昆明城中村改造

城中村淡出新都市显影2010-09-29 07:09:00来源: 云南日报(云南)跟贴0 条手机看新闻本报记者和光亚熊明李昌莉昨日上午，昆明市张官营城中村改造回迁安置房交付使用开始入住。

回迁户脸上洋溢的笑容映射出“先建设、后搬迁、再拆迁”的“张官营模式”获得成功。

其实，这仅是昆明市城中村改造中开出的第一朵漂亮的花朵，而无数的花骨朵也正含苞待放。

因300多个城中村星罗棋布城中而被人诟病为“村城”的昆明，正在脱胎换骨，回归“春城”本色。

不仅是拆了旧房盖新房昆明的城中村改造，超脱了单纯的住宅重建模式，不同程度地引入了商业中心、副中心、专业商圈等开发理念。

如：南亚风情园片区改造项目将建成昆明南市区的CBD，商业功能辐射整个南市区甚至全昆明。

南窑村片区改造项目将建设成为集商贸、商务、文化休闲娱乐及居住为一体的城市综合体。

苏家塘片区将打造以创智产业为主的产业地产，带动片区价值增值。

正如昆明市政府副秘书长傅希所言，这些项目的顺利开展，不仅不会造成同质化倾向，反而将成为带动各个板块商业崛起的重要牵引力。

昆明城中村改造，走上了一条具有昆明特色的与产业项目布局、片区功能完善的协调、健康发展的道路。

为避免落入拆了旧房盖新房的怪圈，昆明市在下达城中村改造修建性详细规划指导意见时，对市政基础设施、公建配套设施等进行了明确规定，并提出相应建设指标，从而弥补了以往城市功能中缺失的功能。

记者在对2010年以前专项规划已审议通过的106个城中村改造项目统计表中发现，这些项目要求代建公共绿地面积约为99万平方米；配建中学12所、小学42所、幼儿园65所；配建垃圾转运站46座、公共厕所123座、中水回用设施14座、医疗卫生设施16座以及生鲜超市、消防设施等其他公共服务设施46座。

同时，结合城中村改造，增加城市次支路道路总长度350余公里，增加商业服务设施400万平方米。

这些基础设施和公共服务设施，均由参与改造的企业出资建设，建成后大部分都将无偿交由地方政府管理，供当地居民使用。

完善了以往城市建设中缺失的功能，对提升城市品质、改善城市环境、优化人居环境起到了积极作用。

群众政府企业“三赢”西山区福海街道办事处渔堆村“两委”班子成员讨论本村改造方案时激动万分，长期受水淹困扰的村民看到了新的希望；五华区岗头村翟女士抑制不住心中的激动拨通了市领导的工作电话，倾诉希望加快城中村改造的迫切愿望……昆明市两年多的城中村改造工作，得到了社会各界和城中村广大居民的普遍认同和支持，这原因何在？“城中村改造刚开始，我们就注意到改造工作是‘政府主导、企业参与’，政府的信用我们信得过！” 苏家塘村的李伟这样告诉记者。

昆明市委、市政府用既站在管理城市的角度统一规划城中村改造，避免城中村改造给城市规划建设带来的混乱，又站在城中村村民的角度，尽可能为村民谋取更多的利益，同时也站在改造企业的角度统筹企业开发成本，控制合理利润。

昆明市严格规定，每一个城中村改造修建性详细规划，都必须提交市规委会审议。

领导小组根据不同阶段反映出的突出问题和矛盾，及时召开专题会议，分析研究对策，适时出台政策，细化工作部署，推动工作落实。

区、街道办事处干部直接在拆迁现场与被拆迁住户代表接触沟通，听取意见，宣传政策，做解释工作。

昆明市委、市政府领导还就城中村改造涉及的一些政策问题，积极向国家、省有关部门汇报情况，争取上级支持。

昆明市副市长陈勇告诉记者，政府必须始终对城中村改造工作起主导作用，才能形成有利于群众、政府、企业“三赢”的工作格局，维护和坚持人民群众利益。

为加快改造步伐，昆明市委、市人大、市政府、市政协主要领导亲自外出招商。

各区（管委会）也精心组织各类招商请商活动，广泛吸引社会资本投入城中村改造。

2009年3月，在金融危机不断加剧和蔓延的大背景下，为吸引社会投资，面向全国和全省200多家房地产企业，昆明市组织了一场起点高、规模大的城中村改造招商项目推介会，共签订协议41份，涉及投资883亿元人民币。

