《房产测量规范》讲解释义
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1.房地产测绘的目的 2.房地产测绘的内容 3.房地产测绘的作用 4.房地产测绘的三种图件 5.房地产测绘的特殊性 6.房地产面积测算的重要性
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 3 2014-3-28
二、房产面积测算
1.房产面积测算的一般规定
(1)房产面积测算的内容 1)房屋的建筑面积 2)房屋的使用面积 3)房屋的产权面积 4)房屋的共有建筑面积 (2)面积测算的要求
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 44 2014-3-28
(2) 面积中误差按下式计算。
ms m j
式中:
1 8
i 1
n
Di2 1,i 1
ms —面积中误差,㎡; m j — 相应等级界址点规定的点位中差 m ; Di1,i 1 —多边形中对角线长度,m。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
7 2014-3-28
2)房屋内的夹 层、插层、技 术层及其梯间、 电梯间等其高 度在2.20m以 上部分计算建 筑面积。
夹层
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 8 2014-3-28
3)穿过房屋的通道,房屋内的门厅、 大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅 内的回廊部分,层高 在2.20m以上的, 按其水平投影面积计算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
52 2014-3-28
房屋共有建筑面积的分摊计算
同一房屋、用地有两个以上权属单元,共 同占有或使用共有的建筑面积、用地面积就会 出现共有面积的分摊计算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
38 2014-3-28
活动房屋等
8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。 9)独立烟 囱、亭、塔、罐、池、地 下人防干、支线。 10) 与房屋室内不相通的房屋间伸 缩缝。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
39 2014-3-28
三、用地面积测算
1.有关名称及术语的含义
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
24 2014-3-28
15)有伸
缩缝的房屋,若 其与室内相通的, 伸缩缝计算建筑 面积。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
25 2014-3-28
(2)计算一半建筑面积的范围
1)与房 屋相连有上盖 无柱的走廊、 檐廊,按其围 护结构外围水 平投影面积的 一半计算。
挑楼
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
全封闭的阳台
15 2014-3-28
7)属永久性结构有上盖的室外楼 梯,按各层水平投影面积计算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
16 2014-3-28
8)与房屋相连的 有柱走廊,两房屋间有 上盖和柱的走廊,均按 其柱的外围水平投影面 积计算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
31 2014-3-28
(3)不计算建筑面积的范围
1)层高小于2.20m以下的夹层、插 层、技术层和层高小于2.20m的地下室 和半地下室。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
32 2014-3-28
2)突出 房屋墙面的构 件、配件、装 饰柱、装饰性 的玻璃幕墙、 垛、勒脚、台 阶、无柱雨篷 等。 3)房屋 之间无上盖的 架空通廊。
17 2014-3-28
9)房屋间永久性封闭的架空通廊, 按外围水平投影面积计算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
18 2014-3-28
10)地下室、半地下室及其相应出 入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不 包括采光井、防潮层及保护墙)外围水 平投影面积计算。
地下室
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
《房产测量规范》讲座
——房地产面积测算——
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
1 2014-3-28
房地产面积测算授课提纲
一、房地产测绘概述 二、房产面积测算 三、用地面积测算 四、面积测算的方法与精度要求 五、房地产面积计算举例
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
2 2014-3-28
一、房地产测绘概述
半地下室
19 2014-3-28
地下室、半地下室相应出入口
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 20 2014-3-28
门廊、 门斗
11)有柱或有围护结构的 门廊、门斗,按其柱或围护结 构的外围水平投影面积计算。
有 柱 门 廊
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
21 2014-3-28
门斗
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
43 2014-3-28
四、来自百度文库积测算的方法与精度要求
1.坐标解析法
(1)根据坐标成果表上的数据,按下式计算面积。
1 1 S X i (Yi 1 Yi 1 )或S Yi ( X i 1 X i 1 ) 2 i 1 2 i 1
n
n
式中:S—面积,㎡; Xi—界址点的纵坐标,m; Yi—界址点的横坐标,m; n—界址点个数; i—界址点序号,按顺时针方向顺编。
