房屋买卖合同纠纷办案思路

办案思路

一、委托人陈述的案件基本事实

2005年月日朱A将其父亲朱B名下位于XXXＸX书院路2５号（原ＸXXXXX3栋０3号)的房屋以朱B的名义出卖给高A，双方签署《房屋转让协议》,约定房屋转让价格为29000元,高A将购房款交付给朱A后,朱Ａ当时的配偶向高Ａ出具收条，但双方没有办理房屋过户手续，此后上述房屋一直由高A占有、使用,房屋交付前，该房屋一直由占有使用。后高Ａ于年月去世，其唯一继承人为高ｂ。朱B于年月去世，继承人为配偶，儿子，二儿子。另上述房屋系朱Ｂ与其配偶婚姻关系存续期间办理的房产登记。现双方就房屋归属问题发生争议，朱A一方曾多次强行换锁，强占房屋，委托人高b应如何维权?

二、法律关系分析

(一）合同效力问题、是否为有权处分、是否应当继续履行合同。

1、假定朱B的签字为本人签字:

第一、朱B夫妻双方共有的登记在朱B一方名下的房屋,登记方朱B与买受房高A签订房屋买卖合同，双方不存在恶意串通，也不存在《合同法》规定的合同无效的情形,根据《买卖合同司法解释》第3条的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”因此朱B与

高Ａ签订的《房屋转让协议》为有效合同。

第二、虽然《房屋转让协议》没有朱B配偶的签名，但，其一、朱B的行为从客观上来看已经获得其配偶的授权,对买受人来讲即使其没有获得授权,也已经构成表见代理,20０５年至今十多年其配偶一直没有提出不同意卖房,该房屋一直由买受人占有使用，直到朱B去世，才来主张房屋的权利，其行为已表明对于卖房的行为是认可的，只是事后反悔。其二、高A为善意的购买人，其与朱B不存在恶意串通、支付了合理的房屋转让对价。根据《婚姻法司法解释一》第１7条第2项的规定,“……他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。”因此，高b一方要求朱Ｂ及其配偶继续履行合同，配合办理过户于法有据。(具体履行涉及继承问题先按下不表,下文详细阐述)

第三、若人民法院认为朱B配偶10多年来默示的行为不代表朱B系有权处分,不构成表见代理,《房屋转让协议》有效,但由于朱Ｂ无权处分，而其配偶又不同意卖房，故该合同无法履行,只能依法解除。而高A一方作为善意的买受人对于合同解除没有过错,因此根据《合同法》第九十七条、第一百一十三条的规定，高A方可以要求解除合同、退还已经收取的房款、赔偿损失（即房屋市场价值的损失）。

2、假定朱Ｂ的签名为其子朱A代签:

第一、高b方不主动提及签名为朱A代签的事实，如果对方提出,要求对方申请人民法院委托进行笔迹鉴定的方式证明。

第二、即使认定签名为代签,根据房屋已经交付,房款已经交清，并实际占有使用房屋达10年之久的事实，可以推定《房屋转让协议》签订当时，朱A及其配偶是经房屋所有权人朱Ｂ夫妇同意的，因此《房屋转让协议》为有效合同，应当继续履行。

第三、如果认定朱A代签的行为未经房屋所有权人授权，则朱A 的行为构成欺诈，因一方欺诈订立的合同属于可撤销合同,且无法履行，但高Ａ一方对此不存在过错，朱A一方应当对合同无法履行给高A、高b一方造成的损失承担赔偿责任。

（二)该房屋既然为夫妻共同财产,则其中一半为朱B配偶所有，其配偶实际为合同一方当事人，认定合同有效，系有权处分，其配偶当然具有继续履行合同的义务。而就房屋的另一半即属于朱B的遗产部分:

1、房屋系不动产，依据《物权法》第九条一款之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然买受人高A按照买卖合同的约定支付了购房款,但由于尚未办理过户登记,该房屋的所有权并没有发生转移，买受人高Ａ只享有合同债权,尚未取得房屋所有权。

2、《继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”由于出卖人朱B的房屋所有权尚未发生转移，该房屋在出卖人去世时成为其个人遗产,其法定继承人依法有权继承该房屋；《物权法》第二十九条规定:“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开

始时发生效力。”依据物权法的规定，出卖人的法定继承人无需办理登记即依法直接取得了该房屋的财产所有权,成为新的所有权人。

3、《合同法》第130条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。将房屋的所有权转移给买受人、配合办理过户登记手续，系出卖人的法定义务。出卖人在合同约定办理过户登记的期限之前去世，无法亲自完成办理过户登记的义务，那么按照买卖合同约定和合同法之规定，出卖人对买受人形成合同债务。

3、尽管房屋的所有权已经转为出卖人的法定继承人所有，但同时其法定继承人也继受了根据《房屋转让协议》应当将房屋过户登记至买受人一方的义务,故买受人可以起诉要求出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续。

(三）本案诉讼时效的问题

买卖合同纠纷中，办理物权变更登记不受诉讼时效的限制。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分）纪要》第２４条的规定,“已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记,登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。”

三、办案思路

(一)诉讼请求的确定(按照合同有效出卖行为系有权处分进行起诉主张)

由高b作为高A的唯一的第一顺位继承人起诉朱B的全体第一顺位继承人（配偶、大儿子朱Ａ、小儿子)，要求:

1、朱B全体第一顺位继承人继续履行《房屋转让协议》,配合将房屋过户至高b名下;

2、要求朱B的继承人停止侵权并赔偿因侵权造成的损失。

（二）需要证明的事实及应提供的证据

1、房屋买卖并已付清房款的事实。(证据:《房屋转让协议》、购房款收条）；

2、房屋产权信息(房产局档案查询）;

3、高A及其儿子高b自200５年起实际占有使用该房屋的事实（证据：涉案房屋水电费交纳票据、出租合同、社区的证明）；

4、原被告诉讼主体资格适格（证据：户口本、高A死亡证明、唯一继承人证明、被告身份信息、被告朱A与其前妻的婚姻信息、朱B已经死亡的证明）;

5、朱A方侵权的事实(证据:报警出警记录、邻居的证言等）

四、本案存在的几种可能的结果