房地产项目容积率与产品组合测算表
房地产开发项目成本测算表 准确
注 4、项目在开发过程中应严格按此计划成本执行，若超出成本计划时，事先不得先签订合同、施工及隐蔽签证，支付工程款等必须事先按以下程序进行审批：经办人---部门经理---审计部---财务部经理 ---分管副总---项目经理---董事长办公室---董事长审批后才可以执行；若新的政策出台后，有增加成本应单独审批，审批后视同公司可追加成本，项目公司可操作
2.00
120.00
1.00 0.50 1.93 8.50 963.03
850.00
1,800.00 1.93 4.82 7.00
74096
74096
74096 74096 74096 74096 74096
74096
4653
74096 7409车数351个（其中机械停车171辆不能办理产权）、地上车库车位15个。
二
、
项目名称
1 土地成本 2 土地契税
3 交易服务费
4 放样核样测量费 5 环境评估 6 桩基检测（静载）
7 钻探费（详勘）
单价（元/m2） 建筑面积（m2）
1,112.84 33.39 32.54
0.50 1.00 1.00
成本测算表
说明： 本项目位于，规划建设净用地面积约 ：24650.70 平方米（合36.9761亩），容积率：中高层不大于2.8；建筑密度不大于30%，建筑高度不
一 大于40米；规划地上总建筑面积为74096平方米（含公摊、阳台面积），其中电梯公寓66577平方米，店面6856平方米，物管用房277平方米，配套用 、 房30平方米，地上机动车库356平方米；人防地下室面积为4653平方米。建电梯公寓（13F；9F），框架结构，地下室双层停车，高度4.9米；地下机
内；居住建筑内墙天棚为腻子面上涂料。地上建筑结构为框架结构，7度设防，地下室 发电机系统、招标代理费、并包验收。人防地下室费用不包含机械停车设备费用。
容积率与产品组合测算表.xls
深圳标准《深圳市城市
独立式住宅用地 低层(1-3层) 多层(4-6层) 中高层(7-9层) 高层(10层以上)
上海标准《上海市城市规 区位
建筑容量 类型
低层独立式住宅 其他低层居住建筑 居住建筑 （含酒店式公寓） 商业、办公建筑 （含旅馆建筑、公 寓式办公建筑） 工业建筑 （一般通用厂房） 仓储建筑
比例
10.0% 10.0%
2,667 1,071
4,000 3,000
40.0% 30.0%
合计
313 5,051
1,000 10,000
10.0% 100.0%
注意：容积率和建筑密度请参考当地规划标 准，并考虑当地日照间距
测算
单位建筑面积分摊额 (元/㎡) #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! -
公共绿地
广州标准《广州市城市规 住宅 层数
1-3层 （低） 4-6层 （多） 7-9层 （中高） ≥10层 （高）
深圳标准《深圳市城市规划标准与准则》
ห้องสมุดไป่ตู้
覆盖率
容积率
小区
组团
小区
组团
≤12% ≤16%
≤0.3
≤0.3
≤30% ≤35%
≤0.8
≤1.0
≤25% ≤32%
≤1.5
≤1.8
≤23% ≤30%
≤2.0
≤2.4
≤22% ≤22%
≤2.8
≤3.2
上海标准《上海市城市规划管理技术规定》
区位
中心城（外环线以内地区）
中心城外（外环线以外地区）
房地产投资测算表全套(很全面)
1 2 3
4
5
表1 表2 表3 表4
表4-1 表4-2 表4-3 表4-4 表4-5 表4-6
表5
表5-1 表5-2 表6
表7
表7-1 表7-2 表7-3 表7-4 表7-5 表7-6 表7-7 表7-8 表7-9
表8 表9 表10 表11 表12
表13 表14
目录
内容
编制说明 总平方案 总体规划指标表 附：业态规划名明细表 财务运营指标表 附：开竣工面积表
项目分期开发节点计划
公司财务报表 项目全投资现金流量表 项目自有资金现金流量表 项目分业态现金流量表
商办现金流量表 酒店现金流量表 街区商业现金流量表 会所现金流量表 物管现金流量表 代建劳务现金流量表
全损益表
销ห้องสมุดไป่ตู้损益表 销售税费表
持有物业估值表 项目总投资估算表
建安成本明细表（商业综合体） 建安成本明细表（商业街） 建安成本明细表（高层） 建安成本明细表（小高层）
建安成本明细表（普通多层） 建安成本明细表（多层洋房）
建安成本明细表（联排） 建安成本明细表（双拼） 建安成本明细表（独栋）
项目分期投资估算表 成本费用分摊表
项目投资与资金筹措表 资金来源与运用表 贷款还本付息表
盈亏平衡分析 敏感性分析
页码
备注
辅表1 辅表1-1 辅表1-2 辅表2 辅表2-1 辅表2-2 辅表3 辅表4 辅表5 辅表6 辅表7
租售运营收入表 租售单价 租售指标
商业租赁分析 商业租赁台帐 租金调研及租金确定 折旧摊销估算表 产品交付标准表 项目公司组织架构 工作流程图
费项说明
容积率拆分及产品排布