(1)用地面积:指产权主使用土 地的范围,包括房屋占地面积、庭园 等其他用途的土地面积。 (2)共用地面积:指两个以上产 权主共同占有使用的不能分割的土地 面积。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 40 2014-3-28
2.用地面积测算的范围
用地面积以丘为单位进行测算, 包括房屋占地面积、其他用途的土地 面积,各项地类面积的测算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 50 2014-3-28
2. 有一双隅二层房屋,第二层有一 插层,试按照图中所示尺寸,计算插层 的有效建筑面积,并计算该房屋的用地 面积,建筑基地面积及总建筑面积。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
51 2014-3-28
计算: X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16 X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94) = 5.37 插层有效建筑面积: (4.16+5.37)X6.86=65.3758 用地面积、建筑基地面积: C2:11.38X6.86=78.0668 总建筑面积: 78.0668 X2+65.3758=221.5094 单位:长度m,面积m2。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
5 2014-3-28
2.房屋建筑面积测算的有关规定
(1)计算全部建筑面积的范围
1)永久性结构的单层房屋,按一层 计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面 积的总和计算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
6 2014-3-28
单层房屋
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
45 2014-3-28
界址点坐标计算面积举例
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
46 2014-3-28
2.实地量距法
(1)规则图形:根据实地丈量的边长 直接计算面积;不规则图形:将其分割成 简单的几何图形,然后分别计算面积。 (2)国标《房产测量规范》对房产面 积的精度限差要求分为三级: 一级:±(0.02 s 0.0006 s ) 二级:±(0.04 s 0.002s ) 三级:±(0.08 s 0.006s )
观光梯
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 13 2014-3-28
5)房屋 天面上,属永 久性建筑,层 高在2.20m以 上的楼梯间、 水箱间、电梯 机房及斜面结 构屋顶高度在 2.20m以上的 部位,按其外围 水平投影面积 计算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 14 2014-3-28
6)挑楼、全封闭的阳台按其外 围水平投影面积计算。
无柱雨篷
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 33 2014-3-28
天面上的花园
4)房 屋的天面、 挑台、天面 上的花园、 泳池。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
34 2014-3-28
平台
5)建筑物内的操作平台、上料平 台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平 台。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
注:s为房产面积,㎡。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
47 2014-3-28
以上面积精度等级的使用范围,由各城市的房 地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。
3.图解法
图上量算面积,可选用求积仪法、几何图形法等方 法。图上面积测算均应独立进行两次。 两次量算面积较差不得超过下式规定: △S=±0.0003M S 式中:△S-两次量算面积较差, ㎡; S-所量算的面积,㎡; M-图的比例尺分母。 使用图解法量算面积时,图形面积不应 小于5c㎡。 图上量距应量至0.2㎜。
无围护结构的无柱走廊
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 26 2014-3-28
独立柱、 单排柱
2)独立 柱、单排柱的 门廊、车棚、 货棚等属永久 性建筑的,按 其上盖的水平 投影面积的一 半计算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 27 2014-3-28
3)未封闭的阳台、挑廊,按其围 护结构水平投影面积的一半计算。
3.下列土地不计入丘用地面积
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
41 2014-3-28
不计入丘内用地面积范围
1)无明 确使用 权 属的 冷巷、 巷道 或 间距地。
间距地
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 42 2014-3-28
2)市政管辖的道路、街道、巷道等 公共用地。 3)公共使用的河涌、水沟、排污沟。 4)已经征用、划拨或者属于原房地 产证记载的范围,经规划部门核定需要作 市政建设的用地。 5)其他按规定不计入用地的面积。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 4 2014-3-28
1) 各类面积测算的边长必须独立 测算两次,其较差应在规定的限差内, 取中数作最后结果。 2)量距应使用经检定合格的卷尺 或其他能达到相应精度的仪器和工具。 3)边长以米为单位,取至0.01米; 面积以 平方米为单位,最后结果凑整至 0.01平方米。 4)楼层高度:指下层地面或楼面 至上层楼面之间的垂直距离。
48 2014-3-28
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
