五华区城中村改造实施办法

五华区城中村改造实施办法
总则
第一条为认真贯彻落实市委、市政府昆通[2008]7号《关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》，加快我区“城中村”重建改造步伐，推进全区城乡一体化建设，提高“城中村”人居环境质量和居民生活水平，优化城市土地资源配置和空间结构布局，着力提升城市品位，促进城市经济社会又好又快发展，为保障“城中村”重建改造工程的顺利实施，保护征地拆迁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告》（以下简称《通告》）等相关法律、法规、规章和政策，结合我区“城中村”的实际情况，制定本实施办法。

各个改造项目按照“一村一策”的原则，制定具体补偿方案和标准，报“五华区‘城中村’重建改造工作指挥部办公室”审核批准后实施。

第一章规划建设
第二条“城中村”重建改造项目实施前首先根据区域城市功能的要求，统筹考虑村民安置、环境风貌、公共设施配套和经济发展等因素，组织编制拟改造地块的修建性详细规划和具体改造方案，报经市“城中村”改造领导小组批准，下达改造计划后组织实施。

第三条规划原则上以原行政村为单位编制，规划范围以“城中村”重建改造的范围为基础，结合其所在地块的特点及规划路网结构，充分整合周边土地资源，保持街区规划的完整性合理划定，鼓励对相邻的“城中村”进行整合，实行更大范围的连片整体改造。

第四条规划编制过程中，应充分发挥基层组织的作用，调动激发保护好广大“城中村”居民参与改造的积极性，并应公开、择优选择投资企业作为投资意向人参与项目前期工作。

第五条规划应当具体研究各“城中村”(旧村)的主要特征、改造模式、改造策略及改造影响，确定各村改造的目标、功能定位，制定土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等方面的规划控制要求。

规划的主要研究结论包括几下方面内容：已经规划部门反馈意见的地块规划控制条件和技术指标；大多数被拆迁户认可的拆迁安置方案；已经国土部门反馈意见的供地方案。

规划成熟后由区政府上报（市规划主管部门综合协调报市规划委员会审批，市规划委员会可委托其专业委员会组织审批）。

规划批准后，列入昆明市“城中村”重建改造计划目录；已生效的“城中村”(旧村)改造规划在区政府办公场所和受改造规划影响的范围予以公告并组织实施。

第六条经批准的“城中村”重建改造规划，不得擅自变更。

实施改造过程中，确需变更用地规划、供地方案及拆迁安置方案时，须按原程序报批。

第七条“城中村”重建改造应当依据“城中村”重建改造规划制定的规划设计方案，依照有关建设法律、法规组织“城中村”重建改造项目建设。

主要街区、文物景点周边“城中村”的重建改造规划设计方案，应当广泛征求各界意见，也可以公开征集方案。

第八条“城中村”重建改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设年度计划，为“城中村”重建改造工作提供良好的外部条件。

第九条“城中村”重建改造建设项目，在施工前应当依法办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地证》、《建筑工程施工许可证》。

涉及到的行政许可部门应为“城中村”（旧村）改造项目开设“直通车”或“绿色通道”服务。

第十条除城市规划涉及的市政公用设施及市级以上（含市级）重大公益建设项目外，建成区内“城中村”的现有集体土地以及周边村集体经济组织拥有使用权的国有土地，不再审批与“城中村”重建改造无关的项目，全部用于“城中村”重建改造。

“城中村”重建改造区域不再配给集体自留用地和审批新增宅基地。

已批准的宅基地土地指标，不再单独选址（市政府批准的除外），统一纳入“城中村”改造。

第十一条“城中村”重建改造项目中，项目人必须无偿提供不少于1000平方米的经营用房给原村集体组织改制后的股份经济组织；预留不少于400平方米的社区服务机构办公用房，由区政府按建筑成本价收购。

第二章土地征收
第十二条规划批准后，区政府将改造范围用地报市国土部门，改造范围内的集体土地按照“改制先行、改建跟进”的原则，将村民转为居民，农村社区转为城市社区，农村集体经济转为股份制经济后，依法转为国有土地。

第十三条“城中村”重建改造用地供地方式主要采取“毛地公开交易”方式，积极引进社会资本参与“城中村”重建改造，实现土地开发一、二级市场联动运作。

视项目具体情况，也可采取“净地公开交易”方式，由区政府主导完成土地一级市场整理工作。

第十四条采用“毛地公开交易”方式的改造项目，在规划改造范围内集体土地依法征收后，政府进行土地储备，规划条件作为土地交易条件，进行公开交易。

中标企业按照确定的拆迁安置方案，组织实施拆迁。

与被拆迁人的“拆迁安置补偿协议”签订量达到100%，且所有的《土地使用权证》收回，按注销规定予以公告注销。

中标企业获得土地使用权，办理土地使用权证。

第十五条采用“净地公开交易”方式供地的改造项目，由区政府主导完成拆迁工作，交由市土地储备交易中心对在规划改造范围内集体土地依法征收后，进行收储和公开交易，交易成功后依法签订《国有土地使用权出让合同》，领取国有土地使用权证。

