房地产项目拓展开发工作流程指引
房地产项目拓展工作流程说明
房地产项目拓展流程说明项目拓展是公司投资的决策阶段，它是整个房地产项目开发过程中最重要的阶段之一，主要包括土地信息获取、市场信息收集、项目信息筛选、市场调研、投资机会研究和《可行性报告》的编制等工作。
一、信息收集1. 目的：收集尽可能多的信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。
2. 信息来源渠道：（1）通过各地土地储备中心的出让公告，获取土地出让信息。
通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息。
（2）通过政府招商部门获取项目信息。
（3）通过朋友、企业合作伙伴或其他中介机构等途径获得项目信息。
（4）从新闻媒体获取有价值信息。
二、项目信息筛选1. 目的：从获取的项目信息中选取符合公司战略要求的项目。
（1）了解当地已有的政府招商项目实际运作情况（供参考）。
（2）对项目进行勘探，了解土地自身素质。
（3）了解项目区人文、自然环境。
（4）了解项目区交通情况。
（5）了解项目用地土地性质。
（6）对各项目因素进行比较，分析研究是否符合公司发展战略需求。
三、市场调研1、目的：对项目区域环境、房地产市场、目标客户群等进行深入调查，为项目可行性报告提供真实依据。
2、工作内容（1）项目土地实地勘察宗地形状：四至范围、四邻状况、地势（地势平坦状况、标高情况、与周边地势比较）情况。
地面现状：宗地内是否有建筑物，是否有水渠、沟壑、高压线等对项目开发有较大影响的因素，如果有，计算出因此而损失的项目实际用地面积。
地下情况：地下是否有给排水网、强弱电管网、原地上建筑物桩基、文物等。
如果有，计算出因此而损失的项目实际用地面积。
（到有关部门了解相关情况）土地完整性项目宗地内是否有市政代征道路、代征市政绿化带、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。
地质情况：土地结构、承载力、地下水位、抗震性等。
（2）项目土地要求及规划总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积、公建面积（区分经营、非经营性公建面积）、综合容积率、建筑密度、控高等内容。
房地产项目开发工作流程
房地产项目开发工作流程一、项目策划阶段项目策划是房地产项目开发的第一步，包括确定项目目标、项目定位和市场分析等重要内容。
以下是项目策划阶段的详细工作流程：1.项目目标确定：根据市场需求和投资方的要求，确定项目的目标和愿景。
包括项目规模、建筑面积、投资金额、项目周期等。
2.市场调研分析：对房地产市场进行全面调研和分析，包括项目地段的选定、区域市场潜力、竞争对手情况等。
3.可行性研究报告：根据市场调研结果和项目要求，编制可行性研究报告。
包括市场营销策略、项目潜力评估、投资收益分析等内容。
4.风险评估和控制：对项目进行风险评估，确定风险控制措施。
包括政策风险、市场风险、技术风险等。
5.投资方洽谈和合作：根据可行性研究报告，与潜在投资方进行洽谈，达成合作意向。
包括项目合作方式、资金筹措方式、合同签订等。
二、项目前期准备阶段项目前期准备阶段是为项目的实施做好充分准备，包括可行性研究深化、规划设计、项目审批等环节。
以下是项目前期准备阶段的详细工作流程：1.可行性研究深化：对可行性研究报告进行进一步的深化，主要包括工程方案和技术方案的研究和确定。
2.立项申报和审批：提交项目立项申请，在相关部门进行审批，包括土地规划、环境影响评估、用地手续等。
3.规划设计：根据项目要求，进行项目的规划和设计。
包括土地利用规划、建筑方案设计、工程施工图设计等。
4.投资计划和资金筹措：编制项目的投资计划和资金筹措方案，确定资金需求和筹措方式。
包括自筹资金、银行贷款、融资等。
5.筹备团队组建：组建项目的筹备团队，包括项目经理、设计师、施工队、销售和市场人员等。
三、项目实施阶段项目实施阶段是项目的具体施工和销售阶段，包括土建施工、工程验收、销售推广等。
以下是项目实施阶段的详细工作流程：1.土建施工：进行项目的土建施工，包括施工图纸审批、施工队的组建、施工进度管理等。
2.材料购置和物资调配：采购项目所需的材料和物资，并进行合理的调配和管理，确保施工的顺利进行。
最完整的房地产项目开发流程
最完整的房地产项目开发流程房地产项目开发是一个复杂且多方参与的过程，涉及到市场调研、土地选址、规划设计、建设施工、销售推广等多个环节。
以下是一个最完整的房地产项目开发流程的详细解析。
1.前期调研和可行性研究在开始任何项目之前，必须进行充分的市场调研和可行性研究。
这包括调查目标市场的需求、竞争对手、政府政策和规定，以及项目所需的资源和投资回报预期。
通过这些调研，项目开发商可以了解市场潜力和市场的发展趋势，为项目规划提供依据。
2.土地选址和收购在确定项目的可行性之后，开发商需要寻找符合项目规模和发展需求的合适土地。
这要求开发商有强大的土地储备能力和良好的土地市场洞察力。
土地的选址和收购工作包括市场调查、选址评估、与土地所有者谈判和签署土地购买协议等。
3.规划设计一旦土地选址完成，开发商需要聘请专业的设计团队来进行项目规划设计。
这包括确定整体性规划、建筑设计、景观设计等。
在规划设计中，需要考虑到市场需求、政府规定、环境保护等因素，并与相关部门进行沟通和审批。
4.许可审批和拿地手续开发商需要按照相关的法规和规定，将项目规划和设计提交给政府部门进行审批。
这包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、环保审批等手续的办理。
只有通过相关审批和取得相关证书之后，开发商才能正式开始建设施工。
5.建设施工建设施工是房地产项目开发的核心环节。
在施工过程中，需要协调各种资源，包括人力、材料、设备等。
同时，需要监督施工质量、安全和进度，以确保项目能按时按质地完成。
