第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
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D．贷款到期前出售抵押房产的方式。现实中有两种 方式：一是抵押贷款不转至新的买主，贷款余额必须在 房屋出售时还清；二是抵押贷款可转至新的买主，只要 买主能够满足商业银行的信贷要求，并要向商业银行支 付一定的转移费。
E．保险。商业银行可能要求借款人为其不动产购买 保险。
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
2、调整。一旦市场利率(指数)变动，商业银行有四种 方式可以调整：(1)定期调整借款人的月偿付额；(2)改变 贷款本金额，但不改变月偿付额；(3)改变贷款期限；<4) 综合以上三种调整方式。
3、最高限或最低限。一些可调整利率居民不动产抵押 贷款规定有贷款期内调整或每次调整的利率或偿付额最 高或最低限。例如，贷款合同可能规定，每年调整的利 率最高或最低限为1个百分点，整个贷款期内调整的利率 最高或最低限为4个百分点。
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
4．利差(风险升水)。商业银行在贷出浮动利率抵押贷款 时，实际贷出的利率是以基准利率为基础，并加上一定 的风险升水或利差。即 可调整利率贷款的利率=指数利率+利差 如果指数利率为8％，利差为1％，则可调整利率贷款的 利率 为9％(8％+1％)。
5、转换。一些可调整利率居民不动产抵押贷款附有可转 换条款，即可在特定时期内转换成固定利率贷款。转换 后的贷款利率是由现行抵押贷款的利率决定的。
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
中国住房抵押贷款发展现状
n 1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押 贷款。从此，个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的 主要方式，其业务规模在我国快速扩大。
n 1996年以后，我国连续降息，银行利率一度达到历史最 低水平，大大刺激了对利率敏感的个人住房贷款的迅猛增 长。1998年以后，我国个人住房贷款迅速上升。
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
6、风险。通过发放可调整利率贷款，商业银行可将利 率风险转嫁给借款人。但这样做，商业银行将承担更高 的拒付(信用)风险和低收入。大量实证研究表明；可调整 利率抵押贷款比固定利率抵押贷款的违约风险更大。这 是因为，一旦利率上升，商业银行承担了借款人不能按 期偿付本息的风险；而一旦利率下降，商业银行则获得 更低的利息收入。
n 2001年末比1997年末增加了5400多亿元，增长了约33倍 n 据人民银行统计，2007年6月末，全国商业性个人住房贷
款达到25720亿元。比1997年的190亿元增长了135倍。
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
不动产抵押贷款 （Real Estate Mortgage Loan)
n不动产抵押贷款又称作房地产抵押贷款，是一种以 不动产作为抵押的放款，主要用于购买办公楼、购 物中心、营业场所、仓库、住宅或公寓等，也可用 于购买土地。 n与其他贷款显著不同的是借款者必须将其拥有的不 动产产权交给贷款方作为抵押才能取得贷款，贷款 的本金和利息全部归还之后才能收回其产权；如果 不能按期归还贷款，商业银行则有权处置作为抵押 品的不动产来抵补未偿还的贷款本息。
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
首付费用使借款人实际能获得的贷款额减少了，因此会使 居民不动产抵押贷款的实际利率提高。作为一种粗略准则， 如果是一笔15年期的贷款，则每一点的首付费用约使实际 利率增加0.125％；若偿付期为5年，实际利率会增加约 0.25％。 月偿付额(A)的计算方法如下：
式中：P表示贷款的本金；r表示贷款的年利息率；n表示 贷款的偿还期限(以年为单位)。每月等额偿付。
第六讲商业银行不动产 抵押贷款管理
2020/11/28
第六讲商业银行不ຫໍສະໝຸດ Baidu产抵押贷款管理
学习内容
商业银行不动产抵押贷款管理 不动产抵押贷款的评估 商业银行消费者贷款管理实例分析 居民不动产抵押贷款的二级市场 （资 产券化）
