物业管理师考试复习要点_管理实务
物业管理实务 总复习 重点
物业管理实务重点案例分析：物业的承接查验财务管理招投标合同第一章1、根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。
2、物业管理企业的资质审批及管理：物业管理企业的资质条件分为三级，在申报资质时需提供的资料：营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
3、直线职能制，以直线制为基础，在各组主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。
其特点是各级管理人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。
职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起到业务指导和监督作用。
这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。
第二章，物业管理招标投标一、物业管理招标的内容：物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作等三种方式二、物业管理招标的程序1、成立招标领导小组2、编制招标文件3、公布招标公告与发出投标邀请书（通过公共媒介发布招标公告，并在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。
4、发放招标文件，（招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间，公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
5、投标申请人的资格预审6、接受投标文件7、成立评标委员会8、开标、评标和中标（一般采用综合评议和百分制量化的评分方法）三，物业管理投标的程序1、获取招标的信息2、项目评估与风险防范3、登记并取得招标文件4、准备投标文件5、送交投标文件6、接受招标方的资格审查7、参加开标、现场答辩和评标8、签约并执行合同四、物业管理方案的基本内容1、关键性内容A、项目的整体设想与构思B、组织架构与人员的配置C、费用测算与成本控制D、管理方式、运作程序及管理措施2、实质性内容A、管理制度的制订B、档案的建立与管理C、人员培训及管理D、早期介入及前期物业管理服务内容E、常规物业管理服务综述F、管理指标G、物资装备H、工作计划第三章物业管理合同一、广告只是邀请要约，悬赏广告是要约，招标是邀请要约。
注册物业管理师--物业管理实务复习重点
物业管理实务考试重点一、引言所谓“实务〞，实际就是“操作〞、“运用〞，本教材编写思路：就是按照物业管理开展的顺序、逻辑进行：先从成立物业效劳企业〔企业设立与组织机构〕--物业管理招投标〔寻找效劳目标〕--物业管理合同〔确定工程订立效劳合同〕--早期介入与前期管理—物业的承接查验--〔效劳工作开始前，需盘点物业，明确责任〕--物业入住装修管理〔物业企业工作中第一次考验〕--房屋及设施设备管理〔企业的核心竞争力表达〕--物业环境管理〔企业形象表达之一〕--公共秩序管理效劳--〔企业形象表达之二〕--物管风险防范与紧急事件〔表达企业管理水平〕--财务管理、档案管理、人力资源管理〔考察企业的内功〕--客户管理、应用文书〔表达企业的对外交流能力〕二、本教材考试要点1、根据考试大纲和教材编写大纲，应该形成掌握、熟悉、了解〔三颗星、两颗星、一颗星〕三个层次。
作为学习知识来讲，都应该知道，面对考试总有去舍，所以应关注掌握内容，有时间、精力再把熟悉、了解的内容看一下。
2、“实务〞对于工作多年有经验的同志都会做，都有自己一套经验。
然而面对的是应试考试，所以对于许多答案中，只能有一个〔书上给的〕，有人有想法，只能理解。
下面分别按章节说明：第一章物业管理企业1、第一节概述中的第一小节：物管企业概念和特征物业管理企业是：〔1〕依法成立；〔2〕具备专门资质；〔3〕具有独立企业法人地位；〔4〕依据物业效劳合同从事物业管理活动；〔5〕经济实体特征：〔1〕独立的企业法人〔自然人、组织〕；〔2〕属于效劳性企业〔企业本身不制造实物产品，企业的产品是效劳〕；〔3〕具备一定公共管理性质的职能〔公共秩序、市政设备配合管理带有公共管理性质〕2、第二节物业管理企业的设立中的第二小节：企业的资质审批及管理企业的资质管理权限〔见教材〕各资质等级企业的条件：在规定的5项条件中，主要是管理的类型、面积的计算。
〔上次考题中，问一家物业管理企业仅管理高层到达120万平米，算几级？数量超1级，品种单一，算3级，但出此题不严谨，3级企业接受高层限于20万以内工程〕3、第三节物业管理企业的组织形式与机构设置企业组织机构设置的影响因素：〔1〕企业战略因素〔2〕外部环境因素〔3〕技术因素〔4〕组织规模及所处阶段企业组织机构设置要求：〔1〕按照规模任务设置〔2〕统一领导、分层管理〔3〕分工协作〔4〕精干、高效、灵活第二章物业管理招投标1、第一节物业管理招投标的内容概念：1〕物业管理招投标是招投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过标准有序的招投标行为确定物业管理权的活动。
实务一复习要点
实务一重点第一章：概论物业管理实务性质与特点：（五点）1）实践性、事务性强；2）与群众生活相关性；3）时效性；4）系统性、综合性；5）递增性强。
物业管理日常运作贯彻的原则：（六点）1）为业主、使用人服务的原则；2）系统化原则；3）制度化原则；4）反馈原则；5）日事日清原则；6）人员稳定与人力发展原则。
（贯彻其他原则的基础和保障）（选择题）目前我国正式登记的物业管理企业已达15000多家。
