东湖春树里营销策划方案部分1
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【东湖·春树里】营销策划
目录
审时度势———— 东湖的诱惑 抢位出位———— 产品的价值 江南突围———— 形象与定位 春天交响曲—— 营销攻击体系 春华秋实——— 策略/价格体系
审时度势
【市场竞争态势分析】
2007武汉市场的几个显著特征
走势——半年平稳/年中发力/提前入冬
2007年1－5月份武汉房地产住宅市场成交均价小幅波动、成交量较为均衡， 市场平稳增长；进入6月份，市场开始发力，住宅成交均价大幅非理性跳跃 增长，整体市场出现量价齐升的局面；至11月份市场提前进入寒冬，不仅成 交均价增幅急剧回落，住宅成交量也大幅下滑，市场提前进入寒冬。
版块价值2——总部经济区
总部经济已成为武昌经济发展中最强大的“引擎”
总部区重点发展 金融保险、高新科技、 文化传媒、中介咨询、 商贸娱乐等五大产业。 以龙头企业领跑、政 府规划引导、对外大 力宣传、相关政策支 撑等举措进行扶持， 有力地促进了以五大 产业为核心的现代服 务业快速发展。
版块价值3——东湖住居新城
受加息、二次房贷、一二线城市房价大幅回落等政策面与市场面影响，预 计2008年5月之前，购房者观望与持币待购的心态依旧，买卖双方的博弈仍将 持续，陷入“看谁顶得住”的僵持状态。最终，在刚性需求的促使下，房还是 要买的，价还是要涨的。只是，买的少了，涨得也少了。
三级分化 中心看好
住宅板块的中心、次中心、郊区三级分化明显，产品也因板块、自然资源 而异，形成径渭分明的板块产品特征，但在板块内住宅产品同质化较为严重。 中心城区房价是整个楼市的风向标，“涨”字在武汉市场上将仍然是主流。
ຫໍສະໝຸດ Baidu
主要竞争项目3——水岸星城
开盘时间 07-05-26
07-10-28
销售套数 511
349
备案价格 7258.29
备案套数
备注
该楼盘把所有高层一起先备案然后再 分开卖，因此现在的备案价格是5月和 559 10月份的销售均价。当时5月份第一次 开盘时价格6500元/M2， 10月份再次 加推时价格为9000—10000元/M2
2008武汉市场的预测
政策走向 稳字为上
目前政策走向带来结果将是：保障性住宅供应体系及对炒房者的打压，房 价将回归正常轨道；2008年，宏观调控政策走向基本明确，但受CPI持续上涨的 压力，央行可能再次加息，由此可能延长楼市的“寒冬”期。但为保持楼市的 稳定，想念政府不会再出台更严厉的调控政策。
观望依旧 博弈持续
版块解读
东湖的诱惑…… 徐东的诱惑……
区位——总部特区/核心动力 交通——隧道地铁/畅享便利 景观——东湖沙湖/两湖总督 配套——中南徐东/黄金内环 市场——豪宅云集/群英荟萃
版块价值1——珍稀
大武汉最重要的滨湖版块，滨湖生活第一极
东湖滨湖地带已经发展成为大武汉一流的、在湖北乃至华中 地区最具有影响力的商住、休闲、旅游度假生活区。 武汉已经出台湖泊保护条例，划定“三线”保护带， 严格控制滨湖带建筑， 湖景住宅越来越珍稀。
1、水岸星城5月26日高层第一次开盘，推出511套房源，均价6500元/M2，截至到9月28日网 上备案均价为6620元/M2；
2、报纸上宣传9月28日加推G3、G6两栋高层，但到现场实际了解为预认购期，到10月28日 正式开盘，这次共推出了349套房源，均价在9000—10000元/M2，由于该楼盘是把所有高层一 起先备案然后再分期卖，11月16日网上备案均价7258.29元/M2是包括了第二次开盘时的价格， 因此均价拉到了7000元以上；
3、明年6、7月份再推二期4栋700多户。
主要竞争项目2——锦绣江南
位置
规模 建筑 户型 价格
中北路122号 （东湖路省博物斜对 面） 。 总共30万平米； 1期11栋共901套。 小高层/高层/毛坯。
87-137平米主力
已售单位成交均价6118元/平米；现报 价6600元/平米。
统建在江南的第一个项目，秉承了统建一贯的稳 健、中庸开发风格。凭借统建在武汉本土的影响 力、人脉资源及相对低的价格，一期近千套住宅， 在短时间迅速消化完毕。