产品类型
层数
适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3
层数
≤0.4
独栋
2/2.5/3
-
-
-
-
0.4~0.5
双拼
2.5/3
独栋+联排 双拼+联排 类独栋
2~3
0.6~0.8
联排
2.5/3
双拼+联排 双拼+叠拼 合院/类独栋
2~4
0.8~1.0
叠拼
4~5
联排+叠拼 联排+洋房 合院/类独栋 2.5~5
容积率拆分及产品排布
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
2
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
15
容积率拆分方法及案例︱案例
总体容积率 1.5
9F小高层
28-32F高层 3.2-3.5
联排叠拼别墅 07-0.8
独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
16
容积率拆分方法及案例︱户型配比 如何计算户型配比？
17
产品排布
产品排布
18
产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
余部分排商品房；
2024版房地产开发投资测算表完整版
根据资金筹措计划和资金使用计划，建立现金流预测模型，对项目开发过程中的现金流情况进行动态监控和预测。
现金流预测模型
现报率分析结果，为投资者提供决策建议，包括是否投资、投资额度、投资期限等。
投资决策建议
根据销售收入预测、利润预测和现金流预测结果，计算项目的投资回报率，以评估项目的盈利能力和投资效益。
地质勘察费
招投标代理费
临时设施费
01
02
04
03
建设期间所需的临时设施，如临时办公室、工地围墙等费用。
包括规划方案设计、初步设计、施工图设计等阶段的费用。
委托招标代理机构进行招投标的费用。
前期工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等工程的费用。
建筑工程费
包括设备、管道等安装工程的费用。
安装工程费
基础设施建设费
社区服务中心建设费
建设社区服务中心的费用。
如垃圾收集站、消防设施等其他公共配套设施的建设费用。
其他公共配套设施建设费
建设物业管理用房的费用。
物业管理用房建设费
建设公共厕所的费用。
公共厕所建设费
公共配套设施建设费
05
融资成本测算
测算结果
根据以上参数，计算银行贷款利息。
还款方式
根据银行政策和项目现金流情况，选择适合的还款方式，如等额本息、等额本金等。
信托收益率
根据项目的回款周期和信托公司政策，确定信托期限。
信托期限
根据项目的风险情况和信托公司政策，确定还款保障措施，如抵押、担保等。
还款保障措施
02
01
03
04
05
信托融资成本
其他融资成本
租赁融资成本
某房地产开发项目成本测算表(准确) (1)
18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
小区绿化、路灯 总平化粪池、污雨水 消防管网 大门 、传达室、围墙 强电 安防系统、有线电视 销售费用 投资利息 项目工资 办公费 项目奖金 产权交易手续费 （1）住宅（含物管配 套用房、车库）、店 面 （2）地下室车位 产权登记费 物业维修基金 企业所得税 土地增值税 土地使用税 营业税金 （1）住宅、店面 （2）地下室车位 （3）地上车库
74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 4653 74096 74096 74096
82,456,703.00 按223万元/亩*36.9761亩=8245.6703万元计算。 2,473,701.09 按土地交易金额的3%（82456703*0.03) 2,411,417.58 按差额累计法2000万*0.035+3000万*0.030+（8245.6703万-5000万）*0.025 37,048.00 勘测院收费 74,096.00 环境检测部门收费 74,096.00 检测单位收费 222,288.00 地勘单位收费(一桩一孔) 148,192.00 市政污水及水利局收费 8,891,520.00
政府规费（含配套费、工程质量监督费、中小学改善办学条件附加费、 文物探测费、定额测定费、自来水增容费）
74,096.00 政府规费 37,048.00 142,714.00 按建安总价的0.2% 629,992.00 包含住宅、商铺、地下室 71,357,000.00 包括桩基（考虑采用预制桩系列），每平方米55元。上部土建、水电安装（含消防、智 62,981,600.00 8,375,400.00
容积率与产品组合测算表
利润测算
项目
总价 (万元)
销售收入
营业税及其他(5.7%)
总成本
土地成本
拆迁成本
建筑成本
财务费用
营销费用(3%)
所得税前净利润
