《房产测量规范》2016

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1.应分摊的共有建筑面积
(1)应分摊的共有建筑面积包括：楼梯间、电梯井、管道 井、垃圾道、公共走廊、公共门厅、公共大厅、变电房、水泵 房、水箱间、值班警卫房、专用设备房、为整幢大楼服务的公 共用房等。
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(2)套（单元）与共有建筑面积之间分隔墙体水平投影面积 的一半应列入共有建筑面积进行分摊。
《房产测量规范》 讲座
——房地产面积测算——
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房地产面积测算授课提纲
一、房地产测绘概述 二、房产面积测算 三、用地面积测算 四、面积测算的方法与精度要求 五、房地产面积计算举例
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一、房地产测绘概述
1.房地产测绘的目的 2.房地产测绘的内容 3.房地产测绘的作用 4.房地产测绘的三种图件 5.房地产测绘的特殊性 6.房地产面积测算的重要性
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单层房屋
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2)房屋内的夹层、插 层、技术层及其梯间、 电梯间等其高度在 2.20m以上部分计算 建筑面积。
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夹层
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3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计 算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高 在2.20m以上的，按 其水平投影面积计算。
1.应分摊的共有建筑面积一 般可分为三大类
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(1)幢共有建筑面积：指为整幢大楼服务的共有建筑面 积（如变电房、水泵房等）。
(2)功能共有建筑面积：指为某一部分或某几层同一功 能服务的共有建筑面积（如为某一功能服务的专用楼梯间， 专用设备房等）。
(3)本层共有建筑面积：指为本层功能服务的共有建筑 面积（如楼梯间、公共走廊等）。
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3）未封闭的阳台、挑廊，按 其围护结构水平投影面积的一半计算。
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未封闭的阳台1
未封闭的阳台2
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架空通廊
5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投 影面积的一半计算。
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（3）不计算建筑面积的范围
1）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高 小于2.20m的地下室和半地下室。
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6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
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挑楼
全封闭的阳台
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7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
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8）与房屋相 连的有柱走廊，两房屋 间有
上盖和柱的走廊，均 按其柱的外围水平投影 面积计算。
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2.无产权分割文件或协议的，按相关 面积比例进行计算分摊。
某套(单元)的分摊面积等于面积分摊系 数乘以某套(单元)建筑面积；面积分摊系数 等于应分摊面积总和除以参加分摊的各套(单 元)建筑面积总和。
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共有面积按相关面积比例分摊的计算公式：
δSi = K.Si K = ΣΔSi
Σsi 式中：
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大厅1
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大厅2
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4）楼梯间、 电梯（观光梯）井、 提物井、垃圾道、 管道井等均按房屋 自然层计算面积。
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观光梯
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5）房屋天面上， 属永久性建筑，层高在 2.20m以上的楼梯间、 水箱间、电梯机房及斜 面结构屋顶高度在 2.20m以上的部位,按 其外围水平投影面积计 算。
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15）有伸缩
缝的房屋，若 其与室内相通 的，伸缩缝计 算建筑面积。
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（2）计算一半建筑面积的范围
1）与房屋相连有 上盖无柱的走廊、檐廊， 按其围护结构外围水平 投影面积的一半计算。
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无围护结构的无柱走廊
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独立柱、 单排柱
2）独立柱、单排 柱的门廊、车棚、货棚 等属永久性建筑的，按 其上盖的水平投影面积 的一半计算。
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骑楼
6）
骑楼、
过街楼
的底层
用作道
路街巷
通行的
部分。
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过街楼
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路面作为顶盖建造的房屋
