第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
工商银行个人房屋抵押贷款管理实施细则
工银甬办[2009]360号关于印发《中国工商银行宁波市分行个人房屋抵押贷款管理实施细则》的通知各支行、营业部：为满足个人消费及经营活动的融资需求，规范个人房屋抵押贷款业务操作与管理，根据总行《个人房屋抵押贷款管理办法》（工银办发[2009]289号），市分行制定了《中国工商银行宁波市分行个人房屋抵押贷款管理实施细则》，现印发给你们，并就有关事项通知如下，请一并遵照执行。
一、根据总行授权，转授各管理支行、A类支行（市分行营业部）派驻审批人个人房屋抵押贷款审批权限为160万元，有效期至2009年度转授权文件生效时至。
－1－二、在总行设立专门会计科目前，个人房屋抵押贷款暂在“150003短期个人综合消费贷款”科目和“150103中长期个人综合消费贷款”科目核算。
三、自本通知印发之日起，启用新的个人房屋抵押贷款申请表（附件一）、调查审查审批表（附件二）、贷后检查表（附件三）。
执行中如遇问题，及时向市分行反映。
二○○九年六月二十三日行内发送：个人金融业务部、法律事务部、信贷管理部、授信审批部、内控合规部。
中国工商银行宁波市分行办公室 2009年6月24日印发－2－中国工商银行宁波市分行个人房屋抵押贷款管理实施细则第一章总则第一条为满足个人消费及经营活动的融资需求，规范个人房屋抵押贷款业务操作与管理，根据总行《个人房屋抵押贷款管理办法》（工银办发[2009]289号）和市分行《个人信贷业务操作流程（2007年版）及操作风险指南》（工银甬办[2007]176号）等规定，制定本实施细则（以下简称本细则）。
第二条本细则所称个人房屋抵押贷款是指借款人以本人名下的房产抵押，向贷款人申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款。
第三条本细则所称借款人是指符合规定条件的具有完全民事行为能力的自然人，贷款人是指中国工商银行宁波市分行（以下简称市分行）授权开办个人房屋抵押贷款业务的分支机构。
第四条本办法适用于市分行所辖分支机构开办的个人房屋抵押贷款业务。
银行个人商用房抵押贷款管理办法模版
银行个人商用房抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应市场需求，规范贷款管理，促进商业用房信贷业务发展，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和某银行有关制度办法的规定，特制定本办法。
第二条商业用房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买营业用房或办公用房（以下简称商业用房）、并以所购商业用房作为抵押物并按月向贷款人还本付息的贷款。
第三条本办法适用于某银行个人商业用房贷款业务。
第二章借款对象与条件第四条借款对象。
借款人必须是经主管部门批准成立并依法持有企（事）业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格的经济组织或具有有效居留身份和完全民事行为能力的自然人。
第五条借款条件。
申请个人商用房贷款的借款人是指具有完全民事行为能力的自然人，贷款人是指我行开办个人商用房贷款业务的机构。
借款人须具备以下基本条件：1、具有完全民事行为能力的自然人，年满 18 周岁且一般不超过 55 周岁（含）。
2、具有合法有效的身份证明、户籍证明（或有效居留证明）及婚姻状况证明（或未婚证明）。
3、具有良好的信用记录和还款意愿。
4、具有稳定的收入来源和按时足额偿还本息的能力，借款人每月的总负债（借款人名下全部贷款的合计还本付息额）最高不得超过其月收入的 55%，或具有足以覆盖到期还款本息的个人金融资产，所购商用房未来可能产生的租金收入可作为借款人收入来源之一。
5、具有所购商用房的商品房销（预）售合同或房屋买卖协议。
6、已支付所购商用房市场价值 50%（含）以上的首付款（商住两用房首付款比例须在 45%及其以上），并提供首付款银行进账单或售房人开具的首付款发票或收据。
7、在我行开立个人结算账户。
8、以借款人拟购商用房向我行提供抵押担保。
9、两个以上的借款人共同申请借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母，对共同购房人作为共同借款人的，不受上述规定限制。
10、我行规定的其他条件。
第三章贷款额度、期限、利率、还款方式、贷款保险第六条贷款期限。
不动产抵押管理规范
不动产抵押管理规定1 范围本规则规定了不动产抵押的原则和程序,以确保公司全部不动产安全、有效地运行,保证资产保值增值。
本规则适用于本公司及各子公司。
2 引用《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》3 管理部门企业的财务部门是不动产抵押管理的主管部门,置业部是不动产抵押管理的协助部门。