物业管理发展的不平衡主要表现在四方面：1）各地物业管理发展不平衡；2）新老物业、商品房、公房的物业管理发展的不平衡；3）不同类别物业管理发展的不平衡；4）物业公司层次不一，管理水平相差悬殊。
第二章：物定管理的招标与投标物业管理企业取得物业管理权的两种途径：1）由于附属关系，直接从业主手中获取物业的管理权；2）通过正当竞争，从市场中取得物业的委托管理权。
正当竞争取得物业管理权是主要的方式。
其主要形式有两种：A）协议取得；B）中标取得。
管理合同谈判是物业管理项目谈判的最后阶段。
管理酬金是管理公司最主要的收入来源。
招标的准备工作主要是文书工作。
物业管理项目的标前会议一般安排在现场。
建议书与投标书的不同点：1）性质不同；2）形成的依据不同；3）效力不同；建议书对双方都不具有约束力，招标书则对双方都具有法律约束力。
4）内容不同。
第三章：物业管理的前期介入前期介入的作用有？1）完善物业的使用功能；2）改进、完善物业的具体设计；3）能更好地监理施工质量；4）为竣工验收和接管验收打下基础；5）便于日后对物业的管理。
物业的竣工验收分为四种：1）隐蔽工程验收；2）分期验收；3）单项工程验收；4）全部工程验收（综合工程验收）物业接管应移交的资料：1）产权资料；2）技术资料。
产权资料包括：1）项目批准文件；2）用地批准文件；3）建筑执照；4）拆迁安置资料。
第四章：物业管理的组织机构直线制类型组织机构的组织形态是单一的权力命令路线。
（选择题）专业化强的小型物业管理公司采用直线制较好；综合性的中小型物业管理公司采用直线职能制；而大型、超大型物业管理公司则采用事业部制；矩阵制对大中小型综合性物业管理公司均适用。
2023年物业管理师考试复习资料
物业管理师考试复习资料一、物业管理基本制度与政策目录第一章物业管理概述第一节物业管理的概念第二节我国物业管理的产生与发展第三节我国物业管理制度建设的历史沿革第四节《物业管理条例》第二章物业管理服务第一节物业管理服务的特点和内容第二节物业服务收费第三节物业服务协议第四节物业的使用与维护第三章物业管理的基本制度第一节业主大会制度第二节管理规约制度第三节前期物业管理招投标制度第四节物业承接查验制度第五节物业服务公司资质管理第六节物业管理从业人员职业资格制度第七节住宅专项维修资金制度第四章业主的建筑物区分所有权第五章房地产相关制度与政策第一节房地产与房地产业管理制度简介第二节房地产开发经营管理第三节房地产转让管理第四节商品房销售管理第五节房屋租赁管理第六节房地产中介服务第七节房地产抵押管理第八节房地产权属登记第九节房屋维修养护管理附录1：物业管理最新行政法规中华人民共和国物权法物业管理条例物业服务公司资质管理办法住宅专项维修资金管理办法物业服务定价成本监审办法（试行）最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释保安服务管理条例业主大会和业主委员会指导规则二、物业管理实务图书目录第一章物业管理实务概述第二章物业管理招投标第三章初期介入与前期物业管理第四章物业的承接查验第五章入住与装修管理第六章房屋修缮管理第七章物业设备设施管理第八章物业公共秩序管理第九章物业环境管理第十章物业管理服务风险防范与紧急事件第十一章物业服务公司客户服务与管理第十二章物业服务公司的人力资源管理第十三章物业管理档案第十四章物业服务公司QEO管理体系的建立与实行第十五章各种不同类型物业的管理与服务三、物业管理综合能力图书目录第一章经济学基础知识与应用第二章管理学基础知识与应用第三章心理学基础知识与应用第四章公共关系基础知识与应用第五章行政管理学基础知识与应用第六章法律法基础知识与应用第七章记录学基础知识与应用第八章保险基础知识与应用第九章社会学基础知识与应用第十章建筑工程基础知识与应用第十一章建筑设备基础知识与应用第十二章建筑智能化基础知识与应用四、物业经营管理图书目录第一章物业经营管理概述第二章房地产投资及其区位选择第三章房地产投资分析技术第四章收益性物业价值评估第五章房地产市场与市场分析第六章租赁管理第七章成本管理第八章协议与风险管理第九章财务管理与绩效评价第十章写字楼物业经营管理第十一章零售商业物业经营管理第十二章物业经营管理的未来发展一、《物业管理基本制度与政策》第一章物业管理概述本章规定：掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。
物业管理实务考试要点
物业管理实务考试要点物业管理实务考试是很多物业工作人员必须要参加的考试之一，通过此考试，可以考取物业管理人员资格证书。
但是，这个考试并不简单，要想获得好的成绩，需要认真备考，把握好一些重点内容。
本文将为大家总结一下物业管理实务考试的要点。
一、物业基础理论知识物业管理实务考试涉及的基础理论知识较多，主要包括以下方面：1.物业管理的定义和目的，包括物业管理的基本职能、物业管理的工作流程等。
2.物业管理与业主委员会的关系，明确业主委员会的职责和权利，了解业主委员会与物业公司的合作方式。
3.房地产法律法规，了解房屋购买、拆迁、租赁、转让等相关政策。
4.物业服务的内容和标准，包括公共维修、物业安保、环境卫生等方面的服务。
5.物业管理的风险防范与应对，例如火灾、水电设施故障等紧急情况的应对处理。
二、物业管理业务处理技能物业管理实务考试还会对业务处理技能进行考察，以下是一些常见的考点：1.物业管理费用的核算及费用项目，包括物业管理服务费、维修基金、公共设施使用费等项目的成本核算。
2.投诉处理流程要求，考查物业工作人员的业务处理能力。
3.物业管理资料的管理，考察物业工作人员对各种资料的分类、归档以及档案管理方面的要求。
4.物业管理与维修保养，考查物业工作人员是否具有一定的检测和维修能力。
