房地产项目并购要点
房地产并购
房地产并购企业并购包括兼并和收购两层含义、两种方式。
国际上习惯将兼并和收购合在一起使用，统称为M&A，在我国称为并购。
兼并又称吸收合并,指两家或者更多的独立企业，公司合并组成一家企业.收购指的是一家企业用现金或者有价证券购买另一家企业的股票或者资产,以获得对该企业的全部资产或者某项资产的所有权，或对该企业的控制权.对房地产企业来说，通过重组并购,在较短的时间内形成自己的品牌优势，增强抵抗风险的能力，将是今后房地产市场发展的一个主要方向。
房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。
一般而言，房地产并购有两种模式，一是房地产股权收购，一是房地产项目收购.其中又有多种具体的操作方式,比如整体开发项目转让，在建工程转让,合作开发,等等。
利用何种并购模式,有赖于企业根据自身情况和项目状况所作出的判断.一般而言，当经济发展到一定水平时，某些行业就会出现集中的趋势。
此时的企业要发展壮大，可以通过内部投资新建的方式扩大生产能力，或通过并购获得行业内原有生产能力.其中，并购是指在市场机制作用下,企业通过产权交易获得其他企业产权或控制权的经济行为。
比较而言，并购的效率较高。
这是因为：并购有效地降低了进入新行业、新区域的壁垒，也大幅度降低了企业发展的风险和成本；并购充分体现了经验——成本曲线效应,并有效占领了市场份额.具体到房地产行业，行外的企业首次进入房地产行业或者外地的房地产企业首次进入陌生城市时，选择并购的方式来借助原企业对市场的熟识度、企业品牌的认知度和企业在城市中的人脉等珍贵的资源，无疑是迅速取得市场认可的重要捷径,也是实现社会资源高效配置的有效方法。
由此可见，房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。
利润率的下降、宏观调控带来的销售速度放缓以及信贷的收缩将使房地产开发企业的资金压力空前加大，从而形成一个自动淘汰机制.未来2～3年内，房地产开发企业的并购将得以延续并进一步发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流。
在建工程和具有国资因素的房地产并购应注意的法律问题
在建工程和具有国资因素的房地产并购应注意的法律问题一、在建工程的房地产并购应注意的问题1取得了土地使用权证取得土地使用权证书,乃至取得商品房预售许可证,并不等于在事实上支付了全部土地使用权出让金。
因为有时地方政府对企业会采取一些变通做法,因此一定要审查土地使用金的缴纳单据或由房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。
2、在建工程是否已经完成了投资开发总额25%以上根据法律规定,如果不符合这一条件,也不可以转让。
实践中,转让方为了逃避这一规定,往往用土地使用权转让合同来替代在建工程转让合同。
虽然按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题解释》，只要取得了出让土地使用权证书,就应当认定土地使用权转让合同有效，但在实务中,行政主管部门往往以不满足投资开发总额25%的规定,不予办过户登记。
3.在建工程是否被司法查封在建工程已经遭到司法查封,则是禁止转让的。
只有依法解除了司,才可以进行转让。
4.在建工程的抵押情况我国《物权法》第一百九十一条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存,转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消天抵押权的除外。
”因此可见,除非受让人代为清偿债务消灭抵押权已经设定抵的在建工程,未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。
5.在建工程的施工情况在建工程是建设工程施工合同的标的,业主与施工方都对该在建工程拥有一定的权利,根据相关法律,在业主拖欠巨额工程款的前提下,即使工程竣工,施工方就工程款还有六个月的优先受偿期。
在建工程转让的同时,也意味着业主在建设工程施工合同项下的权利义务关系面临概括性转让,故在建工程的转让应经过施工方的同意方可进行。
6.在建工程是否取得合法手续不仅是士地出让金的缴纳，在建工程的其他方面的合法手续也应具备。
房地产收并购常见模式及风险防范
房地产收并购常见模式及风险防范以房地产收并购常见模式及风险防范为题，本文将介绍房地产收并购的常见模式，并探讨其中存在的风险，并提出相应的防范措施。
房地产收并购是指企业通过购买、兼并或合作方式，获取其他房地产企业的资产、股权或经营权益的行为。
这种方式可以帮助企业快速扩大规模、优化资源配置、提高市场竞争力。
下面将介绍几种常见的房地产收并购模式。
1. 股权收购模式：即通过购买目标企业的股权来实现收购。
这种模式相对简单，且能够快速掌控目标企业的经营权益。
但需要注意的是，股权收购往往需要支付高额的收购成本，并且可能面临法律法规的限制。
2. 资产收购模式：即通过购买目标企业的资产来实现收购。
这种模式相对于股权收购而言，对于收购方而言风险较小，因为可以选择性地购买目标企业的优质资产，同时也可以避免潜在的法律风险。
但需要注意的是，在资产收购过程中，需要对目标企业的资产进行充分的尽职调查，以确保所购买的资产真实有效。
3. 合作开发模式：即通过与目标企业合作共同开发房地产项目。
这种模式能够充分发挥各方的优势，实现资源共享和风险分担。
但需要注意的是，合作开发模式需要明确各方的权益和责任，并建立良好的合作机制，以避免合作过程中的纠纷和风险。
除了常见的收并购模式，房地产收并购还存在一些风险，需要加以防范。
1. 法律风险：在收并购过程中，可能面临法律法规的限制和约束。
因此，在进行收并购前，需要进行充分的法律尽职调查，了解目标企业的法律风险，并制定相应的风险防范措施。
2. 资金风险：房地产收并购通常需要大量的资金支持，如果资金链出现问题，可能导致收购计划的中断或失败。
因此，在进行收并购前，需要确保自身具备足够的资金实力，并制定合理的资金筹措计划。
3. 经营风险：收并购后，可能需要对目标企业进行重组和整合，这涉及到管理层的能力和经验。
如果管理层无法有效地实施整合计划，可能导致企业经营不善，进而影响收购的效果。