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
第一节 商业银行不动产抵押贷款管理
n 居民不动产抵押贷款分类 n 商业不动产抵押贷款
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
（1）每月偿付额
每月偿付额取决于贷款的规横、利率和期限。
A．追加收入 在居民不动产抵押贷款的实际发放工作中，商 业银行常常通过各种方法来追加其发放贷款的收 入： ➢ 首付费用。商业银行在发放居民不动产抵 押贷款的过程中，除要求借款人支付利息外， 还常要求借款人在一开始就支付一笔费用，即 首付费用。这种首付费用又称为追加费用或点 (Point)，因为它是按贷款本金的一定点数收取 的。1点在这里指抵押贷款本金的1%。
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
一、不动产抵押贷款的分类
（一）居民不动产抵押贷款
n居民不动产抵押贷款又称私人不动产抵押贷款、
居民房地产贷款或住宅抵押贷款。按利率是否可以 变动，分为固定利率贷款和浮动利率贷款。
1、固定利率贷款 固定利率居民不动产抵押贷款主要有两种偿付方 式，一是摊销，即每月等额偿付本金和利息，在最 后一年末全部偿还所有的本息；二是巨额偿付，即 一部分贷款每月等额偿付，另一相当大的部分在期 末一次偿付。在后一种偿付方式下，贷款数额一般 为抵押资产价值的60%，且期限较短，通常为5年。 固定利率贷款主要特点如下（见下页）
（二）浮动利率居民不动产抵押贷款
浮动利率居民不动产抵押贷款也称为可调整 利率居民不动产抵押贷款，产生于利率急剧变 动的20世纪70年代末和80年代初。目前在发达 国家如美国，浮动利率居民不动产抵押贷款约 占所有居民不动产抵押贷款的一半。浮动利率 贷款的特点如下：
1、指数《基准利率》。这是通过使其贷款利 率与一定的指数或基准利率(如1年期国库券利率) 挂钩来实现的。商业银行提供的浮动利率贷款 的初始利率通常低于固定利率贷款的利率，以 鼓励居民向商业银行借款。
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
B．逾期费。商业银行通常要求借款人在特定时间
之前等额偿付贷款本息。如果逾期，商业银行可能要求 借款者支付一定的费用，以作为其处理拖欠账户的补偿。
C．提前还款的罚金。贷款合同可能规定，借款人如 果提前还款，必须支付一定的罚金。这一规定的目的是 使得商业银行能够至少持有一定时期的盈利资产。
E．保险。商业银行可能要求借款人为其不动产购买 保险。
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
2、调整。一旦市场利率(指数)变动，商业银行有四种 方式可以调整：(1)定期调整借款人的月偿付额；(2)改变 贷款本金额，但不改变月偿付额；(3)改变贷款期限；<4) 综合以上三种调整方式。
3、最高限或最低限。一些可调整利率居民不动产抵押 贷款规定有贷款期内调整或每次调整的利率或偿付额最 高或最低限。例如，贷款合同可能规定，每年调整的利 率最高或最低限为1个百分点，整个贷款期内调整的利率 最高或最低限为4个百分点。
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
4．利差(风险升水)。商业银行在贷出浮动利率抵押贷款 时，实际贷出的利率是以基准利率为基础，并加上一定 的风险升水或利差。即 可调整利率贷款的利率=指数利率+利差 如果指数利率为8％，利差为1％，则可调整利率贷款的 利率 为9％(8％+1％)。
5、转换。一些可调整利率居民不动产抵押贷款附有可转 换条款，即可在特定时期内转换成固定利率贷款。转换 后的贷款利率是由现行抵押贷款的利率决定的。
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
中国住房抵押贷款发展现状
n 1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押 贷款。从此，个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的 主要方式，其业务规模在我国快速扩大。
n 1996年以后，我国连续降息，银行利率一度达到历史最 低水平，大大刺激了对利率敏感的个人住房贷款的迅猛增 长。1998年以后，我国个人住房贷款迅速上升。
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
