商业地产营销沟通报告
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2、销售设问
同质化产品日趋严重的嘉兴，本案销售模式如何突出重围？ 怎样的销售价格既能盈利又能保证销售速度?
3、推广设问
以什么方式推广能让客户认可沉寂的项目?
二、战略分析
商业洞察：新兴业态与未来商业发展趋势
COLLIERS IN TERNATIONA L
A 1 零售商业未来将面临的挑战 B 2 未来消费者态度和行为
网络购物交易规模（万亿元）
增长率（%）
在社零中的渗透率（%）
8
51.3% 6
4
2
1.2
0 6% 2012
59.4%
1.9 8% 2013
46.8% 2.8
36.8% 3.8
4.7 24.7%
5.7 19.6%
11% 2014
13% 2015
14% 2016
16% 2017
中国移动互联网用户规模
6.6
零售占比下降，亲子/ 餐饮/ 服务占比上升
生活服务新兴品牌占比高于儿童亲子、休闲娱乐业态
2014-2017已开业购物中心业态平均占比 2014 2015 2016 2017
70%
60% 52.2%
50%
2 0 1 4 - 2 0 1 7 已开业购物中心各业态新兴品牌占比（核心商圈）
2014 2015 2016 2017
C 3 新兴业态六大趋势 D 4 零售地产未来发展趋势
CCOOLLLLIIEERRSSIINNTTEERRNNAATTIIOONNAALL
零售商业未来将面临什么样的挑战？
CCOOLLLLIIEERRSSIINNTTEERRNNAATTIIOONNAALL
业态持续调整，品牌加速更新。生活服务、餐饮类业态创新直追零售
嘉兴·XXX
DC SQUARE
整合营销沟通汇报
谨呈：XXXX
写在报告之前
❖ 以商业运营的切入点思考销售策略 ❖ 城市因人的聚集而诞生，城市建造与人的行为互为影响——决定了商业布局的形成； ❖ 商业现状与本地的生活形态相关，因此尊重当地的生活是商业规划的第一要素。 ❖ 从本地的商业格局和发展倾向得出相关论点，为项目商业组合定位布局提供市场依据； ❖ 商业的合理定位与成功也自然会拉升项目整体价值。
16.6% 16% 2018
7.5
70%
60%
50%
40%
30% 17.5%
20%
10% 14%
0% 2019F
32.6% 8
5.7 6
4.3 4
2
0 2011
2012
用户规模（亿人）
7.3 6.5
14.0%
12.3%
2013
2014
增长率 7.9
8.2% 2015
8.3
5.1% 2016
8.6 35% 30% 25% 20% 15% 10%
报告框架
一、战略设问 二、战略分析 三、战略定位 四、战略执行
1、商业发展设问 2、销售设问 3、推广设问 1、零售业未来发展趋势 2、嘉兴城市与竞品分析 3、嘉兴消费群体认知
1、项目定位
1、销售策略 2、价格建议 3、推广策略
一、战略设问
1、商业发展设问
沉寂多年的商业重新启动，将面临什么样的商业发展趋势？ 本案商业如何定位，才能破旧出新?
50%
46.8%
45%
40%
36.5%
35%
40%
30%
25%
30%
28.2%
20%
20%
10%
0% 零售
餐饮
11.0%
5.8%
儿童亲子
生活服务类
15%
10%
2.8%
5%
0% 休闲娱乐
餐饮
零售
7.7%
5.8%
3.2%
生活服务
儿童亲子
休闲娱乐
线下零售回暖，电商巨头大举并购线下零售商
2012-2019 中国网络购物市场交易规模
4 乐尝购物新方式 ▪ 愿意体验新服务，如语音下单、精选订购、电器租赁 ▪ 产品“ 快消化” 、更新换代快
5 不做比价狂，要当选货王 ▪ 95、00后对价格敏感度不如90、80后 ▪ 更看重评价和反馈，乐于浏览品牌商网站
新生代推动国内线下娱乐消费升级
00、90后群体文化娱乐消费已成熟，开始成为消费意愿最旺盛的群体: ▪00、90后新生代在文化娱乐消费的占比已超过24.5%; ▪过半的新生代参与过真人CS、游戏电玩城、私人影院等线下新娱乐； ▪45%左右的新生代半年内在线下娱乐投入超过100元
2017/12，腾讯领投合计5,300万美元 2018/1，腾讯、苏宁、京东、融创联 手投资340亿元入股 2018/1，投资1.875亿元，持股15% 2018/2，投资25亿元，持股5.31%
新零售时代，人货场重构，打破线下有形场景与线上无形场景的边界
传统零售市场 供小于求
货
场
人
创新零售市场 供大于求
（1830元）
新一代消费主力5大新特征
1
网购+ 实体店
▪ 95、00后相比80、90后网购依赖性更强 ▪ 但也钟爱门店购物。门店消费比例高于网络购物
