北京土地一级开发及棚改项目要点梳理

一、北京市土地一级开发项目
（七）典型流程
一级开发流程（典型）
规划条件 规划条件
原 土 地 所 原 土 地 所 有 者 或 使 有者或 使 用者 用者 11、 、征 征得 得 区 县 和 乡 区 县 和 乡 镇 政 府 或 镇 政 府 或 上 级 主 管 上级主管 部门同意； 部门同意； 22、 、向 向市 市 储 备 中 心 储备中心 提 出 土 地 提 出 土 地 一 级 开 发 一 级 开 发 申请 申请 委 办 局 联 委 办 局 联 席会 席会 市 国 土 局 市 国 土 局 市 国 土 局 会 同 相 关 市 国 土 局 会 同 相 关 会同发改、 部门 会同发改、 部门 规 划 、 建 规 划 、 建 设、交通、 设、交通、 11、 、确 确定 定 环 保 等 部 土 地 一 级 环保等部 土地一级 门就土地、 发 主 体 门就土地、 开 开 发 主 体 产业政策、 授 权 、 产业政策、 （ （ 授 权 、 规 划 、 资 委 托 或 招 规划、资 委托或招 质、交通、 质、交通、 标） 标） 环 保 等 对 22、 环 保 等 对 、下 下达 达 一 级 开 发 土 地 一 级 一 级 开 发 土 地 一 级 实 施 方 案 开发批复 实 施 方 案 开发批复 提 出 原 则 提 出 原 则 意见 意见 交评 交评 土 土 地 地 一 一 级 级 开 开 发 发 主 主 体 体 市政府批 准 1、新增 集体土地 办理农用 地征收、 或农转用 手续 2、存量 国有建设 用地收回 国有土地 使用权
一、北京市土地一级开发项目
（五）土地一级开发模式
1.土地储备机构为主体项目 1、市土地储备中心为主体项目 2、区、县及重点功能区分中心为主体项目 3、市、区两级土地储备机构联合实施的项目 目前，储备机构实施的一级开发在北京市为主流。 2.开发企业为主体项目 1、 458历史遗留项目（极少，2007年市局发布《关于停止执行 458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知》） 2、直接授权企业项目 3、招标项目:从近几年的审核标准把握来看，市国土严格控制招 标项目，主要授权分中心实施，分中心可再委托或招标实施单位 带资或不带资具体操作。
一、北京市土地一级开发项目
（六）土地一级开发的盈利模式
1.储备中心为主体，企业不带资时，仅计取不高于土地 储备开发成本2%的管理费。 2.根据《关于进一步规范企业投资土地一级开发项目利 润管理的意见》（京国土储[2015]37号，2015.1.23发文， 有效期5年） “已经市政府批准未供应、市政府新批准的企业投资 土地一级开发项目初始取得立项核准后4 年全部达到供应 条件（现场和成本均通过验收）的，利润率最高为 12%； 4 年内全部达到供应条件的项目
土地一级 开发主体 组织实施 征地、拆 迁和市政 基础设施 建设。危 改、文保、 绿隔等项 目需按规 定承担回 迁房建设
市国土局 商相关委 办局 1、审核 土地一级 开发成本 2、组织 验收土地 3、根据 委托合同 支付相应 土地开发 费或管理 费 4、纳入 市土地储 备库
区 县 土 地 区 县 土 地 储 备 机 构 储备机构 编 制 土 地 编 制 土 地 一 级 开 发 一 级 开 发 实施方案 实施方案
二、北京市棚户区改造项目
（一）国有土地棚户区改造项目（京建文【2015】 34号） 3.投标企业应为中央、市属、区属或三者混合的全 资国有企业，具体参与投标企业范围由区县政府确 定。 4.对需要进行规划调整才能实现资金平衡的棚户区 改造项目，应由区县政府提出资金平衡方案，市重 大项目办组织市相关部门对棚户区改造项目的资金 平衡方案进行联合审定。确需进行规划调整才能做 到资金平衡的项目，规划部门应予支持，根据相关 法律法规，对规划方案进行可行性研究后，规划指 标可适当突破。
每提前 1 年（不足 1 年不计）利润率最多增加 1 个百分点 ；4 年内未全部达到供应条件的项目，每延期 1 年（不足 1 年按 1 年计算）利润率至少降低 2 个百分点，最低不低 于 8%。“ ”本意见下发之日起一年内实现供地（招拍挂项目发 布交易公告、划拨项目取得划拨决定书、协议出让项目签 订土地出让合同）的，且经政府储备土地和入市交易土地 联席会议审议通过的企业为主体土地一级开发项目（含 458 历史遗留项目），全部用于公开配租配售保障性住房 和共有产权性质自住型商品房建设的利润率最高可按 15% 计取。“ 分析：企业投资土地一级开发项目，以4年期限完成 ，计取12%利润为基准，利润率在8%-15%之间浮动。（以 土地储备开发成本为基数）
土地一级开发征地 阶段
5.2 5.3 5.4 5.5 6 6.1
土地一级开发拆迁 阶段
6.2 6.3
6.4
6.5
实施拆迁
拆迁结案
一、北京市土地一级开发项目
项目阶段 序号 7 7.1 7.2 土地一级开发市政咨询阶 段 7.3 7.4 7.5 7.6 8 8.1 土地一级开发市政建设阶 段 8.2 8.3 8.4 9 土地一级开发验收阶段 9.1 9.2 9.3
北京市土地一级开发及棚改项目
政策文件要点梳理
中铁航空港集团投资发展部 翁杰雄
二O一六年十二月
