成都古玩城项目招商计划书

成都古玩城项目招商计划书

成都草堂古玩城经营管理有限公司 营销策划部

二〇〇七年一月

成都古玩城项目招商计划目录

前言

根据古玩城项目改建工程计划和总体发展规划，古玩城项目招商计划主要围绕着29号楼和31号楼两栋临街商业楼和搭建市场的改建和招商工作展开。按照项目工程建设进度，本计划从2007年3月开始启动。预计180天内完成29号楼和31号楼的招商工作。从2007年11月份开始，随着搭建市场的改建工程启动，招商工作也同步开始，预计从2007年11月至2009年6月完成搭建市场的招商工作。本招商计划将从2007年3月开始实施，在2007年度以完成29号楼和31号楼的招商工作为重点，至2009年6月古玩城项目的招商工作基本结束。招商活动将为项目的销售启动计划奠定完善的启动环境和市场基础，同时全面促进古玩城整体商业环境的繁荣。

一．项目基本情况

成都古玩城位于成都市青羊区青华路的杜甫草堂北大门以东，新通惠酒店以西，北邻青华路，南靠杜甫草堂。目前场内有三百余家商铺，业态业种范围涵盖古玩字画、仿古艺术品、民族饰品、雕塑、古家具、石刻、杂件、根雕、钱币、文革制品、珠宝、古玉器、古书籍、民间工艺品等。成都古玩城项目包括青华路29号和31号两栋临街商业建筑和原成都草堂文物市场（搭建市场）。

目前本公司即将斥钜资对成都古玩城项目进行大规模的改造和重建工作，力争在原有市场的基础上打造一个以古玩交易、展示为主，集博古、收藏、旅游、民俗和休闲娱乐为一体的大型综合商业地产。改建完成后的成都古玩城将依托杜甫草堂和成都巨大的旅游资源，充分展现蜀地文化民俗，成为一个以古玩经营为主业，蜀文化和中国传统风格建筑群为特色的文化旅游休闲的玩家乐园。

建成后的成都古玩城和古玩博物馆，将与现有的四川省博物馆、杜甫草堂博物馆、蜀锦蜀绣博物馆、浣花溪公园连成一片，将散落其间的一颗颗璀璨的文化瑰宝串联起来，形成“四馆一园一城”的文化旅游休闲区。

现有建筑情况和改建目标

29号楼为四层建筑，总建筑面积为平方米，31号楼为六层建筑，总建筑面积为平方米，合计为平方米。该建筑原有建筑风格同青华路整体风格一致，难以同沿线其他建筑区分而突显自身优势。并且该两栋建筑内部结构不符合古玩城项目的业态规划和经营要求，因此需要重新改建进行完善。

搭建市场为局部四层建筑，总建筑面积为平方米（含底下两层平方米）。

改建后29号楼和31号楼基本情况

改建后29号楼和31号楼将总共拥有大小等的商铺150间左右以及160左右的柜台和近300个地摊位。以及高档主题会所和小型收藏博物馆等配套设施。

改建后搭建市场基本情况

搭建市场总共拥有大小等的商铺368间。形成以特色餐饮休闲为主、古玩为辅，旅游纪念及其他业态补充的配套构成体系。

地下两层（停车场和库房）规划

现有经营商户的数量及分布情况

目前市场内共有130间商铺、47个柜台以及外围260个地摊位，主要分布在31号楼的1-4楼和周边地区。现行沿用是以前的租金标准，为商铺平均28元/平方米、柜台120元/月和地摊40元/月。该租金标准已远远低于项目所在片区的租金平均水平和类似市场的平均水平。

二．古玩城项目业态规划

业态规划目的

形成以一期项目为纽带的”四馆一园一城”文化产业生态博物馆样板示范区。

为成都古玩城的重组提供合理的商业组合方案，奠定项目持久繁荣经营的基石。

指导项目的改造、装修、招商工作的有序进行，明确招商目标和后期经营管理方向。

为项目后期销售提供市场基础，展示旺盛的商业发展前景，支撑项目的销售价格。

业态规划原则

业态规划的总体原则：

以古玩经营为主要特色、以文化和旅游产业相结合的商业布局，达到以古促游、以文兴游、以游兴市的良好循环，把成都古玩城建成一个成都市民和外来游客休闲旅游、博古淘宝、品尝美食享受成都生活的理想乐园。

特色业态特殊照顾原则

对于那些很有特色，很能吸引人气的业态，会给整个市场带来特色、带来人气、带来财富。因此，在招商策略上要有特

殊手段。如民俗表演、民间杂耍、传统手工艺的现场再现等，把这些具有地方特色的非物质文化进行生动再现，形成一个非物质文化遗产生态保护村。

租金贡献率优先原则

入选的商业业态本身必须具有良好的经营状态，能够承受相应的租金压力（为项目销售提供较高的回报率），同时该行业的租金走势要坚挺，经营持久而稳定，为项目提供较长远的发展繁荣基础。

人气贡献率优先原则

入选的商业业态必须能够为项目吸引一定的客源群体，为其它业态提供消费者支撑和共享，进而为项目的可持续发展提供客源支撑。

高品质优先原则

同行业商家的甄选，品质优先条件优先，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；通过高品质商家表现商场整个项目的高品质定位。

配套的原则

所有业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的方法能够互动共享；业态的组合要

能够满足项目主要目标客群的需求；保留少量业态用以满足本项目从业人员和顾客的随机性和必备配套服务。

商业区域的划分

根据项目的建筑情况，业态规划将按照不同的区域划分成若干个小商圈，各个区域都独有特点，连接后可以相互衔接协调。形成草堂片区旅游商业组团，提升整个片区旅游商业价值。

业态定位和功能

业态定位：

29、31号楼形成以古玩为主、其它收藏品为辅的收藏大观园；

搭建市场改建为以旅游、休闲为主、古玩收藏、旅游纪念品销售为辅，多种业态相结合的复合型商业项目。以收藏品、艺术品、工艺品、旅游纪念品、民俗表演、民间杂耍、民间艺术、特色餐饮、四川特色小吃、各地名小吃、休闲、茶坊等商家为主要经营客群。

业态功能：

以古玩艺术品为主业多种业态相结合的、以成都地域文化为特色的、具有丰富成都个性的玩家乐园。是成都市民和外地游客品古、休闲、旅游、玩花样、看稀奇的洞天福地。是弘扬和传播中华文化艺术、展现蜀地蜀风的代表性旅游胜地。