旅游用地地价评估研究
旅游用地地价评估研究
旅游用地地价评估研究作者：王莉来源：《中国房地产业》 2016年第10期文/ 王莉上海市地质调查研究院上海 200000【摘要】随着旅游业的快速发展，旅游项目对土地的需求急剧增加。
为提高旅游用地的节约集约利用水平，三部委出台文件明确规定部分旅游用地须采取招拍挂方式出让，出让价格按旅游用地确定。
但当前对旅游用地的地价评估尚处于初步探索阶段，本文对出让旅游用地的界定，旅游用地价格影响因素，运用市场比较法、收益还原法、公示地价系数修正法评估旅游用地地价等进行探索研究，为评估旅游用地价格提供参考。
【关键词】旅游用地；地价；影响因素；评估随着居民对旅游需求的扩大，近些年我国旅游业快速发展，旅游项目对土地的需求急剧增加，为提高旅游业用地市场化配置和节约集约利用水平，国土资源部、住房和城乡建设部、国家旅游局出台《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2015〕10 号），意见明确提出“旅游相关建设项目用地中，用途混合且包括经营性用途的，应当采取招标拍卖挂牌方式供应，其中影视城、仿古城等人造景观用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》的‘娱乐康体用地’办理规划手续，土地供应方式、价格、使用年限依法按旅游用地确定”。
但当前旅游用地的地价评估尚处于初步探索阶段，在估价行业尚未形成共识，有些地方一刀切按照工业用途评估，以致部分地块的地价偏低，造成国有资产流失；有些地方一刀切按照商业用途评估，以致部分地块的地价偏高，制约了当地旅游投资的积极性。
本研究通过分析旅游用地的地价影响因素，对评估旅游用地地价的不同方法进行研究。
1、旅游用地的界定1.1 学术界的旅游用地学术界对旅游用地的内涵从各个学科、角度有不同的界定（具体的如表1），概括来讲，学术界的旅游用地有狭义、广义之分[1]。
狭义的旅游用地是指景区内的土地；广义的旅游用地是指景点内及景点周边服务于旅游景点上、下游产业的相关所有用地，比如紧邻旅游景点的旅馆、餐饮、纪念品商店、疗养、交通设施、旅游加工、农家乐以及住宅等。
旅游资源调研与评估方法
旅游资源调研与评估方法随着人们旅游需求的不断增长，旅游资源的调研与评估成为了旅游业发展不可或缺的重要环节。
本文将介绍一些常用的旅游资源调研与评估方法，以帮助旅游从业者更好地了解和评估旅游资源的价值和潜力。
一、问卷调查法问卷调查法是旅游资源调研与评估中常用的方法之一。
通过设计问卷并向游客、当地居民以及旅行社等相关群体进行调查，可以获取到各种关于旅游资源的信息。
问卷可以包括对旅游景点的认知、满意度、消费行为等内容，同时也可以通过开放性问题了解被调查者对旅游资源的看法和建议。
通过对问卷结果的统计分析，可以得出对旅游资源的评估和改进建议。
二、观测法观测法是通过直接观察旅游资源来进行评估的方法之一。
观测法可以分为定性观测和定量观测。
定性观测主要是通过对旅游资源的审美特点、自然环境、服务质量等进行主观的观察和描述，通过专家评分或者群体讨论的方式得出评估结果。
定量观测则是通过对旅游资源相关数据的测量和统计，例如游客数量、游客满意度、收入等指标，来进行评估和比较分析。
三、案例研究法案例研究法是通过研究国内外类似旅游资源的案例，借鉴其成功经验和教训，从而对特定旅游资源进行评估和改进的方法。
通过对案例的深入研究，可以了解到不同旅游资源的运营模式、市场特点、管理经验等信息，为旅游资源评估提供参考和借鉴。
四、专家评价法专家评价法是通过邀请相关领域的专家对旅游资源进行评价和打分的方法。
专家可以根据自身的经验和专业知识，从不同的角度对旅游资源的质量、独特性、市场潜力等进行评估。
通过专家评价的结果，可以得出对旅游资源的综合评估和发展建议。
五、SWOT分析法SWOT分析法是一种常用的管理工具，也可以用于旅游资源的评估与规划。
SWOT分析将旅游资源的优势、劣势、机遇和威胁进行系统性的整理和分析，帮助旅游从业者了解旅游资源的内外部环境，并制定相应的发展策略。
在进行旅游资源调研与评估时，需要根据实际情况结合以上方法的优势和特点来选择合适的方法。
旅游目的地的旅游资源评估与开发潜力分析
旅游目的地的旅游资源评估与开发潜力分析随着旅游业的迅猛发展，越来越多的人选择旅游作为休闲和放松的方式。
因此，选择合适的旅游目的地成为了人们日常生活中的重要决策。
而如何评估一个旅游目的地的旅游资源，并发掘其潜力进行开发，就成为了旅游业界的关键问题。
本文将针对旅游目的地的旅游资源评估与开发潜力进行分析。
1. 旅游资源评估1.1 自然资源评估自然资源是一个旅游目的地不可或缺的组成部分。
自然风光、地理位置和气候条件等因素都会直接影响旅游的吸引力和可持续发展能力。
评估一个旅游目的地的自然资源包括对其地质和地貌特征的分析，研究其生态系统的保护状况以及对气候变化的适应能力。
1.2 历史文化资源评估历史文化资源是吸引游客的另一个重要方面。
一个丰富的历史文化资源可以为游客提供独特的体验和教育价值。
评估一个旅游目的地的历史文化资源需要研究其历史遗迹、文化传统和民俗风情等方面。
1.3 社会经济资源评估旅游业对当地社会经济发展有着直接影响。
评估一个旅游目的地的社会经济资源需要分析当地的基础设施、交通状况和服务质量等因素。
此外，还需考虑当地居民对旅游业的接受程度以及旅游业对当地就业的贡献。
2. 旅游资源开发潜力分析2.1 市场需求分析市场需求是旅游资源开发的重要依据。
通过分析目标市场的规模、消费习惯和旅游偏好等因素，可以进一步了解潜在的游客需求，从而确定旅游产品的特色和定位。
2.2 竞争分析任何一个旅游目的地都会面临激烈的竞争。
分析竞争对手的产品定位、服务质量和市场占有率等因素，可以帮助旅游目的地确定自身的竞争优势和差异化策略。
2.3 可持续发展分析可持续发展是旅游业长期发展的关键。
通过评估旅游目的地的环境保护措施、社会责任和经济效益等方面，可以判断其可持续发展的潜力和可行性。
3. 旅游资源评估与开发潜力分析的应用3.1 有针对性的开发规划通过对旅游目的地的资源评估和开发潜力分析，可以为该目的地提供有针对性的开发规划。
根据评估结果，制定相应的资源开发策略，提升旅游目的地的吸引力和竞争力。
分析关于自驾游营地建设的旅游用地问题
2014年10月下半月刊旅游管理研究近年来，随着自驾游营地的不断发展，旅游相关研究也不断深入。
旅游用地作为自驾游营地建设的载体，已成为重要的研究对象。
目前，对于旅游用地的概念尚无统一的说法，学术界对于旅游用地的定义主要定位于风景旅游区内的土地或旅游业土地。
朱德举（1996）认为旅游用地是风景旅游区内人们从事旅游活动的场所，是自然作用与人类活动之间进行物质循环、能量循环、信息传递的复杂系统，是最基本最广泛的具有旅游功能的各种因素的组合；毕宝德（2000）认为旅游用地就是旅游业用地，即在旅游地内为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、探险、猎奇、考察研究等活动的土地等等。