3.1 抵押的原则3.1.1 本规则所规定的不动产抵押管理是指公司所有不动产的抵押管理。
3.1.2 本规则规定的不动产抵押只适用于企业因经营活动、技术改造等需要向银行及其它金融机构借贷而发生的信贷抵押；及企业不履行合法的经济技术合同时，与合同方发生的债务的抵押。
3.1.3 公司以不动产作抵押获得的贷款金额与不动产的评估价值应有合理的比例。
企业应有明确的切实可行的归还贷款的计划，以保证所抵押的不动产能按时解除抵押。
3.1.4 公司为不动产抵押而进行资产评估时，应选择具有资质的评估机构，以进行切合实际的评估。
3.1.5 公司以不动产所作的债务抵押应尽可能使不动产价值与承担的债务相对应，并有可行的偿还债务的计划，以保证届时能解除抵押。
3.2 申请与报告3.2.1公司及子公司的《请示》应详细说明以下内容：3.2.1.1 申请抵押的详细理由。
包括：凡属重大投资应有立项报告及批准文件、可行性分析报告、中外合资企业应增加公司章程、合同；长期投资应有批准文件、经济可行性分析；短期流动资金借款应有用款计划及效益分析。
3.2.1.2 贷款合同、贷款金额及准备抵押的不动产清单。
包括：座落地点、占地面积、建筑面积、帐面价值、所处部位、目前用途等。
3.2.1.3 还款计划和完成该计划的责任人。
3.2.1.4 规范的抵押合同（草案）。
内容应包括抵押人与抵押权人双方的权利、义务、责任及违约的处置。
书面请示及有关文件应于正式向金融机构提出前报控股公司，承办单位为各子公司。
3.2.2 不动产抵押期满需展期的，企业应于抵押到期前两个月提出书面请示，《请示》内容应包括：展期抵押的理由、已还贷款金额、尚需继续贷款金额、还款计划及责任人。
房产抵押贷款业务管理办法(DOC)
房产抵押贷款业务管理办法为规范公司房产抵押贷款业务操作，推动贷款业务的持续健康发展，依据相关法律法规及公司规章制度，特制定本管理办法。
第一条产品定义房产抵押贷款业务：是指客户因资金周转需求，提供拥有合法产权的住宅房产抵押担保，我司给予一定额度贷款的业务产品。
第二条产品规格（一）房产抵押贷款业务要素适用范围定义如下：1、贷款金额：人民币50万元-1000万元；2、贷款定价：基准利率0.8%/月；3、贷款期限：1-12个月；4、还款方式：执行先息后本还款法，按月付息、到期还本；5、担保措施：红本住宅房产抵押担保。
（二）特别规定：1、放款手续费：贷款期限三个月以内的按贷款金额一次性收取放款手续费0.5%，贷款期限六个月以上的按贷款金额一次性收取放款手续费1%；2、提前还款：贷款发放满一个月，借款人可以随时申请提前还款，提前还款不退还已收取放款手续费。
第三条基本准入条件（一）客户为具有完全民事行为能力的中国公民，无不良信用记录，无重大未结诉讼。
（二）客户贷款用途明确、合法。
（三）客户拥有合法产权的未抵押深圳市住宅商品房，并可以办理抵押登记。
（四）客户具有连续稳定的收入，具有付息能力，有预期还款资金来源。
第四条业务审批规则（一）借款主体资格要求1.为年满18周岁的中华人民共和国公民（不含港澳台籍人士），男性年龄不超过65周岁、女性年龄不超过60周岁；2.具有完全民事行为能力，无赌博、吸毒等不良嗜好；3.在中国内地居住或工作，具有连续稳定的收入，未从事非法行业；4.无不良信用记录；信用报告近2年内没有出现“2”“关注”等不良记录；5.借款人当前无未结诉讼、无涉及民间借贷。
（二）抵押物要求1.深圳市合法产权的未抵押商品房，房产登记性质为住宅；2.房产权利人为个人，公司名下房产不受理；3.必须产权明确、无法院查封等异常情况，且自房地产证上登记的竣工日期为准，楼龄不超过30年；4.对抵押物价值评估可参考正规的评估公司出具的评估报告，参照网络信息，再结合现场考察综合确定；5.抵押物的最高抵押率原则上如下：住宅房产评估净值的70%，或住宅房产评估总值的65%。
六讲LM曲线ppt专题培训市公开课金奖市赛课一等奖课件
狭义货币：
纸币和铸币 存款货币
广义货币：
包括一切准货币 政府短期债券
第5页
货币供应包括：
M1=钞票+公众在商业银行活期存款 M2=M1+公众在商业银行定期存款
第6页
银行在西方国家分类：
商业银行（commercial bank)：经营业务 影响货币供应银行。
发放短期商业贷款 抵押贷款 消费信贷 个人贷款。
或： i ky M m0
l
l
曲线斜率 di k dy l
①. k与LM曲线斜率
②. l与LM曲线斜率
③. M变动与LM曲线平移
第27页
①. k与LM曲线斜率
k为边际持币倾向，通常k<1 假如k从k1上升到k2，k增大：货币交易需求量
L1(k2) 上升为L1(k2)，变得更陡，从而使LM曲 线变得更陡峭。 经济含义：国民收入对利率（等比）改变更不 灵敏
L kY m0 hi
第20页
四. LM曲线
1. 定义 2. 推导（一） 3. 推导（二） 4. 影响LM曲线原因
第21页
1. 定义：在货币市场处于均衡状态下，关于利 率和国民收入关系一条曲线。
货币供应： M
