创立“保障房建设市场化运作”新机制

近年来，盐城市高度重视住房保障工作，大胆探索加快保障性住房建设新路径。在坚持政府主导作用的同时，积极发挥市场作用，引进民营资本参与保障性住房建设，创立了“限房价、竞地价、市场化运作”的建设模式，极大地推动了城市中低收入住房困难家庭居住条件的改善。截至2013年底，市区累计挂牌出让保障房用地52宗、5547.32亩，先后有48家房地产开发企业参与建设，共投资296亿元，已建成各类保障性住房（包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品房）7.31万套（间）、695.24万平方米，帮助7.26万户住房困难家庭圆了“住房梦”。

一、民生为上，探索保障性住房建设市场化运作新路径

盐城市是江苏省经济适用住房建设较早的城市之一。2007年，为贯彻落实党的十七大提出的“住有所居”的部署和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，研究制定今后一段时期市区住房保障工作意见，盐城市房管部门开展了市区低收入家庭住房状况调查。通过调查，市区仍有7517户低收入家庭需要进行住房保障，其中有6783户低收入家庭要求通过购买经济适用住房解决住房困难，占90.2%；而在意向购房者中对拟购房面积的选择为70-90平方米的有5492户，占85.3%。购房时间选择集中在2008年、2009年这两年中（上述数据不包含需要通过危旧房和城中村改造改善住房条件的家庭数）。

从调查情况看，盐城市区保障房的建设任务十分繁重。要在两三年时间内建设60多万平方米的经济适用住房，如采用以往的建设方式，实行土地划拨，资金全部由政府投入，则面临建设资金短缺、土地供应不足的瓶颈制约，市政府在短期内确实无法承受这样大规模的保障房建设。市政府领导在深入调研思考、多方面听取意见的基础上，把目光投向了市场，大胆地走出了充分利用民营资本、鼓励社会力量参与，建设既适应保障对象购买力、又适应地方政府财政承受力的保障性住房建设新路径。

二、政府主导，建立保障性住房建设市场化运作新机制

2008年初，盐城市政府确定将保障房建设列入政府为民办实事项目，并成立了市住房保障工作领导小组。由分管副市长担任领导小组组长，各有关部门“一把手”为领导小组成员，负责研究提出解决城市低收入家庭住房困难的有关政策，完善城市住房保障制度和政策体系，协调解决住房保障工作中的重大问题，制定了《盐城市市区经济适用住房建设管理实施办法》。随后又出台了《关于加强全市住房保障工作的意见》，对保障性住房市场化运作建设的相关政策作了明确规定。

一是明确建设原则。经济适用住房建设坚持政府组织、统一规划、市场运作、保本微利、限价销售、规范管理、公开公正公平原则。

二是明确供地方式。经济适用住房建设用地在预先合理确定销售价格的前提下，采用“招、拍、挂”的方式供应土地。

三是明确房价核定。采用竞争出让地价的经济适用住房、中低价位商品房住房价格实行政府指导价管理。由价格部门会同住房保障部门按出让地块的规划设计要点，结合国家、省规定的经济适用房价格构成要素，拟定初始价格。待具备预售条件时，再根据建设期间政策性调整核定正式销售价格，经济适用住房和限价商品房，利润分别控制在3%和6%，并在土地挂牌文件中明确。超过规定供应面积的，按照市场价执行。

四是明确优惠政策。经济适用住房建设免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，限价商品房减半征收，对经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。项目小区外基础设施由属地政府投资建设。

三、尊重规律，确保企业成为保障性住房建设市场化运作的新主体

养好梧桐树，必有凤来栖。实行市场化运作，政府不再直接参与保障房建设，但不是撒手不管，而是尊重经济规律，发挥市场作用。市住房保障、发改、国土、规划、价格、城建

等相关部门按照职责分工，开辟绿色服务通道，真情服务开发企业，落实相关政策，参与市场监管。市住房保障领导小组加强对各部门履职尽责情况的督查和考核，切实保障民生工程的顺利实施。

保障性住房建设市场化运作新机制政策公开、透明，机会均等，有效激活了市场，吸引了一大批民营开发企业积极参与建设。7年来，共有48家房地产民营企业加入了市区保障房建设。每年都超额完成了省政府下达的保障性住房建设任务，以近3年为例，2011年、2012年、2013年分别完成省政府下达的保障房建设目标任务的108%、113.7%和115%。保障房虽然是保本微利项目，但是因为是政府项目，政策明确，又有特定的销售对象，利润微，风险也小。

市场化运作倒逼开发企业加强管理，精打细算，降低成本。在项目的规划设计、工程施工、建设监理、材料供应、物业管理等方面均实行公开招投标，严格执行国家有关技术规范和标准进行建设，项目竣工时，按照规定进行验收。严格规范的监管制度，保证了保障性住房建设的质量和品质不低于普通商品住房，不仅使许多住房困难家庭有了住房，而且住上了“放心房”。

四、惠及百姓，新的建设机制帮助更多困难家庭圆了“住房梦”

7年来，保障性住房建设市场化运作取得了城市居民、企业和政府多赢的良好效果。

一是帮助更多城市住房困难家庭实现了住有所居的目标。社会资金投入296亿元，市政府投入的小区外基础设施建设费用30亿元，市区已累计建成14个廉租住房配建项目2337套、11.96万平方米，33个公共租赁住房项目（其中集中成片定点建设1个）计7280套（间）、40.33万平方米，17个经济适用住房项目（集中成片9个）计10397套、87.83万平方米，101个限价商品房（拆迁安置房）项目58449套、600.55万平方米。由于具备了比较充足的房源，我市进一步降低了保障房准入门槛，保障覆盖面进一步扩大，惠及了更多城市居民。2012年，保障对象由2007年的人均住房面积低于12平方米扩大到18平方米，家庭人均年收入标准从7440元先后提高到1.63万元和1.85万元。截至2013年底，已有72580户各类保障对象改善了居住条件，正在轮候的3000多户保障对象有望在2015年年初全部保障到位。市区住房保障覆盖率已达到20%，提前一年实现了省政府提出的“十二五”住房保障目标。

二是实现了经济适用住房完全产权。过去以划拨土地方式建设的经济适用住房，保障对象购房后拥有部分产权，虽然政策规定5年后上市交易需补缴土地出让金，但在实际操作中难以实施到位。实行土地出让方式以后，虽然房价略高于划拨土地的价格，但是保障对象购房后拥有完全产权，5年后上市交易将与普通商品住房一样办理手续，既有利于规范交易行为，又有利于购房者的资产保值增值，实实在在地为老百姓把好事办好、实事办实，受到居民群众的一致好评。

三是促进了房地产市场的健康发展。7年来，保障性住房建设用地约占市区普通商品住房供地总量的15.65%，收缴土地出让金64亿元，减免行政事业性收费2.64亿元。2012年和2013年保障性住房实际销售面积分别为42.41万平方米、41.55万平方米，占商品住房销售量的15.8%和13.6%。近几年来市区房价增幅基本维持在3%左右，低于全省平均增幅，对于抑制房价过快上涨、促进房地产市场健康发展，发挥了积极作用。

市场化运作新机制，彰显了政府决策的科学性，充分依托市场的力量，起到了“四两拨千斤”的良好效果，解决了保障房建设“钱”的难题，为百姓办好了“住有所居”的重大民生实事；政府各部门做好服务，加强规划和监督，确保了保障房建设“质”的提升。实践证明，保障房建设市场化运作，对于经济后发地区加快解决城市中低收入家庭的住房困难，确是行之有效的捷径。

陈品禄/实习编辑