旅游用地的相关定义尚无一致的定论，更不用说其所面对的各式各样的问题，如营地利益相关者对其建设的态度问题研究、“保护”与“开发”的可持续发展的把握程度问题等。
自驾游营地要发展，应借鉴学者们对旅游用地的相关研究，结合营地建设的特殊情况，切实的解决阻碍其发展的主要问题。
一、文献研究旅游用地的如何开发，必然牵涉到多个方面的人、事、物问题。
土地的如何利用与当地旅游用地相关者息息相关，所以国外学者们重点从其态度方面来研究相关的问题，比如Wesley 和Fesenmaier（1987）以及Yalcln Kuvan 和Perran Akan（2005）都从当地居民所持态度的角度来探讨了旅游用地所面临的问题。
而土地资源是不可再生资源，因此旅游用地的可持续发展问题一直是学者们关注的热点。
这方面的研究往往主要集中在风景名胜区土地、国家森林公园土地、滑雪旅游用地和海滨型旅游用地等方面，例如Healy（1994）认为风景名胜景观用地的管理存在着一些问题，如容易过度使用，资源容易被破坏，通过产权制度保障风景景观用地中的可持续发展问题。
但是，对于中国人口多、用地少的基本国情，再加上露营地又是介于观光旅游和宾馆住宿之间的产物，是集观光、休闲、娱乐于一体的综合性的户外活动场所，所以面积通常也相对较大，一般在4-10公顷以上，供给与需求两者的差值问题，就让仅仅处于自驾游发展初期的中国学者开始注重研究如何权衡“保护”与“开发”。
乡村旅游资源评价研究报告
乡村旅游资源评价研究报告1. 引言乡村旅游作为一种新兴的旅游形式，旨在通过提供独特的自然和人文资源吸引游客，带动乡村经济发展。
然而，在开展乡村旅游项目之前，对乡村旅游资源进行全面评估和评价是至关重要的。
本报告旨在研究乡村旅游资源评价的方法和工具，以及评价结果对乡村旅游开发的指导作用。
2. 研究方法为了评价乡村旅游资源的质量和潜力，我们采取了以下研究方法：2.1 数据收集我们首先收集了相关乡村旅游资源的数据，包括自然资源、人文资源、交通便利度和旅游设施等方面的信息。
这些数据可以通过现场调查、问卷调查和网络搜索等方式获取。
2.2 评价指标制定基于收集到的数据，我们制定了一套评价指标体系，用于评价乡村旅游资源的各个方面。
这些评价指标包括自然景观、文化遗产、乡村风貌、交通便利度、旅游设施和服务等。
每个评价指标都根据重要程度进行了权重设置。
2.3 评价模型构建根据评价指标，我们构建了一个评价模型，将不同指标的评价结果综合计算，得到每个乡村旅游资源的综合评价结果。
评价模型可以是定量的或定性的，具体根据乡村特点和评价目的选择适当的模型。
2.4 数据分析和结果解释通过对收集到的数据进行分析和计算，我们得到了每个乡村旅游资源的评价结果。
同时，我们对结果进行解释和分析，指出每个资源的优点和不足之处，为乡村旅游开发提供指导意见。
3. 评价结果根据我们的研究方法，评价结果如下：3.1 自然景观评价经过评估，我们认为有两个乡村旅游资源拥有独特而美丽的自然景观，适合开展旅游活动。
这些资源分别是A村和B山。
A村位于山脚下，环境优美，有丰富的自然生态资源；B山则是一个高山景区，山上有植被茂盛的森林和瀑布。
这些自然景观将成为吸引游客的重要亮点。
3.2 文化遗产评价在考察乡村旅游资源的文化遗产方面，我们发现C镇和D村都有丰富的传统文化和历史遗迹。
C镇有一座古老的寺庙和传统的手工艺，吸引了很多文化爱好者。
D村则以其古老的民居和民俗活动而闻名，游客可以体验到传统的乡村生活。
城市特殊用地使用权价格评估方法的适用性研究
城市特殊用地使用权价格评估方法的适用性研究摘要：本文系统地研究城市特殊用地使用权价格的概念、特征、估价方法与技术路线。
本文以机场用地、教育用地、旅游用地、国有种植用地等为例，通过分类分析城市特殊类型用地使用权价格评估过程中的资料收集与整理、估价方法与技术路线,归纳为《城市特殊用地使用权价格估价方法匹配表》，为广大的估价师提供借鉴。
本文认为特殊用地可开发作收益性物业的，宜采用假设开发法；不可开发作收益性物业的，应以成本法为主，其他评估方法根据估价对象的具体情况有条件选用，作辅助性应用，对评估结果进行检验。
本文认为宗地用途转换是解决特殊用地评估难题的一种可行办法。
一特殊用地的概念与特征（一）特殊用地的概念根据住房和城乡建设部主编的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），特殊用地包括H41军事用地、H42安保用地等有特殊用途的用地。
H41军事用地：专门用于军事目的的设施用地。
H42安保用地：监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫设施等用地。
根据国家质检总局和国家标准委联合发布《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），特殊用地包括军事设施用地、使领馆用地、监教场所用地、宗教用地、殡葬用地等有特殊用途的用地。
军事设施用地：指直接用于军事目的设施用地。
使领馆用地：指用于外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等的用地。
监教场所用地：指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地。
宗教用地：指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。
殡葬用地：指陵园、墓地、殡葬场所用地。
就估价实务而言，土地估价中的“特殊用地”与现行土地分类体系中的“特殊用地”不尽相同。
本文中的特殊用地特指在土地估价中较之典型的商业、居住和工业三大类土地来说，数量和交易量相对较少，或具有某些特许经营权的土地，即它们是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，余下的非典型的、不具有代表性的各种城市国有土地的统称。
旅游资源的价值评估和价值分配方法
旅游资源的价值评估和价值分配方法随着旅游业的蓬勃发展，旅游资源的价值评估和价值分配成为了一个备受关注的话题。
旅游资源的价值评估是指对旅游资源进行综合评估，确定其在经济、社会和环境等方面的价值。
而价值分配则是指如何合理地分配旅游资源的价值，使得各方共享旅游资源带来的利益。
本文将探讨旅游资源的价值评估和价值分配方法，以期为旅游业的可持续发展提供一些思考。
一、旅游资源的价值评估方法1.经济价值评估经济价值评估是对旅游资源在经济方面的价值进行评估。
这包括对旅游资源的直接经济效益和间接经济效益进行评估。
直接经济效益主要包括旅游业的收入、就业和税收等；间接经济效益则包括对相关产业的拉动效应和对地方经济的促进作用等。
通过对旅游资源的经济价值评估，可以为旅游资源的开发和管理提供决策依据。
2.社会价值评估社会价值评估是对旅游资源在社会方面的价值进行评估。