货币需求： L1 L2 ky m0 li
货币市场均衡条件（LM方程）：
第三篇 IS-LM模型
第六讲 LM曲线
第1页
第六讲 LM曲线
一. 银行货币基本知识 二. 货币供应 三. 货币需求 四. LM曲线
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一. 货币与银行基本知识
货币职能 狭义货币 广义货币 货币供应包括 银行在西方国家分类 金融市场分类
第3页
货币职能：
互换媒介物 价值计量尺度 价值储存手段
不动产抵押登记管理办法
不动产抵押登记管理办法不动产抵押，是指以不动产为抵押标的物而设立的抵押。
下文是不动产抵押登记管理办法，欢迎阅读!不动产抵押登记管理规定物权法定是物权法的一项重要原则。
不动产抵押是在不动产上设定负担，直接关系交易第三人和后位抵押权人的利益，为了便于第三人与抵押人进行交易时作出合理预期，避免遭受损害;也为了方便债权人查看抵押财产的权属关系以及抵押权的优先顺位，以决定是否接受该物抵押担保，设定不动产抵押应当办理登记。
担保法对不动产抵押登记作了明确规定。
该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
”物权立法过程中，有人提出，担保法要求抵押办理登记是正确的，但规定“抵押合同自登记之日起生效”混淆了债权行为与物权行为的效力。
抵押合同的订立是以发生物权变动为目的的原因行为，属于债权关系范畴，其成立、生效应当依据合同法确定。
抵押权的效力，除要求抵押合同合法有效这一要件外.还必须符合物权法的公示原则。
将抵押合同的效力和抵押权的效力混为一谈，不利于保护抵押合同当事人的合法权益。
比如某甲与某乙订立了房屋抵押合同，但是拖着不与某乙办理抵押登记，随后又将该房屋抵押给了某丙，与某丙办理了抵押登记。
根据本条规定，当某甲不履行债务时，由于某丙办理了登记享有抵押权，可以优先受偿，而某乙没有办理登记，不享有抵押权。
如果以为不登记抵押合同不发生效力，那么，某乙不仅不能享有抵押权，连追究某甲合同违约责任的权利都丧失了.这不仅对某乙不公平，也会助长恶意损害他人权益的行为，不利于社会经济秩序的维护。
因此，物权法有必要区分抵押合同效力和物权变动效力。
经研究，物权法接受了上述意见，将担保法规定的“抵押合同自登记之日起生效”，修改为“抵押权自登记时设立”。
财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。
商业银行房屋抵押贷款管理办法
商业银行“房抵贷”管理办法
第一章总则
第一条为大力推动商业银行贷款业务发展，增强本行贷款业务产品的市场竞争力，根据《担保法》《物权法》《贷款通则》以及其他相关法律法规、本行信贷管理制度及《房地产抵押贷款管理办法》，结合本行实际，特制定本办法。
第二条本办法所称“房抵贷”是指根据自然人申请，以住宅房作为抵押，经本行审批同意，给予申请人最高额授信额度，在该最高额授信额度内，客户可以多次申请用信，并具有明确用途的个人贷款业务。
第三条“房抵贷”的贷款用途为个人经营类，一般包括借款人或借款人所控制的经营项目所需生产经营周转、购置生产设备等，不得进行证券或房地产投资、不得购买基金、保险、国债或其他理财产品，以及用于其他违反国家法律法规和政策的项目。
第二章贷款对象和准入条件
第四条贷款对象
“房抵贷”适用的贷款对象包括个体工商户，企业主要股东、合伙人、法人代表或实际控制人等。
具体要求如下：
（一）具有完全民事行为能力，具有中国国籍的自然人；
（二）具有合法、有效的身份证明；
1/ 8。
银行房地产贷款管理制度
银行房地产贷款管理制度第一章总则第一条为规范银行房地产贷款管理，加强风险管理，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国银行法》和相关法律法规，制定本制度。
第二条银行房地产贷款管理制度适用于所有涉及房地产贷款业务的银行机构，包括国有银行、股份制银行、城市商业银行等。
第三条银行房地产贷款管理制度的目的是规范银行房地产贷款业务的运作，强化风险防控，提升信贷管理水平，有效应对市场变化，确保房地产贷款业务的合法合规性和稳健性。
第四条银行房地产贷款管理制度应当遵守国家有关法律法规的规定，充分尊重市场规律，注重风险控制，坚持审慎经营原则，合理确定风险偏好，合理设置相关制度和业务流程。
第二章房地产贷款审批第五条银行房地产贷款应当遵循审慎经营原则，严格控制风险，确保房地产贷款的合规性和稳健性。
第六条银行应当建立完善的风险管理体系，对房地产贷款进行全面风险评估，根据客户的信用情况、还款能力、担保情况等因素综合考虑，进行审批决策。
第七条银行对房地产贷款审批应当根据国家相关政策、法规和监管要求，合理确定贷款利率、授信额度、担保要求等条件，严格把关，确保贷款质量。
第八条银行应当建立严格的内部审批程序，确保审批程序合规、透明、公平，杜绝违规审批行为。
第九条银行应当建立健全的审批档案管理制度，保存完整的审批资料，对审批过程进行严格的监控和审核。
