ZY-卓越蔚蓝群岛大盘配套升级方案2013-10-9

3、社区循环电瓶车
公交站点
•共设10个外环线站点 •4辆电瓶车外循环，10分钟/趟
自行放臵点 电瓶车站点 市区巴士
4、市区往返巴士
913路 公交线路延长
•共设3个停靠站点，西门始发 •4辆巴士（城阳、李沧、市区线 ）
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
项目配套升级建议 注入新配套－便民设施
报刊厅/社区平面图 银行自助存取款设备 岛民图书馆
【卓越〃蔚蓝群岛 】
华丽蜕变，全新群岛
—大盘配套升级方案
青岛卓越蔚蓝群岛项目组 2013年10月
目录
Part 1. 项目背景
Part 2. 国内典型案例研究
Part 3. 项目配套升级建议
Part 4. 实施进度建议
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
Part 1
项目背景
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
维度2 ：客户关注点分析
通过客户采样进行分析，在排除价格因素之外
促进客户成交的因素： 1、社区醇熟环境 2、教育配套 3、商业配套的规划 已入住客户关注最多的问题：
星雨华府：价格、地段增值优势明显
1、出行交通配套 2、购物、休闲娱乐配套
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
项目背景
项目后续发展战略
营销战略：
放大核心优势，拉开竞争差距，增加销量及溢价
保持优势 成交量增加
放大优势
溢价空间增加
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
项目背景
项目后续发展战略
运营战略：
升级社区配套，加快商业招商，引导配套良性运营
商业成功运营
社区居住氛围增强
配套体系完善
入住率增加
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
项目背景
项目目前遭遇威胁
核心优势正在加速削弱；配套竞争，不进则退
从2008年开始， 项目销售业绩多年位居片区第一
群岛2008-2013年销售情况
年份 2008 2009 2010 销售套数 238 1286 859 销售面积 （㎡） 27083 138167 98697 销售均价 （元/㎡） 5349 4870 6892
wenku.baidu.com
2011
2012 2013上半年
466
1191 1141
1、岛民报刊厅
2、银行自助存取款设备 3、（主入口）社区平面图 4、岛民卡 5 、岛民图书馆
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
项目配套升级建议 注入新配套－商业配套
1、岛民医馆
岛民医馆 岛民食堂/社区茶场 主力餐饮店/综合超市 邮局、电信、快递服务点 游泳馆、健身俱乐部
2、岛民食堂、岛民菜场 3、主力餐饮店 4、岛民综合超市 5 、邮局、电信、快递服务点 6、岛民游泳馆、健身俱乐部
良渚文化博物 院
玉鸟市场
六大配套系统建立使项目属性发生转变:
1.文化配套：良渚文化博物院、大雄寺、教堂 2.医疗配套：首个数字化健康服务示范社区 3.教育配套：双语幼儿园、安吉路良渚实验小学 4.商业配套：玉鸟流苏群岛金街区、白鹭郡南商业中心 5.交通配套：公交巴士、社区巴士（往返市区）、小区循环巴士 6.休闲配套：五星级君谰渡假酒店、白鹭湾公园、美丽洲公园等
威胁1. 竞品开始交付运营，配套逐步完善，核心优势有缩减趋势；
龙湖滟澜海岸：内有五重园林，外有两大市政公园；别墅和高层开始交付，10万方商业招商紧密进行； 世茂公园美地：内部教育配套完善（2所幼儿园、 1所银海国际小学、 1所银海国际中学）、大型集中商
业及酒店，外有两大市政湿地公园及运动配套；一期商业已成功引进中信银行、新华书
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
项目配套升级建议 注入新配套－岛民食堂
青岛新尚餐饮公司（大型餐饮示例） 青岛奥烹餐饮有限公司（岛民食堂示例）
青岛新尚旗下拥有青岛新尚食品公司、青岛新尚餐饮公司，主要从事食 堂托管，快餐连锁店、订餐外卖、政府便民早餐工程相结合的中式快餐连锁 企业。青岛新尚自2000年12月15日创立以来，秉承“诚、信、爱”的经营理 念，以“永远让顾客满意”的服务宗旨，确立了“以品牌为基础，以连锁为 手段”的发展模式，经过多年来的努力拼博，现有二十家快餐连锁店、二家 大中型托管食堂，一处5000㎡食品公司和150余个早餐售卖点，快餐美食服 务遍布市内四区的快餐连锁企业。
（新增）
配套体系
便民设施
商业配套
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