所得税(15%)
所得税后净利润
成本利润率
产品组合参考1
平均层数
1.7 3.1 5.0 11.2 17.8
占地面积 (㎡) 3,333 1,000
建筑面积 (㎡) 1,000 1,000
4
内外环线之间地区
D
FAR
18%
0.35
27%
0.8
30%
1.6
25%
2
50%
1.8
45%
3.5
低层
60%
1.2
50%
1
多层
45%
2
40%
1.6
新城
D
FAR
18%
0.3
25%
0.7
30%
1.4
25%
1.8
50%
1.6
40%
2.5
40%
1
35%
1.2
中心镇 D 18% 25%
30%
40% 40% 35%
1.5
1.5
1.9
22
25
28
2.2
2.2
2.8
20
22
25
心城外（外环线以外地区）
中心镇 FAR 0.3 0.7
一般镇和其它地区
D
FAR
18%
0.3
25%
0.7
1
30%
1
执行
1.2
40%
最佳容积率测算模板
业态1 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2 2 2 2 4 4 4 4 4 4 4 6 6 6 6 6 6
业态3 0 10 8 4 2 0 0 10 6 4 2 0 0 12 6 4 2 0 2 0 12 8 6 4 2 0
业态4 0 4 4 2 2 2 0 4 2 2 2 2 0 4 2 2 2 2 0 0 4 2 2 2 2 2
20 18 32 30 28 26 24 22 20 18 34 32 30 28 26 24 22 20 36 34 30 28 26 24 22 36 32 30 28 26 24 38 36 32 30 28 26 24 40 38 34 32 30 28 26 40 36 34 32 30 28 36 34 32 30 38 36 34 32 30
最佳容积率测算模板
下一行表格中的数据全部为待求部分的数值，如果有固定比例的部分，应根据情况先计算出下表。 业态最高容积率 2 业态占地面积 181731.16 业态建筑面积 业态数量 序号 1 2 项目名称 4 取值 业态1 12% 1.50 业态2 70% 2.00 业态3 13% 2.80 业态4 0% 0.00
36 38 20 22 26 28 30 32 34 36 16 18 22 24 26 28 30 32 12 14 20 22 24 26 28 10 16 18 20 22 24 6 8 14 16 18 20 22 2 4 10 12 14 16 18 0 6 8 10 12 14 4 6 8 10 0 2 4 6 8
6 24 22 20 20 18 16 14 12 10 8 26 24 22 20 18 16 14 12 10 26 24 22 20 18 16 14 12 10 28 26 24 22 20 18 16 14 12 30 28 26 24 22 20 18 16 14 30 28 26 24 22 20 18 16 32 30 26 24 22
最佳容积率测算模板电子表格
935.00 5000.00 14123.95 19123.95
业态4 0%
0.00
10000.00 2760.00 2300.00 230.00 230.00 115.00 138.00
90.39
439.73
850.00 5000.00 -5000.00
0.00
1
比例 业态2 0 0 0 0 2 2 2 2 4 4 4 4 6 6 6 6 6 8 8 8 8 8 8 10 10 10
1 用地比例(基本方案） 2 参考容积率
基本方案综合容积率 基本方案建筑面积 3 售价 4 建造费用 4.1 建安费 4.2 红线内市政费 4.3 小区配套费 5 不可预见费 6 专业人士费 7 管理费用
8 财务费用（建设期2年）
9 销售费用 10 土地取得价格 11 土地增值（扣土地费用） 12 土地增值（不扣土地费用）
0
16
78
6
1.746
0
16
80
4
1.732
0
16
82
2
1.718
0
16
84
0
1.704
0
18
64
18
1.818
0
18
66
16
1.804
0
18
68
14
1.79
0
18
70
12
1.776
0
18
72
10
1.762
0
18
74
8
1.748
0
18
76
6
1.734
0
18
78
4
1.72
容积率面积计算表