6.销售推广当项目达到验收标准后，就可以开始销售推广工作。
这包括制定销售策略、确定产品定位、制定营销计划、进行宣传推广等。
销售推广除了依靠传统渠道如销售中心、媒体广告等，也要利用互联网和社交媒体进行线上推广和销售。
7.交付及售后服务销售和签约完成后，开发商需要按照销售合同的约定，将房屋交付给买家。
在交付过程中，开发商需要进行验收、交付书面材料、办理产权证等手续。
房地产项目开发全流程(完整图解版)
房地产项目开发全流程(完整图解版)房地产项目开发全流程(完整图解版)项目概述：房地产项目开发是指通过规划、设计、建设和销售等环节，将土地转化为商品房的过程。
本文将详细介绍房地产项目开发的全流程，从土地选址到房屋交付，包括市场调研、项目策划、设计与建设、销售与营销等多个环节。
1. 土地选址与准备1.1 市场调研：在开发房地产项目前，需进行市场调研，了解当地房地产市场的需求、供应情况以及潜在竞争对手等。
1.2 土地选址：根据市场调研结果，选择适合开发项目的土地。
考虑因素包括地理位置、交通便利性、社区设施等。
1.3 土地准备：获得土地后，进行土地准备工作，包括清理、平整和规划等。
2. 项目策划与设计2.1 项目定位：根据市场需求和目标群体，确定项目定位，包括产品定位和定价策略等。
2.2 规划与设计：进行项目规划和建筑设计，包括整体规划布局图、建筑设计图等。
2.3 施工准备：准备施工方案、选取施工队伍、与相关部门协调等，确保项目的顺利进行。
3. 建设与施工3.1 建设管理：进行施工管理，包括施工进度控制、质量监督和安全管理等。
3.2 项目配套设施建设：除了住宅建设，还需考虑项目周边的配套设施建设，如道路、商业区、公园等。
3.3 环境保护：在建设过程中，要注重环境保护，减少对自然环境的影响。
4. 销售与营销4.1 市场营销策划：根据项目定位和市场需求，制定销售策略和营销计划。
4.2 销售预售许可证：申请房地产销售预售许可证，合法经营，并遵守相关法律法规。
4.3 户型选择和装修：设计户型，提供多样化的产品选择，并为客户提供装修方案。
5. 房屋交付与验收5.1 物业管理准备：为项目交付后的物业管理做准备，包括招聘物业管理团队、设立物业管理系统等。
5.2 交付与验收：按照合同约定，完成房屋交付和验收工作。
6. 附件列表：本所涉及的附件如下：- 市场调研报告- 土地选址报告- 项目规划布局图- 建筑设计图- 施工进度表- 销售策划和营销计划书- 物业管理方案7. 法律名词及注释：- 房地产销售预售许可证：指国家相关部门颁发的销售商品房预售权的许可证。
房地产项目业务拓展与管理流程1
完成包括：平面、立面、配饰等方面的初步设计；选择一个典型户型，完成2-3个设计方案。
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事业发展部
如分公司可自行完成，则不需大项目部参与业务。
ห้องสมุดไป่ตู้04
签订合作协议
在开发商认可之后，签订协议。
需要明确双方的合作方式，合作深度，以及双方的责任，权限和利益。
按照VFS系统要求合成
1、合成设计方案说明
2、数据库、方案图片、方案模型等
3、合成方案清单
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集团研发中心
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策划营销方案
针对本项目配合开发商为业主制定有吸引力的促销方案。
在了解该楼盘与开发商的基本情况，并分析业主特点、装修方案的风格及档次后，制定相应的营销方案。
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事业发展部
可请求集团企划部协助
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事业发展部
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方案深化设计
根据初步方案、配合开发商根据客户需求及楼盘特点，确定装修风格，利用HDS系统完成方案的平面设计。
针对风格、颜色及材质等方面进行设计，确定装修价格，提出家具、配饰的基本要求和意见。
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设计部
如分公司可自行完成，则不需大项目部参与业务。
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合成VFS系统
合成VFS系统
设计部
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家具验收
客户及工程人员验收家具、饰品。
验收合格进入保修期。
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设计部
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进入保修
在客户满意后，签订家具、配饰保修合同。
按照标准保修合同文本签订保修合同，并按照公司标准，保修一年。
房地产项目开发详细流程
房地产项目开发详细流程1.决策阶段：房地产项目开发的第一步是决策阶段，该阶段通常由开发商或投资方主导，主要目的是确定项目的可行性和潜在利润。
这一阶段可能包括市场研究、竞争分析、项目可行性研究、土地选址和立项报批等。
在这个阶段，开发商需要进行全面的市场调研和项目评估，以便确定未来房地产项目的定位和目标。
2.筹备阶段：一旦项目的可行性得到确认，开发商将进入筹备阶段。
这一阶段的主要任务是进行详细的项目设计和预算的制定。
项目设计包括建筑设计、规划设计、景观设计等方面，开发商还需制定项目开发计划、项目组织结构，以及配套设施的建设方案等。