这包括对旅游资源对社会文化的传承和促进作用、对社会公平和社会和谐的贡献等进行评估。
社会价值评估的目的是为了更好地了解旅游资源对社会的影响，从而为旅游资源的保护和利用提供参考。
3.环境价值评估环境价值评估是对旅游资源在环境方面的价值进行评估。
这包括对旅游资源对自然环境的保护和修复作用、对生态系统的影响等进行评估。
通过对旅游资源的环境价值评估，可以为旅游资源的可持续发展提供指导。
二、旅游资源的价值分配方法1.市场机制市场机制是一种常见的价值分配方法。
按照市场规律，旅游资源的价值将通过市场交易进行分配。
例如，旅游景区可以通过门票销售获得收入，从而实现资源的价值分配。
市场机制的优势在于能够根据市场需求和供求关系进行资源配置，但也存在着资源过度商业化和利益不均衡的问题。
2.政府调控政府调控是一种重要的价值分配方法。
政府可以通过政策引导和管理手段来实现旅游资源的价值分配。
例如，通过设立旅游资源税收、制定旅游资源开发和保护规划等方式来引导资源的合理利用。
政府调控的优势在于能够平衡各方利益，但也需要注意政府的权力滥用和决策不公平的问题。
洞穴旅游资源价值评估
洞穴旅游资源价值评估洞穴旅游资源是指由地下溶洞、洞穴系统、石灰岩洞穴等地质形态构成的自然旅游景区。
近年来，随着人们旅游需求的增加以及旅游业的蓬勃发展，洞穴旅游资源的开发与利用越来越受到人们的关注。
而洞穴旅游资源的价值评估，不仅可以直观地了解其经济价值，还可以为资源的科学开发、合理利用提供依据。
本文将对洞穴旅游资源的价值进行评估，探讨其在旅游业及地质科学领域所具有的重要意义。
一、洞穴旅游资源的自然价值洞穴旅游资源作为地质遗迹，自然价值不言而喻。
它们是地质学研究的重要对象，可以为地质学家提供大量的实际例证，对地壳构造、地貌发育、矿床成因等方面的研究起到重要作用。
洞穴内的地质构造、岩层组合、地质构造、形成机理等信息，可以帮助科学家了解地质历史和地质演变的过程，为进一步研究提供了宝贵的资料。
洞穴内的景观丰富多样，如钟乳石、石笋、石幔等，这些地质景观本身就是自然界的精华之一，具有很高的科研价值。
洞穴内部环境相对封闭，与外部环境隔离，形成了独特的生态系统。
这些生态系统对于研究生物多样性、生物适应性等方面具有极大的科学价值。
洞穴是一种较为特殊的生态环境，洞穴内温度稳定、湿度适宜，这种稳定的环境条件为一些特殊的生物，如蝙蝠、蛇类、节肢动物等提供了良好的生存环境，洞穴是研究生物多样性和生态过程的重要场所。
洞穴中的一些生物群体也形成了相对封闭的生态系统，如洞穴内的蝙蝠种群、洞穴内的生物共生系统等，这些都是生物学研究的重要课题。
洞穴旅游资源在历史、文化方面也具有一定的价值。
一些具有历史、文化价值的洞穴，如古代墓葬、千年古洞、宗教圣地等，具有很高的文化遗产价值，能够为古代文明、宗教信仰的研究提供实物依据。
洞穴内的一些岩画、岩雕、石刻等文化遗产，也能够为人类文化和艺术史的研究提供丰富的资料。
洞穴旅游资源具有丰富的文化内涵，也是人文旅游的重要景点。
随着旅游业的蓬勃发展，洞穴旅游资源的经济价值也越发显现。
洞穴景区的开发建设，不仅可以为当地带来丰厚的旅游收益，还能促进当地旅游产业的发展，带动当地经济的发展。
旅游景区价值评估及评估资料清单
旅游景区价值评估及评估资料清单一、引言旅游景区价值评估是对特定景区的经济、社会和环境价值进行综合评估的过程。
本文将详细介绍旅游景区价值评估的方法和评估资料清单。
二、价值评估方法1. 经济价值评估经济价值评估主要关注景区的经济效益，包括旅游收入、就业机会和相关产业发展等。
评估方法可以采用问卷调查、统计数据分析和经济模型等。
2. 社会价值评估社会价值评估关注景区对社会的影响，包括文化遗产保护、社区发展和社会认同等。
评估方法可以采用访谈调查、社会影响评估工具和社会网络分析等。
3. 环境价值评估环境价值评估关注景区对自然环境的影响，包括生物多样性保护、生态系统服务和环境可持续性等。
评估方法可以采用生态评估、环境影响评估和生态足迹分析等。
三、评估资料清单1. 景区基本信息- 景区名称：XXX景区- 地理位置：XXX省XXX市XXX县- 面积：XXX平方公里- 开放时间：每天9:00-17:00- 景区类型：自然景区/文化景区/混合景区2. 经济价值评估资料- 旅游收入数据：近五年的年度旅游收入统计数据- 就业机会数据：景区内直接和间接创造的就业机会数量和类型- 相关产业发展数据：与景区相关的酒店、餐饮、交通等产业发展情况3. 社会价值评估资料- 文化遗产保护情况：景区内的文化遗产数量、保护措施和保护效果- 社区发展情况：景区周边社区的人口增长、经济发展和社会福利改善情况- 社会认同调查结果：景区对当地居民和游客的社会认同度调查结果4. 环境价值评估资料- 生物多样性保护情况：景区内特有物种数量、濒危物种保护情况和生态系统完整性评估结果- 生态系统服务价值：景区提供的水源保护、气候调节和自然景观等生态系统服务的价值评估结果- 环境可持续性数据：景区的能源消耗、碳排放和水资源利用情况四、结论根据对旅游景区的价值评估，可以得出以下结论：- 经济价值：XXX景区在过去五年中，年度旅游收入持续增长，为当地经济带来可观的贡献。
旅游目的地评估模型研究及优化策略分析
旅游目的地评估模型研究及优化策略分析一、引言在当今快速发展的旅游业中，旅游目的地评估是制定旅游发展策略的重要组成部分。
通过对目的地的评估，可以了解目的地的旅游资源、竞争优势以及发展潜力，从而为旅游业的发展提供指导。
本文旨在研究旅游目的地评估模型，并提出优化策略，以帮助旅游目的地实现可持续发展。
二、旅游目的地评估模型的研究1.文献综述旅游目的地评估模型的研究早在20世纪80年代就已经开始，目前已有多种评估模型被提出。
其中比较常用的模型包括SWOT 分析法、层次分析法（AHP）、基尼系数法等。
这些评估模型通常包括旅游资源评估、基础设施评估、旅游环境评估、旅游产业评估等指标体系。
2.旅游目的地评估模型的研究进展随着旅游业的快速发展，旅游目的地评估模型也在不断演进和完善。
近年来，一些学者提出了新的评估模型，如层次分析法与模糊数学相结合的模型、主观加权评估模型等。
这些模型在考虑了旅游资源的多样性与复杂性的同时，也注重了旅游者对旅游目的地的主观评价。
三、优化策略分析1.加强旅游资源保护与管理旅游资源是旅游目的地的核心竞争力，保护和管理好旅游资源对于目的地的可持续发展至关重要。
在评估模型中加入旅游资源的保护与管理指标，制定相应政策和措施，提高旅游资源的可持续利用率，确保旅游目的地的长期发展。
2.改善旅游基础设施建设旅游基础设施是旅游业发展的重要支撑，对于提供良好的旅游体验和服务至关重要。
旅游目的地应加强对基础设施建设的规划和投入，改善交通、住宿、餐饮、旅游导览等方面的设施，并注重提高设施的品质和服务水平，以吸引更多的游客。
3.优化旅游环境与氛围旅游环境和氛围是影响旅游目的地吸引力的重要因素。