以徐东、中北路为核心带的泛东湖居住区， 正成为武汉楼市最耀眼的板块
武汉地铁线得规划与建设实施，必然会给区域带来更大得发展机遇。
版块竞争格局——三足鼎立
环东湖带、环沙湖带及徐东、友谊大道沿线， 形成三足鼎立的竞争格局。
环沙湖带
徐东&友谊 大道带
环东湖带
经典项目1——东湖林语
东湖林语被奉为武汉豪宅经典之作，其二手房价格超过 区域许多新房价格。
价格
已售单位成交均价6488元/平米；现 报均价8500元/平米。
1、东湖壹号6月3日在光明万丽大酒店第一次开盘，推出了两栋193套，均价6200元/M2， 由于当时推出了“存一万，送一万”的活动，因此该阶段的网上备案均价只有5774元/M2；
2、9月22日又推出了两栋188套，三个月的时间，二组团的均价就已涨到了7500元/M2， 由于该项目也是把楼宇先一起备案然后再分开买，11月16日网上备案均价为6269.71元/M2， 是包括了增加的二组团房源，因此价格有比较大的拉升。现在所放开的4栋房源已销售了90%， 还剩30几套是还建房，现在已经封盘。
东湖林语，位于武昌东湖公园大门西侧，占地80亩，东临听涛景区，南接环湖路林荫 道，西抵东湖路，北眺鸟语林；东湖林语由24幢低层公寓组成。其成功之处不仅是因 为得天独厚的地理环境，更是对外环境的充分利用及对内环境的充分营造，做到了内 外环境、建筑与环境、人与建筑环境的和谐共生，天人合一的境界。
经典项目2——东湖楚世家
为武汉又一豪宅经典之作，取得了营销与品牌的双赢。
杭式风格，布局错落有致。真正做到人与自然的和谐统一。电梯多层，1梯2户及1梯 一户，豪华与精致完美结合。
主要竞争项目1——东湖壹号
位置 中北路122号 （东湖路省博物面）
规模 总共22万平米；1期4栋共381套。 建筑 高层/毛坯。 户型 入户花园、跃式空中花园
三大“暗示效应”推动房价年中跳涨
暗示效应1:“面粉”比“面包”贵——价格肯定上涨 暗示效应2:供不应求——再不买就买不到了 暗示效应3:外力推动——抢购恐慌
二大“外因传导”导致市场提前进入寒冬
外因传导1:频繁加息/控制2次房贷/打压投机——炒家出局/投资减少 外因传导2:深圳/广州等一线城市房价下降——观望等候/市场“惜购”
目录
审时度势———— 东湖的诱惑 抢位出位———— 产品的价值 江南突围———— 形象与定位 春天交响曲—— 营销攻击体系 春华秋实——— 策略/价格体系
审时度势
【市场竞争态势分析】
2007武汉市场的几个显著特征
走势——半年平稳/年中发力/提前入冬
2007年1－5月份武汉房地产住宅市场成交均价小幅波动、成交量较为均衡， 市场平稳增长；进入6月份，市场开始发力，住宅成交均价大幅非理性跳跃 增长，整体市场出现量价齐升的局面；至11月份市场提前进入寒冬，不仅成 交均价增幅急剧回落，住宅成交量也大幅下滑，市场提前进入寒冬。
版块价值2——总部经济区
总部经济已成为武昌经济发展中最强大的“引擎”
总部区重点发展 金融保险、高新科技、 文化传媒、中介咨询、 商贸娱乐等五大产业。 以龙头企业领跑、政 府规划引导、对外大 力宣传、相关政策支 撑等举措进行扶持， 有力地促进了以五大 产业为核心的现代服 务业快速发展。
版块价值3——东湖住居新城
受加息、二次房贷、一二线城市房价大幅回落等政策面与市场面影响，预 计2008年5月之前，购房者观望与持币待购的心态依旧，买卖双方的博弈仍将 持续，陷入“看谁顶得住”的僵持状态。最终，在刚性需求的促使下，房还是 要买的，价还是要涨的。只是，买的少了，涨得也少了。
三级分化 中心看好
住宅板块的中心、次中心、郊区三级分化明显，产品也因板块、自然资源 而异，形成径渭分明的板块产品特征，但在板块内住宅产品同质化较为严重。 中心城区房价是整个楼市的风向标，“涨”字在武汉市场上将仍然是主流。
ຫໍສະໝຸດ Baidu
主要竞争项目3——水岸星城
开盘时间 07-05-26
07-10-28
销售套数 511
349
备案价格 7258.29
备案套数
备注
该楼盘把所有高层一起先备案然后再 分开卖，因此现在的备案价格是5月和 559 10月份的销售均价。当时5月份第一次 开盘时价格6500元/M2， 10月份再次 加推时价格为9000—10000元/M2
