房地产项目拓展开发工作流程指引

香江控股房地产项目拓展开发工作流程指引

一、目的

明确香江控股拓展开发系统与各部门及项目公司各部门在项目

拓展、项目开发期间的各项工作任务及需要香江控股及项目公司紧密

配合的工作环节，梳理项目在拓展及后续开发报建/报批中的各项基

本流程及关键节点，以利于香江控股的项目拓展开发工作的顺利进行。

二、适用范围

适用于香江控股拓展开发系统中新项目的拓展工作及项目确立后全过程的报建/报批、取证工作的管理。

三、职责

公司相关部门及项目公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。

四、工作原则

1、公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。

2、各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应

认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准

备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。

3、各项目公司及具体工作人员在开发报建过程中应注意相关业务资料的保密及完善工作文件的归档工作。

五、说明：本手册中所示各项开发报建手续指引以广州市办理房地产项目开发报建流程为范例，各项目公司开发业务单位可以根据当地实际情况完善业务工作流程。

一、投资决策阶段

投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取和《可行性研究》的编制和审批等工作步骤。

1、项目信息收集

（1）目的：收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。

（2）主管岗位：拓展总监或各项目公司负责人

负责岗位：拓展主管：收集、汇总项目信息。协

助岗位：拓展专员：收集相关信息。

公司高层领导：收集相关信息。

（3）工作内容：

A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息；

B、

通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息；C、通

过各地政府的招商部门获取项目信息；

D、通过朋友、业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信息；

2、项目信息筛选

（1）目的：从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目

（2）决策岗位：拓展总监（根据筛选情况确定项目是否需要进

入初判）

负责岗位：拓展主管（组织信息筛选）

协办岗位：拓展专员（进行资料收集整理及实地踏勘）（3）工作内容：

A、了解当地已有的政府招商项目实际运作情况，供日后参考；

B、

对项目进行现场踏勘，了解土地自身素质；

C、了解项目区域人文、自然环境；

D、了解项目区域交通状况；

E、了解项目的土地性质、证件手续等；

F、对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战策要求。

3、市场调研

（1）目的：对项目区域环境、区域房地产市场、目标客户群等

进入深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。

（2）主管岗位：拓展总监：指导市场调研，提出报告修改意见。

负责岗位：拓展主管（负责组织调研及报告编写）

协办岗位：拓展专员（配合调研，提供市场信息）。

备注：如目标区域有项目公司的，项目公司负责协助拓展

部市场调研工作。

（3）工作内容：

A、项目宗地实地踏勘地形：宗地形状，四至范围，四邻状况；

地势：地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状：宗地

内现有建筑物及是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有

较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地下情况：包

括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，

地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土

地完整性：有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江

河湖泊等因素分割土地；地质情况：包括土地结构、承载力、地下水

位和抗震性要求。

B、项目控规要求：

总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；

住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营

性公建的面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率；

其他

C、区域环境：

人文环境：区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）。（附周边环境生活配套图）

自然环境：

区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度以及地块风水等。

交通环境：

宗地主要出入道路的状况，区域路网现状及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。

市政规划：

近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

政策环境：行业相关的地方性政策{主要针对外地项目}：价格政策、税收政策、优惠政策、土地政策等）

D、区域市政配套

道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接

口位置。

供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

E、区域房地产概况：区域住宅市场概况，形成时间，各档次住

宅区域内分布状况，购买人群变化，区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5 年），开工量/竣工量，销售量/供需比，平均售价，区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势，区域内供应产品特征，各

档次产品供应状况，各档次产品的集合特征，尤其研究与本案类似档