第三章房地产贷款用途管理第十条银行房地产贷款应当严格按照合同约定的用途使用，确保贷款资金用于房地产项目建设和购房融资。
第十一条银行应当加强对贷款用途的监督和检查，及时掌握项目进度和资金使用情况，防范资金挪用和违规用途。
第十二条银行应当建立完善的使用监督制度，定期进行项目跟踪调查，加强对贷款用途的管理和监控。
第四章房地产贷款风险管理第十三条银行房地产贷款应当建立健全的风险管理体系，厘清风险责任，有效防范风险，确保贷款质量。
第十四条银行应当对房地产贷款业务的风险进行全面评估，包括市场风险、信用风险、流动性风险、操作风险等。
抵押贷款的基础知识及注意事项
抵押贷款的基础知识及注意事项抵押贷款作为一种常见的融资方式，广泛应用于个人购房、商业投资等多种场景。
本文将全面介绍抵押贷款的基础知识、流程以及在申请过程中需要注意的事项，以帮助读者更好地理解并利用这一金融工具。
一、抵押贷款的定义抵押贷款是指借款人以其拥有的不动产（如房产、土地等）作为抵押物，向金融机构申请贷款的一种方式。
当借款人未能按时偿还贷款本息时，贷款机构有权依法对抵押物进行处置，从而收回欠款。
1.1 抵押贷款的特点安全性高：由于有实物资产作为抵押，降低了贷款机构的风险。
额度相对较高：基于抵押物的价值，借款人可以申请到更高金额的贷款。
期限长：通常情况下，抵押贷款的还款期限较长，可根据借款人的需求进行调整。
二、抵押贷款的类型抵押贷款根据用途和对象的不同，可以分为几个主要类型。
2.1 住房抵押贷款适用于个人用于购买住房时申请的一种贷款。
此类贷款一般利率较低，并可享受较长的还款期限。
2.2 商业抵押贷款适用于企业或个人用于购买商业地产或经营场所，相比于住房抵押贷款，这类贷款的利率可能会更高，且审批要求稍为严苛。
2.3 再融资抵押贷款借款人在已有抵押贷款的基础上，重新申请新的抵押贷款，以获得更低的利率或更好的还款条件。
这类操作通常是在市场利率变化后的反应。
三、抵押贷款的申请流程3.1 申请前准备在申请抵押贷款之前，借款人需要准备一些必要的材料：身份证明：身份证、户口本等。
收入证明：银行对账单、薪资单等能够证明收入情况的文件。
财产证明：包括房产证、土地使用权证等。
3.2 提交申请通过银行或其他金融机构提交申请表格及相关材料。
在这一阶段，借款人需要明确所申请的贷款金额、用途和还款计划。
3.3 资料审核金融机构会对提交的资料进行审核，主要包括信用审核和资产评估。
此环节至关重要，一般会涉及到对借款人信用历史、还款能力及抵押物价值等多个方面进行评估。
3.4 签订合同在审核通过后，双方将签订《抵押贷款合同》。
合同中应详细列出贷款金额、利率、还款方式及违约责任等条款。
商业银行在建工程抵押贷款管理办法
商业银行在建工程抵押贷款管理办法第一章总则第一条为进一步防范和化解贷款风险，规范商业银行（以下简称“本行”），在建工程抵押贷款业务经营行为，根据《担保法》、《物权法》、《贷款通则》等法律法规及《商业银行信贷管理基本制度》等规章制度，并结合本行实际，制定本办法。
第二条在建工程抵押贷款管理的任务是通过建立健全在建工程抵押担保管理制度，完善在建工程抵押贷款抵押担保手续，强化贷后管理，努力实现担保债权，提高贷款的安全性、流动性、效益性。
第三条本办法所称在建工程，是指本区内正在处于施工建设的房屋。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造所需资金，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，作为贷款抵押物履行担保的行为。
第四条贷款担保的范围应当包括借款合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费等）和其他所有应付费用。
第五条在建工程抵押贷款必须实行专项管理。
第二章贷款的对象和条件第六条贷款对象：经国家主管部门批准设立、工商行政管理机关核准登记，取得企业法人营业执照，并按规定办理年检手续的企事业法人及各类经济组织。
第七条借款人应具备以下条件：1.具有法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证（或三证合一的营业执照），并经年检合格，企业经营管理制度健全，财务状况良好。
2.房地产开发企业应具有相应房地产开发企业资质证书，并经年检合格。
3.在本行开立基本结算账户或一般存款账户。
4.企业具有良好的经营业绩和信誉，确有按期偿还贷款本息的能力。
5.规定的其他条件。
第八条在建工程贷款须具备以下条件：1.抵押人为借款人。
2.贷款须用于在建工程继续建造。
3.抵押人已合法取得在建工程占有的土地使用权，且是以出让方式取得的国有土地使用权。
4.在建工程已取得有权部门的立项批文、“四证”，即：《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》；四证载明的权利人和建设单位应一致，在建工程项目与批准文件内容应相符。
