济南万象新天生态人文项目北区整体定位报告_137p_前期策划
万象新天社会实践报告--郭文魁
山东师范大学工商管理硕士实践报告学号2012310027姓名郭文魁学科专业工商管理科目社会实践时间2012年10月分数社会实践报告——城市大盘的营销简析实践目的：随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发企业门槛的不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，随之诞生是众多的城市大盘。
大盘市场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的大盘产品将成为市场主流。
本次社会实践的目的就是探索性的房地产形势下，探索大盘开发的思路与营销手法。
实践时间：10月5日13:00-17:00实践地点：百万平米城市大盘——天鸿·万象新天实践内容：全班近40名师生驱车来到济南市历城区工业北路的东部都市大盘——天鸿·万象新天项目售楼处。
首先听取了置业顾问对万象新天项目的热情讲解后，观看了新东站片区5000亩规划的宣传片，详细了解万象新天项目作为城市大盘对周边区域带动和发展作用，深入探讨了大型房地产项目的营销操作思路和整合资源的手段。
随后，全体师生来到万象新天项目配套的高尔夫练习场进行了素质拓展教育。
实践总结：作为一个建筑面积600万平方米的城市大盘项目，万象新天已经脱离了单纯住宅开发的概念，属于大型综合社区开发。
教育、商业、酒店、写字楼等等涵盖众多业态，无疑对地产营销者的操盘思路是一个很大的考验。
经过我们的深入探讨，我们或许为城市大盘操作总结出一些经验：一、“配套先行，根本保障”一个城市大盘运作的时候，首先并不是要建立产品的形象和系列，而是要先建立大盘的配套水平的形象。
一般城市大盘往往位于城市的郊区边缘地带，客户在选择购买郊区楼盘时，实际上是楼盘的外延即配套设施在起着决定作用。
所以楼盘的配套必须要先行，而且起点要高，必须优于市区楼盘的配套，客户才会选择你。
道路交通、学校资源、商业便捷、医疗保障等等，都是客户关注的点。
拿万象新天项目来说他们首先解决的就是教育问题，与历城二中、北京红黄蓝幼儿园建立强强联合的战略联盟。
济南南丰领东国际新城万方大盘项目策划定位报告终
目录前言 (3)1、项目自身分析 (4)1.1项目区域形象分析 (4)1.1.1 项目区域在济南市的位置及城市形象 (4)1.1.2 项目区域在经十路的位置和城市形象 (6)1.1.3 项目区域在济南东部的位置和城市形象 (6)1.2项目地块情况 (7)1.3S.W.O.T矩阵分析法 (7)“SWOT”矩阵 (9)1.4物业优势及劣势分析 (10)1.4.1 Strength优势分析 (10)1.4.2 Weakness劣势分析 (13)1.5物业机会及威胁分析 (15)1.5.1 Opportunity机会分析 (15)1.5.2 Threat威胁分析 (18)1.6各因素交叉分析 (18)1.6.1 规避项目劣势的交叉分析 (18)1.6.2 规避项目威胁的交叉分析 (21)1.7分析总结 (23)2.项目定位 (25)2.1市场定位 (25)2.1.1市场定位的决定因素 (25)2.1.2 市场最终定位 (27)2.1.3 市场定位的支撑点 (31)2.2目标市场（客户）定位 (36)2.2.1目标市场构成分析 (36)2.2.2目标市场需求特征分析 (38)2.2.3目标市场（客户）结论 (41)2.3形象定位 (43)2.3.1形象诉求重点 (43)2.3.2形象定位及支撑 (46)2.3.3项目案名建议 (47)2.3.4案名诠释 (48)2.4价格定位 (51)2.4.1定价原则 (51)2.4.2定价方法 (52)2.4.3定价策略 (55)2.4.4最终价格定位 (55)3.项目规划设计建议 (70)3.1整体规划思路 (70)3.2平面布局建议及原因 (70)3.2.1整体规划布局 (70)3.2.2住宅规划设计建议 (74)3.2.3公共建筑规划设计建议 (75)3.2.4交通组织及停车设施规划建议 (78)3.2.5 建筑类别配比 (85)3.3建筑外观风格及园林建设建议 (85)3.3.1建筑外观的风格建议 (85)3.3.2小区园林建设建议 (93)3.4户型面积选择及组合建议 (109)3.4.1户型设计配比 (110)3.4.2户型设计特色建议 (115)3.4.3户型结构面积 (123)3.4.4优秀户型推荐 (124)3.4.5地下室设置建议 (134)3.5配套设施规划建议 (134)3.5.1 楼宇配套设施建议 (134)3.5.2 项目公共建筑布局 (142)3.5.3 商业配套建议 (158)3.6物业管理 (160)3.6.1区域市场物业管理情况 (161)3.6.2物业管理建议 (163)3.6.3物业管理服务内容建议 (164)3.6.4物业管理费建议 (166)3.7项目智能化建议 (168)3.7.1 住宅项目智能化建议 (168)3.7.2写字楼及公寓智能化 (171)3.8项目车位配置建议 (175)3.8.1产权车位与使用权车位比较 (175)3.8.2项目车位配比数量 (176)3.8.3 项目车位面积大小建议 (178)3.9项目整体开发策略 (178)3.9.1开发时序 (178)3.9.2 项目各期开发量建议 (179)结束语 (181)前言本报告是在市场研究及分析的基础上，结合本案的自身质素，提出有针对性的项目定位，旨在通过整合营销，最大限度强化本案的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本案的总体质素和市场竞争力，并作为发展商及设计公司优化项目综合质素的参考意见。