5.物业秩序维护，考察物业工作人员在处理与邻里纠纷、噪音污染等问题时的应对策略。
三、物业管理业务管理技能物业管理实务考试中还会考查物业工作人员的业务管理技能，主要包括以下内容：1.物业服务质量管理，通过客户满意度调查等方式来了解客户需求，提升物业管理服务质量。
2.物业管理与合同管理，考查物业工作人员的合同管理能力，合同管理包括合同的起草、审核、签署以及合同执行过程中的管理。
3.人员管理与服务培训，针对物业公司内部员工的招聘、培训、绩效管理等全程进行能力提升和管理。
4.安全管理与预防，考察物业工作人员安全意识的培养和应对能力的提升，包括安全检查、安全培训、安全疏散等方面要求。
物业管理师考试备考复习要点
物业管理师考试备考复习要点1. 考试概述物业管理师考试是评价物业管理人员专业水平的重要指标，备考复习要点可以帮助考生有针对性地复习重点知识，提高考试成绩。
以下是物业管理师考试备考复习的一些要点：2. 法律法规相关知识物业管理涉及很多法律法规，考生需要掌握相关的细节和规定。
备考要点包括： - 国家相关土地法律法规：如土地管理法、建设用地规划管理条例等； - 物业管理相关法律法规：如《物业管理条例》、《物业管理办法》等； - 住宅物业管理相关法律法规：如《住宅物业管理工作规程》等。
3. 物业管理与技术知识物业管理师需要具备一定的技术知识，包括对建筑结构、设备设施、安防系统等的了解。
备考要点包括： - 建筑结构与材料知识：如建筑结构类型、建筑材料的性能特点等； -对消防系统和安全设施的了解：如火灾报警系统、安全门禁系统等； - 对建筑设备设施的了解：如给排水系统、电气系统等。
4. 物业管理组织与运营物业管理师需要了解物业管理的组织与运营，以及相关的知识点。
备考要点包括： - 物业管理主体结构与职责：如物业公司、业主委员会等； - 物业管理的运营模式：如自管、委托等； - 各项管理工作的实施要求：如资产管理、维护管理等。
5. 社区及楼宇管理社区及楼宇管理是物业管理的核心内容，备考要点包括：- 社区规划与管理：如社区规划、收益管理等； - 援助与维修管理：如维修巡查、报修处理等； - 小区安防管理：如安全巡逻、安全隐患排查等。
6. 物业管理服务与流程物业管理师需要具备良好的服务意识和服务技能，备考要点包括： - 物业服务流程与操作规范：如投诉处理、维修报修流程等； - 社区公共设施的管理与维护：如绿化维护、公共设施巡检等； - 居民与业主关系处理与协调：如业主大会管理、业主代表选举等。
7. 现代物业管理的发展与趋势物业管理行业在不断发展与变革，备考要点包括： - 物业管理行业的发展历程：如国内外物业管理发展情况等； - 现代物业管理的特点与趋势：如智慧物业、绿色物业等； - 紧跟时代潮流的新型物业管理理念与模式。
物业管理师重点复习
物业管理师重点复习一、概论物业管理是指对各类物业进行维护、管理和运营的活动。
物业管理师作为物业管理团队中的核心成员，承担着重要的职责和义务。
为了能够胜任物业管理师的工作，以下是你需要重点复习的几个方面。
二、法律法规1.物权法与合同法物业管理涉及到大量的物权和合同问题。
物权法规定了物业的产权和使用权等基本规则，而合同法是物业管理师处理与业主签订的合同时的基础依据。
因此，熟悉并理解这两部法律对于物业管理师至关重要。
2.物业管理相关法规物业管理行业有自己的专门法规，如《物业管理条例》等。
这些法规详细规定了物业管理师的职责、权益、权力等方面的内容。
深入了解和掌握这些法规，将有助于你在实践中更好地履行职责。
三、物业管理技能1.客户服务技巧物业管理师需要与居民进行广泛而深入的沟通，并提供优质的服务。
对于客户服务技巧的学习和理解将有助于你与业主有效地交流和解决问题。
2.财务管理物业管理涉及到对收入和支出的管理。
熟悉会计和财务管理原则，掌握相关软件的使用将极大地提高你的财务管理技能。
3.设备维护和保养物业管理师需要具备一定的设备维护和保养知识。
了解相关设备的基本原理、常见故障和维修方法，可以有效地提高设备维护效率，并减少维修成本。
四、安全管理1.安全意识与应急预案物业管理涉及到业主的生命财产安全。
保持高度的安全意识，并制定和执行有效的应急预案，是物业管理师的职责之一。
在复习过程中，特别关注相关的安全措施和应急处理方法。
2.火灾防控火灾防控是物业管理师工作中必不可少的一部分。
熟悉消防设备的使用和维护，以及如何进行火灾预防和逃生指导，对于保障居民的安全至关重要。
五、社区管理1.协调与沟通能力作为物业管理师，你将与各方利益相关者打交道，包括业主、居民、供应商等。
协调与沟通能力的提高将有效地解决冲突和问题，并促进社区的和谐稳定。
2.项目管理物业管理师需要具备项目管理的能力。
有效地规划、组织和控制项目进程，确保工作按时、按质量完成，将有助于提高整体运营效益。
物业管理实务考试要点整理
物业管理实务考试要点整理物业管理实务考试要点整理物业管理实务考试是指经过培训或自学后，通过国家物业管理师考试获得资格认证，进而从事公司物业管理工作的一项资格证书。
对于从事物业管理工作的人员来说，物业管理实务考试具有一定的重要性和参考价值。
本文将为大家整理物业管理实务考试的要点，帮助大家更好地复习和备考。
一、物业管理的基本概念物业管理是指对房屋及其附属设施、人员、财产进行综合管理，以实现物业管理的安全、经济、便捷、舒适、卫生、美观的目标。
物业管理的基本职责包括积极为业主服务，维护物业管理的公平、公正、公开，维护物业管理的公序良俗，保障业主组织自主合法性，协助业主建立业主自治组织等。
二、物业管理的法律法规物业管理实务考试中，对物业管理的法律法规要求考生要有一定的了解和掌握。
道德修养和法律法规是物业管理人员必须要遵守的。
考生需要掌握《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《城市房地产管理条例》等法律法规。