其中，正式合作协议11份，投资概算190亿元，合作框架协议2份，意向性合作协议30份，签约项目涉及64个城中村。

到目前，正式参与昆明市城中村改造的企业100余家，涉及投资总额近1500亿元。

享受“同城同等”待遇城中村改造是一项复杂的社会系统工程。

对于昆明来说，城中村改造是一项全新的工作，没有成功的经验借鉴。

市委、市政府要求，市城中村改造领导小组要结合昆明实际，边推进工作，边研究出台配套政策，并先后到郑州、西安、重庆等城市进行考察，学习借鉴、开拓创新，结合实际，先后出台了一系列具有昆明特点的政策措施。

经过两年多的探索和实践，昆明在城中村改造工作中进行了有益的尝试和创新，如多数区都采取了领导挂钩具体城中村改造项目，包宣传发动、包拆迁组织、包项目开工的做法。

五华区实行的城中村改造“村长”责任制，区级联系领导担任被改造城中村的“村长”，大力推行一线工作法，帮助解决实际问题，确保改造目标任务的全面完成。

更难能可贵的是，昆明市敏锐意识到，城中村的改造，不是简单意义上的城市面貌的变化，不仅仅是拆旧建新，而是要借城中村改造，让城中村从社会形态上发生变化。

坚持有形改造与无形改造结合，让村民变成市民，养老保险、医疗保险等社会保障等都一并解决，使村民真正享受市民待遇。

昆明市在实施城中村改造过程中，按照城乡一体，建设现代化城市的要求，对城中村的土地所有权、行政管理体制、经济组织形式及户籍制度等进行彻底变革，即将集体土地变为国有土地，集体经济转为股份制经济，农业户口转为居民户口，撤村建居，把村民纳入到城市的就业和社会保障体系中，彻底消除城中村中的二元管理体制。

为妥善解决村民变居民后的各项保障措施，昆明将城中村综合改造后的村改居人员纳入城市社会保障体系。

各区政府和开发（度假）区管委会结合实际，采取划拨技能培训及就业服务费等保障措施，为村（居）民提供就业岗位、工作机会、受教育途径等方式，开展形式多样的就业安置，让城中村村（居）民摆脱对土地和出租房的依赖，使其真正融入城市。

同时，通过实施城中村改造，完善医疗、教育、体育、文化等公共服务设施体系，使每一个社区成员真正享受到“同城同等”的公共服务。

链接城中村改造“三部曲”城中村问题是昆明城市建设发展过程中的一块心病，是人民群众安居乐业的隐患。

城中村改造不仅事关城中村中的100万居民，同时事关全市721万人民的安居乐业。

20世纪90年代初，昆明市通过城市基础设施建设、片区旧城改造等方式对金牛街、珠玑街、南通街、威远街、莲花池、东庄等一批城中村进行了改造。

城中村改造只作为这些项目的附属工程，改造工作没有系统化，改造建设没有形成统一的思路和政策，处于“小、散、慢”的局面，结果是改造的进程慢于城中村新增的速度。

2007年4月，根据市政协委员的多项提案、建议，昆明市委、市政府要求市政协对城中村问题进行专题调研。

根据市政协的调研成果，2007年6月19日，昆明市作出整治为主、改造为辅的方式进行城中村综合整治工作，并取得了一定成效。

但治本的问题没有得到根本解决，离人民群众和城市建设需要的差距仍较大。

2008年2月27日，昆明城中村改造工作正式启动，并明确了“政府主导、市场运作，市区联动、以区为主，统一规划、突出特色，统筹布局、优化空间，营造景观、完善功能，全面推进、改善民生”的城中村改造工作思路。