济南某花园项目整体策划书【用心整理精品资料】
济南x x花园项目整体策划书2005—9—3目录一、市场背景二、项目分析三、项目定位四、客源定位五、产品建议六、推案策略七、广告策略八、销售执行九、公司简介十、合作模式一、市场背景济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下: (一)九九年之前,被动销售的暴利阶段:客源特征:以高收入者为主,追求身份与地位的显示,此时市场选---------------------------------------------------------精品文档---------------------------------------------------------------------择范围小,客户购买存在一定盲目性。
开发商特征:政府对开发公司的实力要求不严,开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重,不重视客源心理及市场发展特性,主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征:产品形式单一(多层为主），缺乏特色,不注重整体规划,且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）.销售特征:无整体营销思路,盲目追求高利，定价偏高,且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
(二)2000年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化,在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。
品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场.同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实---------------------------------------------------------精品文档---------------------------------------------------------------------力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
济南万象新天生态人文项目北区整体定位报告
地上容积率
≤2.7
--
地下容积率
≤1.1
--
建筑密度
≤18%
--
绿地率
≥35%
--
停车率
≥80%
--
公共服务设施
需配建1）用地面积不 小于3.3公顷的45班九 年制学校；2）用地面 积不小于0.54公顷的 18班幼托；3）建筑面 积不小于2400平方米
的室内副食品市场
整体规划意向
A
B
D
E
刘智远路通往新东站 社区邻里商业 综合商业
【开发目标解析】
快速回现为第一目标，重塑项目价值，实现北区的中高端定位，从而树立 企业品牌
销售目标： 每 年 15 万 平 米 以 上 的 消 化 量 ， 超 越 市 场 平 台水平
品牌目标： 通过北部片区的重新定位实现项目的品牌突 破，树立天鸿在济南的市场影响力
结合项目自身特点，从城市背景和市场环境出发，寻找项目机 会，合理确定项目的开发策略和开发模式是项目成功关键
• 北区受到容积率限制，依靠产 品形式作为核心价值点难以实现。
• 一期开发展示弱，体验式营销 未到位；
• 配套对社区的增值作用不明显。
• 受现状影响，客户感知生态价 值较弱；
• 外溢客户区域抗性较大。
项目一期客户来源区域分析
恒大·名都项目现场实景园林
3 【项目区位】处于城市建成区边缘，距离机场23km，距城
中心12km，区位条件优越
会展中心
济南国际机场
23Km
中心城区
12Km
4Km
奥体会展行政中心
近程而不离城
【区域意向】城市老工业基地，王舍人镇周边分布着数个重工污染 企业，产业氛围浓厚，同时一定程度上为我们提供了产业人口支撑
济南文化东路商业项目前期定位策划报告
随着经济的发展，大量中小型企业的兴起，中心城区写字楼的数量有限以及无法满足逐步提高的交 通和停车等硬件要求，城市商务中心由中心城区向东西两侧扩散明显。 东部城市先后出现了山大路、东二环、高新区、经十东路等四大写字楼项目主要聚集区，也是目前济 南写字楼市场供应的主力。 西部城区的纬十二路沿线写字楼项目数量逐步增多，以及由于京沪高铁的开通运营，西客站商务办 公区正在逐步形成。