商业银行房地产贷款风险管理办法(doc 16页)
商业银行房地产贷款风险管理指引第一章总则第一条为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。
第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。
主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。
第二章风险控制第三条商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。
商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。
第四条商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。
第五条商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。
第六条商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。
稽核报告应包括以下内容：（一）内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；（二）稽核中发现的主要问题及处理意见；（三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。
第七条商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。
商业银行房地产贷款风险管理办法
商业银行房地产贷款风险治理指引第一章总因此第一条为提高商业银行房地产贷款的风险治理能力，依据有关银行监管和银行审慎监管要求，制定本指引。
第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。
要紧包括土地贮躲贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
本指引所称土地贮躲贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
土地贮躲贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建筑向市场销售、出租等用途的房地产名目的贷款。
个人住房贷款是指向借款人发放的用于采办、建筑和大修理各类型住房的贷款。
商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建筑和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。
第二章风险操纵第三条商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险操纵、贷后治理以及中介机构的选择等内容。
商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险治理及内操纵度。
第四条商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。
第五条商业银行应依据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后治理等环节分不制定各自的职业道德标准和行为典型，明确相应的权责和考核标准。
第六条商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。
稽核报告应包括以下内容：〔一〕内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；〔二〕稽核中发现的要紧咨询题及处理意见；〔三〕内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。
第七条商业银行关于介进房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，关于因中介机构的缘故造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。
第六讲商业银行
（二）证券业务
（三）贷款业务
（四）贴现业务
商业银行的资产业务
（一）现金资产
• 库存现金：为应付存款户提取现金和商业银行日常开支 而库存的现金。
• 准备金存款：法定准备金和超额准备金。 • 银行同业存款：同业存款是指商业银行存放在其他商业
银行的资金。 • 托收未达款：托收未达款是银行应收的清算款项。
• 贴现利息=票面金额×贴现率×未到期天数
商业银行的中间业务
中间业务