2008武汉市场的预测
政策走向 稳字为上
目前政策走向带来结果将是：保障性住宅供应体系及对炒房者的打压，房 价将回归正常轨道；2008年，宏观调控政策走向基本明确，但受CPI持续上涨的 压力，央行可能再次加息，由此可能延长楼市的“寒冬”期。但为保持楼市的 稳定，想念政府不会再出台更严厉的调控政策。
观望依旧 博弈持续
版块解读
东湖的诱惑…… 徐东的诱惑……
区位——总部特区/核心动力 交通——隧道地铁/畅享便利 景观——东湖沙湖/两湖总督 配套——中南徐东/黄金内环 市场——豪宅云集/群英荟萃
版块价值1——珍稀
大武汉最重要的滨湖版块，滨湖生活第一极
东湖滨湖地带已经发展成为大武汉一流的、在湖北乃至华中 地区最具有影响力的商住、休闲、旅游度假生活区。 武汉已经出台湖泊保护条例，划定“三线”保护带， 严格控制滨湖带建筑， 湖景住宅越来越珍稀。
1、水岸星城5月26日高层第一次开盘，推出511套房源，均价6500元/M2，截至到9月28日网 上备案均价为6620元/M2；
2、报纸上宣传9月28日加推G3、G6两栋高层，但到现场实际了解为预认购期，到10月28日 正式开盘，这次共推出了349套房源，均价在9000—10000元/M2，由于该楼盘是把所有高层一 起先备案然后再分期卖，11月16日网上备案均价7258.29元/M2是包括了第二次开盘时的价格， 因此均价拉到了7000元以上；
3、明年6、7月份再推二期4栋700多户。
主要竞争项目2——锦绣江南
位置
规模 建筑 户型 价格
中北路122号 （东湖路省博物斜对 面） 。 总共30万平米； 1期11栋共901套。 小高层/高层/毛坯。
87-137平米主力
已售单位成交均价6118元/平米；现报 价6600元/平米。
统建在江南的第一个项目，秉承了统建一贯的稳 健、中庸开发风格。凭借统建在武汉本土的影响 力、人脉资源及相对低的价格，一期近千套住宅， 在短时间迅速消化完毕。
以徐东、中北路为核心带的泛东湖居住区， 正成为武汉楼市最耀眼的板块
武汉地铁线得规划与建设实施，必然会给区域带来更大得发展机遇。
版块竞争格局——三足鼎立
环东湖带、环沙湖带及徐东、友谊大道沿线， 形成三足鼎立的竞争格局。
环沙湖带
徐东&友谊 大道带
环东湖带
经典项目1——东湖林语
东湖林语被奉为武汉豪宅经典之作，其二手房价格超过 区域许多新房价格。
价格
已售单位成交均价6488元/平米；现 报均价8500元/平米。
1、东湖壹号6月3日在光明万丽大酒店第一次开盘，推出了两栋193套，均价6200元/M2， 由于当时推出了“存一万，送一万”的活动，因此该阶段的网上备案均价只有5774元/M2；
2、9月22日又推出了两栋188套，三个月的时间，二组团的均价就已涨到了7500元/M2， 由于该项目也是把楼宇先一起备案然后再分开买，11月16日网上备案均价为6269.71元/M2， 是包括了增加的二组团房源，因此价格有比较大的拉升。现在所放开的4栋房源已销售了90%， 还剩30几套是还建房，现在已经封盘。
东湖林语，位于武昌东湖公园大门西侧，占地80亩，东临听涛景区，南接环湖路林荫 道，西抵东湖路，北眺鸟语林；东湖林语由24幢低层公寓组成。其成功之处不仅是因 为得天独厚的地理环境，更是对外环境的充分利用及对内环境的充分营造，做到了内 外环境、建筑与环境、人与建筑环境的和谐共生，天人合一的境界。
经典项目2——东湖楚世家
为武汉又一豪宅经典之作，取得了营销与品牌的双赢。
杭式风格，布局错落有致。真正做到人与自然的和谐统一。电梯多层，1梯2户及1梯 一户，豪华与精致完美结合。
主要竞争项目1——东湖壹号
位置 中北路122号 （东湖路省博物面）
规模 总共22万平米；1期4栋共381套。 建筑 高层/毛坯。 户型 入户花园、跃式空中花园
三大“暗示效应”推动房价年中跳涨
暗示效应1:“面粉”比“面包”贵——价格肯定上涨 暗示效应2:供不应求——再不买就买不到了 暗示效应3:外力推动——抢购恐慌
二大“外因传导”导致市场提前进入寒冬
外因传导1:频繁加息/控制2次房贷/打压投机——炒家出局/投资减少 外因传导2:深圳/广州等一线城市房价下降——观望等候/市场“惜购”