
固安 永清
廊坊
区位及背景
项目宗地认知/区位分析
关于固安
固安县隶属河北省廊坊市，地处华北平原北部，北京、天津、保定三市中心 ，位于东经116°17‘，北纬39°19’。东与永清县相连，西与涿州市、高碑店市 相邻，南与霸州市、雄县接壤，北隔永定河，与北京市大兴区相望。距天安门50 公里，东南距天津市120公里，西南距保定市120公里。固安是距北京市区最近的 县城。
开发目标——顺应社会、市场需求，充分利用周边资源，以养老为核心，以康复护理为特 色，以旅游居住为主导，集休闲度假于一体的养老示范基地
运营目标 品牌目标 回现目标
➢ 深层次介入、高层次运作，成为固安养老示范项目代表 ➢ 塑造鼎盛养老品牌，实现企业经营的可持续发展
➢ 立足服务京南、中高端养老品牌，树立一个标杆式的医疗、 康复、养老、漫乐生活、度假示范基地
固安
廊坊
保定
霸州
天津
8
优势（一）
➢ 京津冀发展轴心，北京生态门户 ➢ 环首都绿色经济圈黄金地带，G45高速
直达 ➢ 随着京津冀一体化加速和多元化经济升
温，固安将迅速成长为生态型、国际化 和高端化的未来之城。
项目SWOT分析
固安
项目SWOT分析
劣势
➢ 固安县医疗条件不够优势。
➢ 附近市政设施及基础配套不充足。
长期财富积累
老年人大多有 长期的储蓄积累， 相对于中青年工 作年限较长，且积累 相对较多
离退休养老金
未来将大幅度增加，预计2020年我国 老年人退休金总额达28145亿元
子女赡养
子女为老人尽孝道
其他（继续工作、投资、股份）
60-65岁老人，45%以上都会再就 业，增加额外收入
老人财富构成
社会福利保障
➢ 固安大量商品楼盘，项目有一定风险。 ➢ 当地住宅产品价格水平对开发规模和效
益的压力。 ➢ 对周边城市老年人的吸引力未具规模 ➢ 固安县城诸多项目与本案会产生竞争，
存在一定压力
项目SWOT小结
如何充分利用优势，化解劣势甚至将劣势转化为优势；抓住机遇，排除或规避威胁 成为本项目设计的出发点和重要原则和依据