房地产开发之 城市更新业务解析

5.已按房地 产登记历史 遗留问题处 理的用地
已完善手续 的原未办理 产权登记、 又不属违法 用地
原关外等特定 区域内早年已 经形成且现状 仍为原农村旧 屋的集中区域
3.旧屋 村用地
4.已按历 史遗留违 法建筑处 理的用地
地上建筑物符合 深圳市历史遗留 建筑处理有关规 定，并经过处理 而取得合法认定 的用地
由政府组织确认，各区会出台相应文件（2年 内）
权属证书注销 《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作 规则（试行）》（深规土[2010]554号）
建设工程规划与施工许可 竣工验收
《市国土委城市更新项目用地审查操作规程》 （深规土[2011]22号）（1年内）
项目监管
PART FOUR
拆除重建类城市更新要点梳理
《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引 （试行）》（深规土[2010]16号）
强区放权后，各区相继出台城市更新项目审批规则
更新计划审批 更新规划审批 实施主体确认 用地手续审批
《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引 （试行）》（深规土[2010]16号）
强区放权后，各区将会制定更新计划申报指引
有污泥处理设施超负荷运营，约1/3污泥外运到周边城市处理。
01.城市更新的背景 城中村历史遗留问题依然严峻： 深圳原村民约31万人，原村集体股份公司实际占有用地393 平方公里，建筑面积4.2亿平方米（占比43%） ……
人口社会 提供了低成本空间，但社会问题突出。
产业经济
出租经济：收入来源依靠厂房租金、工缴费和人口增加带来的 私房出租收入，产业低端低效，无牌无照经营者。
城市更新业务解析
更新集团技术中心 2017.06
CONTENTS
目录
1、城市更新的背景 2、城市更新的概念 3、城市更新的政策体系 4、拆除重建类城市更新要点梳理 5、XX更新业务简介
PART ONE
城市更新的背景
01.城市更新的背景
深圳创造现代城市发展奇迹的同时，也率先遇到了资源瓶颈和功能结构失衡的 发展难题。
之和不大于6000平方米且不超过更拆除范围的1/3；（2）单元公益用地面 积不小于拆除范围的40%，或者单元涉及落实不小于6500平方米独立占地 公服或基础设施，两个条件之一即可； 棚改30年
相关政策依据：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办[2016]38号文）第五条
01.能不能改？
1 建筑年限
旧住宅区—20年 旧工业区、旧商
业区--15年
新暂行措施 放宽条件
2007年6月30日之前 建成的旧工业区—M1
部分建筑未满15年可更 新的条件
（1）不满15年建筑占地面积核算方法
每个建筑占地1000平方米
2 5F
总建筑面积20000平方米，
1
10F
3 5F
2号建筑未满15年
5000平方米，1/4
《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置操作规程（试行）》 ……
3：技术标准层面
《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定》
……
4：操作层面
《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》 《城市更新单元规划审批操作规则（修订版）》
01.能不能改？
3
规模要求（普通单元、小地块更新）
优先划定相对成片、拆除范围用地面积大于10000平方米的更新单元； 原特区内，已生效法定图则范围内，拆除范围内用地面积在3000平至10000平方
米，可申请小地块更新； 以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新，其拆除范围用地面积应当大于
10000平方米。
01 能不能改？
——城市更新申报条件有哪些？
02 能改什么？
——城市更新方向的依据是什么
03 能改多少？
——城市更新开发强度怎么核算
04 要承担什么责任？
——贡献率、配套责任
05 其它
——两线划定
01.能不能改？
1 建筑年限
旧住宅区20年，旧工业区、旧商业区15年； 2007年6月30日前建成的旧工业区（针对成片工业区）； 旧工业区、旧商业区部分建成时间未满15年的建筑物，满足（1）占地面积
华侨城创意文化园三期
华强北电子市场（工改商）
02.城市更新的类型
——类型三：拆除重建类
02.城市更新的类型
——类型三：拆除重建类
具有下列情形之一，原则上不可作为拆除重建对象：
（1）已纳入我市城中村综合整治计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。 （2）零散用地、政府社团用地、特殊用地原则上不得单独拟订为城市更新单元。 （3）旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。 （4）政府土地整备区范围内原则上不得拟订城市更新单元。 （5）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米(特区内3000-10000）。 （6）具有保留价值的历史建筑或文化建筑
✓为什么是2007年6月30日？ 2007年6月30日是国家层面统一要求工业用地必 须招拍挂的起点时间，也是省《关于建立“三 旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》中 规定，要求2007年6月30日前已为建设用地的地 块方可纳入“三旧”改造标图建库范围的时间。
（2）落实配套需要
贡献率不小于40%； 落实不小于6500平方米的独立占地配套设施
《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定（试 行）》（深规土[2013]294号）--2013.5.17
《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及历史用 地处置操作规程》（深规土[2013]786号）
《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试 行）》（深规土[2011]828号）
《深圳市城市更新单元规划审批操作规则）》（深 规土[2013]786号）
1800万；人口快速增长带来巨大压力。
• 空间：用地增长面临刚性约束，城市建成区面积接近行政区面积50%的警戒线；
至2020年，全市可净增建设用地不足3平方公里。
• 资源：境外供水比例77%，水源外向依赖性高； 2020年用水量缺口将达6.5亿立
方米；
• 环境：道路容量难以满足小汽车持续增长，2015年机动车保有量超320万辆；现
02.城市更新的类型
——类型一：综合整治类