是指商业银行在资产业务和负债业务的基础上，利用技术，信息的资金以 及信誉等方面的优势，不运用或较少运用自己的资财，以中间人或代理人 的身份为客户办理收付、代理、委托、担保和信息咨询等事项，提供各类 金融服务并收取一定费用的经营活动。
• 作为现代金融业的重要组成部分，商业银行在社会经济结 构中发挥着不可替代的重要作用，它具有四个方面的职能：
• 1.信用中介
• 2.支付中介
• 3.信用创造
• 4.金融服务
商业银行的经营模式
（一）分业经营模式
分业经营是指银行业、证券业 、保险业等金融部门各自开展本行 业内的业务，业务领域不发生交叉 ，商业银行、证券公司和保险公司 只能经营各自的银行业务、证券业 务和保险业务，一个子行业中的金 融机构不能经营其它两个子行业的 业务。 “英国模式”
商业银行的组织结构
连锁银行制：由某个人或某一集团通过购买若干家独立银 行的多数股票，或以其他法律允许的方式取得对这些银行 的控制权力的一种组织形式。
被控银行在法律上是独立的，但其所有权和业务经营要掌握在控制这 些银行的个人或集团手中。
连锁银行制与持股公司制性质相近，但连锁银行制不是以股权公司的 形式存在。
• 1、根据贷款期限划分，可分为短期贷款、中期贷款和长期贷款；浮动 利率贷款和固定利率贷款。
不动产抵押贷款相关内容办理需要注意的问题
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>不动产抵押贷款相关内容办理需要注意的问题不动产抵押贷款通常是指以房地产或企业设备抵押品的贷款。
特征有：1.从属性，不动产抵押是为担保债务的偿还而设立的，其从属性是明显的。
2.优先受偿性，有关不动产抵押担保制度的立法，通常也是以此为立足点的。
3.补充性，只有在债务人不履行合同义务时，才发生要求担保人履行担保责任的问题。
4.特定性，包含两个意思：一是抵押担保的数额是一定的，二是抵押标的是特定的。
5.不转移占有性，不动产抵押均不转移占有，抵押人对抵押财产仍能继续行使占有、使用收益和处分的权利。
这是区别于其他担保的一个显著特点。
签订抵押合同时应注意对抵押人主体资格的审查。
对抵押人主体资格的审查主要包括两方面的内容，一是抵押人是否为合格主体。
二是抵押人对抵押物是否具有完整的所有权或处分权。
在实际工作中，银行应审查抵押物的权属状况，应根据抵押人提供的证明文件或到有关部门进行调查来确认抵押人是否对财产有处分权。
当抵押人以其与他人共有的财产设定抵押时应注意：如果是按份共有，抵押人只能以自己享有的共有份额设定抵押权，此时抵押合同有效，但在抵押权实现时应保障其他共有人的优先购买权;如果是共同共有，抵押人以共有财产设定抵押的应由全体共有人一致同意，否则抵押行为无效;如果共同共有人擅自以共有财产设定抵押，而其他共有人知道又不表示反对的，应当视为同意，该抵押行为有效。
抵押物的范围应符合法律规定。
根据我国《担保法》和《城市房地产管理办法》等相关法律法规的规定，部分不动产和不动产用益物权不能抵押。
如土地所有权;没有地上建筑物的集体土地使用权;列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物等。
办理抵押登记。
不动产抵押必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。
在实践中由于金融机构的业务人员对法律知识了解和掌握的程度各异，可能会出现：只签订抵押合同，不办理抵押登记;同抵押人签订抵押合同，不办理抵押登记，但扣留抵押不动产的产权证书;同抵押人签订抵押合同，不办理抵押登记，但办理抵押合同公证，并赋予公证文书以强制执行力。
房产抵押业务管理规定(3篇)
第1篇第一章总则第一条为规范房产抵押业务，保障抵押权人和抵押人的合法权益，维护金融市场秩序，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律法规，制定本规定。
第二条本规定适用于在中国境内依法设立的金融机构、融资担保公司、小额贷款公司等金融机构开展的房产抵押业务。
第三条房产抵押业务应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，依法开展业务活动。
第四条金融机构应当建立健全房产抵押业务的内部控制制度，确保业务合规、稳健运行。
第二章房产抵押物的范围第五条房产抵押物是指抵押人以其拥有的房屋及其附属设施为抵押，用于担保债务履行的一种担保方式。
第六条房产抵押物应当符合以下条件：（一）抵押人依法享有房屋所有权及其附属设施的所有权；（二）抵押物为住宅、商业、办公、仓储、厂房等房屋及其附属设施；（三）抵押物权属清晰，无权属争议；（四）抵押物无查封、扣押、冻结等法律限制；（五）抵押物未设定抵押权。
第七条以下房产不得作为抵押物：（一）依法被征收、征用的房屋；（二）依法不得转让的房屋；（三）被依法查封、扣押、冻结的房屋；（四）权属有争议的房屋；（五）法律法规规定不得抵押的其他房屋。
第三章抵押权人的权利和义务第八条抵押权人享有以下权利：（一）对抵押物的占有权；（二）在债务履行期限届满或发生其他约定情况时，优先受偿权；（三）依法处分抵押物的权利。