为了提升旅游目的地的形象和吸引力，需要着力打造良好的旅游环境，如加强城市规划与治理、优化景区环境卫生、加强旅游安全保障等。
同时，还需营造热情友好、服务周到的旅游氛围，提高游客满意度。
4.培育旅游产业发展旅游产业是旅游目的地经济发展的重要支柱，对于提升旅游业的国际竞争力具有重要意义。
国外有关旅游资源游憩价值评估的研究综述
国外有关旅游资源游憩价值评估的研究综述引言旅游资源的核算包括两个方面：数量核算和货币化核算，即游憩价值评估。
游憩价值是指由旅游资源环境提供的，集经济、生态和社会效益为一体的综合效益；而对旅游资源的游憩价值进行评估就是从经济学的角度对旅游资源所提供的这种综合效益进行货币化评价及核算，这是建立旅游资源资产的价值账户、实现其资产化管理的必要条件之一。
伴有着旅游业的快速发展，旅游资源的游憩价值评估成为旅游学、环境及资源学等研究的热点及难点议题。
近年来，国外很多研究已经尝试着对国家公园以及其他休闲地的游憩价值进行评估，以作为旅游目的地成本—收益分析的必要组成部份，为景区的政策制定、公园的门票价格制定以及游客进人等问题的管理提供有效信息。
20世纪70年代，北美明确声明风景区政策制定需及旅游资源的游憩价值评估工作密切配合，这以后游憩价值评估的重要性在其他地区也逐渐被认知。
目前，在景区政策及管理决策前做定量的游憩价值核算的趋势，在不少国家和不少国际组织的运作中也比较明显。
随着我国风景区管理体制的改革，开始浮现旅游景区的经营权转让、旅游经营性企业的上市等现象，这使得国内旅游资源的游憩价值评估也提上了日程。
本文总结了近年来国外有关旅游资源游憩价值评估研究的发展状况，以期对国内该领域的理论及实践发展有所指导。
1 研究的历史进程国外对旅游资源游憩价值评估的研究已有50多年的历史，起初主要根基于费用—效益分析理论。
费用—效益分析的产生最早可以追溯到1667年英国经济学家威廉·配第，其起初是作为评价公共事业部门投资以及环境影响经济评价的种方法发展起来的；而现代的费用—效益分析则是由琼斯·迪皮特（Julse Dupuit）提出，他在1844年发表的题为《论公共工程效益的衡童》论文中，首次使用了“消费者剩余”（consumer surplus）的概念，并提出一个公共项目总效益的评价标准，即净生产量乘以相应市场价格所得的社会效益的下限及消费者剩余之和。
中国基准地价评估近10年研究进展
估 价规 程将基 准 用途 （ 商业 、 宅 、 业 、 住 工 综合 ） 、
个 技术 规 范的颁 布标 志着 中 国基 准地 价评 估工 作 的 平均 容积 率 、 平均 开发 程度 、 准期 日等 视 为基准 条 基
全 面开 始 。近 １ Ｏ年 来 ， 随着 全 国 ９ 以上 的 城 件 。基 准条 件 的研 究 主要 体现 为基 准用 途 的划分 由 伴 ９
围 。为 检 阅这一 时 段 所 取得 的成 果 ， 推 动 此项 研 增 多 ， 以 土地 实 际用 途 的 多 样性 与基 准 用 途 的局 限 性
究进 一 步 的深入 发展 ， 者查 阅 和分 析 了近 １ 笔 ０年来 矛盾 愈 为 明显 。实践 证 明 ， 准 用 途 应 在 商 业 、 基 住 中国学者 发表 的相 关 学 术 论 文 ， 从 ５个 方 面进 行 宅 、 并 工业 与 综合 的基 础 上 做 更 为 细致 的划 分 。如 在
摘
要
通 过文献查 阅与 比较 分析法 ， 考察 中国近 １ 年基准 地价评估 的研究现状 ， ｏ 为今后基准 地价评估实
践乃至 相关技术 规范的修订提供借 鉴。研究 发现 ， 准地价 内涵不断发展 ； 基 基准地价评估技术路 线逐渐 由“ 从级 定价 ” 以价定 级” 渡； 向“ 过 基准地价评估模 型与方法 愈加 丰富 ； 基准地 价体 系呈现 城乡 一体化发 展趋势 ； Ｉ Ｇ Ｓ技 术在基 准地 价评估中得到广泛应用 。据此 ， 出基 准地 价评估相关技术规 范应尽 快修订完善 。 提
市 、５ 以上 的县 城 和 ７ 以上 的 建制 镇 基 准 地 价 少到 多 ， ８ ０ 由粗 到 细 的发 展 趋 势 。中 国 土地 市 场 起 步 评 估工 作 的全 面完 成 ， 准 地 价 评 估 相 关 研 究 理 论 阶段 ， 基 以商业 、 住宅 、 业 ３种 基 准用 途 制 定 的基 准 工 与方法 也取 得 了前 所 未 有 的进 展 。根 据 《 镇 土地 地 价 符合 实 际 ， 操作 性强 。但 也 有学 者发 现 ， 少 城 可 在 估 价规 程 》 Ｇ ／ ８ ０ —０ １ 关 于基 准 地 价 的定 数 经 济发 达 的大城 市 ， 地类 型 出现 了多 样 化 的 苗 （ Ｂ Ｔ １ ５ ８２ ０ ） 用 义， 本文 所 指基准 地价 针对 建设 用 地 ， 包括 城镇 建设 头 ， 中写字 楼不 能简 单归 并于 商业 或住 宅用 途 ＿ 。 其 ３ ｊ 用地 和 集体 建设 用 地 ， 用 地 基 准 地 价不 在 讨 论 范 随着 中国土地 市场 的不 断完 善 ， 农 土地 交 易 类 型 逐 渐
旅游资源调研与评估方法
旅游资源调研与评估方法旅游资源调研与评估是指对旅游目的地的自然、人文、历史、经济等资源进行全面调查和评估的过程。
这一过程是确定旅游资源的类型、数量、质量和分布，为旅游发展提供科学依据的重要环节。
下面将介绍几种常用的旅游资源调研与评估方法。
1.实地调研法实地调研法是指研究者亲自到旅游目的地进行实地观察和调查。
通过实地调研，可以直观地了解旅游资源的现状和潜力，并获取第一手数据。
实地调研包括参观景点、与当地居民交流、了解当地文化等。
通过实地调研，可以直观地感受到旅游资源的特点和潜力。
2.问卷调查法问卷调查法是通过编制问卷，采集大量的数据，处理并分析数据，从而对旅游资源的现状和潜力进行评估。
问卷调查需要制定合理的问题，合理选择样本，并对数据进行分析和解释。
问卷调查法适用于大规模、广泛的调查，可以获取较全面和客观的信息。
3.数据分析法数据分析法是通过收集和整理相关的统计数据，运用数学和统计学的方法进行分析，从而对旅游资源进行评估。
数据分析法主要包括统计指标、分析方法和数据模型的运用。
通过数据分析，可以得出旅游资源的利用率、经济效益、发展潜力等指标，为旅游资源的规划和开发提供依据。
4.专家评估法专家评估法是通过邀请相关领域的专家，对旅游资源进行评估和判断。
专家评估法可以充分利用专家的经验和知识，获取对旅游资源的专业意见和建议。
专家评估法可以采用问卷调查、专家讨论、专家访谈等方式进行。
通过专家评估，可以得出对旅游资源的专业判断和建议，为旅游资源的规划和开发提供参考。
5.SWOT分析法SWOT分析是对旅游资源的优势、劣势、机会和威胁进行分析和评估的方法。
SWOT分析法可以系统地分析旅游资源在市场竞争中的优势和劣势，以及面临的机会和威胁。
通过SWOT分析，可以找出旅游资源的发展方向和策略，为旅游资源的规划和开发提供决策支持。
上述方法各有特点，可以互相结合使用，以获得更全面、准确的评估结果。