三、物业管理的经营管理物业管理的经营管理是物业管理的核心和重点，也是考试的难点。
它包括物业管理规划、资金管理、设施管理、保安管理、环境管理、技术管理、维修管理等多个方面。
在物业管理实务考试中，需要考察考生对物业管理的经营管理能力。
考生需要熟练掌握物业管理的各项管理技能，从房屋保洁、绿化管理、安全管理到保险理赔、税务处理、合同签订，都需要有一定的专业知识。
四、物业管理的服务管理物业管理的服务管理是保障业主的舒适和便利的重要手段，也是物业管理中必不可少的一部分。
物业管理实务考试中，需要考核考生对服务管理的能力。
特别是在服务城市大型高档小区时，需要注重物业管理的服务品质和服务水平，提高业主的满意度。
五、物业质量的检测与评估物业管理实务考试中，需要考核考生对物业质量的检测与评估能力。
在保障业主权益的同时，需要严格把控物业质量，维护物业管理的公平、公正、公开。
为此，需要考生具备一定的检测和评估能力。
最后，物业管理实务考试需要考生综合运用以上知识点，结合生活实际和现实经验，做出正确的管理决策和管理策略。
物业管理师考试纲领(物业管理实务)
物业管理师考试纲领(物业管理实务)考试概述物业管理师考试是国家建设部门组织开展的职业资格考试之一。
该考试旨在培养、选拔和评价物业管理领域的专业人才，提升物业管理行业的发展水平和服务能力。
物业管理师考试主要分为笔试和实操两个环节，其中物业管理实务考试是物业管理师考试的必考科目之一。
考试内容一、物业管理的基本概念•物业管理的概念、目的和基本原则•物业管理的发展历程和发展趋势•物业服务的概念和作用二、物业管理制度和法律法规•物业管理法律法规的基本概念和内容•物业管理的制度和规章制度•物业管理师的职责和权限三、物业管理的组织与管理•物业管理组织形式和管理模式•物业管理的组织架构和职能划分•物业管理的经费管理和财务管理四、物业管理业务•物业管理业务的概念和分类•物业管理业务运作的流程和方法•物业管理业务中的监督和考核五、物业管理的安全管理•物业管理安全管理的基本概念和职责•物业管理安全设施的建设和运维•物业管理中的突发事件和应急管理六、物业管理的服务管理•物业服务的分类和内容•物业服务的标准和质量管理•物业服务的评价和满意度调查考试重点物业管理师考试重点考查考生对于物业管理实务的理解和应用能力，以下是考试重点内容：1.物业管理法律法规和制度的掌握；2.物业管理组织与管理的掌握；3.物业管理业务的熟悉和运营能力；4.物业管理安全管理的应急能力；5.物业服务的质量管理和客户满意度调查能力。
参考资料•《物业管理条例》•《物业服务企业信用评价标准》•《物业服务质量验收标准》•《物业管理制度和规章制度》物业管理实务作为物业管理师考试的重要科目，需要考生熟悉物业管理的基本概念、法律法规、组织管理、业务运作、安全管理和服务管理，掌握物业管理的运作流程和方法，了解突发事件的应急处置，具备物业服务的质量管理和客户满意度调查能力。
通过物业管理实务的学习和专业能力的提升，物业管理师考试的顺利通关也就指日可待了。
物业管理实务复习资料
物业管理实务第一章、物业管理的早期介入（一）早期介入及其特点1、早期介入早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。
2、早期介入的作用（1）优化设计作用（2）有利于理解所管物业的情况（3）为前期物业管理作充分准备（4）有助于提高工程质量（5）有助于提高建设单位开发效益3、早期介入的特点？4、早期介入的方式、方法（二）早期介入的工作内容（三）早期介入的组织实施1、早期介入工作的准备（1）人员准备、后勤保障。
①根据合同约定配臵项目早期介入人员。
②落实工作所需要的劳动保护用品及工具等。
③建立项目早期介入管理制度，规范工作流程。
④为项目早期介入提供相应的后勤保障。
（2）获取、了解、熟悉项目建设计划及相关资料，以及现场勘查。
（3）与建设单位沟通，知会项目早期介入人员安排及工作计划。
（4）制定项目早期介入工作节点。
（5）按照合同约定和工作计划开展项目的早期介入工作。
2、早期介入的合同订立与管理项目早期介入合同的内容应由建设单位与被委托单位协商约定，在项目早期介入实施前以书面形式订立，承接查验后合同终止。
项目早期介入合同的主要内容如下。
1．项目早期介入概况主要包括项目建设单位、受委托单位，项目名称、坐落位臵、规划指标及委托服务范围。
2．项目早期介入委托内容及要求根据项目早期介入委托合同内容，主要包括对项目早期介入约定服务输出内容。
(1)规划设计阶段，对管理用房，小区安全性及物防、技防措施，交通规划，工程配套及规划，园林景观，环保节能措施等进行评估，向建设单位提供评估报告。
(2)建设施工阶段，跟进现场施工，核实前期规划建议落实情况，评估指出施工过程中存在的质量或安全隐患等风险，形成评估报告，同时挖掘对后期物业服务可能带来风险的问题，整理建议提交建设单位整改，以确保交付工作顺利完成。
(3)营销策划阶段，制定的服务方案、服务内容、服务标准须与项目定位的顾客群体相对应，测算的费用应与后期提供的物业服务质价相符，并且测算时要综合考虑市场调节与城市经济发展等因素。
注册物业管理师复习资料物业管理实务(整理版)
物业管理实务第一章物业管理企业一、物业管理企业组织形式：1.直线制2.直线职能制3.事业部制4.矩阵制二、物业管理企业的机构设置 :品质管理部的主要职责包括：1.企业质量管理体系运行和维护2.各物业项目服务品质监督3.客户满意度评价及监督4.管理评审5.协助新物业项目建立质量管理体系6.外部质量审核协调7.内部服务品质审核的组织协调8.客户服务监督管理9.客户关系管理10.客户投诉处理11.客户满意度评价第二章物业管理招投标一、物业管理招标主体一般是物业的建设单位，业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。