五、房地产面积计算举例
1.有一栋三层半钢筋混凝土结构的 房屋,各边尺寸丈量结果已注记在图中, 试计算该栋房屋的用地面积,建基面积 及总建筑面积。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
49 2014-3-28
计算: A4:5.81x9.01=52.3481 A3:4.53x9.12=41.3136 骑楼A3:3.12x9.12=28.4544 飘楼A3:2.13x9.01=19.1913 阳台2:1.41x3.41=4.8081 余地:3.31x9.01=29.8231 用地面积: 52.3481+41.3136+28.4544 +29.8231=151.9392 建筑基地面积: 151.9392-29.8231=122.1161 总建筑面积: 52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2 )x0.5=452.6240 单位:长度m,面积m2。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
9 2014-3-28
大厅1
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
10 2014-3-28
大厅2
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
11 2014-3-28
回廊
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
12 2014-3-28
4)楼 梯间、电梯 (观光梯) 井、提物井、 垃圾道、管 道井等均按 房屋自然层 计算面积。
22 2014-3-28
玻璃幕墙
12)玻 璃幕墙等作 为房屋外墙 的,按其外 围水平投影 面积计算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
23 2014-3-28
车棚、货棚等
13)属永久性建筑有柱的车棚、货 棚等按柱的外围水平投影面积计算。 14)依坡地建筑的房屋,利用吊脚 做架空层,有围护结构的,按其高度在 2.20m以上部位的外围水平面积计算。
35 2014-3-28
骑楼
6)骑 楼、过 街楼的 底层用 作道路 街巷通 行的部 分。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
36 2014-3-28
过街楼
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
37 2014-3-28
路面作为顶盖建造的房屋
7)利用 引桥、高 架路、高 架桥等路 面作为顶 盖建造的 房屋。
未封闭的阳台1
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
未封闭的阳台2
28 2014-3-28
未封闭挑廊
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
29 2014-3-28
室外楼梯
4)无顶盖 的室外楼梯按各 层水平投影面积 的一半计算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
30 2014-3-28
架空通廊
5)有顶盖不封闭的永久性的架空 通廊,按外围水平投影面积的一半计算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 3 2014-3-28
二、房产面积测算
1.房产面积测算的一般规定
(1)房产面积测算的内容 1)房屋的建筑面积 2)房屋的使用面积 3)房屋的产权面积 4)房屋的共有建筑面积 (2)面积测算的要求
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 44 2014-3-28
(2) 面积中误差按下式计算。
ms m j
式中:
1 8
i 1
n
Di2 1,i 1
ms —面积中误差,㎡; m j — 相应等级界址点规定的点位中差 m ; Di1,i 1 —多边形中对角线长度,m。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
7 2014-3-28
2)房屋内的夹 层、插层、技 术层及其梯间、 电梯间等其高 度在2.20m以 上部分计算建 筑面积。
夹层
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 8 2014-3-28
3)穿过房屋的通道,房屋内的门厅、 大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅 内的回廊部分,层高 在2.20m以上的, 按其水平投影面积计算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
52 2014-3-28
房屋共有建筑面积的分摊计算
同一房屋、用地有两个以上权属单元,共 同占有或使用共有的建筑面积、用地面积就会 出现共有面积的分摊计算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
38 2014-3-28
活动房屋等
8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。 9)独立烟 囱、亭、塔、罐、池、地 下人防干、支线。 10) 与房屋室内不相通的房屋间伸 缩缝。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
39 2014-3-28
三、用地面积测算
1.有关名称及术语的含义
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
24 2014-3-28
15)有伸
缩缝的房屋,若 其与室内相通的, 伸缩缝计算建筑 面积。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
25 2014-3-28
(2)计算一半建筑面积的范围
1)与房 屋相连有上盖 无柱的走廊、 檐廊,按其围 护结构外围水 平投影面积的 一半计算。
挑楼
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
全封闭的阳台
15 2014-3-28