此外，开发商还需与政府部门和金融机构协商并寻求相关许可证和贷款等。
3.建设阶段：建设阶段是房地产项目开发中最为重要和复杂的阶段。
在这个阶段，开发商需要执行项目计划，包括土地平整、基础设施建设、主体建筑施工等。
开发商需要与各个承包商、供应商签订合同，并监督他们的施工进度和质量。
在整个建设阶段，开发商需要与政府监管机构保持沟通，确保项目的合规性和规范性。
4.销售与推广阶段：项目竣工后，开发商将开始销售和推广房地产项目。
这包括确定房屋销售策略、制定营销计划并推广销售。
开发商可能需要使用不同的渠道和策略，如开展线下展示、宣传活动、与房地产经纪公司合作、通过房地产平台推广等来吸引潜在买家。
在这个阶段，开发商还需要与购房者进行洽谈、签订销售合同，并处理相关的金融和法律手续。
5.交付与售后阶段：一旦购房者购买房屋，开发商将开始进行交付和售后服务。
开发商需要确保房屋交付符合相关法律法规，并提供买房人所需的所有相关文件和证明。
此外，开发商还需要解决购房者在交付后出现的问题，如维修和保修等。
总而言之，房地产项目开发的详细流程从决策阶段开始，涵盖了项目决策、筹备、建设、销售与推广、交付与售后等多个阶段。
每个阶段都需要进行详细的规划和管理，并与各方沟通合作，确保项目的顺利进行。
房地产项目拓展流程纲要总纲
精选文档房地产项目拓展流程总纲一、完好的房产项目营销周期应分为：1、入市期：项目销售中心还未建成，货量配比及项目定位还为达成，项目处于调研阶段；2、品牌导入期：项目销售中心马上建成，货量配比达成，项目及物业定位已达成。
需产品定位、进行产品订价、目标客户定位、市调报告剖析项目。
3、销售期阶段分为内部认购及强销期、安稳及连续期：内部认购及强销期：内部认购期：一般是开盘前两个月，进行先期推行，依据内部认购期客户积攒状况调整详细开盘时间，项目定位跟订价已经达成；强销期：开盘后必定见面对一个阶段的强销，这个阶段是卖房和强者气的最正确机遇，一般也会连续 1-2 个月；（开发商一般不会让代理商在强销期接手，由于这个期间是销售周期中最简单，最好卖的期间）安稳及连续期：安稳期：基本上从强销期就连续到了项目销售过半的时候了，这个阶段项目销售属于安稳期；连续期：就是后半个 50%了，这个阶段要视前一阶段的销售态势而定，一些节余的房源还有产品的瑕疵经过先期的销售而逐渐展现出来，人们也由先期购房的激动逐渐回归理性。
所以在销售前必定要做好销控工作，保证各个阶段房源的均匀。
尾盘期：节余10%的货量，几乎都为一些户型大、价钱高、朝向差、地点偏等难以销售的产品。
（考虑能否接，消化积蓄是整个营销周期中最困难的期间）二、流程表一个完好的房产项目营销周期分为：入市期、品牌导入期、内部认购及强销期、安稳及连续期，同时这四个阶段包括所有一手代理企业项目拓展的切入点。
以下是四个周期的详尽流程。
1、入市期项目拓展流程一、地块调研（5 个工作日内达成）项目剖析：认识新地块状况，地块性质，项目基础资料，产权、证件状况；产品剖析：做区位剖析，项目检查剖析，要点落实规划设计、控制性详尽规划指标剖析；客户定位：认识主要竞品状况，剖析地区居民组成；二、可行性报告及项目规划（15 个工作日内达成）联合地块调研报告，制作可行性报告并提出项目户型配比及订价建议，并进行提报，落实。
全阶段详尽房地产项目开发程序及业务流程
全阶段详尽房地产项目开发程序及业务流程房地产项目开发程序及业务流程可分为以下几个阶段：一、项目策划阶段：该阶段的主要任务是确定项目的基本情况，包括项目的规划、可行性研究和项目目标等。
具体业务流程如下：1.项目立项：确定项目的背景、目标、规模、区位等基本情况，并组织编制项目建议书。
2.项目可研：进行项目可行性研究，包括市场调研、技术可行性、经济可行性等方面的研究。
3.项目规划：编制项目规划方案，包括土地利用、建筑规划、环境保护等方面的规划。
4.项目预算：进行项目预算编制，包括建设成本、运营成本、财务预测等方面的预算。
二、招标阶段：该阶段的主要任务是组织招标，确定项目的开发商和施工方。
具体业务流程如下：1.招标准备：编制招标文件，包括招标公告、项目说明书、招标合同等。
2.招标发布：发布招标公告，并将招标文件发送给潜在的投标人。
3.投标评审：对投标人进行资格审查和技术评审，并确定中标人。
4.合同签订：与中标人签订开发合同或施工合同。
三、开发阶段：该阶段的主要任务是进行项目的实际开发和建设。
具体业务流程如下：1.土地准备：完成土地的出让手续、界定、测量和勘察等工作。
2.设计规划：编制项目的详细设计方案，包括建筑设计、土木工程设计等。
3.工程施工：根据设计方案进行施工，包括土建工程、装修工程、设备安装等。
4.质量控制：对施工过程进行质量检查和控制，确保工程质量符合要求。
四、销售阶段：该阶段的主要任务是将项目销售给购房者，并进行项目的交付。
具体业务流程如下：1.房源销售：开展项目的市场推广活动，吸引购房者，并进行房源销售。
2.合同签订：与购房者签订购房合同，并收取购房款项。
3.交付验收：将房屋交付给购房者，并进行交付验收工作。
4.售后服务：提供售后服务，解决购房者在使用过程中遇到的问题。
五、运营管理阶段：该阶段的主要任务是进行项目的运营管理和维护工作。
具体业务流程如下：1.物业管理：组织物业管理的各项工作，包括保洁、维修、安保等。
房地产项目拓展工作指引
房地产项目拓展工作指引1. 引言在房地产市场中，拓展新项目是公司发展的重要业务。
本文旨在提供一些关键的工作指引，以协助您成功地拓展新的房地产项目。
2. 确定市场需求在拓展任何新项目之前，首先要确定市场需求。
市场需求是您的项目是否符合市场趋势和市场的需求。
您可以收集市场调研数据或咨询行业专家来了解市场现状。
3. 定义项目一旦您确定了市场需求，您需要为您的项目定义一个明确的目标。
定义项目将帮助您明确项目范围、项目目标和项目成果，并为您的项目制定一个明确的时间表。
您应该确保您的项目定义能够支持您的商业目标。