因此，在进行收并购前，需要评估目标企业的管理层能力，并制定相应的整合计划。
房地产项目并购尽职调查要点
房地产项目并购尽职调查要点一、尽职调查的概念尽职调查一般是指中介机构在目标公司的配合下，对该目标公司与投资或交易有关的事项进行现场调查、资料分析等的一系列活动。
以并购交易为例，投资人与目标公司双方协商一致达成初步合作意向后，委托中介机构对该目标公司与本次并购有关的事项进行调查并分析，即为尽职调查。
在房地产项目并购前，收购方一般会委托律师事务所、会计师事务所对被收购对象进行尽职调查，尽职调查也分为法律尽职调查与财务尽职调查，两者各有侧重。
本文所称尽职调查仅指法律尽职调查。
二、尽职调查的必要性及目的尽职调查有其必要性，可以说是并购的基本前提。
通过尽职调查，收购方可以充分了解交易风险。
虽然某些情况下投资方有可能认为风险过大而终止交易，但尽职调查的目的绝不是阻止交易，相反，通过尽职调查，能够最大程度上发现交易中的风险，针对该风险而为交易双方提供解决思路，调整交易路径，从而促成交易。
从这个意义上说，尽职调查的主要目的是降低信息不对称造成的风险，为并购价格谈判及并购方案选择提供参考依据。
三、尽职调查一般要点在投资并购、IPO、基金管理等过程中，为了有效控制风险，均需要对企业进行多维度的尽职调查，但尽职调查会因商业目的、产业行业的不同而各有所侧重。
总体来说，各种类型的尽职调查清单一般都会包括以下内容：1、目标公司基本情况（1）对公司设立相关的各类程序性文件进行核对（2）对股东资格及出资情况进行调查（3）对持股瑕疵、股权流转、实际控制人及稳定性等进行调查（4）对经营所需各类资质进行调查（5）对公司组织形式、股东、董监高等人员基本情况的调查（必要时含个人征信）（6）其他需要调查的事项上述调查可通过查阅目标公司设立时的批准手续、工商登记文件、营业执照、验资报告、评估报告、审计报告、公司章程、股东协议等资料进行核实，或采用访谈、调查等其他形式核实。
2、目标公司资产情况（1）资产产权是否存在瑕疵（2）资产是否独立（3）资产是否设定担保或被采取行政、司法措施等（4）其他需要调查的事项3、目标公司债权债务（1）债权及债权瑕疵（2）担保及担保瑕疵（3）融资借贷和对外担保（4）其他账外负债（5）其他需要调查的事项4、目标公司重大合同（1）重大合同及履行风险（2）重大合同对收购的限制或影响（3）其他需要调查的事项5、目标公司税务状况（1）税务登记情况（2）税收减免、政策性税收优惠待遇（3）税收缴纳、欠税、偷逃情况调查（5）其他需要调查的事项6、目标公司劳动人事（1）劳动合同、社保缴纳、公积金缴存等情况（2）劳务派遣（3）重大劳动违法、劳动争议纠纷等（4）其他需要调查的事项7、其他（1）诉讼、仲裁（2）重大诉讼、仲裁风险（3）行政处罚等（4）其他需要调查的事项四、房地产项目并购的特殊性房地产项目并购和其他行业并购相比，有其特殊性。
房地产项目收购方案
房地产项目收购方案一、项目介绍房地产项目收购是指一方购买另一方的房地产项目，以实现投资收益或拓展业务范围的目的。
在制定房地产项目收购方案时，需充分考虑市场环境、项目实施可行性和风险预估等因素，确保方案的可行性和可持续性。
二、市场分析在制定房地产项目收购方案之前，首先要进行全面的市场分析。
包括对目标项目所在地区的市场规模、竞争情况、价格趋势等进行深入了解。
通过市场分析，可以明确项目收购的目标和方向，并为后续的工作提供参考依据。
三、投资回报评估在制定房地产项目收购方案时，必须进行投资回报评估。
通过评估目标项目的潜在收益、风险和预期回报率等指标，确定是否值得进行收购并提出详细的投资计划。
值得注意的是，评估应充分考虑市场波动、政策风险以及项目建设周期等因素，以减少投资风险并提高投资回报。
四、项目实施方案制定房地产项目收购方案时，必须制定详细的项目实施方案。
方案内容包括项目时间表、资金筹措、项目团队组建以及与项目相关方的合作等。
项目实施方案应该具备可操作性和可控性，以确保项目的顺利进行和成功实施。
五、风险控制措施房地产项目收购存在一定的风险，因此，制定方案时必须考虑相关风险并制定相应的控制措施。
主要的风险包括市场波动风险、政策风险和项目运营风险等。
为降低风险，可以考虑分散投资、建立风险预警机制以及投保相应的保险等。
六、资金筹措方式房地产项目收购通常需要一定的资金，因此，制定方案时，必须明确资金筹措方式。
常见的资金筹措途径包括银行贷款、股权融资、债券发行等。
在选择资金筹措方式时，应综合考虑利息成本、期限要求以及对公司股权结构的影响等因素。
七、项目评估和监控在房地产项目收购方案实施过程中，应定期进行项目评估和监控。
评估主要针对项目进展、投资回报和风险控制等方面进行，以及时发现问题并及时调整方案。
监控主要是对项目实施过程进行跟踪和管理，确保项目按照计划进行，并及时处理可能出现的问题。
八、结语房地产项目收购方案的制定是一个复杂而关键的过程，需全面考虑市场环境、项目实施可行性和风险预估等因素。
房地产收并购常见模式及风险防范
房地产收并购常见模式及风险防范以房地产收并购常见模式及风险防范为标题，本文将探讨房地产收并购的常见模式以及相应的风险防范措施。
一、常见模式1. 资产收购模式：指企业通过购买目标公司的资产或股权来实现收并购。
在房地产领域，资产收购模式常见于企业收购具有优质物业资产的开发商或运营商。
这种方式可通过购买物业项目或股权来获取目标公司的资产，从而实现扩大市场份额或优化资产配置的目的。
2. 合资合作模式：指企业通过与目标公司合资或合作的方式来实现收并购。
在房地产领域，合资合作模式常见于企业与开发商、投资方或物业管理公司等合作共同开发项目，共享资源和风险。
这种方式可以通过合资合作来实现资源整合、风险分担和业务互补等目标。
3. 并购重组模式：指企业通过并购和重组目标公司来实现收并购。
在房地产领域，并购重组模式常见于企业通过收购具有相似业务或地域优势的公司来实现规模扩张或提高竞争力。
这种方式可以通过并购与目标公司实现业务整合和资源整合，从而实现协同效应和降低成本。
二、风险防范措施1. 尽职调查：在进行房地产收并购时，进行充分的尽职调查是至关重要的。
尽职调查包括对目标公司的财务状况、法律风险、经营状况等方面进行全面的调查和评估。
通过尽职调查，可以及时发现潜在的风险和问题，并采取相应的措施进行防范。
2. 合同约束：在进行房地产收并购时，签订合同是保障双方权益的重要手段。