2 社交聊天+ 社交购物
▪ 95、00后更青睐丰富多样的除微信/QQ外的社交媒体 ▪ 社交媒体购物意愿（70%）明显高于80、90后
3 消费更加冲动随心 ▪ 95、00后愿意为速度买单、超前消费、冲动消费 ▪ 冲动消费的后果是退货频繁和客户流失
6000 5000 4000 3000 2000 1000
3.6% 5% 0%
2017
电商巨头收并购实体零售商
2017/8 ，137亿美元
2014/3，投资54亿元，持股25% 2015/8，投资283亿元，持股19.99% 2016/11，投资21.5亿元，持股32% 2017/5，持股18% 2017/9，投资5.48亿元，持股5% 2017/9，投资5.48亿元，持股5% 2018/2，投资54亿元，持股15%
• 更注重个性化、体验式消费；
• 更愿意花时间在社交、休闲、学习、工作；
人
• 购买界限逐渐消失；
• 习惯后便持续购买
消费者标签：SoLoMoPe（社交化、本地化、移动化、个性化）
智能供货：按需组合产品+ 最优供应链+ 智能制造
货
更加注重“体验” 和 “全 渠 道 ”
场
新一代消费场景：
综合性消费场景— — 人物+ 事物+ 空间+ 剧情
全渠道无缝化购物体验— — 个性化推送+ 智能引导+ 移动支付 + 智能客服
百度文库
未来消费者态度和行为？
CCOOLLLLIIEERRSSIINNTTEERRNNAATTIIOONNAALL
95后、00后作为未来新一代消费主力，具有显著增长的消费力和快速的消费速度
95后、00后关键消费数据： ➢ 对于进口明星产品牌购买力远超其他年龄段人群 ➢ 月均花费达到1314元，甚至接近2015年全国人均月可支配收 入
同质化产品日趋严重的嘉兴，本案销售模式如何突出重围？ 怎样的销售价格既能盈利又能保证销售速度?
3、推广设问
以什么方式推广能让客户认可沉寂的项目?
二、战略分析
商业洞察：新兴业态与未来商业发展趋势
COLLIERS IN TERNATIONA L
A 1 零售商业未来将面临的挑战 B 2 未来消费者态度和行为
网络购物交易规模（万亿元）
增长率（%）
在社零中的渗透率（%）
8
51.3% 6
4
2
1.2
0 6% 2012
59.4%
1.9 8% 2013
46.8% 2.8
36.8% 3.8
4.7 24.7%
5.7 19.6%
11% 2014
13% 2015
14% 2016
16% 2017
中国移动互联网用户规模
6.6
零售占比下降，亲子/ 餐饮/ 服务占比上升
生活服务新兴品牌占比高于儿童亲子、休闲娱乐业态
2014-2017已开业购物中心业态平均占比 2014 2015 2016 2017
70%
60% 52.2%
50%
2 0 1 4 - 2 0 1 7 已开业购物中心各业态新兴品牌占比（核心商圈）
2014 2015 2016 2017
C 3 新兴业态六大趋势 D 4 零售地产未来发展趋势
CCOOLLLLIIEERRSSIINNTTEERRNNAATTIIOONNAALL
零售商业未来将面临什么样的挑战？
CCOOLLLLIIEERRSSIINNTTEERRNNAATTIIOONNAALL
业态持续调整，品牌加速更新。生活服务、餐饮类业态创新直追零售
嘉兴·XXX
DC SQUARE
整合营销沟通汇报
谨呈：XXXX
写在报告之前
❖ 以商业运营的切入点思考销售策略 ❖ 城市因人的聚集而诞生，城市建造与人的行为互为影响——决定了商业布局的形成； ❖ 商业现状与本地的生活形态相关，因此尊重当地的生活是商业规划的第一要素。 ❖ 从本地的商业格局和发展倾向得出相关论点，为项目商业组合定位布局提供市场依据； ❖ 商业的合理定位与成功也自然会拉升项目整体价值。
16.6% 16% 2018
7.5
70%
60%
50%
40%
30% 17.5%
20%
10% 14%
0% 2019F
32.6% 8
5.7 6
4.3 4
2
0 2011
2012
用户规模（亿人）
7.3 6.5
14.0%
12.3%
2013
2014
增长率 7.9
8.2% 2015
8.3
5.1% 2016
8.6 35% 30% 25% 20% 15% 10%
报告框架
一、战略设问 二、战略分析 三、战略定位 四、战略执行
1、商业发展设问 2、销售设问 3、推广设问 1、零售业未来发展趋势 2、嘉兴城市与竞品分析 3、嘉兴消费群体认知
1、项目定位
1、销售策略 2、价格建议 3、推广策略
一、战略设问
1、商业发展设问
沉寂多年的商业重新启动，将面临什么样的商业发展趋势？ 本案商业如何定位，才能破旧出新?