4. 确定团队在确定了项目目标后，您需要确定开始拓展项目时所需的团队。
这个团队可以包括行业专家、市场营销专家、工程师和建筑师等，这些人将帮助您实现项目目标。
5. 指定职责一旦您确定了所需的团队，您需要为每个团队成员指定职责。
这将有助于确保每个成员明确自己的任务，确保项目按计划进展并且按时完成。
6. 制定预算在开始拓展项目之前，您需要制定一个具体的预算。
该预算应该涵盖工程、建设、人力和市场营销等方面的费用。
您应该与团队合作制定预算，以确保每个人都了解各种方面的费用预算。
7. 确定时间表要确保项目按计划进展，您需要为项目制定一个明确的时间表。
这个时间表应该包括开发计划、建设计划和营销计划。
时间表应该尽可能详细和准确，以确保每个人都知道项目进展的情况。
8. 审查和监控在项目开始并持续进行时，您应该定期进行审查和监控。
审查和监控将有助于确保项目按照预算和时间表进行，并为您提供反馈以及适时地做出调整。
9.本文提供了一些关键的工作指引，以帮助您成功地拓展新的房地产项目。
确定市场需求、定义项目、确定团队、指定职责、制定预算、确定时间表、审查和监控，这些步骤将有助于使您的项目顺利实现。
房地产开发项目操作流程
房地产开发项目操作流程一、前期筹备阶段：1.市场调研：了解当地的房地产市场需求、政府政策、竞争对手等情况，确定项目的可行性。
2.土地选址：综合考虑市场需求、土地价格、规划限制等因素，选择适合发展的土地。
3.土地审查：进行法律、规划、环评等方面的审查，确认土地是否具备开发条件。
4.资金筹措：确定项目所需的资金规模和筹措方式，包括自筹资金、银行贷款、股权合作等。
5.筹备团队组建：组建项目筹备团队，包括规划设计、工程管理、销售运营等专业人员。
二、规划设计阶段：1.市场定位：根据市场需求和项目定位，确定产品类型、户型、价格策略等。
2.规划设计：委托专业设计团队进行规划设计，包括总体规划、建筑设计、景观设计等，并通过相关部门的审批。
3.施工图设计：基于规划设计，完成详细的施工图设计，确定施工工艺和材料。
4.资质申报：准备所需的各种资质证书和审批文件，如建筑施工许可证、首次开业许可证等。
三、项目开发阶段：1.施工准备：开展前期准备工作，包括开工准备、进场踏勘、设备采购等。
2.施工管理：组织实施施工过程，包括施工进度、质量、安全的管理和控制。
3.工程验收：施工完成后，组织工程验收及相关手续的办理，确保工程质量合格，符合相关法律法规和规范要求。
四、项目销售阶段：1.市场宣传：制定市场推广策略，通过广告、宣传活动等方式推广项目，吸引潜在购房者。
2.销售准备：设立销售中心，组织销售团队，搭建售楼处和展示区，准备销售物料和合同等。
3.销售过程：接待客户，介绍项目及产品特点，进行谈判和签约，收取定金和尾款等。
4.售楼处管理：组织销售过程中相关事宜的处理，如资金管理、客户服务、媒体跟进等。
五、项目交付阶段：1.竣工验收：结束施工阶段，经过相关部门的验收，确保工程质量符合相关标准，取得竣工验收证书。
2.公共设施交付：将公共设施如道路、绿化、供水、供电等交由相关部门接管。
3.房屋交付：办理相关产权手续，将房屋交付给购房者，包括土地证、房产证、房屋质量保修等。
房地产业项目开发流程手册
房地产业项目开发流程手册第一章：项目立项与可行性研究 (2)1.1 项目立项流程 (2)1.1.1 创意构思与市场调研 (2)1.1.2 形成项目方案 (2)1.1.3 提交立项申请书 (2)1.1.4 立项评审 (2)1.1.5 审批与立项 (3)1.2 可行性研究内容 (3)1.2.1 技术可行性分析 (3)1.2.2 经济可行性分析 (3)1.2.3 社会效益分析 (3)1.2.4 运行环境分析 (3)1.2.5 法律法规合规性分析 (3)1.2.6 风险评估与管理 (3)1.2.7 可持续发展分析 (3)第二章：项目规划与设计 (4)2.1 项目规划编制 (4)2.2 设计方案评审 (4)第三章：土地获取与征收 (5)3.1 土地使用权获取方式 (5)3.2 土地征收与补偿 (5)第四章：项目融资与投资 (6)4.1 融资渠道与策略 (6)4.2 投资估算与回报分析 (6)第五章：建筑设计及施工图设计 (7)5.1 建筑设计方案 (7)5.2 施工图设计及审查 (7)第六章：项目招投标与合同管理 (8)6.1 招投标流程 (8)6.1.1 招标阶段 (8)6.1.2 投标阶段 (8)6.1.3 开标阶段 (9)6.2 合同管理与风险控制 (9)6.2.1 合同管理 (9)6.2.2 风险控制 (9)第七章：施工现场管理 (9)7.1 施工现场组织 (9)7.2 施工进度与质量监管 (10)第八章：项目营销与销售 (10)8.1 营销策划 (10)8.2 销售策略与渠道 (11)第九章：物业管理与服务 (11)9.1 物业管理公司选择 (11)9.2 物业服务内容与标准 (12)第十章：项目验收与交付 (12)10.1 项目验收流程 (13)10.1.1 施工单位自检评定 (13)10.1.2 监理单位质量评估 (13)10.1.3 勘察、设计单位质量检查 (13)10.1.4 初验 (13)10.1.5 竣工验收 (13)10.2 交付与售后服务 (13)10.2.1 交付准备 (13)10.2.2 交付过程 (13)10.2.3 售后服务 (14)第十一章：项目后评估与改进 (14)11.1 项目效果评价 (14)11.2 改进措施与建议 (14)第十二章：法律法规与政策 (15)12.1 法律法规概述 (15)12.2 政策影响分析 (15)第一章：项目立项与可行性研究1.1 项目立项流程项目立项是项目实施的第一步，它涉及对项目背景、目标、预期效果等进行全面评估，以保证项目能够顺利推进。
房地产项目开发流程作业指导书