整体市场概述 城市板块划分 项目竞品分析
2012年写字楼供应量约为39.84万 ㎡，是近四年来最高值，但从年度成 交量上看，成交面有所下降，成绩比 率有所降低，是近五年来的最低值， 但与2011年同期相比，成交量有所增 加，市场有所回暖 从近期市场表现看，2013年1-4月 份成交4.28万㎡，与同期相比成交量 下降44.9%，环比降下69.98%； 具体分析有以下几点原因： 一、市场的供应量减少，存量项目经 过年底的 去化高潮后，项目以尾盘为 主。 二、现有市场供应物业以去化难度较 大产品为主，市场的认可度较差。 三、新增项目处于蓄水阶段，尚未面 市。
区域内优势明显，共享完善城市配套资源
华强电子广场
工商银 行
甸柳一中
历下大润发
山师 附中
燕山学校
中国移 动
农业银行
燕柳小学
交通银 行
中国银 行
工商银 行
历下区 政府
山东航空大厦
银座商城（燕山 店）
军悦大酒店
山 东 师 范 大 学
建设银 行
省工商 总局
招商银 行
如家酒 店
项目区位 交通条件 周边配套 宗地条件 经济指标
成熟期 2007—2010 年写字楼市场 处于逐步成熟 的阶段
园博园核心区后续开发利用项目策划汇报
城市发展 环境分析
旅游发展 环境分析
区域发展 环境分析
城市发展环境：城市带、城市圈是济南主 要发展方式，使济南内向型特征得以改观， 利于提升济南的首位度。
城市旅游市场：济南旅游处于观光旅游阶 段与理论上都市休闲旅游阶段不符合，旅 游市场发展空间大。
区域旅游资源：区域旅游资源丰富但产品 功能单一，缺乏整合，项目本体资源保持 完备，多功能休闲产品开发存有空间。
济南园博园后期利用项目研究策划报告
本次汇报内容
• 园博园后续利用的城市功能定位 • 园博园的后续利用运营定位 • 园博园现状建设的分析 • 园博园后续开发利用的规划策划建议
下一步工作计划
• 针对本次汇报及会议形成的意见对园区的 后续利用建议进行调整与修改。 • 结合最终调整建议，对园博园后续开发利 用的投资经营进行经济效益估算。
5
城市旅游休憩中心
济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:
6
城市中央休闲区
“打造济南的第二个大明湖”
济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:
消费升级推动国内旅游业加速发展，需求出现 结构性变化，观光游将以10％以上速度发展， 而休闲游加速发展，增速将在20％以上。
2009年济南人均GDP已达到7373美元，早已进入休 闲度假高层次发展阶段。
富裕阶层的壮大，国内旅游消费处 于转型阶段。
为了配合国家扩大内需政策的需要， 确保旅游业发展，国家旅游局陆续提 出了“国民旅游休闲计划” 等一系 列计划。这些计划将有力地拉动国内 旅游市场。
14
支撑条件
本报告通过从宏观发展环境、旅游发展环境、区域发展环境 三个角度来论证园博园在城市发展中所承担的作用。
济南景区开发策划书3篇
济南景区开发策划书3篇篇一《济南景区开发策划书》一、项目背景济南，山东省省会，拥有悠久的历史和丰富的文化底蕴，是中国著名的历史文化名城之一。
然而，目前济南的景区开发还存在一些不足，如景区知名度不高、旅游产品单一等。
因此，我们需要对济南景区进行开发策划，提高景区的知名度和吸引力，促进旅游业的发展。
二、项目目标1. 提高济南景区的知名度和美誉度，使其成为国内外游客向往的旅游目的地。
2. 丰富景区的旅游产品，满足不同游客的需求。
3. 促进济南旅游业的发展，增加就业机会，提高当地居民的收入水平。
三、项目内容1. 景区规划对济南景区进行全面的规划，包括景区的功能分区、景观设计、旅游设施布局等。
突出济南的历史文化特色，打造具有独特魅力的景区。
2. 旅游产品开发开发多样化的旅游产品，如文化体验、生态旅游、休闲度假等。
举办各种主题活动，如文化节、音乐节、民俗活动等，丰富游客的体验。
3. 市场营销制定营销策略，加强景区的宣传推广。
利用互联网、社交媒体等渠道，提高景区的知名度。
与旅行社、酒店等合作，拓展客源市场。
4. 旅游服务提升加强景区的管理和服务，提高游客的满意度。
培训员工，提高服务质量。
提供多样化的旅游服务，如导游服务、餐饮服务、购物服务等。
四、项目实施1. 成立项目团队，负责项目的策划和实施。
2. 制定详细的项目计划，明确各项任务的时间节点和责任人。
3. 加强与相关部门和企业的合作，共同推进项目的实施。
4. 定期对项目进行评估和调整，确保项目的顺利进行。
五、项目预算1. 项目总投资[X]万元，包括景区规划、旅游产品开发、市场营销、旅游服务提升等方面的费用。
2. 资金来源主要包括政府投资、企业自筹、社会融资等。
六、项目效益预测1. 项目实施后，预计年接待游客数量将达到[X]万人次，旅游收入将达到[X]万元。
2. 项目将带动当地相关产业的发展，增加就业机会，促进地方经济的发展。