第十六条在实施“城中村”重建改造中，按照优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。

实施整体拆建的“城中村”重建改造项目，旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。

第十七条“城中村”重建改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。

拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。

第三章拆迁补偿
第十八条拆迁资金监管，区“城中村”重建改造工作指挥部设立资金监管账户，按项目拆迁总资金70%的比例进行资金监管，保证拆迁补偿资金按时足额到位。

第十九条在规划确定的征地拆迁改造范围内集体土地及国有土地上的房屋所有权单位和个人，均为被拆迁人，应服从城市总体规划和建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。

拆迁人按批准的拆迁安置补偿实施方案对被拆迁人进行安置、补偿。

被拆迁人在办理拆迁安置补偿事宜时，必须提供相关证明材料，且证明材料必须是在区政府“征地拆迁通告”和区房管局“房屋拆迁公告”发布前具有法律效力的文件。

被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准。

第二十条凡属征地拆迁范围内的单位和个人，在“征地拆迁通告”和“房屋拆迁公告”发布之日起不得进行下列活动，否则在安置补偿过程中不予确认，所产生的损失和后果由行为人自行承担：
一、新建、扩建、改建、装修房屋；
二、改变房屋和土地用途；
三、设立和变更房屋租赁关系；
四、房屋和土地权属的转让、分割；
五、户口迁入；
六、法律规定的其他事项。

第二十一条建设用地的土地征购
一、依法办理过出让手续的，按批准用途进行评估，并依照有关规定给予补偿；
二、经依法批准划拨的用地，按25万元/亩给予补偿；
三、集体建设用地，按25万元/亩给予补偿。

第二十二条房屋拆迁补偿原则
一、农村集体土地上的房屋，属宅基地建房，均认定为住宅进行补偿。

二、采取货币补偿、房屋产权调换（主要方式为原地回迁，异地安置可由拆迁双方协商确定）两种方式，以房地合一的原则进行补偿，被拆迁人可任选其一。

（一）原地回迁原则
采取先搬迁过渡，后还建安置的运作方式。

1、国有土地上的房屋，以被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准，按“拆一还一”的原则赔还。

2、农村集体土地上的房屋，在《通告》之前办理了房屋产权证的，超过四层、300平方米的，以房屋产权证载明的建筑面积进行赔还。

在《通告》发布之后建盖的房屋，具有合法产权或《通告》发布之前的三级组织[即村民小组、村委会、原居住地乡（镇、街道办事处）]（下同）批准建盖的房屋，按“每一户农户以建筑面积不超过300㎡，建盖楼层不超过四层”的面积进行赔还。

（二）货币补偿原则
1、国有土地上的房屋，以被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

2、农村集体土地上的房屋，按国土资源管理部门提出的，由市、区政府批准的征地拆迁补偿标准执行。

在《通告》发布之前办理了房屋产权证，超过四层、300平方米的，以房屋产权证载明的建筑面积为准。

在《通告》发布之后建盖的房屋，具有合法产权或《通告》发布之前的三级组织批准建盖房屋，按“每一户农户以建筑面积不超过300㎡，建盖楼层不超过四层”的面积为准。

（三）对于每一幢建盖楼层未达到四层且建筑面积未达到300㎡的住房，以其底层面积为标准计算至四层，超出300㎡的按300㎡计算，不足300㎡的按实际面积计算，计算面积减去实际已有建筑面积的差给予适当补助，补差部分采取一次性货币补助。

（四）其他补偿：对超过“四层、300平方米”的无合法产权和三级组织批准的房屋，按批准的“一村一策”补偿标准进行补偿。

三、拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，一律不予补偿。

第二十三条特困补助
一、有下列情况之一的，提供相应有效证件、证明，每户可以享受一次性5000元的特困补助费。

１、五保户；
２、民政部门抚养的孤寡老人；
３、烈士家属。

二、城市低保户，每户可以享受一次性2000元的特困补助费。

第二十四条搬家费与临时安置补助费的标准及发放
在过渡期限内，被拆迁人自行安排住处，由拆迁人支付临时安置补助费。

临时安置补助费按《通告》规定的“每一户农户以建筑面积不超过300㎡，建盖楼层不超过四层”，具有合法产权或《通告》发布之前的三级组织批准建盖的面积计算，搬家费按户计算。