7)属永久性结构有上盖的室外楼 梯,按各层水平投影面积计算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
16 2014-3-28
8)与房屋相连的 有柱走廊,两房屋间有 上盖和柱的走廊,均按 其柱的外围水平投影面 积计算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
31 2014-3-28
(3)不计算建筑面积的范围
1)层高小于2.20m以下的夹层、插 层、技术层和层高小于2.20m的地下室 和半地下室。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
32 2014-3-28
2)突出 房屋墙面的构 件、配件、装 饰柱、装饰性 的玻璃幕墙、 垛、勒脚、台 阶、无柱雨篷 等。 3)房屋 之间无上盖的 架空通廊。
17 2014-3-28
9)房屋间永久性封闭的架空通廊, 按外围水平投影面积计算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
18 2014-3-28
10)地下室、半地下室及其相应出 入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不 包括采光井、防潮层及保护墙)外围水 平投影面积计算。
地下室
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
《房产测量规范》讲座
——房地产面积测算——
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
1 2014-3-28
房地产面积测算授课提纲
一、房地产测绘概述 二、房产面积测算 三、用地面积测算 四、面积测算的方法与精度要求 五、房地产面积计算举例
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
2 2014-3-28
一、房地产测绘概述
半地下室
19 2014-3-28
地下室、半地下室相应出入口
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 20 2014-3-28
门廊、 门斗
11)有柱或有围护结构的 门廊、门斗,按其柱或围护结 构的外围水平投影面积计算。
有 柱 门 廊
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
21 2014-3-28
门斗
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
43 2014-3-28
四、来自百度文库积测算的方法与精度要求
1.坐标解析法
(1)根据坐标成果表上的数据,按下式计算面积。
1 1 S X i (Yi 1 Yi 1 )或S Yi ( X i 1 X i 1 ) 2 i 1 2 i 1
n
n
式中:S—面积,㎡; Xi—界址点的纵坐标,m; Yi—界址点的横坐标,m; n—界址点个数; i—界址点序号,按顺时针方向顺编。
(1)用地面积:指产权主使用土 地的范围,包括房屋占地面积、庭园 等其他用途的土地面积。 (2)共用地面积:指两个以上产 权主共同占有使用的不能分割的土地 面积。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 40 2014-3-28
2.用地面积测算的范围
用地面积以丘为单位进行测算, 包括房屋占地面积、其他用途的土地 面积,各项地类面积的测算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 50 2014-3-28
2. 有一双隅二层房屋,第二层有一 插层,试按照图中所示尺寸,计算插层 的有效建筑面积,并计算该房屋的用地 面积,建筑基地面积及总建筑面积。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
51 2014-3-28
计算: X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16 X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94) = 5.37 插层有效建筑面积: (4.16+5.37)X6.86=65.3758 用地面积、建筑基地面积: C2:11.38X6.86=78.0668 总建筑面积: 78.0668 X2+65.3758=221.5094 单位:长度m,面积m2。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
5 2014-3-28
2.房屋建筑面积测算的有关规定
(1)计算全部建筑面积的范围
1)永久性结构的单层房屋,按一层 计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面 积的总和计算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
6 2014-3-28
单层房屋
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
45 2014-3-28
界址点坐标计算面积举例
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
46 2014-3-28
2.实地量距法
(1)规则图形:根据实地丈量的边长 直接计算面积;不规则图形:将其分割成 简单的几何图形,然后分别计算面积。 (2)国标《房产测量规范》对房产面 积的精度限差要求分为三级: 一级:±(0.02 s 0.0006 s ) 二级:±(0.04 s 0.002s ) 三级:±(0.08 s 0.006s )
观光梯
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 13 2014-3-28
5)房屋 天面上,属永 久性建筑,层 高在2.20m以 上的楼梯间、 水箱间、电梯 机房及斜面结 构屋顶高度在 2.20m以上的 部位,按其外围 水平投影面积 计算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 14 2014-3-28
6)挑楼、全封闭的阳台按其外 围水平投影面积计算。
无柱雨篷
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 33 2014-3-28