50%
46.8%
45%
40%
36.5%
35%
40%
30%
25%
30%
28.2%
20%
20%
10%
0% 零售
餐饮
11.0%
5.8%
儿童亲子
生活服务类
15%
10%
2.8%
5%
0% 休闲娱乐
餐饮
零售
7.7%
5.8%
3.2%
生活服务
儿童亲子
休闲娱乐
线下零售回暖，电商巨头大举并购线下零售商
2012-2019 中国网络购物市场交易规模
4 乐尝购物新方式 ▪ 愿意体验新服务，如语音下单、精选订购、电器租赁 ▪ 产品“ 快消化” 、更新换代快
5 不做比价狂，要当选货王 ▪ 95、00后对价格敏感度不如90、80后 ▪ 更看重评价和反馈，乐于浏览品牌商网站
新生代推动国内线下娱乐消费升级
00、90后群体文化娱乐消费已成熟，开始成为消费意愿最旺盛的群体: ▪00、90后新生代在文化娱乐消费的占比已超过24.5%; ▪过半的新生代参与过真人CS、游戏电玩城、私人影院等线下新娱乐； ▪45%左右的新生代半年内在线下娱乐投入超过100元
2017/12，腾讯领投合计5,300万美元 2018/1，腾讯、苏宁、京东、融创联 手投资340亿元入股 2018/1，投资1.875亿元，持股15% 2018/2，投资25亿元，持股5.31%
新零售时代，人货场重构，打破线下有形场景与线上无形场景的边界
传统零售市场 供小于求
货
场
人
创新零售市场 供大于求
（1830元）
新一代消费主力5大新特征
1
网购+ 实体店
▪ 95、00后相比80、90后网购依赖性更强 ▪ 但也钟爱门店购物。门店消费比例高于网络购物
2 社交聊天+ 社交购物
▪ 95、00后更青睐丰富多样的除微信/QQ外的社交媒体 ▪ 社交媒体购物意愿（70%）明显高于80、90后
3 消费更加冲动随心 ▪ 95、00后愿意为速度买单、超前消费、冲动消费 ▪ 冲动消费的后果是退货频繁和客户流失
6000 5000 4000 3000 2000 1000
3.6% 5% 0%
2017
电商巨头收并购实体零售商
2017/8 ，137亿美元
2014/3，投资54亿元，持股25% 2015/8，投资283亿元，持股19.99% 2016/11，投资21.5亿元，持股32% 2017/5，持股18% 2017/9，投资5.48亿元，持股5% 2017/9，投资5.48亿元，持股5% 2018/2，投资54亿元，持股15%
• 更注重个性化、体验式消费；
• 更愿意花时间在社交、休闲、学习、工作；
人
• 购买界限逐渐消失；
• 习惯后便持续购买
消费者标签：SoLoMoPe（社交化、本地化、移动化、个性化）
智能供货：按需组合产品+ 最优供应链+ 智能制造
货
更加注重“体验” 和 “全 渠 道 ”
场
新一代消费场景：
综合性消费场景— — 人物+ 事物+ 空间+ 剧情
全渠道无缝化购物体验— — 个性化推送+ 智能引导+ 移动支付 + 智能客服
百度文库
未来消费者态度和行为？
CCOOLLLLIIEERRSSIINNTTEERRNNAATTIIOONNAALL
95后、00后作为未来新一代消费主力，具有显著增长的消费力和快速的消费速度
95后、00后关键消费数据： ➢ 对于进口明星产品牌购买力远超其他年龄段人群 ➢ 月均花费达到1314元，甚至接近2015年全国人均月可支配收 入