主体楼梯自行车棚与其他阳台雨蓬总面积规划许可1#一层1071.04 3.7518.81093.591093.59商业1093.591067.326.292--27437.0618.35455.4111840.66屋顶60.5334.5695.0995.0913029.34住宅11935.7512188.86-253.11地下室1065.521065.521065.5214094.86总面积14094.8614316.31060.2-221.44 5.32 2#一层1046.517.711064.211064.21商业1064.211035.828.412--18612.1826.68638.8610860.62屋顶83.3883.3883.3812008.21住宅10944.0011481.9-537.9地下室1051.3144.41095.711095.7113103.92总面积13103.9213623.81106.1-519.88-10.39 3#一层1228.3517.281245.631245.63商业1245.631218.327.332--18612.1826.68638.8610860.62屋顶83.3883.3883.3812189.63住宅10944.0011481.926.29地下室1232.444.41276.81276.8013466.4313466.4313922.31222.1-455.8754.7 3A#一层470.48470.48470.48商业470.48526.9-56.42 471.55471.55471.55942.03总面积942.03990.4463.5-48.378.05 4#一层1344.8168.9568.651482.411482.41商业2758.572836.6-78.03 1413.761413.761413.762896.172896.172972.6-76.43 5#一层453.1314.617.8485.53485.532436.5618.35454.91454.913--27437.0618.35455.4111385.25屋顶60.5360.5360.5312386.22住宅12386.2212654.2-267.98地下室454.99454.99454.9912841.21总面积12841.2113105.7451.5-264.49 3.49 6#一层919.0340.0226.57985.62985.622--18919.0340.02959.0516303.85屋顶125.07125.07125.0717414.54住宅17414.5418258.6-844.06地下室975.61975.61975.6118390.15总面积18390.1519224.1965.5-833.9510.11 7#一层453.1314.617.8485.53485.532436.5618.35454.91454.913--27437.0618.35455.4111385.25屋顶60.5360.5360.5312386.22住宅12386.2212654.2-267.98地下室454.99454.99454.9912841.21总面积12841.2113105.7451.5-264.49 3.49 8#一层612.1826.6817.71656.57656.572--18612.1826.68638.8610860.62屋顶83.3883.3883.3811600.57住宅11600.5712192.6-592.03地下室647.43647.43647.4312248.00总面积12248.0012830.2637.6-582.29.83 9#一层453.1314.617.8485.53485.532436.5618.35454.91454.913--27437.0618.35455.4111385.25屋顶60.5360.5360.5312386.22住宅12386.2212654.2-267.98地下室454.99454.99454.9912841.21总面积12841.2113105.7451.5-264.49 3.49 10#一层612.1826.6817.71656.57656.572--18612.1826.68638.8610860.62屋顶83.3883.3883.3811600.57住宅11600.5712192.6-592.03地下室647.43647.43647.4312248.00总面积12248.0012830.2637.6-582.29.83 11#一层1908.89 2.4326.821938.141938.14商业1938.142282.2-344.06 21293.9740.021333.991333.993--18919.0340.02959.0515344.80屋顶125.07125.07125.0718742.00住宅16803.8617250.9-447.04地下室1541.9335.561577.491577.4920319.49总面积20319.4921051.41518.3-731.9159.19 12#一层877.8614.4318.17910.46910.46商业910.46884.62--3611.6626.68638.341276.684--18612.1826.68638.869582.90屋顶83.3883.3883.3811853.42住宅10942.9611481.9地下室880.01880.01880.0112733.43总面积12733.4313214.3847.8-480.8732.21 