昆明市城中村改造重建集体土地上住宅拆迁货币补偿最低标准

“城中春”

—昆明城中村改造经验分析与启示

（潘健茹区“三大改造”工作领导小组办公室）

【导语】

城中村是快速城市化进程中的产物，在一定的城市发展时期有其存在的合理性；但随着快速城市化向优质城市化的转变，城中村一直存在的基础设施薄弱、建设混乱、环境卫生差、消防隐患严重、社会治安复杂等一系列不利因素日益凸显，成为了城市进一步发展的严重阻碍。但城中村的改造不仅意味着物理和空间形态上的重建，更意味着相关产权的重新界定和社会关系网络的重组，意味着城乡二元结构向城市一元结构的真正转变。从这个意义上看，城中村改造问题是复杂的，改造过程是艰巨的。即便是我们的近邻—广州和深圳，仍然在城中村改造路子上不断摸索。我区推进三旧改造两年多，也一直将城中村改造作为重中之重，从石头村滨海御庭的成功尝试，到永新南村整体改造的探索，也在不断思索适合我区的城中村改造模式。

现在，我们将目光聚焦到春城昆明，这座现代化开放城市及山水园林生态城市，同样也正在掀起一场声势浩大的城中村改造运动。这里不得不提昆明市委书记仇和，自2008年2月上任以来，从苛行问责的招商引资到昆明官员必须掌握5门外语，从城市建设“大跃进”到骤然的市容改造，仇和新政和仇和模式，正以更激进的形式不断改变着昆明城市固有的面貌。

我们试图分析总结昆明城中村改造经验，希望能给我区城中村改造工作带来启示。

【聚焦昆明】

一、宏伟目标

昆明市委、市政府对城中村改造和整治作出重大决策：计划从2008年开始，在5年时间内，对主城区范围336个城中村进行全面改造。

二、高配班子

铁腕书记仇和说，“想得到的不一定办到，但想不到的永远办不到，看准的事情，砸锅卖铁也要做！”在省委省政府的领导下，昆明市确立了“一湖四环、一湖四片”的总体规划思路，同时，成立了以省委常委、市委书记仇和为政委，市委副书记、市长张祖林为组长，市政协主席田云翔、副市长陈勇、市政协常务副主席张建伟为副组长的昆明市城中村改造领导小组。

三、建立周密完善的政策支撑体系

昆明相继出台了《中共昆明市委昆明市人民政府政府关于加快推进城中村改造重建工作的指导意见》、《昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》、《关于昆明市城中村村改居人员劳动就业和社会保障工作的意见》、《昆明市城中村改造土地公开交易办法》、《昆明市城中村改造拆迁安置补偿基准价格》等意见和办法。同时，根据工作推进实际情况，适时出台了《昆明市城中村改造重建集体土地住宅拆迁货币补偿最低标准》和《昆明市人民政府城中村改造的优惠政策》。从而形成了一整套符合昆明城中村改造实际、对社会投资较有引吸力的城中村改造政策支撑体系。

1.制定总纲，界定原则要求。

《中共昆明市委昆明市人民政府政府关于加快推进城中村改造重建工作的指导意见》明确了城中村改造的基本原则：实行“成熟一个、启动一个，改造一个、成功一个”的动态管理。对城中村改造项目中涉及综合管网、市政道路并网或新增开口的，相关费用予以减免。切实做好城中村改造拆迁安置工作，确保区域内农民和居民利益。在城中村改造中，应当按照优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁户及早入住。实施整体拆建的城中村改造项目，旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。对城中村区域农村集体土地上合法取得宅基地使用权的房屋，由区(县)政府根据有关法律、法规和规范性文件核

定拆迁补偿户数，制定拆迁补偿标准。对于城中村改造区域国有土地上的房屋，按照《云南省城市房屋拆迁管理规定》予以拆迁安置。

2.结合实际，制定拆迁补偿标准。

出台《昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》。对城中村改造征地拆迁安置可采取货币补偿或产权调换两种方式进行，被拆迁人可任意选择一种补偿方式，尽量采取“原地回迁”，使居民能在市中心黄金地段有自己的住房。考虑到城中村大部分居民的收入以房租为主、部分就业为补充，在安置时都要求拆一还一，让居民除了有自己的住房外，还有富余的房屋用来出租，获得收入。对于五保户，民政部门抚养的孤寡老人，烈士家属，国有企业下岗待业、属于低保户的职工，残疾困难户或特困户，在提供有效证件的情况下并积极配合支持征地拆迁工作的，每户可以享受一定数额的补助，补助标准由地方政府或拆迁人制定。

该指导意见还明确了城中村改造征地拆迁补偿安置的土地征收原则，分门别类进行补偿，如：依法通过行政划拨方式取得土地使用权的，按25万元每亩给予补偿；通过出让方式使用土地的，按出让合同确定的用途出让剩余年限评估后补偿；依法办理部分手续，但未取得国有土地使用证的，按实际发生的费用，凭原始收据凭证据实退补。

对于社会各界最关心的房屋拆迁如何补偿，补偿多少面积等问题，该意见也分3类明确：

（1）拆迁国有土地上具有合法产权的建（构）筑物和附着物，按照国家、省有关房屋拆迁管理的规定进行评估，并给予补偿安置。

（2）集体建设用地上的建（构）筑物拆迁补偿标准及房屋装修，附属设施补偿标准由地方政府制定。

（3）对于农村宅基地上的住宅，按照建盖楼层不超过4层、建筑面积不超过300平方米的原则进行补偿安置。

同时，制定《昆明市城中村改造拆迁安置补偿基准价格》和《昆明市城中村改造重建集体土地住宅拆迁货币补偿最低标准》配套文件，作为《昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》的补充和细化。把最低补偿标准作为一条政府保障群众利益的"保护线"，旨在

以最低标准来保护被拆迁人的合法权益。该标准根据城中村所处的区域、建筑物结构类型，分别规定了拆迁补偿最低的不同标准。

昆明市城中村改造重建集体土地上住宅拆迁货币补偿最低标准

注：

（1）本标准适用于城中村改造重建中所涉及集体建设用地上住宅的拆迁补偿；

（2）城中村改造重建拆迁安置补偿采取产权调换和货币补偿两种方式，被拆迁人可以任意选择一种；

（3）本标准为房地合一的货币补偿最低标准，不含装修补偿，装修补偿由区县政府确定；

（4）适用本标准涉及的其它问题，按照《昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》执行。

3.以人为本，关注社会关系改造。

为了让城中村改造这一民生工程真正让老百姓受益，2009年6用30日，市委、市政府出台了《关于昆明市城中村村改居人员劳动就业和社会保障工作的意见》、实施初中高中毕业后未能升学的本市户籍学生，百分之百的提供职业技能培训和百分之百的推荐就业的“两后双百”工程，保证村民培训和就业；建立失地农民社会保障金制度，消除村民后顾之忧，使城中村改造不是简单意义的城市面貌变化，不仅仅是拆旧建新，而是借改造之机，让城中村从社会形态上发生变化，消除城乡二元制户口，实现市民同城待遇。