合同应明确约定各方的权利和义务，明确收购方式、价格、条件等重要条款。
同时，还应对违约责任和争议解决进行规定，以保障双方的权益。
3. 风险评估：在进行房地产收并购时，进行全面的风险评估是必要的。
风险评估应包括对宏观经济环境、行业发展趋势、政策风险、市场竞争等方面进行分析和评估。
通过风险评估，可以及时发现潜在的风险和问题，并采取相应的措施进行防范。
4. 资金安全：在进行房地产收并购时，确保资金安全是非常重要的。
资金安全包括对资金来源的合法性和可靠性进行评估，避免因资金问题导致的风险。
对房地产项目并购的方式分析及建议
2.6 合作开发
合作开发是一种房地产项目并购的方式，通常指两家或多家房地产开发公司共同合作开发一个项目。这种方式可以充分发挥各自优势，降低风险，提高项目的成功率。
合并过程中需要谨慎处理财务、法律和人员关系，确保合并方案合规并对业务产生积极影响。合并后，需要对组织结构和管理体制进行调整，确保合并带来的经济效益。最终，成功的房地产项目合并需要双方坚定的决心、良好的协同配合和有效的执行力。
2.5 联营
联营是一种房地产项目并购的方式，通常是两个或多个开发商合作共同开发某个项目。联营的方式可以带来更多的资源和技术，实现合作共赢的效果。
在选择合作开发的对象时，建议选择具有良好信誉和实力的开发公司合作。合作方应具有相同或相近的发展理念和文化，以减少在合作过程中可能出现的分歧和矛盾。
合作开发是一种有效的房地产项目并购方式，可以帮助各方实现互利共赢，实现项目的共同发展目标。在实施合作开发时，双方需要密切配合，建立良好的合作关系，实现项目的成功运营。
在合作开发中，各方可以根据自身实力和资源情况，分工合作，比如一方可以负责项目的市场调研和开发规划，另一方可以负责项目的施工和销售推广。通过合作开发，可以减少投资风险，提高项目的盈利能力。
合作开发的成功关键在于双方的合作默契和沟通协调能力。双方需要有相互信任的基础，建立良好的合作关系，共同制定项目的发展策略和目标。还需要明确合作协议中的权责分工和利益分配规则，避免发生不必要的纠纷。
实施策略是房地产项目并购过程中至关重要的一环，决定了并购活动的成功与否。在实施策略阶段，需要考虑以下几个方面：
并购贷款法律审查要点
一、房地产企业并购尽职调查关注(guānzhù)要点（一）适用法律《城乡规划法》等（二）关注(guānzhù)要点1、目标(mùbiāo)企业是否持有与其项目开发(kāifā)规模相适应的《房地产开发(kāifā)资质证书》。
房地产开发企业应凭资质证书从事房地产开发经营活动。
2、目标企业名下房地产开发项目是否取得相关审批手续。
（1）投资核准手续建设房地产开发项目须就其项目建议书或可研报告取得投资主管部门核准文件。
（2）环境影响评价及审批手续：房地产开发项目应进行环境影响评价，并就其环境影响评价报告取得环保主管部门批准文件。
（3）规划审批手续：建设项目应取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。
（4）建设用地审批：建设项目用地由其核准机关同级国土资源管理部门进行预审。
3、核查目标企业名下房地产开发项目用地是否已取得《国有土地使用权证》，如尚未取得，应关注取得是否存在障碍。
4、目标(mùbiāo)企业所拥有土地使用权的取得方式。
房地产开发用地的土地(tǔdì)使用权出让，可以采取拍卖、招标(zhāo bi āo)或者双方协议的方式。
5、土地使用权出让金的缴付(jiǎo fù)情况；关注(guānzhù)《土地使用权出让合同》中对出让金缴付的约定。
6、关注土地未按期开工、竣工可能导致的风险。
关注《土地使用权出让合同》对项目开工、竣工期限的约定。
二、矿业企业并购尽职调查关注要点（一）适用法律《矿产资源法》等（二）关注要点1、关注目标企业是否已具备生产经营所必须的资质。
（1）勘察许可证从事矿产勘查的企业应取得《勘查许可证》。
（2）采矿许可证从事矿产开采的企业应取得《采矿许可证》。
提示：煤炭生产企业的特殊规定开采(kāicǎi)煤炭资源的煤矿企业(qǐyè)，还须取得(qǔdé)《煤炭(méitàn)生产许可证》。
房地产收购注意事项
房地产收购注意事项1.市场研究：在进行房地产收购之前，需要对目标市场进行充分的研究。
了解该市场的发展趋势、需求供应关系、政策支持等情况，确定是否具备较好的发展潜力。
2.财务评估：进行房地产收购时，对目标资产的财务状况进行评估至关重要。
需要了解目标资产的现金流状况、债务水平、资产负债表以及相关的报表数据。
这可以帮助判断目标资产的价值以及风险。
3.风险评估：房地产收购通常伴随着一定的风险。
风险评估是确定是否进行收购的重要依据。
需要评估目标资产以及市场运作过程中可能面临的潜在风险，例如法律纠纷、政策变化、市场风险等。
4.项目管理：房地产收购涉及的项目管理非常关键。
在项目执行过程中，需要细致地规划工作进程、确定目标和资源分配，以确保项目按计划进行，并最大限度地减少潜在问题和风险。
6.可行性研究：在房地产收购之前，应进行详细的可行性研究。
这包括收购项目的经济、技术、市场上的可行性分析，以及房地产投资的前景和未来的可持续性。
只有在可行性研究的基础上，才能决定是否进行收购。
7.目标选择：在进行房地产收购时，需要对目标进行明确的选择。
通常，选择具备较好发展潜力与投资回报的房地产项目是较为理想的选择。
同时，也要注意目标资产的地理位置、供应水平、市场需求等因素。
8.合法合规：在进行房地产收购时，需要确保一切合法合规。
要了解并遵守相关的法律法规、政策规定和市场准入规定，确保交易过程的合法性，并保护自身的权益。
9.公共关系：房地产收购涉及多方利益关系，与相关方的沟通和协商非常重要。
需要与政府部门、相关企业、社区居民等建立良好的关系，减少冲突和矛盾，为收购项目的顺利进行提供支持。
10.长期规划：房地产收购是一个长期的投资行为。
在进行收购时，应制定长期规划，并考虑未来的发展和退出机制。
这有助于保护投资的长期回报，并为未来的房地产投资决策提供参考。
综上所述，房地产收购需要综合考虑市场研究、财务评估、风险评估、项目管理、资金筹备、可行性研究、目标选择、合法合规、公共关系和长期规划等多个方面的注意事项。
对房地产项目并购的方式分析及建议