13#11073.991073.991073.99商业1073.9921074.671074.671074.67商业1074.673758.17758.17758.172906.83商业758.172909.2-2.37社区中心1320.2126.94347.15347.152--3320.21320.21640.42987.57总面积987.57985.3 2.27地下车库15334.23341.9915676.2215676.2215676.229530.979349.79349.712387.9112760.90139344.91144491.86162860.51162860.51168187.2。
房地产开发项目成本测算表
内；居住建筑内墙天棚为腻子面上涂料。地上建筑结构为框架结构，7度设防，地下室 发电机系统、招标代理费、并包验收。人防地下室费用不包含机械停车设备费用。
142,714.00 按建安总价的0.2% 356,785.00 按建安总价的0.5% 518,672.00 含施工用水工程费
18 小区绿化、路灯 19 总平化粪池、污雨水 20 消防管网 21 大门 、传达室、围墙 22 强电 23 安防系统、有线电视 24 销售费用 25 投资利息 26 项目工资
37,048.00 勘测院收费 74,096.00 环境检测部门收费 74,096.00 检测单位收费
222,288.00 地勘单位收费(一桩一孔)
8 水资源及污水处理
9 建设报建费用
10 白蚁防治费 11 建委综合管理费 12 施工图审查费 13 设计费用 14 建安总造价
（1）住宅（含物管用 房）、店面 （2）人防地下室(双 层停车,高度4.9米) 15 审计费 16 监理费 17 自来水工程费
740,960.00 围墙包含临时及永久性围墙
3,371,368.00 变压器电缆、一户一表及工程费、施工用电
740,960.00 弱电探头等及有线电视1元/平方米
1,111,440.00 售楼部、楼书、广告 9,623,334.17 （土地款+契税+交易费+报建费）*1%*10月 1,694,000.00 77000元/月*22个月
660,000.00
3万*22个月，含房租、水、电、气、物管费、办公用品、低耗品、固定资产、 邮电通讯、公司年检、业务招待费等，超出部分从项目奖金中扣除
2,704,208.00 销售收入*1% 398,789.40
367289.40 住宅3元/m2* 67239+店面6900*0.0035*6856
成本测算标准表(华润)
33-40层住宅 41-50层住宅 51层及以上住宅 单体 商业主体 独栋商业 裙楼商业 小计 占地面积 （m2） 0 建筑面积 （m2） 0
产品构成
产品构成
车位数
配套商业 幼儿园 公共 会所 配套 建筑 物业管理用房 学校 小计 0 0
地下车库 半地下车 库 架空层 停车 地面车库 地面露天 小计
三
工程技术参数
产品构成 别墅类 联排别墅 叠拼别墅 双拼别墅 独栋别墅 多层住宅主体（6 层以下） 普通多层 占地面积 （m2） 建筑面积 (m2) 栋数 层数 层高
（分别列出不同
单体
花园洋房 小高层住宅主体 （7-18层） 7-12层住宅 13-18层住宅 高层住宅主体 （19层至100m） 19-20层住宅 21-25层住宅 26-28层住宅 29-33层住宅 单体 超高层住宅主体 （100m以上） 占地面积 （m2） 建筑面积 (m2) 栋数 层数 层高
华润置地有限公 XXX
一 项目资料
项目名称 产品类型 项目种类组合 工程地址 项目定位档次 □橡树湾 □多层 XXX省/ □超高档 XXX市/ □凤凰城 □小高层 XXX区/ □高档 XXX路 □中档 橡树湾 □翡翠城 □高层
项目
二
项目概述
开工日期 竣工备案日期 总占地面积 总建筑面积 地上面积 地下面积 容积率 建筑覆盖率 硬景面积 建安成本总金额 外墙装饰(做法) 外墙保温(做法) 其中人防地下室面积
连排/叠拼/双拼/独栋 低密度住宅
7层到18层的住宅物业
19层至100m的住宅物业
户型数
产品比例
平均每户 面积 (m2)
单元数
户数
单层投影 面积
单层周长
备注 100m以上的住宅物业
2024年度干货分享丨房地产项目的投资测算附表格明细
04
建设成本测算
16
前期工程费用计算
01
土地购置费用
包括土地使用权出让金、土地征收 补偿费用等。
地质勘察费用
用于地质勘探、土壤测试等。
03
2024/3/23
02
规划设计费用
涵盖规划编制、建筑设计、景观设 计等费用。
临时设施费用
包括临时道路、临时用电、临时用 水等费用。
04
17
建筑安装工程费用计算
01
基础设施建设费
包括道路、供水、供电、排水、 通讯等基础设施的建设费用。
03
工程建设其他费用
包括勘察设计费、监理费、质检 费等。
2024/3/23