房地产项目开发流程作业指导书第1章项目立项与前期筹备 (4)1.1 项目可行性研究 (4)1.1.1 市场调研 (4)1.1.2 土地调研 (4)1.1.3 技术可行性分析 (4)1.1.4 经济效益分析 (4)1.1.5 环境影响评估 (4)1.2 项目立项申请 (4)1.2.1 编制项目建议书 (4)1.2.2 提交立项申请 (4)1.2.3 立项审批 (5)1.3 前期筹备工作 (5)1.3.1 办理土地使用权证 (5)1.3.2 申报规划设计条件 (5)1.3.3 招标采购 (5)1.3.4 勘察设计 (5)1.3.5 办理施工许可 (5)第2章土地获取与审批 (5)2.1 土地信息收集与筛选 (5)2.1.1 信息收集渠道 (5)2.1.2 土地筛选标准 (5)2.2 土地竞买与出让 (6)2.2.1 土地竞买准备 (6)2.2.2 土地出让程序 (6)2.3 土地审批流程 (6)2.3.1 审批部门 (6)2.3.2 审批流程 (6)第3章规划设计 (7)3.1 概念性规划 (7)3.1.1 目的与原则 (7)3.1.2 内容与要求 (7)3.2 控制性详细规划 (7)3.2.1 目的与原则 (7)3.2.2 内容与要求 (8)3.3 施工图设计 (8)3.3.1 目的与原则 (8)3.3.2 内容与要求 (8)第4章项目报批报建 (9)4.1 规划审批 (9)4.1.1 编制项目规划方案 (9)4.1.2 提交规划审批申请 (9)4.2 建设工程规划许可 (9)4.2.1 编制施工图设计文件 (9)4.2.2 提交建设工程规划许可申请 (9)4.2.3 审批流程 (9)4.3 施工许可 (9)4.3.1 办理施工图审查 (9)4.3.2 办理施工许可证申请 (10)4.3.3 审批流程 (10)第5章施工组织与管理 (10)5.1 施工招标与投标 (10)5.1.1 编制招标文件 (10)5.1.2 发布招标公告 (10)5.1.3 组织投标答疑 (10)5.1.4 评标与定标 (10)5.2 施工组织设计 (10)5.2.1 编制施工组织设计 (10)5.2.2 施工组织设计评审 (11)5.2.3 施工组织设计变更 (11)5.3 施工现场管理 (11)5.3.1 施工现场安全管理 (11)5.3.2 施工质量控制 (11)5.3.3 施工进度管理 (11)5.3.4 施工成本管理 (11)5.3.5 施工现场环境保护 (11)5.3.6 施工信息管理 (11)5.3.7 施工协调与沟通 (11)第6章质量控制与安全管理 (11)6.1 质量管理体系 (12)6.1.1 质量管理原则 (12)6.1.2 质量管理组织架构 (12)6.1.3 质量管理制度 (12)6.1.4 质量管理措施 (12)6.2 安全生产管理体系 (12)6.2.1 安全生产原则 (12)6.2.2 安全生产组织架构 (13)6.2.3 安全生产制度 (13)6.2.4 安全生产措施 (13)6.3 质量与安全处理 (13)6.3.1 质量处理 (13)6.3.2 安全处理 (13)第7章采购与供应链管理 (14)7.1 供应商选择与管理 (14)7.1.1 供应商筛选 (14)7.1.3 供应商评估 (14)7.1.4 供应商管理 (14)7.2 材料设备采购 (14)7.2.1 采购计划制定 (14)7.2.2 采购合同管理 (14)7.2.3 采购执行 (15)7.2.4 采购变更管理 (15)7.3 供应链优化 (15)7.3.1 供应链协同 (15)7.3.2 信息技术应用 (15)7.3.3 供应商培训与发展 (15)7.3.4 风险管理 (15)第8章销售与营销策略 (15)8.1 市场调研与定位 (15)8.1.1 市场调研 (15)8.1.2 市场定位 (15)8.2 销售策划与执行 (16)8.2.1 销售策划 (16)8.2.2 销售执行 (16)8.3 营销活动与推广 (16)8.3.1 营销活动 (16)8.3.2 推广策略 (16)8.3.3 推广执行 (16)第9章物业管理与服务 (17)9.1 物业管理组织架构 (17)9.1.1 组织架构概述 (17)9.1.2 构建原则 (17)9.1.3 部门职能及岗位职责 (17)9.2 物业服务内容与标准 (17)9.2.1 物业服务内容 (18)9.2.2 物业服务标准 (18)9.3 业主满意度提升 (18)9.3.1 业主满意度调查 (18)9.3.2 整改措施 (19)9.3.3 提升策略 (19)第10章项目验收与交付 (19)10.1 工程验收 (19)10.1.1 工程验收的目的 (19)10.1.2 工程验收的组织 (19)10.1.3 工程验收的主要内容 (19)10.1.4 工程验收的程序 (19)10.2 竣工验收备案 (19)10.2.1 竣工验收备案的目的 (20)10.2.2 竣工验收备案的材料 (20)10.2.3 竣工验收备案的程序 (20)10.3 交付使用与售后服务 (20)10.3.1 交付使用 (20)10.3.2 售后服务 (20)第1章项目立项与前期筹备1.1 项目可行性研究1.1.1 市场调研对拟开发区域的房地产市场进行深入调研，包括市场供需情况、房价走势、竞争对手分析等，为项目提供市场依据。
房地产项目拓展流程总纲
一、完整的房产项目营销周期应分为：1、入市期：项目销售中心还未建成，货量配比及项目定位还为完成，项目处于调研阶段；2、品牌导入期：项目销售中心即将建成，货量配比完成，项目及物业定位已完成。
需产品定位、进行产品定价、目标客户定位、市调报告分析项目。
3、销售期阶段分为内部认购及强销期、平稳及持续期：内部认购及强销期：内部认购期：一般是开盘前两个月，进行前期推广，根据内部认购期客户积攒情况调整具体开盘时间，项目定位跟定价已经完成；强销期：开盘后必然会面临一个阶段的强销，这个阶段是卖房和强人气的最佳时机，一般也会持续1-2个月；（开发商一般不会让代理商在强销期接手，因为这个时期是销售周期中最简单，最好卖的时期）平稳及持续期：平稳期：基本上从强销期就延续到了项目销售过半的时候了，这个阶段项目销售属于平稳期；持续期：就是后半个50%了，这个阶段要视前一阶段的销售态势而定，一些剩余的房源还有产品的瑕疵通过前期的销售而逐渐显现出来，人们也由前期购房的冲动渐渐回归理性。