3. 项目将提升济南的知名度和美誉度，推动济南旅游业的发展。
济南市历城区万象新天学校_企业报告(业主版)
目录
企业基本信息 .................................................................................................................................1 一、采购需求 .................................................................................................................................1
1.1 总体指标 ...........................................................................................................................1 1.2 需求趋势 ...........................................................................................................................1 1.3 项目规模 ...........................................................................................................................2 1.4 行业分布 ...........................................................................................................................3 二、采购效率 .................................................................................................................................8 2.1 节支率分析 .......................................................................................................................8 2.2 项目节支率列表 ................................................................................................................9 三、采购供应商 .............................................................................................................................9 3.1 主要供应商分析 ................................................................................................................9 3.2 主要供应商项目 ..............................................................................................................10 四、采购代理机构........................................................................................................................13 4.1 主要代理机构分析 ..........................................................................................................13 4.2 主要代理机构项目 ..........................................................................................................13 五、信用风险 ...............................................................................................................................14 附录 .............................................................................................................................................14
济南万象新天酒店规划
济南万象新天酒店规划济南万象新天酒店是一座集住宿、休闲娱乐为一体的现代化酒店，计划建设总计326间客房，5个餐厅、2个多功能宴会厅以及室内游泳池、商务中心等商业功能区，力求将其打造成为高品质的旅游度假综合体。
一、项目建筑计划济南万象新天酒店的总体规模为22792平方米，共计建筑326间客房。
以“舒适精致、养生休闲、极致出行”为宗旨，结合济南文化和时尚营造浪漫舒适的住宿环境。
主建筑连续分区四层，其中一层为客房层，客房分布在四至五层楼，各房间空间宽敞，平面设计合理，内部设施配备高档，客房设 web 智能助手，可实现智能定位、智能管理等功能。
二层为餐厅层，此层共有5个餐厅，其中有高级宴会餐厅、大型中餐厅、西式餐厅、精品副食餐厅、小型甜品店5种餐厅；亦可容纳1200人就餐，覆盖中式、西式等多种佳肴；三层为多功能厅层，设有两个多功能厅，满足大型聚会、宴会、展会、酒会和会议等活动需求；四层为商业功能层，设有室内游泳池、商务中心、休闲娱乐及商务服务，让每位客人尽情享受恒乐完美时光。
二、服务承诺济南万象新天酒店全力打造一流服务标准，务求让客户满心满意，给客人带来极致宾客体验。
在服务细节方面，酒店提供24小时热情服务，满足客人的各类要求；提供穿梭机场接送服务，以及专业的婚宴安排服务，秉承“美味精致、风格全新”的服务理念，济南万象新天酒店期待为每一位客人提供专业、热情、周到的服务。
三、品牌设计济南万象新天酒店是以济南全新活力文化为主题，融入济南文化设计理念，具备舒适精致、养生休闲特色的现代化酒店，以及全面便捷的高品质商务服务。
酒店的外观设计独特，将西方的建筑风格与传统文化完美融合；室内装修以温暖淳朴。
济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告定稿版
济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】雪野湖别墅项目前期策划定位报告2010年3月目录第一部分：市场调查与分析一、宏观市场调研与分析（一）济南市经济环境概况（二）济南市城市空间发展战略（三）济南市房地产市场分析二、济南别墅市场专项分析（一）济南别墅及高端物业发展及现状概况（二）济南代表性高端物业调研（三）济南主要别墅及高端物业未来市场供应量第二部分：项目条件分析一、雪野湖基本概况二、项目宗地分析三、项目SWOT分析第三部分：项目定位一、目标客户群核心定位二、产品定位三、总结第一部分市场调查与分析一、宏观市场调研与分析(一)济南市经济环境概况1.济南市经济现状与发展2.产业结构情况2008年济南市结构调整取得新进展，三次产业比重分别为5.8：44.1：50.1，一、二产业比重分别较上年减少0.1和1.1，第三产业增加1.2。
3.政府推动经济发展的产业重点济南市坚持以市场为导向，拉长产业链，开展多元化经营，鼓励企业向房地产、新型建材等产业延伸，强化区域服务功能，突出发展现代服务业，加快建设区域性服务业中心城市。
从上表看，济南市的国民生产总值增长平稳，全市固定资产投资额度和城市居民人均可支配收入逐年增加，受全球金融危机的影响，2009年济南市的GDP增长率较上年有所减缓，但仍高于全国平均增长水平。
2009年，济南市GDP在全国省会城市中占第8位，全社会固定资产投资占14位，城市居民人均可支配收入占第4位，位居前列。
不断调整产业结构，加快发展第三产业，坚持并鼓励房地产的健康可持续发展。
(二)济南市城市空间发展战略济南市为推动城市建设，促进城市经济社会发展，在《济南市城市总体规划（1996年—2010年）》中确定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路。
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城市工业区
城市老工业基地，王舍人镇周边分布着数个重工污染企业，产业 氛围浓厚，同时一定程度上为我们提供了产业人口支撑
大规模综合开发
项目属大规模综合开发项目，因此在项目开发策略的制定上，必 须考虑大盘开发的特点，在形成持续竞争力的基础上分阶段建立 开发策略。
中心12km，区位条件优越
会展中心
济南国际机场
23Km
中心城区
12Km
4Km
奥体会展行政中心
近程而不离城
【区域意向】城市老工业基地，王舍人镇周边分布着数个重工污 染企业，产业氛围浓厚，同时一定程度上为我们提供了产业人口 支撑
市三毛纺厂 济南铁厂
济南钢铁厂
王舍人镇
济炼
产业人口支撑
【交通条件】交通由区域性过境交通与市区内部过境交通组成， 市区通达性较好
城市边缘 旧有工业区 无强势资源 大规模住宅开发项目
4 开发目标解析
Ø天鸿万象新天的提升之 作
Ø项目规模较大，占地400 亩，正在进行周边5000亩 规划
Ø地块周边有规划和交通利 好