6、风险。通过发放可调整利率贷款，商业银行可将利 率风险转嫁给借款人。但这样做，商业银行将承担更高 的拒付(信用)风险和低收入。大量实证研究表明；可调整 利率抵押贷款比固定利率抵押贷款的违约风险更大。这 是因为，一旦利率上升，商业银行承担了借款人不能按 期偿付本息的风险；而一旦利率下降，商业银行则获得 更低的利息收入。
n 2001年末比1997年末增加了5400多亿元，增长了约33倍 n 据人民银行统计，2007年6月末，全国商业性个人住房贷
款达到25720亿元。比1997年的190亿元增长了135倍。
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
不动产抵押贷款 （Real Estate Mortgage Loan)
n不动产抵押贷款又称作房地产抵押贷款，是一种以 不动产作为抵押的放款，主要用于购买办公楼、购 物中心、营业场所、仓库、住宅或公寓等，也可用 于购买土地。 n与其他贷款显著不同的是借款者必须将其拥有的不 动产产权交给贷款方作为抵押才能取得贷款，贷款 的本金和利息全部归还之后才能收回其产权；如果 不能按期归还贷款，商业银行则有权处置作为抵押 品的不动产来抵补未偿还的贷款本息。
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
首付费用使借款人实际能获得的贷款额减少了，因此会使 居民不动产抵押贷款的实际利率提高。作为一种粗略准则， 如果是一笔15年期的贷款，则每一点的首付费用约使实际 利率增加0.125％；若偿付期为5年，实际利率会增加约 0.25％。 月偿付额(A)的计算方法如下：
式中：P表示贷款的本金；r表示贷款的年利息率；n表示 贷款的偿还期限(以年为单位)。每月等额偿付。
第六讲商业银行不动产 抵押贷款管理
2020/11/28
第六讲商业银行不ຫໍສະໝຸດ Baidu产抵押贷款管理
学习内容
商业银行不动产抵押贷款管理 不动产抵押贷款的评估 商业银行消费者贷款管理实例分析 居民不动产抵押贷款的二级市场 （资 产券化）
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
第一节 商业银行不动产抵押贷款管理
n 居民不动产抵押贷款分类 n 商业不动产抵押贷款
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
（1）每月偿付额
每月偿付额取决于贷款的规横、利率和期限。
A．追加收入 在居民不动产抵押贷款的实际发放工作中，商 业银行常常通过各种方法来追加其发放贷款的收 入： ➢ 首付费用。商业银行在发放居民不动产抵 押贷款的过程中，除要求借款人支付利息外， 还常要求借款人在一开始就支付一笔费用，即 首付费用。这种首付费用又称为追加费用或点 (Point)，因为它是按贷款本金的一定点数收取 的。1点在这里指抵押贷款本金的1%。
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
一、不动产抵押贷款的分类
（一）居民不动产抵押贷款
n居民不动产抵押贷款又称私人不动产抵押贷款、
居民房地产贷款或住宅抵押贷款。按利率是否可以 变动，分为固定利率贷款和浮动利率贷款。
1、固定利率贷款 固定利率居民不动产抵押贷款主要有两种偿付方 式，一是摊销，即每月等额偿付本金和利息，在最 后一年末全部偿还所有的本息；二是巨额偿付，即 一部分贷款每月等额偿付，另一相当大的部分在期 末一次偿付。在后一种偿付方式下，贷款数额一般 为抵押资产价值的60%，且期限较短，通常为5年。 固定利率贷款主要特点如下（见下页）
（二）浮动利率居民不动产抵押贷款
浮动利率居民不动产抵押贷款也称为可调整 利率居民不动产抵押贷款，产生于利率急剧变 动的20世纪70年代末和80年代初。目前在发达 国家如美国，浮动利率居民不动产抵押贷款约 占所有居民不动产抵押贷款的一半。浮动利率 贷款的特点如下：
1、指数《基准利率》。这是通过使其贷款利 率与一定的指数或基准利率(如1年期国库券利率) 挂钩来实现的。商业银行提供的浮动利率贷款 的初始利率通常低于固定利率贷款的利率，以 鼓励居民向商业银行借款。
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
B．逾期费。商业银行通常要求借款人在特定时间
之前等额偿付贷款本息。如果逾期，商业银行可能要求 借款者支付一定的费用，以作为其处理拖欠账户的补偿。
C．提前还款的罚金。贷款合同可能规定，借款人如 果提前还款，必须支付一定的罚金。这一规定的目的是 使得商业银行能够至少持有一定时期的盈利资产。