7）利用引桥、 高架路、高架桥 等路面作为顶盖 建造的房屋。
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活动房屋等
8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。 9）独立烟 囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 10） 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
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3.商住楼共有建筑面积分摊
商住楼共有建筑面积的分摊。先根据住宅和商业各自的建 筑面积（包括本功能的共有建筑面积）分摊全幢的共有建筑面 积，得住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊 得到的全幢共有建筑面积，然后将住宅和商业部分所得的分摊 面积再各自进行分摊。
K-为面积的分摊系数
Si-为各单元参加分摊的建筑面积，m2；
δSi-为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；
ΔS 2021/2/27 i-为应分摊的共有建筑面积，m2；
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二、共有建筑面积的分摊内容
共有建筑面积是楼房不可缺少的辅助建筑面积，为各权属 单元提供服务，由各权属单元按建筑面积比例分摊。但有些面 积由权属单元分摊不合理，因而亦存在不应分摊的共有建筑面 积。
M-图的比例尺分母。
使用图解法量算面积时，图形面积不应 小于
5c㎡。 2021/2/27 图上量距应量至0.2㎜。
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五、房地产面积计算举例
1.有一栋三层半钢筋混凝土结构的房屋，各边尺寸丈量结 果已注记在图中，试计算该栋房屋的用地面积，建基面积及总 建筑面积。
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计算： A4:5.81x9.01=52.3481 A3:4.53x9.12=41.3136 骑楼A3:3.12x9.12=28.4544 飘楼A3:2.13x9.01=19.1913 阳台2:1.41x3.41=4.8081 余地:3.31x9.01=29.8231 用地面积: 52.3481+41.3136+28.4544 +29.8231=151.9392 建筑基地面积: 151.9392-29.8231=122.1161 总建筑面积:
2.有一双隅二层房屋，第二层有一插层，试按照图中所示 尺寸，计算插层的有效建筑面积，并计算该房屋的用地面积， 建筑基地面积及总建筑面积。
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计算：
X1=5.12x( 2.20 )/(3.76-1.84)
3.76-
= 4.16
X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.761.94)
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2）突出房屋墙 面的构件、配件、装饰 柱、装饰性的玻璃幕墙、 垛、勒脚、台阶、无柱 雨篷等。
3）房屋之间无 上盖的架空通廊。
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无柱雨篷
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天面上的花园
4）房屋的天 面、挑台、天面上 的花园、泳池。
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平台
5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空 间安置箱、罐的平台。
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2.住宅楼共有建筑面积的分摊
住宅楼以幢为单元，按前述公式，根据 本幢楼房的各项共有建筑面积和除以各套内 建筑面积和，求得分摊系数，然后计算房屋 各套分摊所得的共有建筑面积。
分摊系数 = 本幢应分摊共有建筑面积和 本幢各套内建筑面积和
某套分摊所得共有建筑面积=分摊系
数乘某套内建筑面积。
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三、用地面积测算
1.有关名称及术语的含义
（1）用地面积：指产权主使用 土地的范围，包括房屋占地面积、庭 园等其他用途的土地面积。
（2）共用地面积：指两个以上
产权主共同占有使用的不能分割的土
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2.用地面积测算的范围
用地面积以丘为单位进行测算， 包括房屋占地面积、其他用途的土地 面积，各项地类面积的测算。
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2.不应分摊的共有建筑面积
不应分摊的共有建筑面积包括：
(1) 作 为 人 防 工 程 的 地 下 室 、 避 难 室 （层）；
(2)用作公共休憩、绿化等场所的架 空层；
(3)大楼内的机动、非机动车库；
(4)为建筑造型而建，但无实用功能
的建筑面积；
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三、共有建筑面积的分摊 方法
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以上面积精度等级的使用范围，由各城市 的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决 定。
3.图解法
图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法 等方法。图上面积测算均应独立进行两次。
两次量算面积较差不得超过下式规定：
S
△S=±0.0003M
式中：△S-两次量算面积较差, ㎡；
S-所量算的面积，㎡；
2）量距应使用经检定合格的卷尺或其他 能达到相应精度的仪器和工具。
3）边长以米为单位，取至0.01米； 面积以 平方米为单位，最后结果凑整至 0.01平方米。
4）楼层高度：指下层地面或楼面至 上层楼面之间的垂直距离。
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2.房屋建筑面积测算的有关规定
（1）计算全部建筑面积的范围
1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层 房屋按各层建筑面积的总和计算。
（1）规则图形：根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形： 将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。