根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理招标分为：整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标、分阶段项目的招标四、物业管理招标的方式公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。
公开招标的评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。
五、物业管理招标的内容（一）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容（1）对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议（2）对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见（3）对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要的监督（4）提出投标物业的其他管理建议（5）参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见（6）设计物业管理模式，制订员工培训计划（7）对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案（8）建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案（9）办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务（二）常规物业管理招标内容常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容：（1）项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等（2）房屋及共同设施设备的管理（3）环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等（4）客户管理、客户服务和便民措施（5）精神文明建设（6）物业的租赁经营（7）财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。
物业管理实务重点资料
物业管理实务重点资料
随着现代物业管理的发展，物业管理人员需要掌握一些实务知识和技能。
在物业管理实务中，重点资料包括但不限于以下几个方面。
一、法律法规
物业管理人员需要了解相关法律法规，例如《物业管理条例》、《关于加强物业服务企业信用管理的指导意见》等。
这些法律法规明确了物业服务企业的从业条件、服务范围、服务质量和考核要求等方面的规定，是物业管理工作的基础和准则。
二、建筑工程知识
物业管理人员需要掌握一定的建筑工程知识，例如建筑结构、消防设施、机电设备等。
这些知识有助于物业管理人员对物业设施的维护和管理，同时也能提高他们对物业设施的安全性评估和事故应急处理能力。
三、服务标准与规划
物业管理人员需要了解和掌握物业服务标准和规划，例如小区环境、清洁卫生、公共设施、保安巡逻等。
在日常工作中，必须遵循标准和规范，建立科学、标准、规范的物业服务流程和管理模式。
四、人际沟通与协商技巧
在物业管理工作中，涉及到业主、居民、物业服务企业、政府相关部门等不同的利益相关者。
物业管理人员需要具备良好的人际沟通与协商技巧，能够倾听、理解、沟通和协商解决各种问题。
五、创新与改进意识
物业管理人员需要具备创新和改进意识，不断学习和探索新的物业管理思路、模式和工具。
同时，在实践中也需要不断总结和反思，加以改进和提升物业管理水平。
物业管理实务重点资料不仅仅包括上述内容，还包括对安全管理、财务管理、人员管理等多方面知识的了解和运用。
物业管理工作需要物业管理人员全方位掌握和应用这些实务知识和技能，提高物业服务的质量和水平，保障业主和居民的安全和满意。
xx物业管理师《物业管理实务》考点
xx物业管理师《物业管理实务》考点(1)投标工作整体时间节点。
如现场踏勘及答疑次数与时间;资格预审时间;实地考察时间;提交投标文件时问;辩论时间;确定投标方的时间;投标文件有效期;签约时间;履约时间等。
根据投标工作时间节点编制投标的整体工作方案，防止遗漏。
(2)投标文件组成。
一般情况下，投标文件分为商务标、技术标和其他补充文件。
在其他补充文件中，某些特殊功能的物业类型或有特殊需求的工程会需要投标单位提供为同类型工程效劳的合同、具备满足工程特殊需求的专业人员的资格证书等，作为对投标单位的专业资格的认定资料。
(3)投标文件的数量及封装方式。
投标文件一般分为正本和副本，正副本需要按照招标方的要求在显著部位标明，正本需加盖公章/骑缝章/分页章等。
正本和副本所需的数量，是整体封装还是分开封装;商务标与技术标整体封装还是分开封装，都是阅读招标文件需要特别注意的，防止因为封标不标准导致的废标。
(4)评标方式、评分规那么和计算方式。
评标一般分为综合评分法、性价比法、最低价法。
综合评分法即给投标方的技术标、商务标、辩论、信誉和实力等多方面因素赋予相应的权重或分值，各因素综合打分排序确定中标顺序;性价比法，即投标文件的评分因素总分/投标报价，根据比值由高到低确定中标顺序;最低价法，即以价格因素确定中标候选供给商的评标方法，在满足招标文件实质性要求前提下，以报价最低的投标供给商作为中标候选供给商或中标供给商的评标方法。