最新进展——102个村进入全面拆迁截至2007年底，在昆明主城建成区249平方公里范围内共有城中村336个，总人口近100万。

城中村居住用地面积占主城建成区的7.8%，总建筑面积3817万平方米，城中村居住建筑平均容积率1.59。

昆明城中村绝对数量之大，布局之广，与全国其他省会城市相比极为突出。

自昆明城中村改造工作启动以来，目前全市336个城中村都开展了房屋、土地、人员等基本情况的调查。

其中，128个城中村改造项目规划方案通过审批，102个村进入全面拆迁，累计拆除城中村建（构）筑物760万平方米。

52个村正在进行主体工程建设，开工面积650万平方米。

张官营村回迁安置房已交付使用，前所，龙院、上峰，老李山、任旗营，上庄等村的回迁安置房建设工程主体工程已封顶断水，正在进行室外装修，预计年底将交付使用。

同时，新发村、唐家营村、小龙村、田家地村、杨家地村、李家地村、苏家塘村等一批项目的回迁安置房正在抓紧工程建设。

由于成效显著，深圳、西安、贵阳等省外城市和我省一些州市都到昆明市考察城中村改造工作。

今年3月13日至14日，中国房地产业协会在昆明举办“中国（昆明）城中村改造暨房地产投融资经验交流大会”，昆明市在会上作了经验交流。

核心目标——村民成为最大受益者昆明市明确提出，城中村改造的目的是解决好城市化进程中村民有机的融入城市，改善他们的生活环境，提高他们的生活质量。

因此，在城中村改造工作中，昆明市委、市政府坚持以人为本，充分尊重群众意愿，使人民群众成为最大的受益者，让村（居）民享受到城中村改造的成果。

一是征求拟改造范围内村（居）民和公共户单位的意见，在征得大多数人的同意后，方实施城中村改造。

二是补偿安置方式由村民自主选择。

根据昆明市城中村改造补偿安置政策的相关规定，每户村民补偿面积统一按4层300平方米的标准执行。

村民结合各自实际，300平方米既可选择货币补偿，也可选择回迁安置。

超过300平方米的补偿建筑成本价。

同时，在过渡安置期间，根据房屋建筑面积的大小，每月发放每平方米10至16元的过渡安置费，一次性发放奖励费、搬家费等。

三是在改造后，村民住宅由无产权房或小产权房变为全产权的商品房。

按照国家的相关规定，村民在宅基地上建盖的房屋，是不能随意买卖、上市交易的，村民只能通过租赁获得一定的收益。

通过城中村改造，村民得到的回迁安置房是完全的商品房，可以按照市场价进行自由买卖、上市交易，从而极大地提升了村民住宅的价值。

四是在原址优先建设回迁安置房。

考虑村民故土难离的感情需要，城中村改造绝大多数采用原地回迁安置、优先建设回迁安置房的方式，使被拆迁改造村民安置能享受到较好的地段优势，最大限度地体现让利于民、惠及百姓。

(本文来源：云南日报网).cn/roll//043.shtml昆明城中村改造经验分析与启示2010-05-10 19:15:23 来源：互联网文字大小：【大】【中】【小】“城中春”—昆明城中村改造经验分析与启示（潘健茹区“三大改造”工作领导小组办公室）【导语】城中村是快速城市化进程中的产物，在一定的城市发展时期有其存在的合理性；但随着快速城市化向优质城市化的转变，城中村一直存在的基础设施薄弱、建设混乱、环境卫生差、消防隐患严重、社会治安复杂等一系列不利因素日益凸显，成为了城市进一步发展的严重阻碍。

但城中村的改造不仅意味着物理和空间形态上的重建，更意味着相关产权的重新界定和社会关系网络的重组，意味着城乡二元结构向城市一元结构的真正转变。