残疾人家庭的过渡费按政策每户上浮20%。

（一）选择货币补偿的，搬家费每户300元；临时安置补助费按住宅每月每平方米10元；办公用房、仓库每月每平方米20元；经营用房每月每平方米30元，按3个月计算，一次性发放。

（二）选择回迁安置的，搬家费每户一次性发放600元；自行解决过渡房源，过渡期暂定为30个月，以实际交房日期为准，过渡期间由拆迁人按协议回迁面积发给被拆迁人临时安置补助费，临时安置补助费按住宅每月每平方米10元；办公用房、仓库每月每平方米20元；经营用房每月每平方米30元，每12个月发放一次。

如拆迁人在规定的期限内不能按期交房，过渡费双倍计发，直至安置房交付为止。

第二十五条农村集体经济组织建盖的生产用房和附属设施用房补偿办法：
补偿方式一律按照批准“一村一策”的建筑成本造价，给予一次性货币补偿。

搬家费按每宗1000元计，临时安置补助费按每月每平方米15元，按三个月计，一次性发放。

租地建房的房屋补偿价格按照上述标准结合已使用年限进行补偿。

第二十六条办理安置补偿协议时，被拆迁人需提交如下相关证明文件：
（一）房屋所有权证，土地使用证、户口册及身份证等相关证件；
（二）宅基地上的建筑物须出具建房许可证、用地许可证、村民(居民)小组证明、原居住地乡、镇、办事处证明及其他相关证明材料。

被拆迁人出具的上述证照及相关证件，必须是项目《征地拆迁通告》、《房屋拆迁公告》发布前具有法律效力的文件，方可办理拆迁安置补偿手续。

第二十七条房屋评估原则（仅适用于城市国有土地上的房屋）
（一）房屋评估由具有二级以上资质的房地产评估机构进行评估。

（二）房屋评估机构的确定应当公开、透明，在征求被拆迁人意见后，由拆迁人委托具有（相应）资质的房地产价格评估机构评估。

（三）拆迁估价应当坚持独立、客观、公证、合法的原则。

任何组织或个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。

（四）拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价。

（五）拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议且协商达不成一致意见的，自收到复核结果之日起15日内，可以向“云南省城市房屋拆迁评估技术鉴定委员会”申请鉴定。

鉴定所需费用由申请人支付。

其鉴定结果为最终鉴定。

第二十八条拆迁双方的权利和义务
拆迁人的权利和义务：有要求被拆迁人按搬迁期限签订协议，按期搬迁的权利和按经批准的“一村一策”《拆迁安置补偿实施方案》对被拆迁人进行安置补偿的义务。

被拆迁人的权利和义务：有按经批准的“一村一策”《拆迁安置补偿实施方案》获得安置补偿的权利和按期搬迁的义务。

第二十九条征地搬迁中设有抵押权的房屋，依照国家有关担保法律执行。

第三十条产权不明晰的房屋拆迁：拆迁人提出补偿安置方案，报所属街道办事处“‘城中村’重建改造项目筹建办公室”审核同意后实施拆迁。

拆迁前，拆迁人就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

第三十一条被拆迁人在搬迁期间占用工作时间的，由拆迁人按有关规定出具三天的搬迁证明。

第三十二条被拆迁单位和个人必须自行到有关部门结清搬迁前所用的水、电、煤气、电话、有线电视等费用，凭相关交费凭证作为房屋验收依据。

所有被拆迁房屋断水、断电费用由拆迁人承担。

第三十三条被拆迁房屋的单位和个人，搬家时不得自行拆除原房内的设施及水、电、气表等，违者将从发放的相关费用中扣除所拆物品的价款金额，交清应扣款后方能办理拆迁补偿安置手续。

第三十四条凡在拆迁范围内的被拆迁人应积极配合拆迁工作，支持五华区的“城中村”重建改造。

若在拆迁期限内双方无法达成协议的，国有土地上的房屋，将根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》依法进行行政裁决，对在裁决规定的搬迁期限内拒不搬迁的，予以强制搬迁。

集体土地上的房屋，将按相关政策进行强制搬迁。

第三十五条未尽事宜根据征地拆迁相关法律、法规及昆明市“城中村”重建改造政策规定执行。

第四章劳动就业、社会保障、义务教育
第三十六条劳动就业
一、凡属征地拆迁范围内的常住人口，处于就业年龄段内（男16—60周岁、女16—50周岁），在“城中村”重建改造后失业，有就业愿望、有劳动能力的人员，全部纳入我区城镇失业人员登记范围，由户籍所在地街道办事处（乡）劳动就业服务机构办理城镇新增失业人员《失业证》，并负责统一管理。

