SOHO战略环境分析

SOHO中国有限公司战略环境分析
公司简介
SOHO中国有限公司（前身北京红石实业有限责任公司）成立于1995年，由潘石屹（现SOHO中国董事长）和张欣（现SOHO中国总裁）联手创建，是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司。

SOHO中国在北京CBD核心地带共计开发面积超过155万平米，已经完成和正在建设的项目有：47万多平米的“SOHO现代城”、68万多平米的“建外SOHO”、17万多平米的“SOHO尚都”、15万多平米的“朝外SOHO”以及近8万平米的“光华路SOHO”；同时，SOHO中国在北京长城脚下和海南博鳌分别开发建设了全球知名前卫建筑项目“长城脚下的公社”和“博鳌凯宾斯基”等。

SOHO中国现正在开发的三里屯SOHO位居北京城市中心著名的三里屯酒吧街南侧，周边商业繁华，建筑面积47万平米，是SOHO中国到目前为止开发金额最大的大型综合项目。

在中国建筑时代的大环境下，SOHO中国精准地把握契机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开发项目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑，并对中国的城市建设起到巨大的带动引领作用。

在张欣和潘石屹的领导下，SOHO中国开发的每个项目都取得了巨大的商业成功。

作为中国最知名的房地产品牌，SOHO中国入选2006年《财富》杂志中文版评选出的“最受赞赏的中国公司”全明星榜。

SOHO中国是当前北京最大的商业地产开发商，在北京CBD的五个项目开发量占CBD总开发量的五分之一，其店铺数量接近2000家，规模在CBD所有商业物业中居于首位；销售额占北京CBD 的39％，独占CBD三分江山；自1999年以来，连续多年蝉联北京销售冠军;自2003年以来，连续三年成为中国房地产企业纳税前3名。

SOHO中国目前在中国开发项目的总面积为245万平方米。

2007年10月8日，SOHO中国在香港联交所成功上市，创造了中国民营企业最大的IPO以及亚洲最大的商业地产企业IPO。

企业外部环境分析
（一）宏观环境分析
1、政治——法律因素：
国家调控思路由“控制土地，压缩投资”向“增加供给、抑制需求”的转变、由“一刀切”到“分类指导、区别对待”的转变，以及“90/双70”政策的推行，房地产行业的结构有所改善，经济适用房和廉租房建设步伐加快。

2008年 1月7日，国务院办公厅在下发了《国务院关于促进节约集约用地
的通知》，国务院通知的第六条尤其引人瞩目，这将大大控制地产中囤积土地扭曲住房需求的现象。

综上可见，政府对中国楼市宏观调控主基调是压制中国地产业快速泡沫化的增长。

政府采取这种态度一方面防止由于中国地产业高利润额所带来国民经济泡沫化增长，另一方面也是站在大众消费品角度来控制房价不合理增长，以解决目前的住房难问题。

政治——法律因素对地产业是一个威胁，其中对低端楼盘的威胁较大，对与高端楼盘威胁较小。

2、经济因素
有97%的经济学家预测2007年中国GDP增长达到或超过10%，平均预测值达%。

人民购买力将继续增加。

预期温和通货膨胀而且房价上升趋势短期难以遏制。

但是2007年中，中国四大银行有80%信贷投放到地产业，金融业对地产的过度支持造成房地产的扭曲发展。

2008年贷款银根紧缩，债券市场疲软；按揭贷款收紧，上市融资受限等问题，将使地产业的资金严重受限。

目前房地产企业资产负债率偏高，如果不能及时应对信贷调整，2008年至少三分之一房地产商将被挤出市场。

从经济因素看，房地产业机会与威胁并存，
3、社会人文因素
中国几千年历史“家”的概念根深与每个人的脑中，这种家的概念不仅体现在血缘关系，更体现在一个固定的住所。

无论是中国传统中结婚买房，还是现实中5000人长队购房的奇观，无不展示出中国商品房的紧缺。

2008年北京奥运会的举办带动了中国经济的多方位增长，从而对于商铺、写字楼的需求量将有所增加。

从社会人文因素看，对房地产企业来说有巨大的潜力，这是一个机会
4、技术因素
随着经济发展，个人生活水平提高，环保呼声的增强，市场对地产开发商的设计创新，建筑材料集约，建筑绿化等技术要求不断提高。

从技术因素角度看，对于开发高端地盘的地产企业将是机会，而对于那些低端地产企业是威胁。

（二）微观环境——产业环境分析（北京）
1、行情分析：
2007年北京市共销售商品房2349亿元，比2006年增长24%，商品房销售面积为1889万平方米，比2006年下降了12%。