因此在销售前一定要做好销控工作，保证各个阶段房源的平均。
尾盘期：剩余10%的货量，几乎都为一些户型大、价格高、朝向差、位置偏等难以销售的产品。
（考虑是否接，消化积存是整个营销周期中最困难的时期）二、流程表一个完整的房产项目营销周期分为：入市期、品牌导入期、内部认购及强销期、平稳及持续期，同时这四个阶段包含所有一手代理公司项目拓展的切入点。
以下是四个周期的详细流程。
一、地块调研（5个工作日内完成）项目分析：了解新地块情况，地块性质，项目基础资料，产权、证件情况；产品分析：做区位分析，项目调查分析，重点落实规划设计、控制性详细规划指标分析；客户定位：了解主要竞品情况，分析区域居民构成；二、可行性报告及项目规划（15个工作日内完成）结合地块调研报告，制作可行性报告并提出项目户型配比及定价建议，并进行提报，落实。
三、整体营销策略（7个工作日内完成）项目定位制定本项目区别于市场其他竞品的差异化定位客户定位根据差异化定位确定目标客群货量组织根据目标客群及项目定位进行货量组织，确认推售节奏及推售策略推广策略确定整体及阶段推广主题，进行卖点梳理，媒体投放计划拓客策略根据项目定位和客户定位，配合推广策略，进行客户拓展渠道搭建及具体计划，以及项目团队构建价格策略报价、成交价、折扣方式、付款方式（有无中长期付款方式等特殊付款方式）促销策略活动、包装、增加附加值、项目改造等实质性影响项目销售的促销策略四、条件确认：（3个工作日内完成）根据以上方案初案，与开发商洽谈代理模式及分账方法如何付款如何分成营销推广费用哪方出具营销推广策略哪方确定开发商提出阶段性要求，我方提出对应要求五、进场销售（10个工作日内完成）销售说辞价格策略销售物料拓展物料推广计划人员培训阶段营销计划制定（1-3个月为一个阶段）以上全部完成后方可进行客户接待六、调整期所有准别齐全，正式开始接待客户后一个月左右，针对实际拓展情况进行营销策略调整，并重新检视与开发商签订合同条款是否合理，如有必要即进行补充协议的签订。
房地产项目拓展工作流程说明
房地产项目拓展工作流程说明1.市场调研阶段：在该阶段，团队将对目标市场进行调查和分析。
这包括了潜在客户的需求，市场规模，竞争对手的情况以及市场趋势预测等。
通过市场调研，团队可以了解市场需求和机会，并有针对性地策划后续工作。
2.项目策划阶段：在该阶段，团队将根据市场调研的结果进行项目策划，包括项目定位、规模、设计和定价等。
团队需要确定开发项目的目标群体和定位，制定适当的策略来满足市场需求，并进行市场营销计划的制定。
3.项目评估阶段：在该阶段，团队将对项目进行评估，以确定项目的可行性。
这包括对项目的物业、用地、项目成本、预计盈利和风险等进行综合评估，以确定项目的投资回报率。
根据评估结果，团队会决定是否继续推进该项目。
4.项目开发阶段：在该阶段，团队将根据项目策划和评估结果，开始进行具体的项目开发工作。
这包括规划设计、土地购买、施工和建设等。
团队将与各相关部门和供应商合作，确保项目按计划进行，并保证项目的质量。
5.项目销售阶段：在该阶段，团队将着重推进项目的销售工作。
这包括了营销推广、客户接洽、销售合同签署和售后服务等。
团队需要制定有效的销售策略，与潜在客户建立良好的沟通和关系，并提供优质的售前和售后服务，以确保项目的销售和客户满意度。
6.项目运营阶段：在项目销售完成后，团队将负责项目的运营和管理工作。
这包括了物业管理、租赁管理、维护服务和市场推广等。
团队需要确保项目正常运营，保持良好的租赁率和客户满意度，并持续进行市场推广，吸引更多的租户或买家。
7.项目评估和改进阶段：在项目运营的过程中，团队将定期对项目进行评估和改进。
这包括了对项目的经济效益、市场表现和运营管理等进行评估，并根据评估结果进行相应的调整和改进，以提高项目的竞争力和盈利能力。
总结起来，房地产项目拓展工作流程可以分为市场调研、项目策划、项目评估、项目开发、项目销售、项目运营以及项目评估和改进等多个阶段。
团队需要通过市场调研了解市场需求和机会，制定适当的策略并进行项目策划。
房地产开发公司项目拓展及论证流程
房地产开发公司项目拓展及论证流程1.市场调研：房地产开发公司首先需要进行市场调研，了解当地房地产市场情况。
包括人口流动情况、住房需求、竞争对手情况等，以判断项目的需求和可行性。
2.选址论证：根据市场调研结果，房地产开发公司会选择若干潜在的项目选址，并进行论证。
论证的内容包括土地使用权、用地规划、交通便利性、配套设施等因素。
该环节通常涉及到政府部门的批准。
3.项目概念规划：在选定项目选址后，房地产开发公司需要进一步规划项目的概念。
这包括项目的定位、规模、建筑风格、产品定位等。
同时，需要考虑项目的可持续发展和环保因素。
4.设计方案：项目概念规划完成后，房地产开发公司需要聘请设计公司进行详细设计方案的制定。
设计方案需要考虑建筑结构、室内设计、景观设计等多个方面。
5.预算估算：在设计方案完成后，房地产开发公司需要进行预算估算。
预算估算是指计算项目总投资，并确定每个细项的成本。
这包括土地价格、建筑成本、设备购置费用、销售费用等。
6.融资计划：根据预算估算的结果，房地产开发公司需要制定融资计划。
融资计划包括自有资金、银行贷款、股权融资等多种方式。
同时，需要考虑项目的投资回报率和风险控制。
7.法律审批：在融资计划确定后，房地产开发公司需要进行法律审批。
法律审批主要包括土地使用权的申请、建设工程规划许可证的申请、商品房预售许可证的申请等。
这需要与相关政府部门进行协调和沟通。
8.建设施工：当获得法律审批后，房地产开发公司可以开始项目建设。
建设施工包括土地平整、基础设施建设、主体结构建设、室内装修等环节。
需要确保施工质量和进度。
9.销售推广：项目建设完成后，房地产开发公司需要进行销售推广。
销售推广包括销售团队的组建、销售策略的制定、售楼处的设立等。
