对不动产善意取得制度构建之研究

对不动产善意取得制度构建之研究摘要不动产是指不可移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益，本文对不动产善意取得制度的构建作一些探讨。

关键词不动产善意取得制度构建探讨中图分类号：d920.4 文献标识码：a一、构建不动产善意取得制度的原则和总体思路由于不动产的价值较之一般动产要大得多，因此不动产真实权利人的利益比起动产真实权利人的利益更加需要法律的保护。

因此法律在保护不动产交易安全地同时，不得不更多地关注一下不动产真实权利人的利益。

因此，在构建我国不动产善意取得制度的时候，首先就要根据利益平衡规则，非常谨慎的兼顾真实权利人和善意第三人的利益。

其次，我们可以充分的借鉴和参考外国关于不动产善意取得制度的立法经验，立足当前与未来发展相结合的原则，制定不动产善意取得制度。

在立法上，应该将不动产善意取得制度与动产善意取得制度规定在一起，以保证善意取得制度的完整性和系统性。

二、不动产善意取得的概念界定及其构成要件不动产善意取得制度和传统的善意取得制度的实质是一样的，都是基于保护善意第三人的利益、维护交易安全和交易秩序的相关规定，因此，不动产善意取得制度的构成要件，除了客体物应该是经过合法登记的不动产以外，其他构成要件基本上应当与动产善意取得制度的构成要件相同。

根据《中华人民共和国物权法（草案）》的相关规定，不动产善意取得制度的构成要件具体如下：（一）不动产善意取得的标的物。

不动产善意取得的标的物应该是不动产和以登记为公示手段的特殊动产。

不动产是指不能移动或移动后会损害其价值或用途的物。

我国相关法律文件对不动产的范围作了准确的界定，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第186条指出不动产应当是“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。

”我国的《担保法》第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。

”还有以登记为公示手段的不动产。

比如汽车、轮船和飞行器等，这些动产是以登记而不是以占有为其所有权转移的公示方法，因此在适用善意取得制度时应该将其与不动产等同看待。

（二）不动产的让与人必须是无权处分该不动产的登记权利人。

一是让与人必须为不动产的权利登记人。

只有不动产的权利登记人才有可能将不动产转移于第三人；也只有不动产的权利登记人才有可能被第三人信任为不动产的真实权利人。

只有第三人基于信赖登记的公信力而信赖登记权利人为真实权利人，才会与之进行交易。

如果该让与人并不是该不动产的权利登记人，就不会使人产生信赖让与人为该不动产的真实权利所有人而与之交易，也就不存在第三人的善意可言。

二是让与人必须事实上没有处分该不动产的权利。

如果让与人虽然不是该不动产的权利人，但是通过权利人的授权或者其他原因而享有了处分该不动产的权利，那么该该不动产转让的交易就是合法有效的交易，当然也就不可能存在善意取得的适用问题。

所谓无权处分，是指让与人无处分权而从事了法律上的处分行为。

这种法律上的处分主要是指通过买卖、设定抵押等行为使不动产的所有权发生了转移。

（三）受让不动产的第三人必须是通过合法的交易、以合理的价格通过有偿的法律行为取得了该不动产的所有权，并已经进行了权利登记。

善意取得制度是为了保护交易安全而设定的，因此在受让财产的第三人与让与人之间必须存在着合法的交易行为，这时候法律才有保护的必要，也才有存在善意取得的必要。

如果第三人与让与人之间的交易是非法的，该交易就是无效的，当然不应该受到法律的保护，更不可能产生善意取得的问题。

因此首先，双方的交易比较是合法的。

其次，受让不动产的第三人取得的不动产必须是通过买卖、交易、债务清偿、出资等具有交换性质的有偿的法律行为来实现的。

如果通过继承、馈赠等无偿行为取得该不动产的，则不能产生善意取得的效力。

（四）受让不动产的第三人受让不动产时必须出于善意。

根据善意取得制度，取得财产的第三人在取得财产时应为善意，如果让与人为善意，而第三人为恶意，那么就不适用这一制度。

善意是相对于恶意而言的，善意是指不知情、也就是不知道或不应该知道让与人转让财产时，没有处分该项财产的权限。

也就是说，第三人误信不动产的占有人、承租人、借用人、管理人或使用人是该不动产的真实所有人或者是具有处分他人不动产权限的处分人。

判断第三人是否具有善意的标准：（1）受让不动产的第三人有无法定了解的义务。

对于受让的不动产，如果第三人没有法定义务了解物权归属及处分人是否有处分权，并且又没有恶意的话，就可以判断其为善意；如果第三人由于职业需要或者特殊情况，对权利转让人及物权归属有法定的了解义务而未了解的，就不能认定其为善意。

（2）不动产转让时的价格情况。

在进行转让时，转让的不动产没有什么瑕疵或缺陷，而且也没有其他的合理的理由，受让不动产的第三人受让该不动产的价格与同类不动产的当地市场价、习惯交易价相比较，过于的低廉，那么就可以根据具体情况确定受让人为恶意购买；反之，正常情况下，第三人受让该不动产的价格与同类不动产的当地市场价、习惯交易价相比较，价格相当或只是略低，就可以基本判断其为善意。

（3）受让不动产的第三人的专业及文化知识水平。

按照第三人的专业及文化知识水平，对交易的情况尽到最低的注意义务就可以作出正确判断却没有注意的就为恶意；反之，按照第三人的专业及文化知识水平，对交易情况已经尽到最大注意义务也无法进行判断的，就可以判断为善意。

