格力地产税收筹划-2022年1月17日

格力地产税收筹划

一、企业基本情况

1、格力地产(600185)是集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业于一体的集团化企业。

自2009年成功上市，格力地产呈现出强劲的发展势头，在珠海、上海、重庆、西安、香港等地拥有30余家成员企业、40余项在建项目，业务范围涉及房产、口岸、海洋、旅游、金融、教育、农业、酒店等多元领域，是布局全国的优秀城市综合运营商。

在稳健发展的同时，格力地产以现有产业为基础，抢抓时机，主动思变，以点带面，进行产业升级，从珠海本土市场向国内重点市场拓展，从房地产开发向相关产业经济延伸，紧扣时代脉搏，构建产业融通的战略新版图。

未来，格力地产将继续依靠精准的产业布局、丰富的项目资源及灵活的资产运营，通过资本和产业的有效联动，打造“大海洋、大金融、大健康”的产业集群，进一步扩大企业的竞争力和影响力，打造成中国城市运营商的领创者。

2、税率基本情况：

企业所得税：25%，个别子公司享受税收优惠税率

营业税：3%、5%

增值税：6%、11%、17%

土地增值税：按超率累计税率 30%-60%

契税：3%-5%

二、税负分析：

（一）、格力地产近五年税负率如下表：

项目2015年2014年2013年2012年2011年主营业务收入254492 146630 215360 162367 133515 企业所得税41962 9189 8873 10549 14104 企业所得税税负率16.49% 6.27% 4.12% 6.50% 10.56% 土地增值税14016 4353 12142 12852 13305 土地增值税税负率 5.51% 2.97% 5.64% 7.92% 9.97% 营业税12723 7753 11037 8396 6692 营业税税负率 5.00% 5.29% 5.12% 5.17% 5.01% 城市建设维护税949 581 794 700 542

城市建设维护税税负率0.37% 0.40% 0.37% 0.43% 0.41% 教育费附加681 405 502 500 364

教育费附加税负率0.27% 0.28% 0.23% 0.31% 0.27% 增值税9977 5747 5696 8271 5441 增值税税负率 3.92% 3.92% 2.65% 5.09% 4.08% 其他税收219 191 361 236 112

合计税收80527 28219 39405 41504 40560 综合税负率31.64% 19.25% 18.30% 25.56% 30.38%

各项税负平均税负柱状图：

通过上表我们得出如下结论：

1、主要税种：企业所得税、营业税、土地增值税、增值税。

2、企业所得税平均税负最高，且接近或等于法定税负，其次企业所得税、土地增值税，这四项税收为格力地产主要税收来源。

3、该公司平均税负25.05%。

4、所得税为企业第一大税种，同时营改增后，增值税会成为企业税收的比重较大税种。

（二）、税负折线图

从该图表可以看出：

1、该公司总体税负波动较大，先高后低，然后再升高，波动原因主要是利润的波动导致企业所得税的波动。

2、营业税、增值税变化趋势最平稳，企业所得税波动幅度最大。（三）、与其他房地产企业税负比较：

与部分上市地产公司税负比较

公司名称2015年2014年2013年2012年2011年均值

华夏幸福17.33% 17.37% 17.21% 17.50% 15.90% 17.06% 格力地产31.64% 19.25% 18.30% 25.56% 30.38% 25.03% 中粮地产15.76% 18.78% 16.84% 13.66% 20.33% 17.08% 绿地控股9.69% 7.81% 14.63% 10.15% 15.61% 11.58% 万通地产15.94% 13.65% 23.92% 19.04% 25.24% 19.56% 名流置业12.12% 12.23% 12.09% 13.42% 14.49% 12.87% 中天城投13.42% 13.65% 23.66% 21.97% 14.86% 17.51%

折线图如下：

各公司平均税负柱状图如下：

通过上述图表，我们可以看出：

1、格力地产税负处于行业高水平。

2、格力地产税负波动幅度最大。

三、税收筹划

营改增制度下，增值税将成为各公司的重点筹划的税种，本文重点也是对增值税进行税收筹划，同时兼顾企业所得税税收筹划。因地产公司业务环节非常清晰，故本文将按业务环节来展开。

（一）、销售环节

1、梳理销售业务，确定营改增范围

要求格力地产各公司的税务岗和业务人员协作的，需要将公司所有销售业务按照税务口径从新梳理，核对规定，若全部需要改增还好，有些公司的老营业税业务，是部分需要改增，部分不改，这样，必须

区分清楚。梳理的结果，是形成表格或者说销售业务税种清单，列明业务名字、税种、税率、何种情况下可以减免税，这张表对于企业日后签订销售合同将会起到很大的作用。

2、梳理销售合同，处理涉税条款

销售合同内往往会涉及发票开具的条款，对于营改增时点前后、跨时点执行的合同，企业需要与客户就发票的开具问题进行协商，包括何时开具、开具什么发票、原先合同约定的金额是否含税等。最好能与客户签订补充协议，就以上问题进行明确。

这些问题看似很小，但其实很重要。因为，从企业自身来说，发票开具的时点是在营改增之前还是之后，会决定企业是交增营业税还是增值税，如果交增值税可抵扣的进项税又是多少，种种关系，这些都会对企业自身的收入、税负产生影响。从客户的角度来说，如果客户属于增值税一般纳税人，企业营改增后他们拿到新的增值税专用发票是可以抵扣的，那么合同原先约定的价格是否含增值税就会影响到客户成本或费用的大小；甚至，原先客户从你企业那取得的票不可抵扣，营改增后可以抵扣了，直接影响他们的税负，影响的是现金流，是真金白银！对于客户关系的维系，这点难道不重要吗？

3、修改销售内控流程，把控合同风险