对房地产项目并购的方式分析及建议房地产项目并购是指房地产开发企业或投资者通过收购、兼并房地产项目的方式，以实现资金、土地、人才等资源的整合，从而实现规模扩张、降低成本、增加竞争力等目标。
对于房地产企业而言，通过并购可以快速获取项目土地资源，提升企业规模和知名度，拓展市场份额，提高企业盈利能力等。
房地产项目并购涉及多方面的风险和问题，因此需要综合考虑各种方式进行分析，制定合适的并购策略。
一、房地产项目并购的方式分析1. 直接收购现有项目直接收购现有房地产项目是一种常见的并购方式，通过直接购买具备开发潜力或已经开发完毕的楼盘项目，来快速获取土地资源和开发项目，并且可以通过成熟项目获取稳定的现金流。
但是在项目选择上需要谨慎，对项目的地段、品质、未来市场前景等进行充分评估。
2. 股权并购股权并购是指通过购买目标公司的股权，来获取其房地产项目或土地资源。
相比直接收购现有项目，通过股权并购可以实现对目标公司更全面的控制和管理，但也面临着更多的法律、财务风险和管理挑战。
3. 合作开发与其他房地产开发企业进行合作开发是一种实现规模扩张和资源整合的有效方式。
通过合作可以共享开发成本、风险、资源等，提高企业的市场竞争力。
但是在选择合作伙伴时，需要考虑对方的信誉、实力、发展理念等因素，以避免出现合作矛盾和风险。
4. 通过资产包并购资产包并购是指购买目标公司所持有的包括土地、房地产项目、资产等在内的大宗资产，通过一次性交易实现多项目的获取。
这种方式可以降低交易成本和风险，但也需要对目标资产进行全面尽职调查和评估，以避免潜在的问题和风险。
5. 利用金融工具进行并购利用金融工具进行房地产项目并购，如债务融资、信托融资等，是一种获取资金迅速扩张规模的方式。
但是需要谨慎评估债务风险和财务成本，以确保融资行为符合企业的可持续发展。
二、房地产项目并购的建议1. 充分调研和评估在进行房地产项目并购前，需要充分了解市场状况、行业动态、目标项目的情况等，通过调研和评估进行全面的分析，确保并购的可行性和风险可控。
房地产项目并购
房地产项目并购在当今的房地产市场中，项目并购已经成为了一种常见的商业行为。
房地产项目并购，简单来说，就是一家企业购买另一家企业的房地产项目，以实现自身的发展战略或获取更多的资源和利益。
这一过程涉及到众多复杂的环节和因素，需要谨慎对待和妥善处理。
房地产项目并购的原因多种多样。
对于一些大型房地产企业来说，通过并购可以迅速扩大市场份额，进入新的区域市场，或者获取优质的土地资源。
例如，一家在一线城市发展成熟的房企，可能希望通过并购在二三线城市的项目，实现业务的拓展和布局优化。
对于一些小型或资金紧张的房企，出售项目则可能是为了缓解资金压力，避免项目烂尾。
在房地产项目并购中，尽职调查是至关重要的一环。
这就像是给房子做一个全面的“体检”，需要对目标项目的方方面面进行深入了解和评估。
包括土地权属、规划许可、项目建设进度、财务状况、法律纠纷等等。
如果尽职调查做得不充分，很可能会在并购后发现隐藏的问题，给收购方带来巨大的损失。
比如，土地权属是否清晰，有没有存在争议或纠纷；规划许可是否符合当地的政策和法规，有没有违规的风险；项目建设进度是否与预期相符，有没有拖延或质量问题；财务状况是否健康，有没有债务黑洞或资金挪用的情况；法律纠纷是否能够妥善解决，会不会影响项目的后续开发和销售。
这些都是尽职调查需要关注的重点。
评估目标项目的价值也是并购中的关键步骤。
这不仅要考虑项目的有形资产，如土地、建筑物等，还要考虑无形资产，如品牌、市场声誉、客户资源等。
同时，还要对市场前景进行分析和预测，判断项目在未来的盈利能力和增值潜力。
在确定了项目的价值和风险后，接下来就是并购的交易结构设计。
这包括选择合适的并购方式，如资产收购、股权收购还是合并；确定交易价格和支付方式，是一次性支付还是分期支付；设定交易的条件和保障措施，如业绩承诺、担保条款等。
一个合理的交易结构可以有效地降低并购风险，保障双方的利益。
并购后的整合也是一个不容忽视的环节。
这包括人员的整合、管理体系的整合、企业文化的整合等。
房地产项目并购方式与流程
房地产项目并购方式与流程随着城市化进程的推进和经济发展的不断壮大，房地产行业成为了一个吸引众多投资者眼球的领域。
为了快速扩张市场份额和优化资源配置，房地产企业往往会通过并购方式来实现业务的拓展。
本文将介绍房地产项目并购的常用方式以及相关的流程。
一、房地产项目并购的常用方式1. 资产收购资产收购是指通过购买目标公司的资产来实现并购的方式。
在房地产项目并购中，通常是通过购买目标公司旗下的地产项目实现业务整合。
这种方式的优势在于可以直接获得目标公司的现有资产，包括土地、房屋、商业物业等，从而迅速扩大企业的规模和市场份额。
但同时也要注意目标公司可能存在的债务和法律纠纷等风险。
2. 股权收购股权收购是指通过购买目标公司的股权来实现并购的方式。
在房地产项目并购中，购买目标公司的股权可以直接获得其所有项目的控制权和经营权。
这种方式通常适用于目标公司拥有多个房地产项目的情况，通过控制目标公司的股权来实现整体资源整合和市场优势。
但要注意股权收购往往需要进行尽职调查，以避免后期出现财务和法律方面的问题。
3. 合作开发合作开发是指合作双方通过共同投资和开发项目来实现并购的方式。
在房地产项目并购中，一方通常是资金方，负责提供资金支持，而另一方是开发商，负责具体项目的开发与运营。
这种方式的优势在于可以共享资源和分担风险，同时也能够提高项目的成功率和盈利能力。
但要注意双方在合作过程中的权益分配和合作条款的约定。
二、房地产项目并购的流程1. 制定并购战略在进行房地产项目并购之前，企业需要制定明确的并购战略。
包括选择目标项目类型、并购规模、投资预算等。
同时还需要对目标市场进行充分的调研分析，了解相关政策法规、市场需求和竞争情况，为并购决策提供参考依据。
2. 寻找目标项目寻找适合并购的目标项目是房地产并购的重要一步。
企业可以通过收集市场情报、参加行业展览和与中介机构合作等方式找到合适的目标项目。
同时还需要进行详细的尽职调查，包括对项目的审计、资信评估和法律风险评估等，以确保所选目标项目的可行性和可靠性。
对房地产项目并购的方式分析及建议
对房地产项目并购的方式分析及建议随着城市化进程的推进，房地产行业的发展也日益火热。
房地产并购是指企业通过收购、合并等方式，扩大自身规模，增强市场竞争力，获取更多利润的行为。
对于房地产企业来说，进行并购具有多重好处，但同时也面临着一些挑战。