（4）受让不动产的第三人对转让人的熟悉和了解程度。

按照第三人对转让人的熟悉和了解程度，能够轻易的识破其为非法转让仍然与之进行交易的，就可以判断为恶意；反之，就判断为善意。

（5）交易场所的综合因素。

例如是否在正规的交易场所、是否通过正规的手续、交易人身份是否可疑、交易时交易人行踪是否可疑等等。

结合这些因素，来判断善意和恶意。

（6）受让不动产的第三人与转让人的关系以及其对转让人的态度。

第三人与转让人之间关系密切，如果近亲属、朋友等有恶意串通可能的或者第三人和转让人有其他非正常关系，有损害权利人利益可能的，应该结合具体情况认定其为非善意；反之，就可以判断为善意。

三、不动产善意取得制度的适用情形（一）共有房屋的部分共有人擅自出卖共有房屋的，第三人如果是善意就可以取得该房屋的所有权。

共有房屋，一般都只会登记为一个人所有或者是共有人对第三人谎称其已经征得了其他共有人的同意，或者第三人有可能对出让人的行为合理理解为得到了全体共有人的同意出让而发生善意取得问题。

这种情况下适用善意取得是依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法利益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

”这条规定中的共有财产显然应该包括不动产，因此可以根据该条规定来对所发生的善意取得问题进行处理。

（二）不动产的登记瑕疵。

不动产登记瑕疵是指不动产登记事项所记载的权利内容与事实不相符。

如果不动产登记存在瑕疵，而此时第三人信赖登记内容的真实性，信赖登记的公信力而与转让人进行了合法交易取得了该不动产，那么第三人就应该取得该不动产的所有权，也就是说应该根据不动产善意取得制度来取得对该不动产的所有权。

（三）在虚假交易场合，真实权利人与登记权利人之间进行虚假交易，第三人由于信赖登记的公信力而做出了交易行为，那么第三人当然可以基于善意取得来获得该不动产的所有权。

例如，甲为了逃避债务或者其他原因而将自己的不动产通过过户登记等形式与乙进行虚假交易，将该不动产转到了乙的名下。

此时如果乙取得房屋登记后又在没有经过甲的同意的情况下擅自将房屋出卖给丙，同时丙在与乙进行交易的时候是出于善意的，那么丙就应该取得该房屋的所有权。

在这种情况下，虽然乙并不是该不动产的真实权利人，但是丙也可以基于不动产善意取得制度获得该房屋的所有权。

（四）对于尚未登记但是并不违章的不动产。

在我国农村的不动产，尤其是农民的私有房屋和宅基地的使用权没有进行登记的现象普遍存在。

而农民之间互相基于租赁、借用、保管等媒介关系而占有他人房屋的现象也非常普遍。

因此，在缺乏登记公信力的情况下，如果要求善意第三人必须通过登记的公信力来取得不动产的所有权，似乎有些不切合实际，而且会使大量的农村私有房屋交易秩序出于不稳定状态，不利于交易安全和交易秩序。

因此，可以使善意第三人凭借占有公信力来取得该不动产的所有权。

基于我国的这种特殊国情，因此在适用不动产善意取得制度的时候，应该承认这类没有登记，不具有登记公信力，但是也不是违章建筑的不动产具有占有的公信力，从而能够准适用不动产善意取得制度。

当然，在对这种范围内的不动产适用不动产善意取得制度的时候，必须进行严格的限制。

四、不动产善意取得适用的法律效果（一）在登记权利人与第三人之间。

基于不动产善意取得制度，让与人和第三人之间的交易关系合法有效，第三人依据合法的交易关系取得了登记权利人通过交易转让的不动产的所有权。

登记权利人和第三人应该履行所有权转移的权利和义务。

第三人应该支付价款，登记权利人应该协助将交易的不动产的所有权移转于第三人并且办理不动产产权过户登记手续。

登记权利人不得依据自己没有处分权或依所有权人追索或索赔为理由，而请求第三人返还财产。

（二）在真实权利人与第三人之间。

不动产善意取得一旦具备了合法的构成要件，第三人即取得了该不动产的所有权。

由于第三人是基于善意取得制度而取得了真实权利人的不动产的所有权，其取得所有权的行为是具有法律上的依据的，该行为是合法有效的，因此不能构成不当得利。

同时，第三人由于是基于法律规定而取得他人不动产所有权的，因此也不构成侵权行为，第三人自然成为了该不动产的合法所有人，因此该动产的真实权利人不得以让与人无权转让财产为理由向善意第三人主张所有物追还请求权或不当得利返还请求权。

（三）在真实权利人与让与人之间。

在善意取得的情况下，原权利与第三人之间将发生一种物权的变动，即因为第三人出于善意将即时取得该标的物的所有权，而真实权利人的所有权也将因此发生消灭，所有权发生了转移。

真实权利人不得向善意的第三人主张返还原物，也就是说，如果真实权利人向第三人提出返还原物，则第三人可以基于善意取得而进行有效的抗辩。

由于真实权利人因善意取得使其标的物的所有权发生消灭，而又不能请求第三人返还财产，法律上对真实权利人提供了一种债权上的救济，即真实权利人可以基于债权上的请求权要求转让人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任。

□（作者单位：中国电信股份有限公司武汉分公司）参考文献：[1]王利明、王轶.动产善意取得制度研究.现代法学.1997年第5期.[2]高富平.中国物权法：制度设计与创新.中国人民大学出版社，2005年.[3]王轶.动产善意取得制度适用范围例外规定研究.郑州大学学报（哲学社会科学版）.2000年第6期.[4]尹田.物权法理论评析与思考.中国人民大学出版社，2004年.。