同时，需要关注市场需求和竞争对手的动态。
10.交付使用：当项目销售完成后，房地产开发公司需要进行交付使用。
包括房产证的办理、物业管理的转交等。
在交付使用后，房地产开发公司需要跟踪项目的运营情况，并及时处理客户的问题和投诉。
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香江控股房地产项目拓展开发工作流程指引一、目的明确香江控股拓展开发系统与各部门及项目公司各部门在项目拓展、项目开发期间的各项工作任务及需要香江控股及项目公司紧密配合的工作环节，梳理项目在拓展及后续开发报建/报批中的各项基本流程及关键节点，以利于香江控股的项目拓展开发工作的顺利进行。
二、适用范围适用于香江控股拓展开发系统中新项目的拓展工作及项目确立后全过程的报建/报批、取证工作的管理。
三、职责公司相关部门及项目公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。
四、工作原则1、公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。
2、各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。
3、各项目公司及具体工作人员在开发报建过程中应注意相关业务资料的保密及完善工作文件的归档工作。
五、说明：本手册中所示各项开发报建手续指引以广州市办理房地产项目开发报建流程为范例，各项目公司开发业务单位可以根据当地实际情况完善业务工作流程。
一、投资决策阶段投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取和《可行性研究》的编制和审批等工作步骤。
1、项目信息收集（1）目的：收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。
（2）主管岗位：拓展总监或各项目公司负责人负责岗位：拓展主管：收集、汇总项目信息。
协助岗位：拓展专员：收集相关信息。
公司高层领导：收集相关信息。
（3）工作内容：A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息；B、通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息；C、通过各地政府的招商部门获取项目信息；D、通过朋友、业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信息；2、项目信息筛选（1）目的：从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目（2）决策岗位：拓展总监（根据筛选情况确定项目是否需要进入初判）负责岗位：拓展主管（组织信息筛选）协办岗位：拓展专员（进行资料收集整理及实地踏勘）（3）工作内容：A、了解当地已有的政府招商项目实际运作情况，供日后参考；B、对项目进行现场踏勘，了解土地自身素质；C、了解项目区域人文、自然环境；D、了解项目区域交通状况；E、了解项目的土地性质、证件手续等；F、对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战策要求。
3、市场调研（1）目的：对项目区域环境、区域房地产市场、目标客户群等进入深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。
（2）主管岗位：拓展总监：指导市场调研，提出报告修改意见。
负责岗位：拓展主管（负责组织调研及报告编写）协办岗位：拓展专员（配合调研，提供市场信息）。
备注：如目标区域有项目公司的，项目公司负责协助拓展部市场调研工作。
（3）工作内容：A、项目宗地实地踏勘地形：宗地形状，四至范围，四邻状况；地势：地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状：宗地内现有建筑物及是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地下情况：包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地完整性：有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；地质情况：包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
B、项目控规要求：总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率；其他C、区域环境：人文环境：区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）。
（附周边环境生活配套图）自然环境：区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度以及地块风水等。
交通环境：宗地主要出入道路的状况，区域路网现状及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。
市政规划：近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
政策环境：行业相关的地方性政策{主要针对外地项目}：价格政策、税收政策、优惠政策、土地政策等）D、区域市政配套道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。