本文将对房地产项目并购的方式进行分析，并提出建议。
1、收购收购是指企业通过购买另一家企业的全部或部分股权来取得控制权的行为。
在房地产项目并购中，收购一般分为直接收购和股权收购两种方式。
直接收购是指企业直接购买目标企业的全部或部分资产，而股权收购则是指企业购买目标企业的股份，从而获得目标企业的控制权。
2、合并合并是指两个或多个企业将自身合并为一个新的企业而形成的行为。
在房地产项目并购中，合并一般分为平等合并和收购合并两种方式。
平等合并是指两个或多个企业在原有业务的基础上进行合并，而收购合并则是指一方企业以收购方式取得控制权，并与目标企业进行合并。
3、资产重组资产重组是指企业对自身资产进行的整合和重新组合，从而达到优化资产结构、提高经济效益的目的。
在房地产项目并购中，资产重组一般分为资产置换、资产剥离和资产整合等方式。
资产置换是指企业将自己的某些资产和目标企业的某些资产进行交换，而资产剥离则是指企业将自己的某些资产出售或转让给目标企业或第三方，最后资产整合则是指企业将自己的资产和目标企业的资产进行整合，从而实现优化资产结构和提高经济效益的目的。
1、选择合适的并购方式在房地产项目并购中，企业应根据自身情况和目标企业的特点，选择合适的并购方式。
在选择并购方式时，企业应充分考虑到自身的经营水平、管理能力、资金实力等因素，并结合目标企业的地位、规模、业务类型等因素进行综合判断，最终选择最适合自己的并购方式。
2、严格把控并购风险房地产项目并购中存在着一定的风险，如目标企业的经营状况不佳、债务风险等。
因此，在进行并购时，企业应采取有效的措施，严格把控风险。
企业可以通过对目标企业的财务状况、管理制度、员工素质等情况进行充分调查、评估，并进行风险预警和应对，最终有效避免风险。
房地产收并购的风险及防范措施
房地产收并购的风险及防范措施⽂章转载⾃公众号：陌爷地产圈作者：陌爷房地产收并购是个系统⼯程，内部需要各专业线的相互配合，外部需要借助律所、审计等机构。
收并购的核⼼逻辑还是在于风险的识别与防范，关键在于识别项⽬或股权的转让动机。
许多刚开始做收并购的投资⼈员如果不能系统地掌握和了解系列风险，很容易掉到坑⾥且试错成本极⾼，甚⾄关乎职业⽣涯。
总结⼀下，收并购项⽬的主要风险⼤抵可以分为以下⼏类：（1）拟转让⽬标公司或项⽬公司的合规性风险；（2）⽬标公司的股权是否存在法律瑕疵；（3）拟收购项⽬本⾝的风险；（4）或有债务与潜在风险。
Part.01主要风险分类我们再逐⼀⽽看与理解：⼀、拟转让⽬标公司或项⽬公司的合规性风险常见的风险形式包括：未⾜额缴纳出资或原股东的出资形式不符合法律规定等，以及⾮常规的形式，如股东抽逃出资等。
这⼀类风险⽐较容易识别，在常规尽职调查中很容易发现，但是也需要引起⾜够的重视。
⼆、⽬标公司的股权是否存在法律瑕疵⽐如在项⽬公司股权收购前，需要额外关注项⽬公司是否存在股权质押、⼟地抵押、对外担保等情况。
尤其对于政府重⼤项⽬，政府对于开发主体资质往往有明确的限制和要求，这时候需要确定转让公司股权的限制性约定。
甚⾄需要仔细翻阅原公司章程及协议⽂本，以确定表决权、分红权、委派董事和管理⼈员的权利等⽅⾯的限制。
这⼀类风险⽐⽬标公司的合规性风险更难发现，需要更加详尽的尽职调查，实操层⾯主要是指受让了项⽬公司股权，但是对项⽬公司却没有完整的股东权利。
三、项⽬本⾝的风险项⽬本⾝的风险往往⽐较显性，投资⼈员需要结合⼯程、设计、前期等的专业意见。
1.⼟地使⽤权风险：出让⾦是否⽀付、⼟地出让合同中有⽆股转限制、⼟地使⽤权权属是否清晰等。
2.规划风险：规划有⽆调整，是否需要重新申报等，以及需要政府审批的各类证照是否已批等。
3.项⽬建设中各类合同的风险：尤其是在建项⽬，需要关注是否有合同违约或纠纷，是否有因建设⼯程进度监管不严给予施⼯单位的惩处。
浅论房地产企业并购风险与防范
浅论房地产企业并购风险与防范房地产企业并购是指一家房地产企业通过购买、收购其他房地产企业的资产、股权等手段来扩大规模、增强实力、提升竞争力的行为。
并购可以快速扩大市场份额、优化产业链布局、提高经济效益，但同时也伴随着一定的风险。
本文将浅论房地产企业并购风险与防范。
一、并购风险1.风险资产的风险转移。
一些企业可能会在并购中转移风险资产，例如传统业务的有毒资产、高风险的投资等。
在这些资产上的亏损可能会引发财务困难，从而影响新的并购业务。
2.合并后的员工问题。
合并时，人员的重组和离职可能会导致员工的抵抗和不满，从而导致合并前的业务和企业文化的矛盾。
这可能对企业的员工稳定性和业务发展产生负面影响。
3,审核和监管问题。
并购可能涉及审计和监管问题,特别是对于交易双方跨国并购的情况。
这可能会导致过程延迟或交易失败，影响企业的时间成本和收益预期。
二、防范措施L把握整合人才的政策。
一些国家为了提高经济效益，特别是吸收外来并购，推出了一系列的人才政策，以改善员工的体验和适应性。
企业需要关注这些政策，并利用这些政策来整合和留住人才。
4.审慎的评估和筛选。
在并购前，企业需要通过尽职调查和评估，了解另一个企业的状况和财务状况，以及市场空间等关键数据。
企业需要在合并之前制定一个细致的合并计划，以充分评估其不同的环节，从而更好地监控并购过程。
5.多方面考虑。
企业需要充分考虑对市场、供应链和销售渠道等方面的影响，以避免产生业务漏洞和长期的负面影响。
企业还需要在并购前进行风险评估,并根据所得出的结果制定合适的防范措施，以最大限度地降］氐风险。
6.建立合并跟踪机制。
为了更好地掌握并购企业的状况，企业应该建立一套涵盖整个并购过程的合并跟踪机制。
企业应当确定一个负责人和多个分管部门，监控合并过程中的财务和人资等重要事项，及时发现问题和解决问题。
三、结论总体而言,房地产企业并购可能会带来很多好处，但同时也伴随着一定的风险。
企业应该通过审慎的评估和筛选、多方面考虑、建立合并跟踪机制来最大程度地降低风险。
一个房地产项目公司的最佳收购方案是什么
⼀个房地产项⽬公司的最佳收购⽅案是什么
在实践中，企业如何做到有效并购是⼀个难题，很多企业并购后局⾯会陷⼊混乱，此时整合就在并购中显得⾄关重要了。
都说并购容易整合难，并购成败的关键就在于企业并购后的整合。
既然整合如此重要，那房地产项⽬公司的最佳收购⽅案是什么？那么接下来，店铺⼩编整理了⼀些相关的资料和各位朋友⼀起来了解了解关于公司并购涉及到的法律知识有哪些。