朝阳区地产销售占全市销售面积39%，销售额占48%，其主要原因是CBD和奥运村的带动。

从商品房品种角度分析，2007
年北京房地产市场住宅成交面积超过80%。

从房屋单价区间的分布分析，高价房成交比例明显增加。

市中心房产紧缺。

二手房成交套数2007年逐月上升，二手房成交套数在2007年12月已经超过一手房成交套数。

2、竞争对手分析：
合生创展集团有限公司：秉承“优质生活，完美体现”的企业理念，致力完美生活缔造。

现已在北京开发珠江帝景、罗马嘉园、珠江绿洲三大住宅区。

三大项目均面向中高档消费群体，
远洋地产有限公司：公司主要开发中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓及酒店，在北京已经完成开发了八个优质物业项目。

其中远洋山水，远洋一方，远洋公馆、远洋大厦等项目获得国家建筑多项大奖。

且顾客群体面向中高档。

华润置地股份有限公司：1994年至今，华润置地（北京）公司开发项目30余个，产品类型涵盖住宅小区、高档公寓、别墅、商业区、商务广场等，其中华清嘉园、华亭嘉园、凤凰城、翡翠城、西单文化广场、置地星座等项目更是获得市场的广泛认可，荣获诸多奖项，在北京房地产行业享有很高的知名度和美誉度。

企业的机会与威胁
企业的主要机会：
1.地产业信贷债务过多，将有三分之二的地产出局，地产关于土地
开发的竞争将大大减轻，对于资金雄厚的公司将有更大的开发空间。

2.北京举办奥运会将带动多产业发展，对商品房的需求将增加，同
时北京商品房价格将有上升趋势。

3.现代建筑对建筑风格、绿色环保等技术要求不断提高，这对于
SOHO这种专注于个性化、时尚化、现代化的地产开发公司来说将有巨大
的机会。

4.高价商品房成交率上升。

企业的主要威胁：
1.国家发布土地集约的政策，将会影响公司开发面积，并提高开发
成本。

2.奥运会过后北京地产业界将受到影响，房价将有下跌。

3.地产公司走品牌化高端化的公司书目增多，使高端商品房市场竞
争加剧。

二、企业内部环境分析
（一）、市场地位：SOHO主要集中于发展及销售商用高端地产开发，旨在城市中心开发有中国特色的建筑并致力利用SOHO中国的品牌优势，为发展项目争取高额回报。

（二）、市场营销组合分析
1、已开发项目：
SOHO公馆预售均价 46739元
光华路SOHO 预售均价 34034元
朝外SOHO 预售均价 31935元
2、企业财务分析表
公司具有交高的利润率和现金流，这对于信贷紧缩将是很大的优势
（三）、企业的资源评价：
1.物质资源：在北京市中心拥有近200万平方米的开发土地
2.财务资源：公司有近15亿的流动资金。

3.人力资源：公司拥有将近15位顶级设计师，作品在世界均荣获大奖。

4.信誉资源：SOHO中国入选2006年《财富》杂志中文版评选出的“最
受赞赏的中国公司”全明星榜。

建外SOHO成为第一个被邀请到世界上最著名的威尼斯双展参展的建筑项目。

企业内部环境评价
企业内部资源总体评价表明公司内部环境处于劣势，其中组织结构使公司最大的劣势
公司的优势及劣势
公司的主要优势：
1.公司利润率较大，且人均年销售300万元人民币。

2.公司坐拥15亿流动资金，银根紧缩将对公司影响较小。

3.公司设计以及施工技术在全国领先。

4.公司品牌价值较高，在北京品牌价值排名第4位。

5.北京市三环内拥有200万平方米的开发项目。

公司的主要劣势：
1.公司主要项目开发面向北京中心高端商品放开发，经营范围过窄。

2.公司组织领导层缺失，对靠潘石屹和张欣依赖过多。

分析结论：
综合以上SWOT分析图，我们确定如下基本发展目标：
1.稳定北京市场。

通过公司现有的品牌价值，继续加大设计施工创新，保持高端商品房领先地位。

2.公司在2008年以后，开发核心面向高端住宅和写字楼，减少商铺以及酒店开发。

3.拓展公司经营范围。

公司高端商品房业务向长三角、珠三角一带推广，以减少北京地产行情波动对公司造成致命性的伤害。

4.引进高级地产开发管理人员:，做好人才储备工作。