物业管理的运营成本分析
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第一，看建筑外墙面 第二，看小区公共区域 第三，看门卫对陌生人的态度 第四，物业反应的速度 第五，看各种设备的状况 第六，看安全防卫级别
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浅谈不同物业的营运重点-商业物业之1
商业物业之1
写字楼 管理模式 半开放与封闭式管理并存 管理重点
— 机电设备管理 — 来访登记与物品放行管理 — 突发事件应急处理 — 公共环境管理 — 二次装修管理 — 消防管理 — 智能监控管理 — 楼宇巡查管理
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浅谈不同物业的营运重点-工业园区1
工业园区
概念
管理重点
工业园区指由政府规划建设的，供水、供电、 供气、通讯、道路、仓储及其它配套设施齐 全、布局合理且能够满足从事一般工业生产 和科学实验需要的标准性建筑物或建筑物群 体
现状 单位多、人员多、货物进出频繁，车
辆多
管理原则
统一规划、统筹安排、方便使用、便于管理、 确保安全和有偿使用的原则
— 瑞安集团
— 锦龙集团
— 合生创展
— 仲量联行
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李军
目录
1 物业的“管理”与“服务”介绍 2 物业管理的运营成本分析 3 物业管理的预算与成本控制 4 浅谈不同物业的营运重点
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1 物业的“管理”与“服务”介绍
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物业的“管理”与“服务”介绍
什么是物业管理？
指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同， 对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交 通、治安和环境容貌等管理项目进行规范、专业的维护、修缮 和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
物业管理的运营成本分析
李军 2013年7月
简介
行业履历：12年
专 业：工商管理/物业管理
专业认证：
物业管理师/企业经理人/物业管理资格/ISO内审员/CBRE内培 师
代表性服务项目
汇景新城/汇峰苑/锦绣香江/江南新地/瑞安广州中心/珠江国 际大厦
代表性服务客户
— 侨鑫集团
— 世邦魏理仕
— 香江集团
• 空调系统 • 给排水系统 • 智能化系统 • 消防系统 • 电气设备 • 土建与装饰系统 • 日常维修修缮 • 政府部门检测费 • 公共电费 • 公共水费
秩序维护费
• 安防人员服务费 • 安保器材装备费 • 治安联防费 • 消防培训、演习费用
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行政办公费
• 办公用品采购费 • 交通差旅费 • 办公通讯费 • 业务招待费 • 报刊费 • 法律顾问费 • 财务审计费 • 培训费 • 办公设备租赁费 • 网络、软件维护费 • 员工制服与洗涤费 • 招聘服务费 • 邮资快递费 • 员工住宿费 • 员工体检费 • 团队建设费 • 节日装饰费 • 社区文化经费
具体内容
- 卫生清洁管理 - 绿化养护管理 - 秩序维护管理 - 停车场管理 - 设备设施管理 - 物业行政办公管理 - 二次装修管理等
服务内容
- 公共性管理服务 - 特约性服务 - 社区文化服务
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物业管理的“管理”与“服务”介绍
物业的分类
住宅物业
— 普通住宅 — 电梯洋房 — 别墅 — 公寓楼
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谢谢！
评价商业物业管理工作优良的9个 标准：
1.是否与租户有良好的沟通 2.是否及时收取租金/管理费/水电费 3.是否及时处理好租户的投诉 4.是否较好地达到出租率的目的 5.物业维修状况是否良好 6.物业经营服务费用控制在年度预算 以内 7.是否及时提供物业管理报告 8.能为业主的利益主动提出可行性建 议 9.对业主与租户的批评或建议反映迅 速，及时回应
商业物业
— 写字楼 — 商场 — 购物中心等
工业园区
…
写字楼
购物中心
住宅楼
工业园区
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2 物业管理的运营成本分析
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物业管理的运营成本分析
哪些组成物业管理“营收”？
物业管理费 特约服务费 停车场管理费 开发商补贴 其他场地管理费
经营收入
传媒广告投放管理费 业户垃圾清运费 证件工本费 加时空调费 有偿维修费
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浅谈不同物业的营运重点-商业物业之2
商业物业之2
购物中心
建设与管理原则：统一设计、统一规划、集中管理、个别经营
管理重点
— 机电设备管理 — 消防管理 — 突发事件应急处理 — 商业经营策划 — 租务管理 — 商户经营管理 — 装修管理 — 秩序维护 — 合同与收费管理 — 卫生清洁
合理控制
• 物料采购 • 服务性支出 • 供应商洽谈 • 能耗控制 • 薪酬管理管理 • 固定资产管理 • 仓库管理
规范管理