⼀个房地产项⽬公司的最佳收购⽅案是什么
先由收购⽅成⽴⼀家能够享受税收优惠的公司，再由该公司以吸收合并⽅式兼并项⽬公司，项⽬随公司⽽转移，⽽国家法律法规对兼并明确给予税收优惠，免征不动产移转中的营业税、⼟地增殖税及契税。
对于吸收合并中的债务风险，则采⽤由被兼并⽅以提供担保的⽅式予以防范。
房地产项⽬公司的资产结构和股权结构相对简单，可供选择的收购⽅式多样，税赋成本成为决定收购⽅式重要的决定因素：
1.以项⽬转让⽅式收购。
虽然规避了原项⽬公司的隐性债务，但税务部门要求按不动产移转征收营业税、⼟地增殖税以及契税等。
由于标的巨⼤，税费太⾼。
2.股权收购⽅式。
收购⽅式虽然简单，且⽆税赋成本，但却保留了原项⽬公司。
如果该项⽬公司没有任何税收优惠政策可享受，不能享受所得税以及营业税返还，则对后期售楼不利。
3.委托开发⽅式。
虽然前期税赋不⼤，但后期项⽬移转，将导致更⼤的税赋。
有问题需要沟通解决，要是对于其中内容有不太清楚也希望进⼀步了解，建议您及时寻求店铺在线律师的的帮助。
绿地地产项目并购方案
绿地地产项目并购方案1. 引言本文档旨在提供一个关于绿地地产项目并购方案的详细概述。
通过并购，绿地地产有望进一步扩大业务规模，增加市场份额，提升竞争力。
在本文档中，将介绍并购的背景、目标、计划和实施步骤。
该方案将帮助绿地地产实现持续增长并在市场上取得领先地位。
2. 背景绿地地产是一家在房地产行业具有重要地位的企业。
然而，随着市场的竞争日益激烈，绿地地产需要寻求更多增长机会以保持竞争力。
通过并购其他地产公司，绿地地产可以扩大业务规模、提高市场份额，并借助新的资源和技术来增强竞争力。
3. 目标绿地地产项目并购方案的主要目标如下： - 扩大业务范围：通过并购其他地产公司，绿地地产将能够进一步扩大其业务范围，涵盖更多细分市场。
- 增加市场份额：借助并购，绿地地产能够增加其在市场中的份额，稳固其领先地位。
- 提升竞争力：通过获得新的资源和技术，绿地地产能够提升其竞争力，更好地满足客户需求。
4. 计划绿地地产项目并购方案的计划如下： 1. 确定并购目标：通过市场调研和评估，确定最适合并购的目标公司。
目标公司应与绿地地产的业务和战略目标相符。
2.进行尽职调查：对目标公司进行全面尽职调查，包括财务状况、业务模式和法律合规性等方面的评估。
3. 确定交易结构：根据尽职调查结果，确定最适合的交易结构，包括支付方式、股权比例等。
4. 进行谈判：与目标公司进行谈判，商讨并最终确定交易细节和条款。
5. 完成并购交易：在经过谈判后，双方达成一致并签署正式协议。
完成支付和交割程序，确保交易顺利完成。
6. 整合并管理：一旦并购完成，绿地地产将着手整合目标公司，并进行有效管理，以实现并购带来的效益。
5. 实施步骤下面是绿地地产项目并购方案的实施步骤： ### 5.1 确定并购目标 - 进行市场调研，了解潜在的并购目标。
- 评估目标公司的业务模式、财务状况和竞争力。
-制定并购目标的筛选标准。
5.2 进行尽职调查•收集目标公司的信息，包括财务报表、营运数据和企业文化。
项目收购注意事项
项目收购注意事项项目收购是企业进行战略性布局、并购优质资源的重要方式之一。
但是，项目收购涉及到大量的资金、人力、时间等资源，在执行过程中需要注意各种问题。
以下是项目收购的一些注意事项：1.确定收购目标：在进行项目收购前，需要明确收购目标。
这包括确定行业、定位、规模、地域等方面的要求。
同时，还需要评估收购目标的竞争力、发展潜力以及风险等因素。
2.制定明确的收购策略：在项目收购中，制定明确的收购策略是非常重要的。
包括确定收购的方式和方式、收购的价格和交易结构等。
同时，还需要考虑收购后的整合计划以及可能的风险。
3.进行全面尽职调查：在进行项目收购前，需要进行全面的尽职调查。
包括对收购目标的财务状况、经营状况、市场地位以及法律风险等进行评估。
同时，还需要考察收购目标的管理团队和员工。
4.评估项目的价值：在进行项目收购时，需要评估收购项目的价值。
这包括评估项目的现金流量、资产负债表、收益和利润等。
同时，还需要考虑项目的增长潜力和回报率。
5.合规审查：在进行项目收购前，需要进行合规审查。
这包括对收购目标的法律和合规风险进行评估。
同时，还需要评估并解决可能存在的合规问题。
6.制定合理的交易结构：在进行项目收购时，需要制定合理的交易结构。
这包括确定收购的股权比例、股权转让方式等。
同时，还需要考虑股权转让的时间和支付方式等。
7.积极沟通和谈判：在进行项目收购时，需要积极进行沟通和谈判。
这包括与收购目标的管理团队、股东以及其他利益相关者进行充分地沟通和协商。
同时，还需要慎重考虑对方的意见和利益。
8.风险控制和规避：在进行项目收购时，需要积极进行风险控制和规避。
这包括对项目的各种风险进行评估和管理，避免出现不可预见的风险。
9.制定合理的整合计划：在项目收购成功后，需要制定合理的整合计划。
这包括确定整合目标、整合步骤和时间表等。
同时，还需要协调各方的利益和资源，确保整合的顺利进行。
10.项目收购后的持续监控：在进行项目收购后，需要进行持续的监控和评估。
房地产项目公司收购要点及尽职调查清单
房地产项目公司收购要点及尽职调查清单
1. 项目收购意向书
2. 项目尽职调查
3. 洽谈正式合同
1. 营业执照（包括正副本是否过期）
2. 各种开发资质
3. 税务登记
4. 企业组织代码
5. 贷款卡
6. 所有股东的存在和变更情况
7. 股东章程的变化情况
8. 历次股东会议的会议纪要
1. 对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况）
2. 项目公司需提供原始凭证和账册
3. 项目公司的往来账款情况（目的主要是考察项目的采取是否干净）
4. 项目公司财务的现金流调查（目的主要是防止项目公司利用财务手段清理债权债务）
5. 审计项目公司的资金到位和使用情况
1. 项目的所有权证和批文，包括项目的国有土地使用证以及土地转让合同和土地出让金缴纳；项目的建设用地规划许可证或规划意见书；项目的建筑工程规划许可；开工证等。
2. 项目所在地的规划情况（包括控制性规划和详细性规划）
3. 项目的可行性批复
4. 项目的规范性调查
1. 公司营业执照正副本
2. 公司房地产开发资质证书。
房地产项目收并购全过程实操要点分析