02
公共配套设施费
包括学校、医院、公园等公共配 套设施的建设费用。
04
预备费
用于应对不可预见因素和价格波 动，通常为土地开发费用的5%-
10%。
15
2024/3/23
建议与措施
针对项目存在的问题和风险，提出相 应的建议和措施，如优化设计方案、 加强成本控制、调整定价策略等。
31
感谢您的观看
THANKS
2024/3/23
32
建设成本控制
分析建设成本的控制情况 ，提出降低成本的建议
利润率水平
分析项目的利润率水平， 判断项目的盈利能力
投资回报率水平
分析项目的投资回报率水 平，判断项目的投资价值
和风险
2024/3/23
30
项目可行性判断及建议
2024/3/23
项目可行性判断
根据投资测算结果和关键指标分析， 判断项目是否可行
控制投资风险
投资测算可以帮助投资者识 别项目潜在的风险点，并制 定相应的风险控制措施，降 低投资风险。
如何根据容积率来进行产品组合
如何根据容积率来进行产品组合一般来说，容积率出什么产品，看当地的日照间距，比如说，北京市退日距离是1.7，那么，在容积率1.5左右，可以做出多层和小高层的组合，如果是1左右，可以做出联排、多层、小高层的组合，如果是2.5左右，可以是多层、小高层、高层的组合。
给你一个简单的计算公司，比如说，你的建筑密度是20%，那么，你可以用占地面积乘以建筑密度，得出的是建筑占地面积，然后用总建筑面积除以建筑占地面积，就可以得出大概的层数。
一般在北方，容积率在1.8左右的时候，就可以出现多层、小高层和高层的组合了，如果容积率达到了2.8，就能出现33层左右的超高层了，建议住宅的高度最好控制在100米以下。
容积率是指在某一基地范围内，地面以上各类建筑面积总和与建筑用地面积的总和，而不同规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须记入可建筑面积，而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1容积率决定了什么决定了不同产品类型之间配比关系决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局。
2正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
容积率与产品组合
如何按照容积率来进行产品组合?那个我比较熟，一般来讲，容积率出什么产品，看本地的日照间距，比如说，北京市退日距离是，那么，在容积率左右，能够做出多层和小高层的组合，若是是1左右，能够做出，连排，多层，小高层的组合，若是是左右，能够是多层，小高层，高层的，组合，给你一个简单的计算公式，比如说，你的建筑密度是20%，那么，你能够用占地面积乘以建筑密度，得出的是建筑占地面积，然后用总建筑面积，除以建筑占地面积，就可得出可能的层数，固然，若是有具体的指标，我能够帮你带算。
一般在北方，容积率在左右的时候，就可以够出现多层，小高层，和高层的组合了，若是容积率达到了，就可以出现33层左右的超高层了，建议住宅的高度最好控制在100米之下。
容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1、容积率低于，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率~，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率~，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率~，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率~，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率~，正常的多层+小高层项目。
7、容积率~，正常的小高层项目。
8、容积率~，小高层+二类高层项目（18层以内）。
房地产开发项目测算表
单项成本（元）
¥181,329,744.00 ¥32,093,760.00 ¥213,423,504.00
单位成本（元/㎡）
5.65% 1.00%
估算依据说明
销售收入的5.565% 销售收入的1%
总营业支出（元） ¥2,011,925,519.60
毛利润（元） ¥1,197,450,480.40
净利润（元） ¥1,041,261,287.30
深圳市国银通资产管理有限公司---项目部
2016年3月26日14:50:32
房地产开发项目测算表
■ 项目概况 1.项目位置：非农建设用地，地块位于龙华区路***与***路交汇地段，批复用地面积：平方。贡献用地：平方（贡献道路用地）。建设用地：平方。容 积 率：2， 用地性质：二类居住用地，计容建筑面积：平方。其中住宅 平方；商业 平方；社区管理用房 平方；物业服务用房 平方；12 班幼儿园 平方米（独立占地 平方 米）；警务室 平方；便民服务站 平方。机动车停车位 辆。