• 设立<收入>与<支出>两支独立账户 • 实行对承办商支票付费机制（500以上） • 实行备用金使用制度（1-3万） • 会计与出纳分开，明确责任分工 • 制定月度财务报表-《管理费收支汇总表》-附 《利润表》-附《资产负债表》-附物业管理支出凭证
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有效控制
• 考虑实行<年预算>与<季度预算> • 建立提前预算审批制度 • 货比三家，建立招投标管理制度 • 建立合同管理台账 • 建立预先审批制度 • 进行绿色节能管理 • 建立固定资产管理台账 • 建立仓库盘底制度 • 物品报废处理制度
4 浅谈不同物业的营运重点
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浅谈不同物业的营运重点-住宅物业
其他业务收入
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物业管理的运营成本分析
物业管理有哪些运营成本？
人员费用 清洁卫生费 绿化养护费 公共设施设备运行及维护费 秩序维护费 行政办公费 固定资产折旧费 保险费 业主同意的其他支出
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税费 不可预见费 管理服务酬金
物业管理的运营成本分析
物业管理运营成本如何分类？
公共设施设备运行及维护费
3 物业管理的预算与成本控制
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物业管理的预算与成本控制
如何制定合理的物业管理预算？
— 列出主营收费来源 — 合理测算公共能源支出 — 了解行业、地区支出同比 — 参考往年预算支出 — 了解供应商市场价格信息 — 预留空置率或应收欠费 — 设置不可预见费
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物业管理的预算与成本控制
住宅物业
管理模式 开放式与半封闭式管理、封闭式管理 管理重点
— 机电设备管理 — 消防与治安监控管理 — 秩序维护管理 — 突发事件应急处理 — 卫生清洁管理 — 绿化养ห้องสมุดไป่ตู้管理 — 社区交通与停车场管理 — 二次装修管理 — 有偿维修与特约服务 — 社区文化
检查住宅物业管理水平高 低的6个标准
工业园区的分类
汽车产业园区、皮具产业园区、IT产业园区 服饰产业园区、家具产业园区
广州有哪些成熟工业园区？
— 广州花都区狮岭镇的工业区 — 广州萝岗工业园区 — 岭南工业园 — 广州白云区人和的工业区 — 南国工业区 — 广州白云区七星岗工业区 — 广州白云永泰集贤工业区
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培训结束
— 园区设施设备的日常维护保养 — 园区的供配电管理（公共性） — 园区的排污管理 — 园区安全及消防到位 — 园区内的清洁与绿化管理 — 园区内的停车交通秩序维护管理 — 园区内的便民配套设施的规划与提供 — 园区物业收费管理 — 尽可能为企业提供便利服务
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浅谈不同物业的营运重点-工业园区2
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浅谈不同物业的营运重点-商业物业之1
商业物业之1
写字楼 管理模式 半开放与封闭式管理并存 管理重点
— 机电设备管理 — 来访登记与物品放行管理 — 突发事件应急处理 — 公共环境管理 — 二次装修管理 — 消防管理 — 智能监控管理 — 楼宇巡查管理
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浅谈不同物业的营运重点-工业园区1
工业园区
概念
管理重点
工业园区指由政府规划建设的，供水、供电、 供气、通讯、道路、仓储及其它配套设施齐 全、布局合理且能够满足从事一般工业生产 和科学实验需要的标准性建筑物或建筑物群 体
现状 单位多、人员多、货物进出频繁，车
辆多
管理原则
统一规划、统筹安排、方便使用、便于管理、 确保安全和有偿使用的原则
— 瑞安集团
— 锦龙集团
— 合生创展
— 仲量联行
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李军
目录
1 物业的“管理”与“服务”介绍 2 物业管理的运营成本分析 3 物业管理的预算与成本控制 4 浅谈不同物业的营运重点
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1 物业的“管理”与“服务”介绍
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物业的“管理”与“服务”介绍
什么是物业管理？
指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同， 对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交 通、治安和环境容貌等管理项目进行规范、专业的维护、修缮 和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
物业管理的运营成本分析
李军 2013年7月
简介
行业履历：12年
专 业：工商管理/物业管理
专业认证：
物业管理师/企业经理人/物业管理资格/ISO内审员/CBRE内培 师
代表性服务项目
汇景新城/汇峰苑/锦绣香江/江南新地/瑞安广州中心/珠江国 际大厦
代表性服务客户
— 侨鑫集团
— 世邦魏理仕
— 香江集团
• 空调系统 • 给排水系统 • 智能化系统 • 消防系统 • 电气设备 • 土建与装饰系统 • 日常维修修缮 • 政府部门检测费 • 公共电费 • 公共水费
秩序维护费
• 安防人员服务费 • 安保器材装备费 • 治安联防费 • 消防培训、演习费用