在实际调研中，需要根据研究目的和实际情况选择合适的方法，并结合定性和定量的分析手段进行综合评估。
近10年来中国土地评价研究的进展_倪绍祥
方法。土地适宜性评价得到了更快的发展。农业土地评价较普遍地开展， 但林、 牧业土地评价仍为 薄弱领域。城市土地评价广泛开展。旅游用地评价出现了一些新的评价思路和方法。针对土地退 化、 土地整理等的土地评价新应用领域不断出现。 土地可持续利用评价已成为土地评价的热门研究 领域之一。 人工神经网络模型等新方法开始尝试应用。 <=+ 技术在土地评价尤其是土地适宜性评价 中得到了广泛应用。 关 键 土地评价； 进展； 中国 词 C 土地； 中图分类号 C 文献标识码： & 文章编号： -111321256011281/31/503-0
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农林牧业土地评价仍是土地评价的主流
农业土地评价 为农林牧业服务的土地评价一直是中国土地评价研究的传统和主流， 近 -1 年来这一特 点有增无减。 一个显著特点是开始摆脱过分依赖土地潜力分级的做法， 而且在评价中更加重 视定性与定量结合， 通过评定土地的生产力水平划分土地等级。 例如， 黎夏通过构建“ 农业适 张军连等通 宜性值” 线性组合模型， 评估了广东东莞市的土地农业生产力并划分土地级别M0N； 过建立土地生产潜力评价中的土壤修正系数模型， 使评价成果更能反映土地的生产力水平 M2N； 确定了土地生产力自然评价指数及社会经济技 孙希华等沿用 (&" 的土地生产力指数模型， 术评价指数， 然后按不同权重得到土地综合评价指数， 据其评定土地等级M4N。 近 -1 年来中国农业土地评价的另一重要趋势是在原农业部门的农用土地评价基础上 发展起来的农用地分等、定级与估价。这项研究已从偏重土地自然属性发展到综合考虑自 M7N 。相关理论和方法也有许多探讨， 如基 然、 经济、 社会的“ 人地一体化的资源价值管理评价” M/N 准田法与收益还原法相结合的农用地估价方法 ， 成本逼近法、 收益还原法、 基准地价系数修 正法在农用地评估中的应用M5N， 农地内部流转和农地外部流转两种价格的评估方法 M.N， 利用收
旅游资源评估方法与案例分析
旅游资源评估方法与案例分析旅游资源是旅游业发展的基础，对其进行科学、准确的评估是合理开发和有效利用的关键。
本文将探讨旅游资源评估的方法，并通过具体案例进行分析，以期为旅游资源的规划和管理提供有益的参考。
一、旅游资源评估的重要性旅游资源评估是对特定区域内的旅游资源进行调查、分析和评价的过程。
其重要性主要体现在以下几个方面：1、为旅游规划提供依据通过评估，可以了解旅游资源的类型、数量、质量和分布状况，从而为旅游规划的制定提供基础数据和科学依据，确保规划的合理性和可行性。
2、指导旅游资源的开发评估能够明确旅游资源的开发潜力和价值，为开发者提供决策支持，避免盲目开发和资源浪费。
3、促进旅游资源的保护在评估过程中，可以发现旅游资源面临的威胁和问题，从而采取相应的保护措施，实现旅游资源的可持续利用。
4、提高旅游市场竞争力准确评估旅游资源，有助于挖掘特色和优势，打造具有吸引力的旅游产品，提升旅游目的地在市场中的竞争力。
二、旅游资源评估的方法1、定性评估法定性评估法主要依靠评估者的主观判断和经验，对旅游资源的特征、价值等进行描述和评价。
常见的定性评估方法有：（1）“三三六”评价法即“三大价值”（历史文化价值、艺术观赏价值、科学考察价值）、“三大效益”（经济效益、社会效益、环境效益）和“六大条件”（地理位置和交通条件、旅游资源的组合条件、旅游环境容量、客源市场条件、投资条件、施工条件）。
（2）“六字七标准”评价法“六字”指美、古、名、特、奇、用；“七标准”包括季节性、污染状况、联系性、可进入性、基础结构、社会经济环境、市场。
2、定量评估法定量评估法是通过建立数学模型和指标体系，对旅游资源进行量化评价。
常见的定量评估方法有：（1）层次分析法（AHP）将复杂的问题分解为多个层次和因素，通过两两比较确定各因素的相对重要性，进而计算出综合评价结果。
（2）综合价值评价法设定一系列评价指标，并赋予相应的权重，通过对旅游资源在各指标上的表现进行打分，计算出综合价值。
旅游用地抵押价值评估——以蒲江县朝阳湖景区翡翠度假山庄为例论文文章教学材料
内容摘要旅游业正处于快速发展之中,旅游用地使用权的出让、转让、抵押等市场活跃。
但是我国对旅游地的评价工作成果不多,多以评价为主。
在已有的研究中，也存在着将旅游用地以及附着建筑物合并评估并以建筑物价值来左右旅游用地价值的问题。
基于当前存在的问题，本文就此进行了一些浅显地探讨。
在文献综述一章中介绍旅游用地抵押价值评估的实质、理论基础等，提出了在相关互利、垄断、统一分离的原则之上，将商业用地基准地价系数修正法和市场比较法综合测算得出结果。
论文第三部分选取了蒲江县朝阳湖景区翡翠山庄作为案例进行评估，对前文思路、方法进行验证。
论文第四部分为总结，对本文在研究方法方面进行总结。
关键词：旅游地抵押价值基准地价系数修正法市场比较法翡翠山庄T HE MORTGAGE V ALUE V ALUATION ON THE LANDFOR TOURISM—TAKING THE JADE MOUNTAIN SCENIC RESORT IN PUJIANG COUNTY CHAOYANG LAKE FOR EXAMPELAbstract With the rapid and sustainable development of China's economy and the improvement of people's material living standards in our country, Tourism industry is growing rapidly. A large number of tourism land rights to use are having market transactions, such as sell, transfer and mortgage.The research work for tourism land in our country gives priority to evaluation, and there are a few research achievements about the mortgage value valuation on the land for tourism. There are also issues that combine the value of tourist sites and the building attaches to land and then use building standards to determine the value of tourism land.Based on those current problems, this