浅淡河南郑州丹尼斯花园路店和大商新玛特花园路总店

浅淡郑州丹尼斯花园路店和大商新玛特花园路总店

从地理位置上讲，二者紧靠农业路和花园路两条主干道，具备交通便利性特点，为项目的成功提供了必要的基本要素，二者可打平分，但从人的习惯上讲，大商新玛特的位置更符合人的自然习惯，不论是开车还是步行，所以大商略优。

从商业形态上讲，二者都是以百货为核心，增加部分餐饮、休闲、运动业态的MALL这种在百货商场增加其他业态占比的MALL是事物发展的必然，传统的百货商场几乎全部是百货，但随着人们从“需求型”向“享受型”过渡，百货商场也与时俱进的加一些餐饮、休闲、运动业态更好来满足消费者需求，这二者在功能和业态类别上没有大的区别，所以可以在一个层次上去比较，二者平分。

从交通上讲，先说一下外部交通，虽说两个商场都紧临主干道，但由于花园路和农业路担负着郑州重要的交通功能，所以从目前来看，道路承载已经超负荷，每天上下班高峰必堵，更不要说稍微下点雨。

作为一个商圈来讲，交通的瓶劲是制约商圈发展重要瓶劲。目前在二者还没有开业多久的情况下外部交通已是如此，可以想象一年后的这里将是什么样的情况，解决交通拥堵一般有两点：

1）地下走廊，这个肯定行不通，为什么，因为这里是地铁 2 号线必经之地，肯定做不了地下走廊，另外地铁的开通，这里规划的有出站口，在增加人流量的同时，也势必为增加交通承载负荷，所以地铁开通对于缓解这里的交通压力没有什么实质的影响。

2）建立交桥，最好是类似于紫荆山立交桥形式，但由于这个十字路口空间太小，加上东北角的丹尼斯和西南角的国贸中心及东南角的中国银行都已建成，没有太多的空间，另外西北角的烂尾楼沉积多年，从目前来讲，这个地段价值倍增，西北角也将会不久建成高楼，所以建环形立交桥的可能很小。

当然也可能建单向双层立交桥，这样在一定程度将缓解交通压力，但造价不低，不知道这笔费用是商家出还是政府出，预计近三年内应该不会建，所以这里的交通拥堵在近期只会越来越严重。但当事物矛盾发展到一定阶段之后，我想政府和商家会有更好的招数要化解吧。

再说一下内部交通动线，丹尼斯花园路店主要是利用商场中间扶梯向上运送人流，却把垂直梯放在一侧（西部两部，南侧观光电梯），人流相对分散，而且由楼层较高，等

电梯时间很久，个人感觉不太合理；大商新玛特是各种运送方式集中在中庭，有扶梯、观光电梯、连廊，大商新玛特的做法是把人流最大化集中，人流相对集中，会给客户造成相互影响，相互传递信号，感觉到人气很旺，从动线上来看，大商胜出。

从停车位上讲，地面停车位少的可怜，大商基本可以忽略不计，丹尼斯也就不足30 个，二者都是地下停车位，地面停车位如此之少，对于有车族前来购物仍是一个不小的考验。

从周边客户群体上讲：从郑州商业规划图上可以看到，这里是以农业路与花园路为核心的区域商业中心，这个商圈的的辐射半径为3-5 公里，服务人群是10－15 万。加上这个商圈已经自然形成了以商务、餐饮、游玩和高端居住区为主的区域，所以周边现有的目标客群来看，这里应该是中端和高端百货商场的不错的选择，二者平分。

从展示面上讲，二者由于占地面积小，所以“露点”有限，作为一个MALL 来讲，对外“露点”越多，展示其形象面就越多，越能吸引眼球，大商把仅有的一面全部做成玻璃幕墙，最大化展示其形象；丹尼斯除了两个侧面临街展示其形象之外，加上其建筑高的原因，其展示面要比大商大的多，仅从二者展示面、形象面比较，二者都不足，但丹尼斯略胜。