第九条抵押权人应当履行以下义务：（一）依法办理抵押登记手续；（二）妥善保管抵押物，不得擅自处分抵押物；（三）对抵押物进行必要的管理和维护；（四）依法对抵押物进行评估；（五）不得损害抵押人的合法权益。
第四章抵押人的权利和义务第十条抵押人享有以下权利：（一）在债务履行期限届满或发生其他约定情况时，申请抵押权人放弃抵押权；（二）对抵押物的处分权；（三）依法对抵押物进行管理、维护的权利。
第十一条抵押人应当履行以下义务：（一）按照约定提供真实、完整的抵押物信息；（二）不得擅自处分抵押物；（三）在债务履行期限届满或发生其他约定情况时，配合抵押权人行使抵押权；（四）不得损害抵押权人的合法权益。
农村商业银行抵押贷款管理办法
农村商业银行抵押贷款管理办法农村商业银行抵押贷款管理办法88号 ,4月2日,第一章总则第一条为加强农村商业银行股份有限公司,以下简称本行,信贷管理～规范抵押贷款的操作行为～防范信贷风险～根据《物权法》、《担保法》、《固定资产贷款管理暂行办法》、《项目融资业务指引》、《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》以及我行信贷管理制度的有关规定～制定本办法。
第二条抵押贷款是指本行以借款人或者第三人,简称“抵押人”～下同,不转移占有的动产或不动产作为抵押担保而发放的贷款～当借款人不能履行债务时～本行有权按照合同的约定以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿。
第三条抵押担保的范围由支行、营业部、个人业务部、公司业务部,以下简称支行,和抵押人在合同中约定～包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用,包括诉讼费、律师费等,和其他应付费用等。
第四条本行开展抵押贷款业务遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公开诚信的原则。
第五条支行应与借款人约定抵押贷款明确、合法的用途～并按照约定检查、监督贷款的使用情况～防止贷款资金被挪用。
第二章抵押贷款的对象和条件第六条抵押贷款的对象是指能够提供合法、有效、足值、可变现的动产或不动产作抵押的借款人。
第七条抵押贷款须满足下列基本条件:,一,抵押人符合本行相关信贷管理规定,,二,抵押物具有价值和使用价值～且易于变现～抵押物的物理、化学性质稳定, ,三,抵押人对提供抵押的抵押物享有所有权和处分权～抵押物的权利未受到限制,,四,能够取得有权部门出具的合法有效的抵押登记证明,,五,本行规定的其他条件。
第三章抵押物的范围第八条抵押人有权处分的下列资产可以作为抵押物:1(已领有合法房屋所有权证、土地使用权证的房屋,2(国有出让或国有租赁性质的土地使用权,3(符合预期取得房地产产权条件的未竣工建筑物,4(通用机器设备,5(交通运输工具,6(依法可以抵押的其他财产。
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（二）浮动利率居民不动产抵押贷款
浮动利率居民不动产抵押贷款也称为可调整 利率居民不动产抵押贷款，产生于利率急剧变 动的20世纪70年代末和80年代初。目前在发达 国家如美国，浮动利率居民不动产抵押贷款约 占所有居民不动产抵押贷款的一半。浮动利率 贷款的特点如下：
1、指数《基准利率》。这是通过使其贷款利 率与一定的指数或基准利率(如1年期国库券利率) 挂钩来实现的。商业银行提供的浮动利率贷款 的初始利率通常低于固定利率贷款的利率，以 鼓励居民向商业银行借款。
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
B．逾期费。商业银行通常要求借款人在特定时间
之前等额偿付贷款本息。如果逾期，商业银行可能要求 借款者支付一定的费用，以作为其处理拖欠账户的补偿。
C．提前还款的罚金。贷款合同可能规定，借款人如 果提前还款，必须支付一定的罚金。这一规定的目的是 使得商业银行能够至少持有一定时期的盈利资产。
D．贷款到期前出售抵押房产的方式。现实中有两种 方式：一是抵押贷款不转至新的买主，贷款余额必须在 房屋出售时还清；二是抵押贷款可转至新的买主，只要 买主能够满足商业银行的信贷要求，并要向商业银行支 付一定的转移费。
E．保险。商业银行可能要求借款人为其不动产购买 保险。
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
2、调整。一旦市场利率(指数)变动，商业银行有四种 方式可以调整：(1)定期调整借款人的月偿付额；(2)改变 贷款本金额，但不改变月偿付额；(3)改变贷款期限；<4) 综合以上三种调整方式。
3、最高限或最低限。一些可调整利率居民不动产抵押 贷款规定有贷款期内调整或每次调整的利率或偿付额最 高或最低限。例如，贷款合同可能规定，每年调整的利 率最高或最低限为1个百分点，整个贷款期内调整的利率 最高或最低限为4个百分点。
