关于贯彻执行房产测量规范若干规定

关于贯彻执行《房产测量规范》若干规定为贯彻执行《房产测量规范》(国标GB/T17986-2000，以下简称《规范》)，加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，进一步推进我省房产测绘工作规范化、标准化，根据建设部《关于认真贯彻执行<房产测量规范>，加强房产测绘管理的通知》(建住房[2000]166号)的规定，结合我省实际，制定本规定一、凡是在2000年8月1日后竣工的新建房屋的建筑面积测量按《规范》执行；在2000年8月1日以前竣工的，并已领取《商品房预(销)售许可证》又进行了预测的新建房屋，可执行原测绘时的测量标准。

二、对《规范》实施前已测绘认定的房屋建筑面积，无论是办理产权初始登记(或总登记)，还是因房屋析产、买卖、交换、继承、划拨、合并、裁决等导致其权属发生转移、变更，以及对房屋产权面积有异议要求复核的，按原则绘标准执行。

三、房屋产别、建筑结构、建成年份八位数房产要素代码注记，在2000年8月1日后进行产权初始登记和尚未进行总登记的(包括房改房)，以及已取得房产权证后又发生权属转移、变更等按《规范》执行，但房产权证进行验换证的，按原规定执行。

四、共有共用面积的内容、计算方法、分摊方法，原则上都要按《规范》第1单元附录B中B2、B3条款执行，并要结合《规范》发布前国家有关部、委颁发的房产建筑面积计算规定(但原计算规定与《规范》相抵触的，以《规范》为准)，根据分摊部位的实际使用功能和服务对象，做到公正、合理。

但有以下情况的，按本规定办理：1、为多幢房屋、小区服务的设备用房不作为共有建筑面积；2、功能区复杂的共有建筑面积分摊采用B3.2、3.3规定分摊；3、连接商场各层的自动扶梯，作为一个整体，分摊到商场各层；4、原设计为整体商场，在销售时分割成通道和若干铺位(间数)，通道的建筑面积由所有铺位(间数)按其建筑面积比例分摊；5、在商住楼中，下部若干层为非住宅，上部为住宅的商住楼，设计上专为通往上部各层服务的室外或室内楼梯(电梯)的建筑面积，由下部非住宅和上部住宅按层数比例共同分摊。

6、技术层原设计未经规划部门批准，或批准后又擅自改变层高设计的，一律不计算建筑面积；已经规划部门批准同意且层高在2.20米以上(含2.20米)的技术层，计算建筑面积；天下房地产法律服务网版权所有五、房产权面积的确认：1、因施工变更而增加建筑面积的部位，未经原设计部门同意和规划部门批准，仍按原设计面积计算和确认房产权；对于规划设计规定阳台必须封闭外，每户必须拥有一个开敞式的阳台，其余阳台封闭如经原设计部门同意和规划部门批准，可计算建筑面积。

2、在旧城改建中作为拆迁户拆迁安置补偿的面积、房改房销售面积及计算租金的建筑面积，未经规定的单位测定的，均不能作为确认产权面积的依据。

3、建筑工程预算定额的工程量，不能作为确认产权面积的依据。

六、房产建筑面积的测量精度要求：《规范》对房产面积的精度分为三级，根据本省实际情况，决定分为二个等级中误差执行。

1、对新建商品房(含此前未测的)精度采用第二等级中误差，计算公式为0.02√S+0.001S。

2、对其它房产精度第三等级中误差，计算公式为0.04√S+0.003S。

七、房屋面积测算要求1、房屋建筑面积测绘采用实地量距法测算，量距应使用经检定的、能够达到相应精度等级的仪器和工具进行。

距离以米为单位。

量距结果进位按四舍五入(下同)，取到0.01米。

2、各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内。

面积以平方米为单位，计算过程保留三位小数，最终结果保留两位小数；共用建筑面积分摊系数保留六位小数。

八、关于自然层和房屋层数计算1、房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪+0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米(含2.20米)以上的，计算自然层数。

房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

2、技术层指用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

建在自然层内的技术层，不计层数；建在自然层之间的技术层，已经规划部门批准，且可利用空间高度大于或等于2.20米，可计层数；3、假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

九、建筑面积计算中几个问题1、无顶盖或顶盖投影面积小于阳台、挑廊围护结构外围水平投影面积二分之一的阳台、挑廊、不计算建筑面积。

2、阳台、挑廊顶盖投影面积与阳台、挑廊围护结构外围水平投影不一致的，按少的投影面积一半计算建筑面积。

3、阳台的上口水平投影面积小于底板水平投影面积的，按上口外围水平投影面积一半计算建筑面积。

4、上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作底层有阳台，按上阳台水平投影面积一半计算建筑面积。