paper carried out some simple discussion. In the literature review describes the essence of tourist sites collateral value assessment, the theoretical basis and methods of valuation, Propose on the relevant benefits and monopoly, Unified separation principle, commercial land standard price factor correction method as the main idea. Then combined with the existing, similar instances of market trading, Calculation with the market estimates, final consolidated the two methods result. The third part chooses Pujiang CountyChaoyang Lake Jade Mountain Scenic Resort tourism as an example of land collateral valuation and gets the final results, and it also proves the feasibility and reliability of technical ideas and methods previously mentioned. The fourth part summarizes the thesis.Key words: Tourist collateral value, Benchmark Land Value Index amendment method, Market comparison approach, Jade Mountain Scenic Resort.目录目录 (2)1.绪论 (3)1.1选题研究背景及研究意义 (3)1.1.1选题研究背景 (3)1.1.2选题研究意义 (3)1.2选题研究内容与思路 (4)1.2.1研究内容 (4)1.2.2研究思路 (6)2.文献综述 (7)2.1 有关土地评估的理论研究 (7)2.1.1地租与地价理论 (7)2.1.2区位理论 (7)2.1.3土地评估理论 (8)2.3旅游用地研究 (8)2.4旅游用地地价的影响因素 (9)2.5旅游用地抵押价值评估原则 (9)2.6常用的旅游用地抵押价值评估方法 (10)2.6.1市场比较法 (10)2.6.2 基准地价系数修正法 (11)2.6.3其他方法概述 (12)3.案例分析 (12)3.1评估对象概括 (12)3.2 评估方法选择 (13)3.3评估技术过程 (14)4.总结 (23)1.绪论1.1选题研究背景及研究意义1.1.1选题研究背景近年来，我国旅游经济呈现快速增长态势。
旅游用地地价影响因素分析
旅游用地地价影响因素分析摘要：伴随着旅游业的快速发展，大量旅游用地进入土地流转市场。
与工业、商业、住宅用地不同，旅游用地是一种特殊的土地利用类型，其土地价格的确定存在一定的难度。
本文在研究旅游用地的概念及其特性的基础上，对其地价影响因素进行了细致分析，以用于指导旅游用地地价的评估实践，对于旅游用地地价的确定具有重要的理论与现实意义。
关键词：旅游用地；地价；影响因素旅游业被誉为“无烟产业”和“朝阳产业”，旅游业的健康发展不但可以拉动内需、增加创汇、调整产业结构、促进社会就业与文化建设，而且更能有力地促进地区经济的繁荣与社会发展，快速提高当地人民的物质生活水平。
鉴于此，我国许多地区都把旅游业定位于主导或支柱产业，纷纷实施旅游发展战略，各种旅游开发与建设项目如火如荼地展开。
土地是旅游业赖以生存与发展的基础，任何旅游资源都必须以土地为物质载体。
伴随着旅游业的高速发展，以旅游风景区为主的建设开发、企业改制、建设项目招商引资等过程中的土地交易也日渐繁荣，旅游用地交易市场开始活跃。
但是，旅游用地是一种特殊的土地利用类型，有关此类用地的评估还处于探索阶段，其土地价格或难以估算，或不能正确反映市场价格，与其真实价格偏离太远。
因此，明确旅游用地地价影响因素，并进行地价评估方法的探讨成为旅游景区地价确定的关键。
一、旅游用地的概念及特性(一)旅游用地概念的界定随着旅游业的蓬勃发展，关于旅游用地的研究早就成为众多学者关注的热点，但旅游用地作为一种新的土地利用方式，就其定义，还没有形成统一的规定与提法，在2007年8月10日，国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合发布《土地利用现状分类》中，只提及风景名胜设施用地，对旅游用地也未作具体归类。
但是，关于旅游用地的定义却十分丰富。
朱德举在《土地评价》中认为，旅游用地是旅游地内最基本、最广泛的具有旅游功能的各种因素的组合；毕宝德在《土地经济学》中认为，旅游用地就是旅游业用地，即在旅游地内为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、探险、猎奇、考察研究等活动的土地，其实质是旅游景区内的土地利用与功能布局。
旅游资源评价的方法
旅游资源评价的方法旅游资源评价是指对旅游目的地的各项资源进行评估、分析和比较，以确定其在旅游市场中的竞争力和吸引力。
旅游资源评价的目的是为了帮助旅游业者和决策者了解目的地的优劣势，从而制定合理的政策和策略。
下面将介绍几种常见的旅游资源评价方法。
1.SWOT分析法SWOT是一种常用的旅游资源评价方法，将旅游目的地的优势、劣势、机会和威胁进行分析和评估。
其中，优势和劣势分析主要关注目的地的自然、文化和社会经济资源，机会和威胁分析则主要关注市场环境和竞争对手的情况。
SWOT分析法能够全面地评估旅游目的地的优劣势，并为目的地的发展提供战略建议。
2.层次分析法层次分析法是一种将多个评价指标按照重要性和权重进行排序的方法。
旅游资源评价中，可以将目的地的各项资源按照自然景观、文化遗产、交通基础设施、旅游设施等分类，然后对每个分类下的具体资源进行评估。
通过对各项指标的权重排序，可以得出各个资源的重要性和优劣势，为目的地的规划和决策提供参考。
3.问卷调查法问卷调查法是一种通过向游客、居民和专家等进行问卷调查，了解他们对目的地的认知、体验和满意度的方法。
通过问卷调查可以了解游客对目的地的旅游资源的认知和评价，以及他们的需求和期望。
同时，还可以了解当地居民对旅游发展的态度和意见，从而更好地协调旅游业发展与当地社区的关系。
4.比较分析法比较分析法是将目的地与其他类似目的地进行对比，评估其在旅游市场中的竞争力和差异性。
比较分析可以通过对其他目的地的文化、景观、旅游设施等进行对比，找出目的地的亮点和差距，并提出发展策略。