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
首付费用使借款人实际能获得的贷款额减少了，因此会使 居民不动产抵押贷款的实际利率提高。作为一种粗略准则， 如果是一笔15年期的贷款，则每一点的首付费用约使实际 利率增加0.125％；若偿付期为5年，实际利率会增加约 0.25％。 月偿付额(A)的计算方法如下：
式中：P表示贷款的本金；r表示贷款的年利息率；n表示 贷款的偿还期限(以年为单位)。每月等额偿付。
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6、风险。通过发放可调整利率贷款，商业银行可将利 率风险转嫁给借款人。但这样做，商业银行将承担更高 的拒付(信用)风险和低收入。大量实证研究表明；可调整 利率抵押贷款比固定利率抵押贷款的违约风险更大。这 是因为，一旦利率上升，商业银行承担了借款人不能按 期偿付本息的风险；而一旦利率下降，商业银行则获得 更低的利息收入。
第六讲商业银行不动产 抵押贷款管理
2020/11/28
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
学习内容
商业银行不动产抵押贷款管理 不动产抵押贷款的评估 商业银行消费者贷款管理实例分析 居民不动产抵押贷款的二级市场 （资 产券化）
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
第一节 商业银行不动产抵押贷款管理
n 居民不动产抵押贷款分类 n 商业不动产抵押贷款
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
中国住房抵押贷款发展现状
n 1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押 贷款。从此，个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的 主要方式，其业务规模在我国快速扩大。
n 1996年以后，我国连续降息，银行利率一度达到历史最 低水平，大大刺激了对利率敏感的个人住房贷款的迅猛增 长。1998年以后，我国个人住房贷款迅速上升。
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（1）每月偿付额
每月偿付额取决于贷款的规横、利率和期限。
A．追加收入 在居民不动产抵押贷款的实际发放工作中，商 业银行常常通过各种方法来追加其发放贷款的收 入： ➢ 首付费用。商业银行在发放居民不动产抵 押贷款的过程中，除要求借款人支付利息外， 还常要求借款人在一开始就支付一笔费用，即 首付费用。这种首付费用又称为追加费用或点 (Point)，因为它是按贷款本金的一定点数收取 的。1点在这里指抵押贷款本金的1%。
n 2001年末比1997年末增加了5400多亿元，增业性个人住房贷
款达到25720亿元。比1997年的190亿元增长了135倍。
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不动产抵押贷款 （Real Estate Mortgage Loan)
n不动产抵押贷款又称作房地产抵押贷款，是一种以 不动产作为抵押的放款，主要用于购买办公楼、购 物中心、营业场所、仓库、住宅或公寓等，也可用 于购买土地。 n与其他贷款显著不同的是借款者必须将其拥有的不 动产产权交给贷款方作为抵押才能取得贷款，贷款 的本金和利息全部归还之后才能收回其产权；如果 不能按期归还贷款，商业银行则有权处置作为抵押 品的不动产来抵补未偿还的贷款本息。
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
一、不动产抵押贷款的分类
（一）居民不动产抵押贷款
n居民不动产抵押贷款又称私人不动产抵押贷款、
居民房地产贷款或住宅抵押贷款。按利率是否可以 变动，分为固定利率贷款和浮动利率贷款。
1、固定利率贷款 固定利率居民不动产抵押贷款主要有两种偿付方 式，一是摊销，即每月等额偿付本金和利息，在最 后一年末全部偿还所有的本息；二是巨额偿付，即 一部分贷款每月等额偿付，另一相当大的部分在期 末一次偿付。在后一种偿付方式下，贷款数额一般 为抵押资产价值的60%，且期限较短，通常为5年。 固定利率贷款主要特点如下（见下页）
第六讲商业银行不动产抵押贷款管理
4．利差(风险升水)。商业银行在贷出浮动利率抵押贷款 时，实际贷出的利率是以基准利率为基础，并加上一定 的风险升水或利差。即 可调整利率贷款的利率=指数利率+利差 如果指数利率为8％，利差为1％，则可调整利率贷款的 利率 为9％(8％+1％)。
5、转换。一些可调整利率居民不动产抵押贷款附有可转 换条款，即可在特定时期内转换成固定利率贷款。转换 后的贷款利率是由现行抵押贷款的利率决定的。