项目配套升级建议 注入新配套－交通设施
1、公交线路延长
公交站点
循环电瓶车站点
•建议将913路公交车路线延长（小区外 围环行），设4个站点 •建议新增公交线路，通高新区及市区
2、社区内部自行车
•内部设臵5个停靠点（30辆/点） •持岛民卡刷卡使用，2小时/次内免费
御锦
畅谷群岛金街 紫枫郡
开发历程说明
商业 中心 新亚洲 • 2004年-2006年，开发1-3期； • 2006年8月，畅谷群岛金街开街营业； • 2006年9月，北大附中实验学校开学； • 2006年，第一个高层组团面市； • 2008年至今，奥山别墅群入市； • 2008年-2009年，高层 “红城”入市； • 2009年-2010年，高层紫枫郡热销； • 2011年，高层 “御锦”入市。 • 2011年底，集中式商业面世。 • 2013年结束，历时10年整。
位于良渚镇绕城公路与104国道交界处。坐落于杭州市中心半小时生活圈内，距离杭州市中心16公里，距离良渚遗址保护区2公里 万科〃良渚文化村基地拥有25座山、3片湖泊、1条河流，五大主题公园……构成了一个在国家AAAA级景区的居住、度假胜地。项 目近5000亩非可建用地（含山体）主要用于各种生态公园及配套性项目开发建设，同时增设各种旅游休闲设施 白鹭郡北、竹径茶语、白鹭郡东、白鹭郡南、阳光天际在2005-2008年相继开盘 多层洋房、公寓、联排，此外还有回迁区。良渚文化村的主流产品，低层低密度的公寓和别墅（排屋）等 目前已入住约10000人，5000户
国内典型案例研究
杭州-万科良渚文化村
概况 位臵面貌 资源状况 开盘时间 物业形态 入住情况
位于杭州北郊，距离杭州约20公里，40分钟车程，整体占地10000亩，属于万科“非标准”新市镇产品实践，是集自然生态保护、 休闲旅游、居住、经济文化为一体的新田园小镇。拥有8个串联式主题村落，是目前万科在全国范围内规模最大的项目。自2003年 开发至今十年，预计再开发十年可完成全部规划，整个项目需在规划全部落实的情况下，才能真正获得全部收益。
项目背景
项目的重要性
蔚蓝群岛对于集团的重要性：
集团全国化布局的重要棋子 深耕山东区域的重大引擎
2004年卓越集团正式布局全国，2006年将蔚蓝人居产品引入青岛； 2013年，集团提出强深耕战略；而蔚蓝群岛已成功运营8年，其战略意义不言而喻。
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
项目背景
项目的重要性
蔚蓝群岛对于青岛公司的重要性：
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
国内典型案例研究
重庆-奥林匹克花园 基本资料
奥山别墅群 北大 附中 1-3期雅典系列洋房
• 总建筑面积250万方； • 总户数约20000户 • 商业：畅谷群岛金街、商业中心； • 学校：北大幼儿园、北大附小、附中； • 医院：社区内无医院（周边有重医附院、多伦 多医院） • 交通：四条公交车线，轻轨3号线；
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
国内典型案例研究
白鹭湾君澜度假酒店 文化设施 休闲运动设施 商业设施 医疗设施 教育设施
杭州-万科良渚文化村
良渚博物馆 美丽洲公园 阳光天际游山步道 白鹭湾公园 玉鸟幼儿园 良渚教堂 浙医一院良渚保健中心 玉鸟流苏(创意群岛金街区) 茶语公园 竹径茶语游山步道 悠园 劝学里(9年制实验学校)
41138
126968 128321
7445
6156 6174
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
项目背景
项目核心优势
蔚蓝群岛核心优势：
社区醇熟度与配套体系， 已成为项目区隔竞品的核心竞争优势
维度1 ：竞品与本案优势对比
通过与竞品对比，挖掘项目差异化的竞争优势
龙湖滟澜海岸：品牌、园林、物业优势明显 青特花溪地：园林绿化、样板示范区优势 世茂公园美地：品牌、地段增值优势明显
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
结合以上两个案例，寻找大盘运营关键点：
规划配套应及时启用，
根据需要有序投入运营
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
Part 3
项目配套升级建议
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
王者风范，卓越“岛民”
—岛民配套升级计划
配套升级三大方向：
1. 注入新配套（岛民系列统一命名） 2 . 社区形象重新包装（统一形象布局） 3 . 群岛金街的招商及运营的升级
小镇的医疗保健中心
良渚度假酒店
安吉路良渚实验小学
君澜酒店