比较分析法可以为目的地的差异化发展提供参考。
5.综合评价法综合评价法是将各种评价方法和指标进行综合，制定综合的旅游资源评价指标体系，并进行综合评价。
综合评价法可以根据目的地的特点和需求，选取合适的评价方法和指标进行综合评价，得出综合的评价结果。
综合评价法能够综合考虑不同资源的优劣势，为目的地的规划和决策提供全面的参考。
旅游目的地的旅游资源评估与开发
旅游目的地的旅游资源评估与开发旅游业作为一项重要的服务业，对一个地区的经济发展和社会文化交流具有重要意义。
而旅游资源评估与开发，则是保证旅游业可持续发展的关键环节。
本文将就旅游目的地的旅游资源评估与开发展开探讨，以期为旅游业的发展提供有效的指导和建议。
一、旅游资源评估1.自然资源评估自然资源是旅游业的重要基础，包括地理位置、自然景观、气候等。
对旅游目的地的自然资源进行评估，可以了解其独特性、吸引力以及潜在风险。
评估方法可以包括实地考察、数据分析和问卷调查等。
2.文化资源评估文化资源是旅游目的地的独特之处，包括历史古迹、传统艺术、民俗文化等。
通过评估文化资源的保护程度、传承力度以及市场需求，可以更好地开发和利用这些资源，吸引更多游客。
3.基础设施评估基础设施的完善程度直接影响到旅游目的地的吸引力和游客体验。
评估基础设施的现状和发展需求，可以为旅游资源开发提供必要的支持。
例如，交通便利性、住宿设施、餐饮服务等方面都需要进行评估。
二、旅游资源开发1.特色产品打造根据旅游目的地的特色资源，开发符合市场需求的特色旅游产品。
例如，对于山水资源丰富的地区，可以开发登山徒步路线、乡村游览等产品，突出自然景观的吸引力；对于文化底蕴深厚的地区，可以开发文化体验、传统手工艺品购物等产品，突出文化的魅力。
2.资源整合与联合开发旅游资源开发往往需要各个相关部门的协同合作，通过整合资源，实现资源的互补性和协同效应。
例如，通过联合宣传和推广，将多个旅游目的地串联起来，形成旅游线路，提升整体吸引力。
3.可持续发展考虑在旅游资源开发过程中，必须充分考虑可持续发展的原则。
例如，保护自然环境，合理规划旅游景区的开发布局；促进本地居民的参与和分享，确保旅游业的发展与当地经济社会的协调发展。
结语旅游资源评估与开发是旅游业可持续发展的基石。
通过对旅游目的地的自然资源、文化资源以及基础设施进行评估，可以为后续的旅游资源开发提供指导。
同时，特色产品打造、资源整合与联合开发以及可持续发展考虑也是旅游资源开发的重要方面。
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旅游用地地价评估研究随着旅游业的快速发展，旅游项目对土地的需求急剧增加。
为提高旅游用地的节约集约利用水平，三部委出台文件明确规定部分旅游用地须采取招拍挂方式出让，出让价格按旅游用地确定。
但当前对旅游用地的地价评估尚处于初步探索阶段，本文对出让旅游用地的界定，旅游用地价格影响因素，运用市场比较法、收益还原法、公示地价系数修正法评估旅游用地地价等进行探索研究，为评估旅游用地价格提供参考。
标签：旅游用地；地价；影响因素；评估随着居民对旅游需求的扩大，近些年我国旅游业快速发展，旅游项目对土地的需求急剧增加，为提高旅游业用地市场化配置和节约集约利用水平，国土资源部、住房和城乡建设部、国家旅游局出台《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2015〕10号），意见明确提出“旅游相关建设项目用地中，用途混合且包括经营性用途的，应当采取招标拍卖挂牌方式供应，其中影视城、仿古城等人造景观用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》的‘娱乐康体用地’办理规划手续，土地供应方式、价格、使用年限依法按旅游用地确定”。
但当前旅游用地的地价评估尚处于初步探索阶段，在估价行业尚未形成共识，有些地方一刀切按照工业用途评估，以致部分地块的地价偏低，造成国有资产流失；有些地方一刀切按照商业用途评估，以致部分地块的地价偏高，制约了当地旅游投资的积极性。
本研究通过分析旅游用地的地价影响因素，对评估旅游用地地价的不同方法进行研究。
1、旅游用地的界定1.1学术界的旅游用地学术界对旅游用地的内涵从各个学科、角度有不同的界定（具体的如表1），概括来讲，学术界的旅游用地有狭义、广义之分[1]。
狭义的旅游用地是指景区内的土地；广义的旅游用地是指景点内及景点周边服务于旅游景点上、下游产业的相关所有用地，比如紧邻旅游景点的旅馆、餐饮、纪念品商店、疗养、交通设施、旅游加工、农家乐以及住宅等。
1.2国标分类体系中的旅游用地旅游用地作为一种特殊用地，其内涵界定在各项法规或相关文件中尚无确切提法，仅有相关或相近的名词术语，例如，2002年国土资源部研究制订的《全国土地分类（试行）》中最相关的为“瞻仰景观休闲用地”；2011年建设部修订的新版《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）中最相关的为“娱乐用地”、“康體用地”及“公园绿地”；2007年中国土地勘测规划院和国土资源部地籍管理司起草的《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）中最相关的为“文体娱乐用地”、“公园与绿地”及“风景名胜设施用地”[2]。
概括来讲，旅游用地可以被划分至商业服务用地或公共服务用地这两种大类。
1.3本文研究的旅游用地广义的旅游用地虽然内涵更加丰富、分类更复杂，更能科学地反映土地资源的实质，但是景区外的相关旅游产品用地多以住宅、商业或其他用途供应出让，其地价内涵及评估方法、技术路径相对成熟，不属于本文研究的范围。
狭义的旅游用地以景点为依托，包括景点及景区内配套的旅游设施、服务设施等建设项目用地。
因此，本文分析的旅游用地指狭义的旅游用地。
从现有分类体系可以看出，旅游用地可以按照其商业性、盈利性分为两类，一类是经营性旅游用地，其特点是经营性、盈利性相对明显，消费较高，景观设施等多为人造，典型代表包括度假村、游乐场、影视城等；另一类是公益性旅游用地，其特点是公益性相对明显，适合广大群众的普通消费，风景等多为天然形成，或景观富涵历史、文化底蕴及教育意义，典型代表是森林公园、风景名胜、革命遗址等。
公益性旅游用地多符合划拨范围，本文重点对通过招拍挂出让的经营性旅游用地的出让地价评估进行研究。
2、旅游用地地价影响因素根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），土地价格的影响因素包括一般因素、区域因素与个别因素。
2.1一般因素一般因素指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要包括影响城镇地价总体水平的社会经济状况、土地市场状况、金融政策等。