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行政办公费
• 办公用品采购费 • 交通差旅费 • 办公通讯费 • 业务招待费 • 报刊费 • 法律顾问费 • 财务审计费 • 培训费 • 办公设备租赁费 • 网络、软件维护费 • 员工制服与洗涤费 • 招聘服务费 • 邮资快递费 • 员工住宿费 • 员工体检费 • 团队建设费 • 节日装饰费 • 社区文化经费
具体内容
- 卫生清洁管理 - 绿化养护管理 - 秩序维护管理 - 停车场管理 - 设备设施管理 - 物业行政办公管理 - 二次装修管理等
服务内容
- 公共性管理服务 - 特约性服务 - 社区文化服务
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物业管理的“管理”与“服务”介绍
物业的分类
住宅物业
— 普通住宅 — 电梯洋房 — 别墅 — 公寓楼
Page 20
谢谢！
评价商业物业管理工作优良的9个 标准：
1.是否与租户有良好的沟通 2.是否及时收取租金/管理费/水电费 3.是否及时处理好租户的投诉 4.是否较好地达到出租率的目的 5.物业维修状况是否良好 6.物业经营服务费用控制在年度预算 以内 7.是否及时提供物业管理报告 8.能为业主的利益主动提出可行性建 议 9.对业主与租户的批评或建议反映迅 速，及时回应
商业物业
— 写字楼 — 商场 — 购物中心等
工业园区
…
写字楼
购物中心
住宅楼
工业园区
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2 物业管理的运营成本分析
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物业管理的运营成本分析
哪些组成物业管理“营收”？
物业管理费 特约服务费 停车场管理费 开发商补贴 其他场地管理费
经营收入
传媒广告投放管理费 业户垃圾清运费 证件工本费 加时空调费 有偿维修费
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浅谈不同物业的营运重点-商业物业之2
商业物业之2
购物中心
建设与管理原则：统一设计、统一规划、集中管理、个别经营
管理重点
— 机电设备管理 — 消防管理 — 突发事件应急处理 — 商业经营策划 — 租务管理 — 商户经营管理 — 装修管理 — 秩序维护 — 合同与收费管理 — 卫生清洁
合理控制
• 物料采购 • 服务性支出 • 供应商洽谈 • 能耗控制 • 薪酬管理管理 • 固定资产管理 • 仓库管理
规范管理
• 设立<收入>与<支出>两支独立账户 • 实行对承办商支票付费机制（500以上） • 实行备用金使用制度（1-3万） • 会计与出纳分开，明确责任分工 • 制定月度财务报表-《管理费收支汇总表》-附 《利润表》-附《资产负债表》-附物业管理支出凭证
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有效控制
• 考虑实行<年预算>与<季度预算> • 建立提前预算审批制度 • 货比三家，建立招投标管理制度 • 建立合同管理台账 • 建立预先审批制度 • 进行绿色节能管理 • 建立固定资产管理台账 • 建立仓库盘底制度 • 物品报废处理制度
4 浅谈不同物业的营运重点
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浅谈不同物业的营运重点-住宅物业
其他业务收入
Page 8
物业管理的运营成本分析
物业管理有哪些运营成本？
人员费用 清洁卫生费 绿化养护费 公共设施设备运行及维护费 秩序维护费 行政办公费 固定资产折旧费 保险费 业主同意的其他支出
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税费 不可预见费 管理服务酬金
物业管理的运营成本分析
物业管理运营成本如何分类？
公共设施设备运行及维护费
3 物业管理的预算与成本控制
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物业管理的预算与成本控制
如何制定合理的物业管理预算？
— 列出主营收费来源 — 合理测算公共能源支出 — 了解行业、地区支出同比 — 参考往年预算支出 — 了解供应商市场价格信息 — 预留空置率或应收欠费 — 设置不可预见费
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物业管理的预算与成本控制
住宅物业
管理模式 开放式与半封闭式管理、封闭式管理 管理重点
— 机电设备管理 — 消防与治安监控管理 — 秩序维护管理 — 突发事件应急处理 — 卫生清洁管理 — 绿化养ห้องสมุดไป่ตู้管理 — 社区交通与停车场管理 — 二次装修管理 — 有偿维修与特约服务 — 社区文化
检查住宅物业管理水平高 低的6个标准
工业园区的分类
汽车产业园区、皮具产业园区、IT产业园区 服饰产业园区、家具产业园区
广州有哪些成熟工业园区？
— 广州花都区狮岭镇的工业区 — 广州萝岗工业园区 — 岭南工业园 — 广州白云区人和的工业区 — 南国工业区 — 广州白云区七星岗工业区 — 广州白云永泰集贤工业区
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培训结束
— 园区设施设备的日常维护保养 — 园区的供配电管理（公共性） — 园区的排污管理 — 园区安全及消防到位 — 园区内的清洁与绿化管理 — 园区内的停车交通秩序维护管理 — 园区内的便民配套设施的规划与提供 — 园区物业收费管理 — 尽可能为企业提供便利服务
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浅谈不同物业的营运重点-工业园区2