• 综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、 环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。
02.城市更新的类型
——类型二：功能改变类
•综合整治类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构。
2009年：广东省出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干
意见》，深圳市在当年10月颁布了全国首部城市更新办法，提出了“城市更 新”概念，围绕“城市更新单元”进行了多项创新。
经过几年实践，以城市更新为主要内容的存量土地二次开发已成为深圳市新一 轮城市发展的重要抓手。
PART TWO
城市更新的概念
01.能不能改？
2 合法用地比例要求（核查权属）
不低于60%，不足60%但不低于50%的，可简易处理； 坪山中心区不低于50%； 重点单元不低于30%； 综合整治类50%
相关政策依据：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办[2016]38号文）第四条
01.能不能改？
2 合法用地比例要求（核查权属）
1979
人口：31万 GDP: 2千万
2015
人口: 1800万 GDP: 1.75万亿
昔日渔村
今日深圳
01.城市更新的背景
四个难以为继： 人口规模高位运行，空间不足成为普遍性问题，资源短缺 愈发严峻，部分环境领域不堪重负……
• 人口：2007年常住人口861万；2015年常住人口1138万人，实际管理人口超过
城市形态
用地以生产经营为主，公共配套极度匮乏；是城市公共配套的 主要缺口所在。
01.城市更新的背景
教育等配套设施压力持续加大：
➢ 医疗卫生、养老设施总量供应不足，服务能力与超大城市水平有较大 差距。
➢ 义务教育阶段学位压力突出，预计未来五年公办小一学位年均缺口3-4 万 ……
10
（1）学位供需矛盾突出，尤其是公办学位
《城市更新单元计划审批操作规则》 《关于明确城市更新项目用地审批有关事项的通知》 《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》
《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》
……
02.城市更新的核心文件
01《深圳市城市更新办法》
深圳市人民政府令第211号令 2009年10月22日
VS
深圳市人民政府令第290号令 2016年11月12日
注：除文物保护单位外，城市中还存在大量具有保留价值的历史建筑或文化建筑，需要有效识别和保护，不能采取拆除重建的更新方式。
PART THREE
城市更新的政策体系
01.城市更新的政策体系
三个阶段
Hale Waihona Puke Baidu
2009年 之前
探索阶段 城市更新项目少； 相关政策依据不全面
2009年2015年
成熟之年 城市更新项目逐渐增多； 政策集中出台、完善、规范化； 城市更新办法（提出更新概念）
0
深圳
广州
上海
北京
千人床位数 千人医生数
01.城市更新的背景
诸多发展瓶颈决定了今后城市发展的重心将由增量建设转向存量优化。
城市更新发展历程
2004：出台《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，2005年第一批城
中村计划发布；
2008：《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》出台，同年
第一批旧工业区升级改造计划发布；
各区依照市十三五规划编制区更新五年规划
划定重点统筹片区，编制更新统筹片区规划研究
指导城市更新单元规划
03.城市更新的主要程序
土地建筑物信息核查及历史用地处置（1年之 内） 《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆 除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试 行）》（深规土[2013]294号）--2013.5.17
相关政策依据：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办[2016]38号文）第四条
01.能不能改？
4 改造意愿
单一宗地：占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意； 非农以外的原农村区域：须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会或股东
代表大会表决同意申请拆除重建后，方可申报；或经占建筑物总面积2/3以上且 占总人数2/3以上的权利主体同意申请拆除重建，并经原农村集体经济组织继受 单位同意； 旧住宅区：100%的权利主体更新意愿； 小地块：100%
2016年至 今
跨越之年； 加快推进，提质阶段；
强区放权
01.城市更新的政策体系
1：法规层面
《深圳市城市更新条例》（制定中） 《深圳市城市更新办法》
《城市更新实施办法实施细则》
2： 政策层面
《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（2014年版）》
《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单 元旧屋村范围认定办法（试行）》
01.城市更新的概念
《深圳市城市更新办法》中所称城市更新，是指符合本办法规定的主体对特定城市建成 区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的 区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
包含已出让国有用 地、已划拨国有用地 或其它已办合法用地 手续的国有用地
1.国有 用地
6.其它经规 划国土部门 认定和处理 的合法用地
包含城中村红 线用地、非农 建设用地、征 地返还用地
2.原集体经 济组织取得 确权用地
合法用地
已完善手续的未签订 征转地协议或者已签 订征转地协议但未做 补偿用地等其他经处 理或认定的合法用地
8
•2014年，义务教育阶段在校生105.7万，其中公办学位占
59%，公办学校超办学规模、超班额招生人数达8万人；
6
5.28
7.72
7.51 5.50
（2）学位增加主要集中在非户籍学生
•2014年，25.4万义务教育阶段新生中，户籍学生7.7万， 非深户籍学生17.7万；
4
2.742.3
2
2.80
3.80
02《关于加强和改进城市更新实施工作的
暂行措施》
深府办[2012]45号 2012年08月17日
深府办[2014]8号
VS
深府办[2016]38号
2014年05月27日 2017年01月01日
03《深圳市城市更新办法实施细
则》
04《深圳市城市更新十三五规划》
深府办[2012]1号 2012年1月21日