某公寓豪宅市场研究报告

88 14 6 9
4655
15
5
274655 6
202024 0
273013 0
173
174
128
99
81
26 2215 31
48
88 62
153 161343 55 74
2008年7月
市中心板块
特点六：豪宅市场的消费相对稳定
虽然在2008年出现了房地产的低谷，但是豪宅的销售依然抢眼，价格坚挺。
公寓豪宅市场供应
现有供应、潜在供应、区域供应、供应结构
【板块供应】
截至目前杭州大户型住宅市场存量及可售量
其他板块 52 500 滨江板块 54300 钱江新城板块 110 市中心板块 155 西溪板块 250
立足点： 顶级会所 管家服务
【区域分布】
西溪板块
市中 心板 块
在区域分布上，目前杭州的大户型公寓因依附于或地段或景观主要分布在以上四个板块。
【项目扫描】
市中心：城市芯宇、云龙十一景、中山御庭、昆仑公馆、凯德视界二期、 绿城西子锦兰公寓、大家中山花园二期、绿城滨江杭汽发、远洋杭一棉、 广宇面粉厂、新湖杭汽轮、万钧化工厂、杭钢华家池、西子娑婆桥、新华 造纸厂、喜得宝大酒店
主要物业形态在项目数量上以纯住宅居多，占总项目数的53%；在体量上 以综合体类居多，合计162万方；
公寓豪宅市场需求
区域需求、需求结构、供需特征
【板块需求结构】
各板块成交量
450
400
365
350
300
250
389 282 260
200
150
100
50
40 14 3 0
0
109
3034 0
50 12 6
成交均价 21155.93 24566.84 29848.9 33364.32 27254.52 28049.4 31821.56 30097.66 24150.44 27357.12
成交量
成交均价
选取案例： 市中心：EAC（大户型部分）、城市芯宇、云龙十一景（大户型公寓）、西湖8号公馆 钱江新城：东方润园、金色海岸、阳光海岸、新绿园、水岸枫庭、万象城悦府、蓝色钱江、 西溪留下板块：留庄、和家园、百家乐西园、西溪望庄（大户型）、西溪山庄（大户型）、西溪蝶园 滨江板块：彩虹豪庭、银泰海威国际； 下沙板块：金隅观澜时代；
【发展概况】
萌芽
金色海岸
优势：江景、全西 门子精装修 败笔：品牌堆砌
立足点： 江景 精装修概念
成长
世贸丽晶城
优势：地段、精装 修、综合体 败笔：酒店式公寓、 商业、写字楼营销 互相脱节
立足点： 市中心 综合体复合项目
超越
东方润园
优势：地段、精装 修、江景、顶级会 所、英式管家服务 败笔：营销主题模 糊
21155.928
687 605
486
20000 15000
263
304
302
327
280
10000
138
5000
0
0
07年1季 07年2季 07年3季 07年4季 08年1季 08年2季 08年3季 08年4季 09年1季 09年2季
成交量
138
263
304
486
302
687
605
327
280 1581
1500 950
2740
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500
市场存量 潜在可售量 单位：套
数据截止11月10日
各个板块目前的市场存量都较小，从潜在供应量上来看，市中心（主要为杭 汽发地块，东南面粉厂地块 ，新华造纸厂地块，喜得宝大酒店地块都尚未入 市）以及钱江新城板块市场潜在供应较大，未来竞争较为激烈，若仅从供应 量上分析，本案所处的滨江一线江景板块内部的竞争压力相对比较小。
【历年成交-年度】
近5年杭州高端住宅（单价2万以上）成交套数
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
套数
2005年 250
2006年 310
2007年 1510 套数
2008年 2650
2009年上半 年
1980
杭州近年来的高端住宅市场正呈现一种加速发展的趋势，即使是 2008年楼市低迷时，高端住宅的成交量不减反增。
【历年成交-季度】
1800 1600 1400 1200 1000
800 600 400 200
40000
1581
33364.32
31821.564
35000
29848.896
30097.656
30000
27254.52 28049.4
Leabharlann Baidu
27357.12
24566.844
24150.444 25000
钱塘江沿线：东方润园、蓝色钱江、水岸枫庭、城市之星、康都紫轩、彩 虹豪庭、绿城丽江公寓（沿江）、贺田尚城（沿江）、宋都阳光国际（沿 江）、中海世茂75/76地块、西子南星桥地块、小商品18#地块
西溪板块：西溪诚园、西溪蝶园、和家园、西园、望庄、西溪风情
【总体供需】
大户型豪宅总体情况向好，所有的大户型公寓项目去化均达到了95%以上。
特点三：建筑材料越来越高端
豪宅的建筑材料不仅表现在外立面的干挂石材、铝板等，还表现在精装修大堂、楼梯间，甚至是精 装修的材料都是顶端品牌。
特点四：配套更加齐备
豪宅的营销已经开始发展到圈层营销，因此其配套更多的会以软服务作为亮点。
特点五：开发公司资金实力雄厚
豪宅项目基本都是近几年通过公开招拍挂出让的地王土地，地价款非常高，都是资金实力非常雄厚 的公司获取。
【市场热度】
在目前杭州整体楼市向好的情况下，豪宅的市场热度更加明显。
【市场概况总结】
特点一：区域分布范围广
随着杭州城区的逐步扩展，更多稀缺地段及优越景观区域成为了豪宅开发板块。
特点二：豪宅的开发趋于合理
豪宅开始更多的倾向于功能空间的合理，而非大而无度，如140平方米的户型也可以设计为一室一 厅的豪宅。
【报告研究模块】
【公寓豪宅市场研究】 【公寓豪宅客户研究】 【公寓豪宅产品研究】
本报告的豪宅泛指杭州的大户型公寓，不包括别墅项目
【公寓豪宅市场研究】
公寓豪宅市场研究中探讨以下几方面内容：
1. 公寓豪宅市场概况 2. 公寓豪宅市场供应 3. 公寓豪宅市场需求
公寓豪宅市场概况
发展概况、总体成交、区域分布
【市场潜在供应】
经翰博机构市场研究部 统计，2006-2008年杭 州城区拍出的“天价地 块”中，至少有70%将 于明后年集中上市，预 计供应量将达到50万方；
【市场潜在供应】
未来的市场供应主要以市中心、钱江新城板块为主，未来潜在供应量总在170 万方左右。
【产品供应特征】
物业类别为住宅的项目占大多数，面积在155 万方