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
国内典型案例研究
杭州-万科良渚文化村
良渚文化村成功之处：
星座状布局的配套体系，强力推进配套运营 专业团队招商，引导商业良性运营
• 开发商采取商业自持招商运营模式，通过提升配套品质带动住宅销售；
• 组建专业招商运营团队，对商业配套实行专业化管理，起到良好的效果； • 改变常规思路，真正将商业配套作为社区公益性服务，而并非利用该产品实现租金收益及现金流 收益。此举不仅有效提升了完善配套的节奏，令高品质配套服务为项目赢得了良好的口碑，更为 项目特色注入了灵魂，形成了品牌效应
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
项目配套升级建议 注入新配套－岛民医馆
北京同济堂医院管理有限公司（示例）
简单疾病的治疗，家庭护理等。 中等难度疾病的治疗，包括一些中小型的手术等。 专科医院，如儿童医院、肿瘤医院等。 患者在综合医院、专科医院或者旗舰医院治疗完成后，在此进行恢复性治疗。
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
项目配套升级建议
注入新配套
注入新配套进行升级，提升大盘的形象和竞争优势
交通设施
1、公交线路延长 2、社区内部自行车 3、社区循环电瓶车 4、市区往返巴士 1、岛民报刊厅 2、银行自助存取款设备 3、（主入口）社区平面图 4、岛民卡 5 、岛民图书馆 1、岛民医馆 2、岛民食堂、岛民菜场 3、主力餐饮店 4、岛民综合超市 5 、邮局、电信、岛民快递服务点 6、岛民游泳馆、健身俱乐部
公司品牌传播的坚固平台 公司保障销售目标的“扛把子”
蔚蓝群岛作为青岛公司首个，超大型项目；凭借8年的深耕和近6000余业主的传播，已成为公司 发展的重要平台； 2013年，集团提出快周转战略，蔚蓝群岛单盘年度销售目标20亿元，占分公司目标的70%以上 。
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
项目背景
项目取得的业绩
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
项目背景
威胁解除方案
快速蜕变！
注入新配套，保持竞争优势；
完善配套体系，支撑大盘形象；
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
如何成功有效的快速蜕变？
以往鉴来，案例借鉴！
注：通过“正、反” 案例，进行深度剖析
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
Part 2
国内典型案例研究
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
红城
奥林匹克花园
业主如此说
• • • •
购物还是不方便，大部分生活用品还是要到城区去买； 公交车少，虽然开发商提供了免费班车，毕竟班次不多，还是不方便。 一期洋房的品质不高，现在入住率低，转手卖的价格比高层贵不了多少。 学校刚刚够满足社区需要，以后要是入住率高了，可能还是有点恼火。
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
国内典型案例研究
重庆-奥林匹克花园
项目运营不足之处：
配套未及时启用，导致入住率低； 商业长期经营不善，形成恶性循环；
• 畅谷群岛金街营业之时，已交房组团入住率不足30%；商家以满足社区居民日常餐饮为主， 导致长期经营不善，目前畅谷群岛金街依旧生意惨淡； • 集中式商业最后入市，导致业主长达数年无法在小区内及周边解决基本生活购物需求；
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
项目配套升级建议 注入新配套－岛民医馆
北京同济堂医院管理有限公司（示例）
北京同济堂医院管理有限公司是中国同济堂品牌旗下的，中国境内的医疗产业投资管理机构，集 团以医疗产业投资与管理、健康管理连锁经营为产业主体，包括医疗机构的托管、收购、投资、控股 、兼并；医疗旅游、国际医疗技术投资及管理、医疗教育为辅助构成的多元化医疗投资管理机构。 同济堂医院管理有限公司，依托湖北同济堂集团品牌优势、资本优势、连锁网络优势、资本优势 ，在中国境内以拥有超过5000家连锁药店、10000家品牌连锁诊所。
店、新泰燃气等，目前已通公交，未来附近将规划地铁轨道 ；高层和别墅陆续交付使用； 青特花溪地：已交房，业主逐渐入住；
威胁2. 现运营配套难以满足住户需求， 一期商铺运营困难；
社区内部缺少大型集中购物及餐饮配套； 长江路沿街商铺人流、车流稀少，无针对性消费群，导致该区域商铺空臵率高 内街商铺大部分处于空臵状态，只有部分区域出租率较高，但多数商铺形象差，经营品类杂乱 现运营商铺小商贩意识较强，服务品质低