房地产项目收并购全过程实操要点分析房地产项目收并购全过程实操要点分析一、前期准备阶段在进行房地产项目收并购之前，需要进行充分的前期准备工作。
这些准备工作包括但不限于以下几个要点：1. 项目调研和选择：对潜在的收并购目标进行调研，并根据调研结果选择最适合的项目。
2. 资金准备：确定收并购所需要的资金额度，并寻觅合适的融资途径。
3. 法律尽调：对收并购目标公司的法律风险进行尽职调查，并确保交易的合法性和合规性。
4. 资产评估：对目标公司的资产进行评估，确定合理的收购价格。
二、交易构架和谈判阶段在确定收并购目标后，需要进行交易构架和谈判阶段的工作。
具体包括以下几个要点：1. 确定交易结构：根据收并购目标的性质和法律要求，确定最适合的交易结构，如股权收购、资产收购等。
2. 谈判策略：制定有效的谈判策略，并与对方进行充分的沟通和商议，达成一致意见。
3. 协议签订：在谈判达成一致后，起草并签署正式的收购协议，明确双方的权益和义务。
三、审批和合规阶段在收购协议签署后，需要进行审批和合规阶段的工作。
下面是具体的要点：1. 股东大会审批：将收购协议提交给目标公司的股东大会进行审批，并获得股东的允许。
2. 监管部门审批：根据相关法律法规，向监管部门提交收购申请，并获得相关审批文件。
3. 反垄断审查：根据反垄断法规定，对收购交易进行反垄断审查，并获得相关批准文件。
四、交割和整合阶段在完成审批和合规阶段后，进入交割和整合阶段。
具体要点如下：1. 资金支付：按照约定的时间和方式，支付收购款项，并完成股权或者资产过户手续。
2. 人员安置：根据整合计划，安排目标公司员工的转岗或者解聘，并确保员工权益得到妥善处理。
3. 业务整合：对收购后的公司进行业务整合，以实现经济效益最大化的目标。
4. 合规管理：加强对公司日常经营的合规管理，遵守相关法律法规和行业规范。
五、后期监管和风险控制阶段在交割和整合阶段完成后，需要进行后期监管和风险控制工作。
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房地产公司（项目）并购注意事项项目并购，指以受让标的公司股权、受让在建工程为主要交易形式，以获取新项目为主要目的的并购业务。
一、项目并购的特点1、利润空间大。
与公开出让地块相比，项目并购具备一定价格优势，整体均价低于市场平均水平，土地获取成本降低给未来留下更大的利润空间。
2、并购能使双方自身优势产生协同效应，共同创造更高价值。
1）打破区域壁垒，进入新市场；绕过招拍挂获取大量土地资源，迅速提高区域市场份额。
2）继承原公司的设定条件，保留政府资源，形成新的政府关系网络；3）解决人力资源瓶颈，适应开发规模快速增长的需要3、资本运作优势1）原有财务杠杆继续利用、付款条件可协商、现成的土地证可抵押变现，缓解现金压力；2）存量土地，可较快动工，甚至是在售楼盘，项目回款周期短；3）可利用并购贷款，也可通过合作，4）最短时间获得经营业绩。
4、并购项目历史遗留问题可能较多，增加了土地获取环节的政策、法律和手续办理风险，如烂尾楼、闲置地、债务等问题。
5、二手项目由于所处行政区划不同，项目自身条件差异，合作方的诉求不同，导致各项目获取方式差异性大。
6、项目并购对项目拓展人员的能力要求更高。
项目并购涉及的专业支持会从市场判断、房地产法规逐渐外延至公司法、经济法、税法、财务制度、当地政策甚至工程造价等方面。
二、并购前期工作寻找合适的并购对象，并对目标进行排序，是并购前期工作的关键基础。
信息来源主要有：1）总部及各区域公司在经营中获得的竞争对手和同行信息；2）通过中介主动寻找并购信息；3）了解阳光城的企业主动上门寻求合作；4）政府、银行、资产管理公司等介绍。
获取项目信息后，项目拓展人员要对项目信息的真实性进行初步的调查了解。
内容至少包括项目地块的基本信息，出售方的背景信息、项目出售的原因等，对项目的并购价值予以初步判断。
调查了解渠道有：1）需对项目地块进行现场的踏勘，了解标的项目的现状、周边环境、存在的瑕疵等；2）需通过各种渠道（包括土地交易中心、国土资源局、规划局等有关部门）查询项目信息，并对不同来源的信息进行相互印证。
项目排序依据主要有：1）按性质排序：国有企业> 民营企业；2）按资源排序：资源充足、多项目企业> 单项目企业；3）按地区排序：战略核心区域> 非核心区域。
三、并购实施流程（一）意向书阶段。
成立项目工作小组，与出售方进行实质性接触，了解其真实的出售意愿及可接受的合作模式。
考虑要素包括交易标的范围、计价依据、合作目的等等。
1、 总体把握目标企业并购价值，对于非房地产类资产形成资产剥离方案；2、 就收购比例、收购价格计算方法达成共识；3、 就并购后目标企业的管理模式、发展方向、人事政策达成初步意向；4、 就中介机构聘请、下一阶段工作节点、交易前必须完成的事项达成共识。
（二）尽职调查。
尽职调查往往是并购实施中耗时最长，责任最大的工作。
草签协议正式协议初步意向项目调查资产摸底重大分歧磨合资产分置方案正式意向公司高层财务人员项目发展尽职调查项目可研调查财务成本清查法律风险调查中介工作配合项目可研报告经济测算汇总审计报告评估报告法律意见书交易谈判评估师会计师律师人力资源成本人员设计人员销售人员意向书阶段组织集团各专业部门对并购项目进行调查或者给专业意见，验证已了解情况，进一步了解项目具体情况，查实标的公司/标的股权/标的项目的经营状况、财务状况、公司及项目的法律手续等，尽可能明确及排除并购可能给公司带来的一切不利因素，为商务谈判工作提供有利支持。
估算项目收购价值，拟定备选交易方案。
（三）交易谈判并购项目，特别是多项目的情况下，需要多次深入的接洽，涉及多个复杂的环节，核心问题是价格、付款方式和风险保证。
高层的参与是并购最终谈成的一个关键环节。
最终价格往往不是靠工作人员的测算结果，而是由领导谈成，我们再通过测算以验证条件是否能使双方有利。
（四）签约过户在双方基本达成一致的情况下起草合作协议，经合同审批流程获准审批后即可签署。
四、项目并购类型（一）项目（在建工程）转让需符合法定的转让条件，如需完成开发投资的25%，但各地执行的政策松紧不同。
最大优点是项目法律手续清晰，可有效规避通过收购公司带来的或有负债等风险。
其劣势也显而易见：1）税负重，交易成本高。
转让方面临营业税、土地增值税课征问题，受让方需交印花税。
2）需办理权属变更登记手续，报建手续变更麻烦，耗时久。
3）如项目已开始销售，则面临更多难题，如需已售业主同意。