通过对评分规那么和计算方式的分析，可以进一步明确招标方的招标策略和隐含需求，有的放矢地满足招标方的需求。
(5)履约条款和废标条款。
某些招标工程，为了防止投标方的恶性竞争，会在招标文件中明示投标方需以履约保证金或履约保函的方式对中标后的履约行为进行保证。
同时，为了标准投标行为，也会在招标文件中明示局部废标条款：如投标价格在投标单位均价超出30%以上的均属废标、资格文件提交格式不符合或者封装不符合要求等废标条件。
物业管理师实务复习
◇第一章物业服务企业一、物业服务企业的概念物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
二、物业服务企业的特征：第一，是独立的法人。
第二，属于服务性企业。
第三，具有一定的公共管理性质的职能。
三、物业服务企业的分类1、按照投资主体的经济成分来划分：全民所有制、集体所有制、民营、外资、其他（属于多种所有制经济成分的投资主体）2、按股东出资形式来划分：有限责任公司、股份有限公司（资产分为等额股份）、股份合作型（订立合作经营章程）。
四、物业服务企业的常见模式：房地产建设单位的附属子公司或部门、独立的物业服务企业、物业服务集团公司。
一、物业服务企业的设立程序根据《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务设立程序分为：工商注册登记和资质审批。
二、物业服务企业的工商注册登记：1）企业名称的预先审核； 2）公司地址 3）注册资本（有限责任公司为10万元，股份有限公司为1000万元），4）股东人数和法定代表人 5）公司人员6）公司章程（总则，经营范围，股东的姓名和名称，股东的权利和义务，股东的出资方式和资额及股东转让出资的条件，公司的机构及产生办法、职权、议事规则，公司的法定代表，公司解散事由和清算办法，职工录用方式、待遇、管理方法，企业的各种规章制度。
）物业服务企业在办理企业登记时应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。
三、物业服务企业的资质审批一级资质：由国务完建设主管部门负责颁发和管理。
二级资质：由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发和管理。
三级资质：由设区的市级人民政府房地产主管部门负责颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
直辖市人民政府建设主管理部门负责二、三级资质证书的颁发和管理，并接受国务完建设主管部门的指导和监督。
五、物业服务企业在申报资地需提供的资料新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期，物业服务企业在禽营业执照起30天内，持以下资料向当地房地产主管部门申请资质：1）营业执照； 2）企业章程； 3）验资证明 4）企业法定代表人的身份证明；5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
注册物业管理师四科 复习重点
物业管理实务重点资料第一章物业管理企业（出题形式选择、计算）1、物业管理企业是指依法成立，具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
（单选）P12、物业管理企业的特征：一、独立的企业法人；二、属于服务性企业；三、具有一定的公共管理性质的职能。
（多选）P13、物业管理企业两种分类方式：一、投资主体的经济成分划分为：1）全民所有制2）集体所有制3）民营4）外资5）其他（多选）P1-2二、按股东出资形式来划分：1）物业管理有限责任公司2）物业管理股份有限公司3）股份合作型物业管理企业（多选）P24、物业服务企业的设立程序：工商注册登记、资质审批（单、多选）P35、工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。
（单选）P46、物业管理企业的资质条件：一级资质，注册资本500万元以上，专职管理和技术人员不少于30人，中级以上职称人员不少于20人；二级资质，注册资本300万元以上，专职管理和技术人员不少于20人，中级以上职称人员不少于10人；三级资质，注册资本50万元以上，专职管理和技术人员不少于10人，中级以上职称人员不少于5人。
（单多选）各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%（计算题）P57、物业管理企业的四种组织形式：直线型、直线职能型、事业部型、矩阵制型。
直线型以直线制为基础适用于业务较小物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理，是物管企业普遍采用的一种形式；事业部型一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。
P68、物业服务企业资质机构设置的影响因素：1）企业战略因素2）外部环境因素3）技术因素4）组织（P9）9、物业服务企业机构设置的要求：1）按照规模任务设置）2）统一领导、分层管理3）分工协作4）精干、高效、灵活（P10）10、（看）物业服务企业的机构职责：1）品质管理部主要职责：企业质量管理体系的运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等2）经营管理部主要职责：制定和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，级织对各物业项目进行目标考核等。