Ø容积率2.7，无明显限制 条件
首要目标——速度
实现项目快速销售是项目的核心 目标——进入市场排名前列
核心目标——品牌
规划路网的基本框架为“五纵三横” “五纵”为贤文路、开源路、刘志远路、山塑路、 济钢东路；“三横”为白菜路、陈家-杨南路、工 业北路，整体路网呈方格网状结构。
20分钟车程
5分钟车程
区域性过境通道 市区内部过境通道
便利交通条件
【区域配套】片区城市基础配套齐备，档次较低，多集中于王舍 人镇，区位配套需要完善升级
通过项目的成功打造，进一步提升 公司的品牌形象
开发目标：实现项目快速销售和企业品牌的提升。
【开发目标解析】
快速回现为第一目标，重塑项目价值，实现北区的中高端定位，从而树立 企业品牌
销售目标： 每年15万平米以上的消化量，超越市场平 台水平
品牌目标： 通过北部片区的重新定位实现项目的品牌突 破，树立天鸿在济南的市场影响力
结合项目自身特点，从城市背景和市场环境出发，寻找项目机 会，合理确定项目的开发策略和开发模式是项目成功关键
续开发成功，承担“承前启后”企业发展战略， 挖掘项目核心能力，选择最佳的开发策略、强势立
势一战成名，确定在济南东部地产 开发行业的话语权！
2 【南区运营现状分析】：南区在产品形式、社区配套以及户型
上具备一定的优势，已经具备了较好的市场口碑及影响力
价值点一：稀缺多层
价值点二：户型均好性高
价值点三：规模大盘，配套齐全
Ø项目界定及研判 Ø问题结构化分析 Ø市场机会点的挖掘和分析 Ø案例借鉴和分析 Ø项目整体发展战略 Ø项目整体定位 Ø物业发展建议
项目终稿提交
Ø整体定位及发展战略 调整与修改
提交成果
Ø《整体定位与物业发展建议 报告中期汇报稿》
Ø《整体定位与物业发展建议 报告终稿》
报告整体结构
项目愿景与目标
PART1. 北区战略愿景及目标解析
整体规划意向
北区建设用地 275800 平方米
地上容积率
≤2.7
--
地下容积率
≤1.1
--
建筑密度
≤18%
--
绿地率Leabharlann ≥35%--停车率
≥80%
--
公共服务设施
需配建1）用地面积不 小于3.3公顷的45班九 年制学校；2）用地面 积不小于0.54公顷的18 班幼托；3）建筑面积 不小于2400平方米的
城市及市场发展分析
PART2. 基于城市发展的区域价值解析 PART3. 房地产市场发展分析 PART4. 竞争关系研究 PART5.客户需求分析与策略选择
成功案例借鉴
PART6. 同类项目操作经验借鉴
可持续发展建议
PART7. 项目整体定位及发展策略 PART8.项目整体物业发展建议
项目开发收益分析
PART9. 基于定位下的财务模拟分析
方向
机会
经验 落地 收益
方向。
北区战略愿景及目标解析——
一
项目愿景与目标
n本项目承担企业战略 n南区运营现状分析 n北区项目属性界定 n北区发展目标解析
1
写在北区项目报告前
n北区项目开发关乎济南天鸿万象新天整体开发成败， 决定企业在济南地产行业的影响力乃至企业品牌巩固； n北区项目作用举足轻重，沿承南区发展理念，铺垫后
ü 户型方正； ü 全明通透； ü 布局合理； ü 尺度适宜；
价值点四：新东站带来的区域升值
石家庄
【南区运营现状分析】：但在开发中未能实现大盘的持续运营， 价值具备挖掘空间，营销展示以及价值传递须进一步梳理
产品线客群涵盖面较窄
配套开发与住宅结合度弱
东站价值对购房者吸引力弱
• 在产品形式上，吸引了大量的 区域客户，但未为吸引城市外溢 客户的充分条件；
• 北区受到容积率限制，依靠产 品形式作为核心价值点难以实现。
• 一期开发展示弱，体验式营销 未到位；
• 配套对社区的增值作用不明显。
• 受现状影响，客户感知生态价 值较弱；
• 外溢客户区域抗性较大。
项目一期客户来源区域分析
恒大·名都项目现场实景园林
3 【项目区位】处于城市建成区边缘，距离机场23km，距城
王
舍
华
人
联
镇
超
中
市
学
• 商业：华联超市、苏宁电器， 环联商务酒店等
• 金融业：农行，建行，工行、 王舍人镇邮局等
• 医疗：济南市第三人民医院 • 学校：十八中、高新区试验 学校、四十一中、济钢二区幼
儿园
配套薄弱需升级
【地块指标及规划】——无明显强制限制条件，有较大的发挥空 间
北区A、B地块技术指标
开启济南都市生态人文新篇章
——济南万象新天项目北区整体定位
2
本项目计划进度安排
时间进度 阶段划分 工作内容
2010/9/10
2010/10/15
2010/11/15
2010/11/25
35个日历天 前期市场调研阶段
30个日历天 中期沟通
Ø项目地块查勘 Ø区域宏观经济背景研究 Ø房地产市场调研 Ø政府人员访谈 Ø专业人士访谈 Ø消费者访谈(400份深访 问卷)
室内副食品市场
A
B
D
E
刘智远路通往新东站
社区邻里商业 综合商业 9年一贯制学校
社区会所 社区邻里商业 社区幼儿园
社区公园 公立小学 现有居住小区 Shopping mall 综合商业 五星级酒店
项目属性界定
区域中心城市 城市建成区边缘
济南市是山东省省会，凭借其独特的地理区位优势，在经济、资 源等方面对周边城市保持强大的吸引力