（二）股权收购由于转让的是公司的股权，而不是房地产项目，只需办理股权变更登记手续，不影响公司的开发经营，也不导致公司产生纳税义务等，可以高效、低成本、简便地实现项目转让，在实践中被广泛采用。
股权收购最大的风险在于对方公司的或有负债风险，如果此类风险出现，其带来的影响可能严重影响到公司的经营。
其他风险包括交付风险、资产产权纠纷风险、客户风险、销售承诺风险、劳动用工风险等。
如果只是部分收购股权，双方合作，面临控制权、操盘权等安排。
五、主要的工作文件（一）合作意向书在意向阶段，如合作方要求签署合作意向书，基本原则是暂不约定合作金额、付款节奏等，如需预付定金，尽量采用共管形式；内容主要包括标的条款、保密条款、尽职调查工作条款、费用分摊条款、进度安排条款、排他协商条款、终止条款等。
（二）尽职调查报告基本内容必须包括标的公司历史沿革、公司财务状况及分析、非主业资产的剥离方案、项目土地溢价的初步解决方案、项目法律风险分析、交易方案的可行性分析、项目的可行性经济测算、企业银行资信状况、人力资源状况、客户承诺状况等。
（三）合作协议应至少具备以下条款：1、交易标的、交易方式、交易价款的构成及支付方式；2、股权或项目过户，公司管理权的移交；3、合作双方的权利与义务约定；4、合作方的承诺与保证：对标的公司、标的股权及房地项目合法、合规性作出承诺；关于项目规划要点的承诺；交地的承诺；关于土地闲置及土地收回的承诺事项；前述事项必须同时与付款方式及违约责任条款相对应；5、相关期间（如协议签署日至股权转让完成日）的安排；6、后续合作约定（适用于合作方仍保留一定比例股权的）；7、违约责任、适用法律及争议解决；协议生效、变更及解除等。
六、特殊交易安排1、项目转让，而项目开发建设尚未达法定转让条件即总投资额的25%需要先以对方项目公司名义续建，存在资金投入风险。
可要求对方设立新的分公司、由收购方控制分公司来作为建设主体，并设立独立的帐户由收购方独立管理的操作方式，以较好把控资金投入风险。
还可要求对方提供担保。
2、项目对象有潜在项目，但项目尚未正式获取，且无法确保获取如被并购公司有此类项目，可将后续项目写入协议中，明确对方的配合义务，收购方暂时不支付溢价，在条件成熟时向对方支付补偿。
如潜在项目在目标公司股东名下，可先订立排他性合作协议，在条件成熟时，在同等条件下或者约定的条件下成交。
3、并购对象部分资产不纳入合作范围，需要进行资产剥离，如通过公司分立，则既能避税，又能有效规避或有负债风险。
本方式需要政府有关部门等的支持。
4、股权转让避免被视为实质上的土地转让原股东一次性将股权全部转让，易被地方税务机关视为土地转让并征收营业税。
解决之道：应尽量让原股东保留部分股权，双方通过签订代持股协议解决原股东持股问题。
5、国有企业股权转让，需要通过产权交易市场公开转让，出现不确定性。
可以先对目标公司增资扩股，稀释股权，在公开转让时具有优先权，增加控制权。
七、风险控制措施1、分期付款、项目前期公司及资金共管、对方提供担保、双方对等投入等，是规避风险的常用手段。
2、最有效的方法就是尽量延长付款期限，并在合同条款中将以上风险及其可能产生的经济损失与付款挂钩3、股权溢价风险。
由于股权溢价不能在公司税前列支，应要求合作方负责提供成本类发票（如拆迁发票、工程施工发票），否则，相关税负由合作方承担。
尽职调查基本资料清单（参考）一、经营证照类1.公司及其控股子公司营业执照、公司章程、合资或合作合同、验资报告、税务登记证、机构代码证等；2.公司及其控股子公司在房地产开发、物业管理、房地产经纪业务、勘察设计等方面的资质证书。
涉及年检的，应提供能显示已通过上一年度年检结果的证照副本。
3.公司沿革的资料，如设立时的政府批文（如有）、历次董事会和股东（大）会决议、历次股权变更所涉及的有关文件（包括股权转让协议、股东会决议、政府部门的批文、变更前后的合资协议、章程、营业执照等）、历年审计报告（如有）、历次验资报告。
二、资产类1.公司所有的土地合同和土地证书；2.公司所有房地产项目清单；3.公司各房地产开发项目已经获得的所有政府部门和/或相关单位的批文、批示、合同，以及各项目达到可申请施工许可证时的法律状态时还需要办理的证、照目录，完成需要的程序和时间、相关的政府部门描述；4.公司的财产目录和财产权证、财产现状、财产使用人或控制人。
三、主要债权债务类1.公司股东之间在经营管理、分红收益、投资决策方面所达成的与股份比例不相匹配的特别约定或协议；2.公司开发的房地产项目涉及土地储备、城市规划、拆迁、补偿、土地供应、税收、信贷方面的文件（包括但不限于意向书、合作书、批准、拆迁补偿安置协议等资料）；3.公司及其控股子公司、参股公司正在履行、或将履行、或已经履行但其履行结果可能对公司目前和今后经营产生重要影响的重大合同，如股东贷款合同、对外投资合同、借款合同以及抵押、担保合同，金额较大的建筑工程承包、施工、勘察、设计、装修合同；4.公司及其控股子公司、参股公司财务上应收、其他应收、应付、其他应付等项下重大债权债务产生的依据，如合同、调解书、生效的法院判决等。
四、财务及税务类1.公司执行的内部管理制度；2.公司近年财务会计报表、近一期财务报表的科目余额明细；3.全部项目土地成本构成情况（可参考附件）；4.在建房的成本构成情况；5.项目已售房产的明细表（包括面积、价格）。
6.公司及其控股子公司、参股公司各项税收优惠及有关政府批复、纳税情况说明（包括但不限于近三年各税项的纳税金额，是否存在税务违法情况）；五、销售承诺、项目实现以及客户投诉方面1.销售承诺方面主要清查以下内容：合同：核查合同条款是否规范、交楼标准是否能实现（尤其是配套、装修等内容）；前期销售资料、广告：核查销售承诺其他书面承诺，如书面同意的少数客户的交楼标准变更等：需评估类似变更的实施情况；2.项目实现方面清查以下内容：前期开发报批情况：是否存在违规开发的情况；工程进度：是否符合前期项目开发计划；能否按时完工；工程质量：已完成工程是否能达到验收要求（隐蔽工程）；3.投诉方面需调查前期有过哪些客户重大投诉，“重大”包括以下问题：超过10户投诉同一问题、涉及人员生命安全、涉及媒体曝光的问题、正在进行中且标的较大的诉讼案件；六、其他1.公司及其控股子公司最近三年在工程质量、劳动安全、知识产权方面的纠纷或受到的处罚（如有）；2.公司及其控股子公司尚未结案的所有诉讼仲裁等，包括起诉书、答辩状、判决书、调解书等。