对符合昆明市人民政府2006[32]号文件规定条件的，为其办理《再就业优惠证》。

二、在相关土地收益中，以征地拆迁范围内正处于就业年龄段的常住人口为基数，按每人3000元的标准。

一次性划拨给区劳动就业机构，专款用于为失地失业人员提供免费职业技能培训、职业技能鉴定、职业介绍服务、职业指导等方面的工作。

三、有针对性地开发一批适合失地失业人员的就业岗位，并为进入劳动力市场求职，持《失业证》的失地失业人员提供优质的免费职业指导、职业介绍、劳务输出等就业服务，力争实现内转外输就业，并对其中持《再就业优惠证》的失地失业人员积极实施就业援助。

四、对持《失业证》的失地失业人员统一发放职业技能培训优惠券，给予其不超过两次的职业技能培训和职业技能鉴定补贴。

五、在相关土地收益中，以征地拆迁范围内正处于失业保险统筹年龄段的常住人口为基数，按每人每年50 0元的标准，一次性划拨3年的失业保险费给区劳动就业机构，专款用于自办理了《失业证》之日起3年内的失地失业人员，依照云劳社办[2007]112号文件、昆劳社通[2007]127号文件的规定，通过劳动事务代理机构，以灵活就业人员的身份参加失业保险统筹（距退休年龄14个月以内的除外）。

失地失业人员缴纳失业保险费满一年以上，仍未实现就业的，可以申报失业，并按照云南省《失业保险条例》第十五条、十六条的规定，享受相应失业保险待遇（达到退休年龄的除外）。

六、尽力帮助持《再就业优惠证》、从事灵活就业的失地失业人员落实社会保险补贴等再就业优惠政策。

并加大对持《失业证》、《再就业优惠证》的失地失业人员自主创业的帮扶力度，对参加创业培训的失地失业人员全额免除培训费用，通过创业培训积极引导有创业愿望的失地失业人员自主创业。

对自主创业（国家限制行业除外）、持有《失业证》的失地失业人员，给予3万元以内的小额贷款，并给予50%的贴息；对其中持有《再就业优惠证》的人员，给予100%的贴息。

贷款期限最长不超过2年，到期确需延长的，可申请展期一次；合伙经营或组织起来就业自筹资金不足的，可按每人5万元以内的贷款额度申请贷款。

七、开发企业在项目建成之后，所设置的就业岗位，必须优先考虑本项目拆迁范围内有就业愿望和就业能力的被拆迁人的劳动就业问题。

第三十七条医疗保险
一、城镇职工灵活就业人员基本医疗保险。

“城中村”的成年居民可根据自身经济收入情况自行选择参加城镇灵活就业人员基本医疗保险，缴费标准以上年度昆明市社会平均工资为缴费基数，按10+2％的比例自行缴纳，每年可享受19.9万元（含医疗4.9万元，大病保险15万元）医疗保险待遇，连续缴费期限为30年。

达到法定退休年龄，补缴满30年后不再缴纳医保费。

二、城镇居民基本医疗保险。

根据昆明市人民政府公告第5号令《昆明市城镇居民基本医疗保险实施办法》中的参保范围规定，“城中村”居民可参加此保险，其中，少年儿童、学生、低保、重度残疾人和低收入家庭60周岁以上的低收入老年人，可本着自愿的原则参加城镇居民基本医疗保险，由中央、省、市、区（县）政府财政补助，个人不缴纳费用。

成年非从业居民本着自愿原则凭《失业证》参加城镇居民基本医疗保险，缴费方式以各级政府补助和个人缴费相结合，一年享受医疗待遇为1.6万元，患大病者2万元。

三、根据昆明市人民政府公告第5号令《昆明市城镇居民基本医疗保险实施办法》中的参保范围规定，除少年儿童、学生、低保户、重度残疾人和达到法定退休年龄的老年人外，成年居民的参保条件必须是“非从业”。