从档次上讲，两个百货不在一个档次上，大商花园路总店的档次与丹尼斯人民路总店的档次相当，但从后二者物业功能和业态丰富上，大商花园路总店明显高于丹尼斯人民路总店。

我不想把百货也按“精品百货”“流行百货”“时尚百货”来分类，我认为这样叫法这只是营销的需要，这几种百货又谁能真正的划清界线，但如果百货用以奢侈品、高端、中高端、中端、中低端、低端来分就相对帖切一些。

如果按这个来定位的话，大商花园路总店目前在高端和中高端之间，而丹尼斯花园路店在中端和中高端之间，这个花园路店相对于人民路总店来讲更加平民化一些，部分货品价格相对适中，所以从这点来分，大商花园总店物品档次上要高于丹尼斯花园路店。

从郑州国庆节期间公布八大商场营销额来看，大商日均500 万，客单量1000 元以上，虽然可能有些水分，但按刚开业的百货商场来说，应该不错了，也能充分显示出这个店的定位高档品牌。

从单层面积讲，大商8层，号称商业面积8万，基本上一层为一万平方左右，而丹

尼斯每层营业面积仅3 0 0 0平方左右。

百货商场是“逛”出来的，买衣服是“挑”出来的，所以百货单层面积不能太小，丹尼斯花园路店给人的感觉还没有逛就到头了，让人索然无味！没有逛的乐趣，然后就逼着你上楼，而人往往具有恐高症，这一点我已以前在另一篇文章有说明，不在累赘。

从细节上讲，大商新玛特花园路总店给人的感觉整体是品质感强，不管从中庭未开业店中店的包装还是已开业店的门头设计包装都体现出超强的品质感，另外每一部观光梯都配有一名漂亮温柔的引导员给客户楼层业态的提示，这样的细节是最能感动人的另外从软环境的处理上，大商毕竟做了多年百货，经验丰富老道，不过可能开业太过仓促，从观光电梯上可以看到许多支撑物上的脏物没有处理，在扶梯旁边个别白色柱子上有一些黑色物质和海绵胶，但从整体上看瑕不掩玉；而丹尼斯细节来看，不管是从地面磁砖和店中店的包装上的处理相对粗糙，这应该与开业时间紧也有关系。

从卫生间来看，硬件差不多，但细节上大商还是更人性化一点，比如有手纸，有梳子，这是丹尼斯都没有的，如果打分，大商花园路总店还是高于丹尼斯花园路店。

从格局上讲，丹尼斯是以中间扶梯为中心的“口”字布局，大商新玛特是以中庭为中心的“回”字布局，整个货品和货柜摆放和高度十分合理，从单层一侧看另一侧，一览无余，给人的空间感和舒适度远远高于丹尼斯花园路店。

从中庭来讲，大商有中庭，天穹采光的作法，引人向上看，向上走，保留了百货商场传统却经典的作法，中庭各楼层之间增加廊桥，有效节约客户往返时间的同时也增加了情趣，形成了一道风景，每一楼层的廊桥都不一样，有仿古式，有邮轮式，有仿石式等，形式各异，是不错的想法，当然也是一个亮点。

丹尼斯花园路店继承并发扬了其人民路总店的格局，没有中庭，只在楼层中间按排扶梯，这样好处是极大的增加了营业面积，但从客户向“享受型”过渡的角度来看，这种格局不能给客户良好的空间感，所以从这一点来讲，大商优于丹尼斯。

从一楼品牌上讲，丹尼斯花园路店一楼出入口处附件主要是化妆品区，大商出入口至中庭是国际一线服饰、腕表、化妆品，从业种的品牌和丰富性上大商占有明显优势。

从餐饮上讲，丹尼斯13层的美食广场，除了面积小种类少之外，仅从其消费的复杂程度让人不想再去第二次，她的作法是：客人先要坐定位置，比如5 号桌，那么服务员会给你开一个卡片，上面写着5 号，你再拿着这个卡片去选小吃，之后再去结账，更让人无法理解的是居然这样的卡片不能通用，有个别摊位的还要单独交钱，甚是麻烦。我