一、北京市土地储备和一级开发 （一）北京市储备开发制度建立 2001年，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知 》（国发[2001]15号文，要求在全国范围内建立土地有形市场， 建立土地收购储备制度。在此形势下，2001年，北京市土地整 理储备中心成立。 2002年北京市人民政府出台了《关于加强国有土地资产管理 建立土地储备制度的意见》（京政发[2002]4号文，2002.1.31发 ），明确了建立土地有形市场，大力推行国有土地使用权招标 、拍卖及建立土地收购储备制度。 2002年7月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规 定》（国土资源部令第11号），对招拍挂的范围、程序等做了 详细约束。 2005年，《北京市建设用地供应办法》（京政发[2005]6号） 、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市 [2005]540号）等一系列政策的出台，为土地储备和一级开发的 具体实施提供了依据。
土地一级开发工作内容 土地一级开发融资 融资需求测算 融资渠道及结构分析 寻求合作融资机构 金融机构融资谈判 融资实施 土地一级开发征地 钉桩、勘测 土地确权、签订协议（补偿款支付） 征地批复 征地结案 建设用地批准书 土地一级开发拆迁 拆迁调查 办理拆迁许可证（征收决定） 签订拆迁补偿协议（补偿款支付） 企业自行拆迁或委托拆迁公司 土地一级开发企业负责 土地一级开发企业负责 土地一级开发企业负责 土地一级开发企业负责 备 注 土地一级开发企业负责
环评 (( 备案 )) 环评 备案
古树、文物 古树、文物
用地预审
立项核准 立项核准
一、北京市土地一级开发项目
项目阶段 序号 1 1.1 土地一级开发申请 阶段 1.2 1.3 1.4 2 获得土地一级开发 权阶段 2.1 2.2 2.3 3 3.1
（七）土地一级开发主要节点
土地一级开发工作内容 前期手续办理 征得土地所在乡镇及上级主管部门同意 控规编制与批复 向区、市国土局申请土地一级开发 列入土地储备开发计划 获得一级开发权 编制土地一级开发实施方案 专家会、联席会 获得批复,签定委托协议 土地一级开发立项 土地一级开发申请报告 委托咨询机构编制 委托咨询机构编制，以分中心名义上报市局 此阶段主体为分中心，费用由意向企业垫付、列 入土地一级开发成本 备 注 费用由意向企业垫付、列入土地一级开发成本
（七）土地一级开发主要节点
土地一级开发工作内容 土地一级开发市政咨询 道路、专业管线方案设计、审查 市政规划综合审批 道路规划意见书 建设用地规划许可证 道路建设工程规划许可证 管线工程规划意见书、许可证 市政工程建设 市政工程招标 施工许可证办理 市政工程施工 市政工程移交管理 土地一级开发验收 审核土地一级开发成本 组织验收土地 纳入土地储备库 土地一级开发企业负责 自行办理或委托专业机构办理 土地一级开发企业负责 自行办理或委托专业机构办理 备 注 土地一级开发企业负责
二、北京市棚户区改造项目
（一）国有土地棚户区改造项目（2015.3.30京建文 【2015】34号） 1、“棚户区改造项目所在区、县人民政府可将 棚户区改造项目涉及宗地内的回迁安置房及用于平 衡资金的商品房等其它经营性内容纳入一次性招标 范围。” 2、“为更好体现棚户区改造政府主导的原则， 一次性招标工作由区县政府负责，各区县政府应按 有关规定加强对一次性招标工作的监督管理，国土 部门负责提供交易平台。”
10
10.1 10.2 土地入市交易阶段 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7
土地入市交易
土地入市申请 取得交通评价报告及审批 申领规划条件 招拍挂地价审定 招拍挂方案的报批 签订入市交易协议，组织入市交易 中标，成交确认，签署合同 二级开发企业自行或委托专业机构编制投标书及投标 企业自行办理或委托专业机构办理 委托专业机构开展
1.新征集体土地用于经营性开发的； 2.因单位搬迁、解散、撤销、兼并、破产或其他原因调整出来 的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的 划拨用地； 3.依法收回的闲置土地； 4.土地使用权期限已满，政府依法收回的土地； 5.以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不 具备转让条件的土地； 6.土地使用者要求政府收回的土地； 7.全区范围内无合法使用权的国有土地； 8.其它依法可以收回的国有土地。
一、北京市土地一级开发项目 （三）土地储备开发计划的编制
区国土局会 同区发展改 革、规划、 建设、财政、 交通、环保 等行政主管 部门
区政府
市国 土局
市政府
依据区城市总体规划、 土地利用总体规划、年 度土地利用计划，编制 下一年度土地储备开发 计划
一、北京市土地一级开发项目 （三）土地储备开发组织和原则 1.组织：土地储备和一级开发由北京市国土资源局**区分局 负责辖区范围内的土地储备开发管理工作，并由北京市土地整 理储备中心**区分中心具体组织实施。 2.原则 （1）必须服从城市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、 城市土地利用规划的要求； （2）必须符合城市土地储备和供应计划的要求； （3）必须坚持政府主导、统一规划和市场化运作的原则； （4）必须对项目全过程进行把握和控制，加强批后管理； （5）必须保证形成土地市场的有效供地来源，保证二级开发 的顺利实施； （6）必须达到社会、环境、经济效益的高度统一。