因此，“城中村”重建改造过程中，符合条件并且办理了《失业证》的成年居民，可以参加居民医疗保险。

第三十八条养老保险
一、凡符合参加城镇职工养老保险的人员，按云政发[2000]212号《云南省企业职工养老保险条例实施办法》的规定办理参保手续。

二、对不符合参加城镇职工养老保险的人员，纳入昆明市征地人员保险体系。

1、保障范围和对象
政府计划列入“城中村”重建改造规划范围内并具有五华区户籍的“城中村”居民。

2、缴费标准
我区缴费标准只选定一个档次：190元/人·月。

3、个人、集体缴费和政府补贴
“城中村”人员参保缴费和补贴比例为：个人参保和集体补助缴纳当期缴费标准的60%，政府补贴40%。

4、基金筹集
参保人员与集体补助缴费。

参保人员个人缴费、集体补助的缴费及产生的利息记入个人账户。

政府补贴为：市、县区两级财政补贴，补贴划入市统筹基金。

5、养老待遇
“城中村”参保人员男60、女55周岁及以上，且缴费达到最低的缴费年限及其以上的，可按月领取基本养老生活费至终年。

男60、女55周岁及以下参保人员，最低的缴费年限15年；男60、女55周岁以上至男70、女65周岁以下的人员参保的，最低缴费年限以15年计，每增1周岁减少缴费1年；男70、女65周岁以上参保的，最低的缴费年限为5年。

6、退保、转保
“城中村”人员参加基本养老保险后，参保人员身份和职业转变，已被录用为国家机关事业单位工作人员、依照《兵役法》参军入伍后转为军官、出国（境）定居、享受城镇职工基本养老保险等的人员，不再享受方案确定的基本养老保险待遇。

其个人账户中的余额根据个人意愿，封存、转让或一次性退还给本人，同时终止其养老保险关系。

参保人死亡的，其个人账户中的余额由合法继承人继承。

“城中村”人员参保后，因嫁娶等原因在本市辖区内变更常驻地点的，可根据个人意愿办理转移，但只转移个人账户，不转移基金。

其以后的缴费可按当地对应的档次和标准缴费及计算养老生活待遇。

其缴费不足的部分按当期的缴费标准由个人缴纳补足过去的累计缴费差额，超过部分可折算为增缴基本养老保险费。

参加“城中村”农转居人员基本养老保险参保的人员因嫁娶等原因变更迁出本市辖区以外的，其个人账户中的余额可转让或一次性退还给本人，同时终止其养老保险关系。

三、建立“城中村”重建改造人员补充养老保险制度，由区社保经办机构，按人均15000元的标准，为“城中村”重建改造征地人员购买商业养老保险，所需投保资金列入拆迁成本。

四、对已参加城镇企业职工基本养老保险的征地人员，按人均5250元的标准给予一次性养老保险参保补贴，所需资金列入拆迁成本。

第三十九条最低生话保障
在“城中村”重建改造范围内的农业人口，在办理完“农转居”手续后，符合办理城市最低生活保障标准的，按照昆明市人民政府令第54号《昆明市城市居民最低生活保障实施办法》执行。

第四十条义务教育
“城中村”重建改造中的村民办理了“农转居”后，其子女教育享受所在地城市居民子女入学同等待遇，纳入城区教育部门公共教育范畴。

第五章户籍管理
第四十一条“城中村”重建改造范围内的农业人口，按照云政发[2007 ]137号文的规定，于2008年1月1日起，全部一次性转为城镇户口。

第六章农村集体经济组织改制
第四十二条按照五办通[2007]30号《关于深化农村集体经济组织改革指导意见》的通知实施。

第七章参与“城中村” 改造企业的准入
第四十三条企业准入条件
一、社会信誉好、有实力，能够遵守市、区“城中村”重建改造的相关规定。

具备相应的开发资质，注册资本不低于1000万元，有一定房地产开发经验和融资平台的。

三、银行的资信证明达到AAA级或提供相应的银行存款证明。

四、需提供“城中村”重建改造的开发建设项目建议书。

五、企业综合实力证明。

提供以下资料：单位简介、企业性质、成立时间、主营业务、总资产、流动资产、总负债、流动负债、净利润、完成房地产投资额、房屋施工面积、房屋竣工面积。

第八章各部门的工作职责
第四十四条区“城中村”重建改造工作指挥部负责按照市委市政府的统一安排部署，组织开展五华区“城中村”重建改造工作；研究审议“城中村”重建改造的政策措施；协调解决“城中村”重建改造遇到的重大问题；研究审批“城中村”重建改造工作计划及方案；批准“城中村”重建改造专项资金收支计划；督促检查各成员单位的工作进展情况；研究决定其他重大事项。

第四十五条指挥部办公室负责组织编制全区“城中村”重建改造工作计划和实施办法；制定“城中村”重建改造五年工作计划；定期向指挥部报告全区“城中村”重建改造工作进展情况；负责“城中村”重建改造的宣传教育、调查研究工作；管理全区“城中村”重建改造专项资金；协调市级相关职能部门给予我区“城中村”重建改造工作政策法规的支持和指导；监督考核各街道办事处的“城中村”重建改造工作；完成指挥部交办的其他工作。