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2012物业管理师考试管理实务复习要点第一章物业管理企业（实务部分）物业管理企业：是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
物业管理企业的特征：1、独立的企业法人。
2、属于服务性企业。
3、具有一定公共管理的职能。
物业企业的设立程序：1、工商注册。
2、资质审批两个阶段。
物业企业的工商注册登记：1、企业名称的预先审核。
2、公司地址。
3、注册资本。
4、股东人数和法定代表人。
5、公司人员。
6、公司章程。
物业企业在申报资质需要提供的资料：1、营业执照。
2、企业章程。
3、验资证明。
4、企业法人的身份证明。
5、物业管理专人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
物业企业资质管理的意义：有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督、维护物业管理市场秩序，提高物业管理企业的管理和服务水平。
物业企业的组织形式：1、直线制。
2、直线职能制。
3、事业部制。
4、矩阵制。
直线职能制的优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。
直线职能制的缺点：机构人员较多、成本较高、横向协调困难、容易造成扯皮、降低工作效率。
物业管理企业的职能机构和职责主要包括：1、总经理室。
2、人力资源部。
3、行政管理部。
4、财务部。
5、品质管理部。
6、市场拓展部。
7、经营管理部。
8 工程管理部。
9、安全管理部。
10、环境管理部。
第一章物业管理招标投标物业管理招标投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为，来确定物业管理权的活动。
物业管理招标的主体：一般是物业的建设单位、业主大会、物业产权人。
一些重点基础设施或大型公用设施的物业（机场、码头、医院、学校、政府办公楼等）招标必须经过国有资产管理部或相关产权部门批准，一般由产权人或管理使用单位，政府采购中心等作为招标人组织招标。
物业管理投标的主体：指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司。
物业招标的类型：1、按物业类型可划分为住宅物业招标和非住宅物业招标。
2、按项目服务内容划分为整体招标、单项服务项目招标、分阶段项目的招标等类型。
物业管理招标的方式：1、公开招标2、邀请招标。
物业管理招标由招标人依法组织实施。
物业管理招标的条件：1、成立招标领导小组2、编制招标文件3、公布招标公告或发出投标邀请书4、发放招标文件5、投标申请人的资格审查6、接受投标文件7、成立评标委员会 &开标、评标和中标。
招标人应当在投标有效期截止日期30日前确定中标人。
招标人和中标人应当在自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件双方签订书面合同。
物业管理投标的程序：1、获取招标信息2、项目评估和风险防范3、等级并获得招标文件4、准备投标文件5、送交投标文件6、接受资格审查7、参加开标、现场答辩和评标8签约并执行合同投标文件的组成：1、商务文件（包括公司简介、公司法人地位及身份证明、投标报价单及招标文件要求的其他资料）2、技术文件（主要是物业管理方案和招标方要求的其他技术性资料）物业管理投标存在的风险：1、来自招标人和招标物业方面的风险（招标方提出有失公平的特殊条件，或其他方面因素影响）。
2、来自投标人自身的风险（对项目未作充分的分析、评估、论证导致决策的失误）3、来自竞争对手的风险（如低价竞争，欺诈或贿赂等）。
制定物业管理方案的一般程序：1、组织经营、管理、技术、财务人员参与物业方案的制定；2、对招标物业项目的基本情况进行分析、收集相关信息和资料；3、根据招标文件规定和内容进行分工、协作；4、确定组织架构和人员配备5、根据项目相关参数进行物业管理成本测算；6、制定物业操作方案7、测算物业服务费用（合同费用和单价）8方案的审核、校队和调整；9、标书制作。
物业管理方案的主要内容包括：1、物业项目的整体设想和构思；2、管理方式和运作程序；3、组织架构与人员配置；4、管理制度的制定；5、档案的建立与管理；6、早期介入以及前期物业管理服务内容；7、常规物业管理综述；8费用测算与成本控制；9、管理指标和管理措施；10、物资装备与工作计划等。
写字楼、综合性商业物业的管理重点和难点主要体现在经营和设备方面的管理。
工业区物业的重点主要体现在消防、污染控制和货物、人员的出入管理。
政府物业的重点在维护政府的形象、内部特约服务、会议接待以及庆典等。
公用事业单位的物业重点在于确保公用设施无故障的运行、对突发事件的预防与处理等。
居住性物业的重点集中于基础性物业服务方面的内容。
物业管理的成本：人工费用、行政办公费用、公共设施日常运行维护费用、机电设备日常运行维护费用、环境物业服务费用、安防系统运行维护费用、供用水点费用、固定资产折旧费用、不可预见费用、保险费用、法定税费、管理佣金等。
物业管理的收入主要包括：主营物业服务收入、停车场收入、物业租赁及经营收入、有偿特约收入等。
物业管理成本测算及投标报价测算的案例分析：见书第48-49页。
第二章物业管理合同物业管理合同是指物业管理当事人之间就双方权利义务所达成的就有法律效力的协议和契约。
包括有售房合同、业主规约、早期介入合同、前期物业服务合同、物业服务合同、室内装饰装修管理服务协议、物业经营协议、供水供电有偿委托合同、清洁合同、土地使用合同、工程建设合同、垃圾清运合同、专项管理项目以及设备分保协议（如电梯维修保养合同）等。
合同是双方或多方当事人之间的协议。