E、区域房地产概况：区域住宅市场概况，形成时间，各档次住宅区域内分布状况，购买人群变化，区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5 年），开工量/竣工量，销售量/供需比，平均售价，区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势，区域内供应产品特征，各档次产品供应状况，各档次产品的集合特征，尤其研究与本案类似档次物业的特征，未来2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型。
F、区域代表项目：楼盘规模，产品形式，产品品质，销售价格，销售情况，项目特色及对区域房地产市场的影响等4、项目初判（1）目的：通过对项目的调研，进一步了解宗地素质，区域环境，进行初步经济测算，为是否对此项目进行深入分析提供依据。
（2）决策岗位：总经理（根据项目筛选报告，判断该项目是否符合香江控股发展战略）负责岗位：拓展总监协助岗位：拓展主管（3）作业要求：A、进行现场实地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周边环境对项目是否存在重大影响。
B、留取现场影像资料。
C、整理项目相关技术指标及证件手续，取得如下资料：宗地现场踏勘，地块区位及四邻状况，土地自身素质D、项目周边区域走访，包括：区域人文环境，区域自然环境，区域交通状况，区域配套设施，E、区域楼盘调研，包括：区域房地产市场整体状况，区域代表楼盘基本情况，区域市场前景预测F、与项目相关方面进行初步接触，取得相关项目合作条件G、了解项目技术指标及规控要求，包括：项目详细技术指标，规划部门规控要求，项目的可行出让方式及条件H、项目初步成本收益分析，包括：地价评估，项目成本测算，项目资金需求测算，项目初步收益分析I、编制项目初判报告5、项目策划及产品定位（1）目的：根据项目地块的具体情况及项目所在区域的市场情况及潜在消费需求，完成项目的市场定位、产品建议。
（2）决策岗位：总经理主管岗位：营销总监负责部门：营销中心协助部门：拓展部、总工室（3）工作内容：A、营销中心派出项目工作小组实施调研工作：a 项目小组人员实施关于目标客户群体、产品主题、产品形态和产品各建设指标的调研。
b 每次调研完成后，必须完成一份《市场调研报告》，由项目小组负责人审核并保证调研报告的正确性和完整性，提交营销总监。
报告内容应包括：调研的目的和范围；调研组成员；调研日期；调研所依据的文件；调研结果表述；调研结果分析、小结。
B、营销中心针对调研中的表述和结论性意见，提出修正性措施，形成《市场调研报告及初步产品建议书》，经营销总监审核确认。
C、由营销中心向总工室提交《初步项目产品建议书》，供进行项目概念设计。
D、概念设计确认后，由营销中心、总工室共同向拓展部提交《初步项目产品建议书》及项目概念设计成果。
6、编制项目初步可行性研究报告（1）目的项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。
项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。
在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。
（2）主管岗位：拓展总监负责岗位：拓展主管协助岗位：拓展专员协助部门：财务部、审核部、总工室、营销中心、法律部（3）作业描述A、拓展总监上报总经理组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门。
B、各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。
C、小组集体讨论，议题为：市场研究。
包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。
项目分析和项目建议。
对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建筑规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。
经济技术评价。
对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。
当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。
D、编写研究报告。
经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由负责岗位协调综合汇总，编制报告初稿。
经主管副总批阅意见后，修改完善，形成正式报告。
E、初步可行性研究报告内容：详见附件5《香江控股项目可行性研究报告指引》7、可行性分析报告评审（1）目的：通过公司决策层的评审，决定项目是否可以获取及获取方式。
（2）主管岗位：香江控股决策委员会负责部门：拓展部协助部门：决策委员会会务组紧前工作条件：可行性分析报告编制完毕。
（3）工作内容：拓展部组织项目初步可行性研究报告等相关材料，形成议案，上报香江控股决策委员会，决策委员会对项目议案进行审议，并形成项目议案决议。
公司决策层确定项目是否向下进入获取阶段。
拓展部根据决策委员会议案对项目进行后续跟进。
8、项目合作谈判（1）目的：根据公司管理层的决策，落实项目正式合作条件，并达成正式协议，为项目运作的下一阶段做好准备工作。
（2）主管岗位：香江控股决策委员会负责岗位：拓展总监负责部门：拓展部协助部门：法律部、营销策划中心、总工室等（3）工作内容：A、拓展总监根据项目需求组织项目谈判工作小组，小组成员由拓展、法律、工程及营销人员组成；B、工作小组根据公司决策层决定的项目合作条件开展谈判工作，与项目合作方或政府相关部门进行充分沟通与接触，中双方的分歧点形成报告及时上报决策委员会进行决策；C、根据谈判达成的阶段成果组织起草相关文本，上报同意后，签署相关协议；D、就项目达成的最终合作条件，上报决策委员会同意后，签署项目的正式协议，进入项目的实质运作阶段。