在一般因素方面，旅游用地与住宅用地、商业用地、办公用地等具有相似性，比如，对于商住办用地和旅游用地而言，社会发展情况平稳、经济环境健康、土地市场平稳有序发展、金融政策有利于房地产项目的开发建设等对地价有积极正面影响，而经济萧条落后、政治动荡不安、金融政策不支持等对地价都有负面减分作用。
2.2区域因素区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的因素，主要包括区域环境条件、交通条件、公共基础设施完善程度、区域规划等。
在区域因素方面，旅游用地与商住办用地等具有相似性，比如，对于商住办用地和旅游用地而言，区域自然环境优美、人文环境良好、交通便捷度较高或可达性高、公共基础设施齐全、区域规划有利于旅游项目的发展等对地价有积极正面影响，而位置偏僻、交通不发达、公共配套落后等对地价都有负面作用。
2.3个别因素个别因素指与宗地直接有关的、宗地自身的地价影响因素，主要包括土地面积、地块形状、地质条件、容积率等。
旅游用地与商住用地在个别因素方面存在一定差异性：一是土地面积方面，对于商住办用地而言宗地面积偏大时面积越大土地单价水平越低，但对于旅游用地，占地面积越大越有利于开发布局、游客承载量越大，对地价产生积极正面影响。
二是地质条件方面，地形地貌复杂加大了基础工程难度、不利于商住办用地的开发建设，但相反，复杂的地形地貌有利于景观的错落有致，并减少了基础工程量，对旅游用地影响积极正面[3]。
3、旅游用地估价方法地价评估方法主要有市场比较法、剩余法、收益还原法、成本逼近法及公示地价系数修正法。
根据各估价方法的特点及适用范围进行筛选，市场比较法、收益还原法及公示地价系数修正法适用于旅游用地地价评估[4]。
3.1市场比较法市场比较法是根据市场中替代原理，将估价对象与具有替代性的、且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对案例的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。
运用市场比较法评估土地价格的公式为V=VB×A×B×D×E，其中：V为估价对象土地价格；VB为比较实例价格；A为估价对象情况指数/比较实例宗地情况指数；B为估价对象估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；D为估价对象区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；E为估价对象个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。
首先，在同一供需圈选取近几年成交的相同或类似用途的土地案例，获取土地案例的基本信息，包括地块位置、地块面积、成交时间、规划用途、成交价格、交易方式等。
其次，将估价对象与案例进行比较，包括区域因素中的区位条件、交通条件、环境条件、周边配套设施、区域地质条件以及个别因素中的规划景观质量、游客承载量、景区内的停车场、餐饮、住宿、廁所等配比。
然后，建立比较因素的指数体系，如以估价对象的因素条件为基础，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定比较实例各因素的指数，在此基础上编制比较因素指数表。
最后，在各案例的比准价格基础上根据权重加权平均计算得到市场比较法的计算结果。
3.2收益还原法通过收益还原法评估旅游用地地价主要遵循了估价中的预期收益原则和贡献原则。
预期收益原则，即旅游用地能够在未来一定年期内持续产生有效收益；贡献原则，即旅游用地的收益由土地及其他生产要素共同作用的结果，包括配套设施房屋、大片的绿地及花卉植被等，而土地价格根据土地对不动产收益的贡献大小确定。
根据贡献原理土地年均纯收益a通过旅游景区内不动产年收益扣除地上建筑物年收益、绿地及花卉的年收益获得。
不动产年收益、建筑物年收益以及绿地花卉的年收益均根据收益还原法的演变公式，通过求取不动产、建筑物、绿地花卉的价格后配合对应的还原率求取而得。
不动产的价格通过报酬资本化法求取、建筑物价格及绿地花卉的价格分别通过成本法求取。
首先，根据报酬资本化法公式求取不动产在估价时点的收益价格。
V为不动产在估价时点的收益价格。
n为不动产收益期限，是从估价时点开始计算的预期未来可以获取收益的时间。
Ai为不动产未来各期的净运营收益，通常简称净收益，A1，A2，…An分別为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…，第n期末的净收益。
其中，A1=收入-运营费用，收入包括以下几个方面：（1）门票收入，通过调查同类景点的客观门票价，乘以游客承载量进行估算；（2）餐饮等消费收入，参考相关统计年鉴中的人均消费或餐饮消费占门票收入比例等数据估算；（3）住宿及停车等收入，通过参考同类景点的住宿或停车单价乘以对应数量估算；（4）运营费用，按照行业运营费用占收入比例进行估算。
A2，A3…An在第一年收入的基础上按一定比例递增。
Yi为房地产未来各期的报酬率，也称为折现率。
其中，Y1，Y2，…Yn分別为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…，第n期的报酬率。
其次，通过收益还原法的推演公式求得不动产年收益a总。
然后，求取建筑物年收益a建及绿地花卉的年收益a绿。
建筑物及绿地花卉的年收益通过将建筑物及绿地花卉的价格经收益还原法的演变公式计算而得，其中建筑物、绿地花卉的价格通过成本法求取，即建造类似建筑物所需的各项成本之和、种植绿地花卉所需的成本之和为建筑物、绿地花卉的价格。
最后，通过a=a总-a建-a绿求得土地年净收益，并经收益还原法的公式求得旅游用地土地价格。
3.3公示地价系数修正法经营性旅游用地属于娱乐康体用地，归属于商业服务用地大类，在具备完善的地价用途修正体系的情况下，可在参考商业用地地价修正体系的基础上进行修正，最后以商业修正价格乘以旅游用地的地价修正系数即为旅游用地地价。
虽然这一评估方法操作过程相对简单，但采用这种方法进行评估，在具体的修正因素及指数方面，难以体现影响旅游用地地价的个别因素区别于普通商业用地的特殊性，在估价结果方面的可靠性不如市场比较法及收益还原法。
根据目前各省市公布的用途修正体系，将旅游用地明确界定列出的较少，其中较为典型的为《北京市2014年基准地价更新成果》中的用途修正系数表，度假村参考商业0.9进行修正、影视基地参考商业的0.8进行修正。
参考文献：[1]张娟.旅游用地分类的探讨[J].资源与产业，2008，（01）：63-68.[2]曹玲燕.大都市基准地价土地用途细化分类研究——以上海市为例[J].上海国土资源，2013，（02）：37-40.[3]刘宗奎，于礼，李振波.旅游用地地价影响因素分析[J].经济视角（下），2009，（05）：17-19+55.[4]郝娜，牛彦斌，李子良，齐跃普.秦皇岛城市区旅游用地定级及地价评估[J].国土资源科技管理，2013，（01）：26-30.。