合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。
合同的要约：是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示；发出要约的一方为要约人，接受要约的一方为受要约人。
合同成立，双方均应受合同的约束。
合同要约的构成条件：1、必须有订立合同的意图2、必须包括要约的具体内容3、要约必须传达给受要约人才能生效。
要约一旦做出，要约人必须承担法律责任。
邀请要约：就是一方向自己发出要约，邀请要约人无需承担法律责任。
属于邀请要约的几种形式：1、拍卖；2、广告；3、标价；4、招标。
招标是邀请要约，但投标确实要约。
合同的要件包括：1、当事人的缔约能力；2、当事人的真实意思表示；3、合同的内容合法；4、合同的形式合法。
当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
合同的种类：1、口头合同；2、书面合同；3、事实合同。
合同签订应遵循的基本原则：1、主体公平；2、合同自由；3、权利义务公平对待；4、诚实信用；5、守法和维护社会公益。
前期物业服务合同：是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利和义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业服务的依据。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
前期物业服务合同的主要内容：1、合同的当事人；2、物业的基本情况；3、服务内容与质量；4、服务费用；5、物业的经营与管理；6、承接查验和使用维护；7、专项维修基金；8违约责任；9其他事项。
签订前期物业合同的注意事项：1、物业承接查验；2、物业服务的费用；3、前期物业服务合同的解除或终止。
物业服务合同：是物业企业与业主（或业主大会授权的业委会）之间就物业管理服务以及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。
物业服务合同与前期物业合同的区别：1、订立的当事人不同；2、合同的期限不同物业服务合同签订的特别注意事项：1、应逐项写清服务项目；2、各项目所包含的内容、越细越好；3、服务的标准；4、服务的费用。
物业服务合同的终止原因：1、合同期满；2、物业企业与业主大会双方协商一致解除合同的；3、因不可抗力导致合同无法履行的；4、物业企业破产的；5、法律法规规定的其他情形。
物业服务合同的案例分析：案例一，某小区业主被歹徒杀害，诉请物业企业赔偿案。
案例二：某花园小区物业管理合同纠纷案（见书61-65页）业主公约：由业主大会制定、全体业主承诺，对全体业主具有约束力的行为守则，是物业管理的基础和准则。
业主临时管理规约是由建设单位制定，同时要求物业买受人予以书面承诺。
第四章早期介入和前期物业管理早期介入：是指新建物业在竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。
前期物业管理：是指从物业的承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段立项阶段…一一规划阶段_… 建设阶段…销售阶段―竣工阶段一一物业承接查验一入住…选聘物业企业一." 早期介入期介入早期介入和前期物业管理的区别：1、内容作用不同；2、服务的对象不同早期介入的作用：1、优化设计；2、有助于提高工程质量；3、有利于了解物业情况；4、为前期物业做好充分准备；5、有利于提高建设单位的开发效率。
早期介入在规划设计阶段的主要内容：1、根据物业的功能布局提出改进建议；2、根据环境、配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；3、对设备的选型及服务的改进建议；4、就物业用房、社区场所等要求提出意见。
早期介入在施工建设阶段的主要内容：1、就施工过程中发现的问题与建设方、施工方、及时提出并落实整改方案；2、配合设备安装、保证安装质量；3、对内外装饰、用料及工艺从物业管理角度提出意见；4、熟悉并记录基础和隐蔽工程、管线的敷设情况、特别注意哪些在设计资料或常规竣工资料中没有反映的情况。
早期介入在销售阶段的主要工作内容：1、完成物业管理方案以及实施进度表；2、拟定物业管理公众制度；3、拟定各项费用的收费标准及管理办法，必要时履行各种申报手续；4、对销售人员提供必要的物业管理知识培训；5、派员到售楼现场为客户提供现场咨询服务；6、将早期介入所形成的记录、方案、图纸、资料整理和归档。
前期物业服务的主要内容：1、物业承接查验2、业主入住3、装修管理4、工程质量保修处理5、物业管理项目机构的前期运作6、前期沟通协调等。
物业管理项目前期运作的主要工作：1、管理资源的完善与优化；2、管理制度和服务规范的完善；3、确定无恶意管理单项服务的分包。
移交的物业资料主要包括：1、产权资料；2、竣工验收资料；3、设计、施工资料、几点资料；4、物业保修和物业使用说明资料；5、业主资料。
移交的物业对象包括：1、物业共用部位；2、公共设备及清单；3、物业用房。
物业更迭时的移交主要包括：1、物业资料；2、设备及公共部位移交；3、人财物的交接。
第六章入住与装修管理入住的主要内容：1、物业验收及其相关手续的办理；2、物业管理相关业务的办理。
入住过程将涉及建设单位、物业管理单位以及业主。
入住操作的模式：1、以建设单位为主体，物业企业配合的作业模式；2、是建设单位将入住工作委托给物业管理单位，由物业管理单位代为办理入住手续（一般出现在建设单位和物业企业是上下级关系或物业前期介入较深的情况）。
入住时限：是指《入伙通知书》规定业主办理入伙手续的时间期限。