深圳市国银通资产管理有限公司---项目部
单项成本（元） ¥170,796,000.00 ¥170,796,000.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥34,659,200.00 ¥0.00
¥500,000.00
¥8,539,800.00 ¥8,539,800.00 ¥8,539,800.00 ¥8,539,800.00 ¥1,188,422,400.00 ¥52,430,400.00 ¥699,072,000.00 ¥436,920,000.00 ¥217,903,920.00 ¥81,028,800.00 ¥37,813,440.00 ¥17,079,600.00 ¥10,247,760.00 ¥34,159,200.00 ¥37,575,120.00 ¥1,611,781,520.00
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比例 10.0% 10.0% 40.0% 30.0% 10.0% 100.0%
和建筑密度请参考当地规划 当地日照间距
中心城外（外环线以外地区） 新城 D 18% 25% 30% 25% 50% FAR 0.3 0.7 1.4 30% 1.8 1.6 40% 1.2 40% 1.2 1 30% 1 D 18% 25% 中心镇 FAR 0.3 0.7 一般镇和其它地区 D 18% 25% FAR 0.3 0.7
（含旅馆建筑 、公寓式办公 建筑） 工业建筑 （一般通用厂 房）仓储建筑
高层 低层 多层 高层
50% 60% 45% 30%
4 1.2 2 3
45% 50% 40% 30%
3.5 1 1.6 2
公共绿地
按照建设部《公园内部用地比例
广州标准《广州市城市规划管理技术规定》 广州标准《广州市城市规划管理技术规定》 住宅 层数 居住区级 1-3层 （低） 4-6层 （多） 7-9层 （中高） ≥10层 （高） 1.2 1.5 2.2 容积率 小区级 0.8 1.2 1.5 2.2 组团级 0.9 1.5 1.9 2.8 25 22 20 居住区级 建筑密度（%） 小区级 30 28 25 22
总占地面积 总建筑面积 容积率 产品组合参考1
5000 10000 2.0
容积率 独立别墅 类别墅 多层 小高层 高层 0.3 1.00 1.50 2.80 3.20 合计 成本与售价 售价 独立别墅 类别墅 多层 小高层 高层 销售收入
覆盖率 18% 32% 30% 25% 18%
平均层数 1.7 3.1 5.0 11.2 17.8
上海标准《上海市城市规划管理技术规定》 上海标准《上海市城市规划管理技术规定》 区位 建筑容量 类型 低层独立式住宅 其他低层居住建筑 居住建筑 （含酒店式公 寓） 商业、办公建 筑 多层 高层 多层 中心城（外环线以内地区） 内环线以内地区 建筑密度D 20% 30% 33% 25% 50% 容积率FAR 0.4 0.9 1.8 2.5 2 内外环线之间地区 D 18% 27% 30% 25% 50% FAR 0.35 0.8 1.6 2 1.8
40% 40% 40% 35% 2.5 1 1.2 40% 35% -
1.2
40%
1.2
1 1.2 -
40% 35% -
1 1.2 -
公园内部用地比例》的规定执行
） 组团级 32 30 28 25 居住区级用地规模：50－100公顷；小区级用地规模：10－15 公顷；组团级用地规模：1－5公顷
占地面积 (㎡) 3,333 1,000 2,667 1,071 313 5,051
建筑面积 (㎡) 1,000 1,000 4,000 3,000 1,000 10,000
综合建筑成本
注意：容积率和建筑密度请参考当地规划 标准，并考虑当地日照间距
注意根据当地市场标准填写
利润测算 单位建筑面积 分摊额 (元/㎡) 一 二 三 1 销售收入 营业税及其他(5.7%) 总成本 土地成本 #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
序号
项目
总价
2 3 4 5 四 五 六 七
拆迁成本 建筑成本 财务费用 营销费用(3%) 所得税前净利润 所得税(15%) 所得税后净利润 成本利润率
#DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! -
深圳标准《深圳市城市规划标准与准则》 深圳标准 覆盖率 小区 独立式住宅用 地 低层(1-3层) 多层(4-6层) 中高层(7-9 层) 高层(10层以 上) ≤12% ≤30% ≤25% ≤23% ≤22% 组团 ≤16% ≤35% ≤32% ≤30% ≤22% 小区 ≤0.3 ≤0.8 ≤1.5 ≤2.0 ≤2.8 容积率 组团 ≤0.3 ≤1.0 ≤1.8 ≤2.4 ≤3.2