天面上的花园
4)房 屋的天面、 挑台、天面 上的花园、 泳池。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
34 2014-3-28
平台
5)建筑物内的操作平台、上料平 台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平 台。
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注:s为房产面积,㎡。
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47 2014-3-28
以上面积精度等级的使用范围,由各城市的房 地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。
3.图解法
图上量算面积,可选用求积仪法、几何图形法等方 法。图上面积测算均应独立进行两次。 两次量算面积较差不得超过下式规定: △S=±0.0003M S 式中:△S-两次量算面积较差, ㎡; S-所量算的面积,㎡; M-图的比例尺分母。 使用图解法量算面积时,图形面积不应 小于5c㎡。 图上量距应量至0.2㎜。
无围护结构的无柱走廊
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 26 2014-3-28
独立柱、 单排柱
2)独立 柱、单排柱的 门廊、车棚、 货棚等属永久 性建筑的,按 其上盖的水平 投影面积的一 半计算。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 27 2014-3-28
3)未封闭的阳台、挑廊,按其围 护结构水平投影面积的一半计算。
3.下列土地不计入丘用地面积
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
41 2014-3-28
不计入丘内用地面积范围
1)无明 确使用 权 属的 冷巷、 巷道 或 间距地。
间距地
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 42 2014-3-28
2)市政管辖的道路、街道、巷道等 公共用地。 3)公共使用的河涌、水沟、排污沟。 4)已经征用、划拨或者属于原房地 产证记载的范围,经规划部门核定需要作 市政建设的用地。 5)其他按规定不计入用地的面积。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华 4 2014-3-28
1) 各类面积测算的边长必须独立 测算两次,其较差应在规定的限差内, 取中数作最后结果。 2)量距应使用经检定合格的卷尺 或其他能达到相应精度的仪器和工具。 3)边长以米为单位,取至0.01米; 面积以 平方米为单位,最后结果凑整至 0.01平方米。 4)楼层高度:指下层地面或楼面 至上层楼面之间的垂直距离。
48 2014-3-28
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
五、房地产面积计算举例
1.有一栋三层半钢筋混凝土结构的 房屋,各边尺寸丈量结果已注记在图中, 试计算该栋房屋的用地面积,建基面积 及总建筑面积。
广州市房地产测绘所 主讲人:黄保华
49 2014-3-28
计算: A4:5.81x9.01=52.3481 A3:4.53x9.12=41.3136 骑楼A3:3.12x9.12=28.4544 飘楼A3:2.13x9.01=19.1913 阳台2:1.41x3.41=4.8081 余地:3.31x9.01=29.8231 用地面积: 52.3481+41.3136+28.4544 +29.8231=151.9392 建筑基地面积: 151.9392-29.8231=122.1161 总建筑面积: 52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2 )x0.5=452.6240 单位:长度m,面积m2。
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大厅1
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大厅2
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回廊
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4)楼 梯间、电梯 (观光梯) 井、提物井、 垃圾道、管 道井等均按 房屋自然层 计算面积。
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玻璃幕墙
12)玻 璃幕墙等作 为房屋外墙 的,按其外 围水平投影 面积计算。
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车棚、货棚等
13)属永久性建筑有柱的车棚、货 棚等按柱的外围水平投影面积计算。 14)依坡地建筑的房屋,利用吊脚 做架空层,有围护结构的,按其高度在 2.20m以上部位的外围水平面积计算。
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骑楼
6)骑 楼、过 街楼的 底层用 作道路 街巷通 行的部 分。
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过街楼
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路面作为顶盖建造的房屋
7)利用 引桥、高 架路、高 架桥等路 面作为顶 盖建造的 房屋。
未封闭的阳台1
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未封闭的阳台2
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未封闭挑廊
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室外楼梯
4)无顶盖 的室外楼梯按各 层水平投影面积 的一半计算。
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架空通廊
5)有顶盖不封闭的永久性的架空 通廊,按外围水平投影面积的一半计算。