5、与房屋相连的无柱走廊、檐廊、挑廊的顶盖连续投影面积大于或等于其围护结构外围水平投影面积一半的，按其顶盖投影面积一半计算建筑面积。

6、底层无柱廊的上盖设在三层以上，二层阳台顶盖设在四层以上，类似情况，均视为无上盖。

7、利用自动扶梯、室内楼梯和室外楼梯下部的空间建造的房屋不论层高多少，均不计算建筑面积。

8、层内的夹层，当夹层层高和下部剩余层高均在2.20米以上(含2.20米)，夹层按其水平投影计算建筑面积；当上下其中一部分层高不足2.20米，则夹层不计算建筑面积。

9、利用屋面空间，四周设置围护结构的晒台、露台等，不计算建筑面积。

《北京市房地产测绘细则》的补充规定一、关于房屋建筑面积计算（一）房屋的建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

（二）房屋的产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

（三）房屋面积测算精度要求实地量距的房屋面积的精度，限差和中误差不得超过下式计算的结果：附图{图}式中：s为房屋面积，(m[2])（四）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等层高在2.20m以上部位计算建筑面积，但不计入房屋层数。

（五）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间，水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

（六）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

（七）跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积。

（八）阳台与平台的区分问题（见附图）1.借助下层房屋屋面的无柱、无顶的室外活动空间都以平台处理。

2.凡是悬挑的供居住者进行室外活动的空间按阳台处理。

(1)借助于下层屋面的为平台不计算建筑面积；(2)悬挑的为阳台计算建筑面积；(3)有顶、有柱的部分，按柱外围计算建筑面积；其余部分按平台处理；(4)上人屋面及其延伸出主体建筑部分均按平台处理；(5)一层按柱外围计算建筑面积，二层部分按平台处理；(6)对于首层或一、二层为裙房，三层以上为住宅，三层借助裙房屋顶围成的阳台按平台处理。

附图{图}（九）滚梯按楼梯的处理方式计算建筑面积。

（十）对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。

（十一）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷不计算建筑面积。

（十二）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋不计算建筑面积。

（十三）活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。

（十四）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝不计算建筑面积。

二、关于图式方面的问题（一）关于房地平面图的基本线划为使房地平面图更加清晰美观，使粗实线与细实线醒目好看，将基本线划由原来的0.20mm改为0.15mm。

（二）关于界址线界址线是宗地的权属范围线，必须十分清楚。

在原来的规定中尚有不足或不明确之处：如无墙已定界和他墙均用细实线表示，虽然无墙已定界端点划有界址点符号，有时仍会分辨不清；又如共有墙与自墙均绘粗线，在图上根本无法分辨，而必须借助草图。

针对这些情况，根据《北京市地籍图图式》（城规发[1998]第285号，1998年10月7日发布）（以下简称《图式》）的规定，对界址线的划法做了较大的变动。

如凡对有墙的部位均绘实线，并以短齿线的指向表示墙体归属，对无墙已定界的部位用长虚线表示，并在界址点处绘小圆。

这样规定，使界址的状况一目了然（详见《图式》）。

在房地平面图上界址点是否显示界址点号，目前暂不作具体规定。

（三）关于违章房屋、临建房屋、多产权房屋和地上权房屋在图上如何表示，作了进一步的规定（详见《图式》）。

（四）关于房产分户图内小分户房屋权属界线的表示问题：小分户房屋权属界线，过去共有墙其加粗的方向为从墙中线向内加粗，现改为：在共有墙部位以墙中向两侧加粗，自有墙部位向里侧加粗。

（五）关于房屋管理平面图1.关于房屋管理平面图的绘制《细则》11.8规定，绘制房屋管理平面图，“房屋外廓墙及分隔墙均以墙中心数据展绘”，经实践证明，分隔墙以墙中心展绘是对的，但外廓墙以墙中心展绘则造成房屋管理平面图的外廓与现状不符，且凸阳台与外廓墙之间出现“间隙”。

因此外廓墙的展绘仍恢复以前的绘法：即按外廓墙的实际尺寸展绘。

2.关于面积注记《细则》11.10和11.11规定在一户型内，每个房屋均注记使用面积，阳台注记建筑面积。

由于目前商品房面积计算的方法发生了变化，对于商品房而言，上述注记可以根据委托方的实际要求作相应的变化：如委托方要求注记每套房屋（即每个户型）套内建筑面积，则可以按委托方要求在管理图适中位置注记套内建筑面积。

3.关于平台的注记《细则》规定平台不计算建筑面积，只注记“平台”两字。

4.关于卫生间与厕所的表示方法卫生间与厕所原用“卫”和"w"表示，现规定统一用"w"表示（不再使用汉字注记“卫”）。

5.在分层图上，如果上一层的某部位，为下一层的上空，应在该部位注记“空间”二字。