特殊用地价格的评估

二、特殊用地的特征
数量有限性 竞争不足性 交易稀少性 用途受限性
三、特殊用地的分类
用途的获准具有特殊性的土地 非经营型公益设施用地 宗教性建筑用地 大规模旅游娱乐设施用地 道路及交通设施用地 资源型用地 墓葬用地 池沼、滩涂用地 ……….
四、特殊用地评估的意义
……
第二部分 估价方法
一、用途转换原理 二、收益法的应用要点 三、成本法的应用要点 四、比较法的应用要点 五、基准地价系数修订法的应用要点
1、最适宜用途的确定： 2、最适宜用途下的价格评估 3、修正
收益还原法:
1、客观收益的确定：
(五) 案例及评析 1.概况
某中学用地，位于×市×区，毗邻X湖 规划用途：教育；实际用途：学校 土地面积：39825平方米；建筑面积： 16265平方米 权利状况：该土地为国有建设用地，于 1998年8月以无偿划拨方式取得使用权 ，无他项权利 2.房地产产权状况：(略) 3.评估目的：划拨土地使用权市场价格 4.评估基准日：(略)
一个国外案例 比较法：
SAL E NO
.
SALE DATE
LOCATION
SALE PRICE
VOLU ME (Litres)
SALE PRICE PER LITRE
4 5 6
Not Closed Not Closed Apr/99
100 Dufferin Street, Perth 8457 Highway 17, Rockland 5869 Highway 7, Vaughan
一、用途转换原理
评估中的启示 概念：基于评估中的协调性原则 和替代原则，以具有高度 相关性的其他用途土地价 格经过类比修正测算特殊 用地价格
用途转换的可行性与合理性
市场比较法是评估土地价格的 首选方法 市场交易中，特殊用地的特殊 性得不到必然的延续 特殊用地用途转化具有实践可 循的规律性
几种特殊用地的用途转变方向: 日本的具体做法如下：
一个国外案例 比较法：
Comparable Sale No. 4 at 100 Dufferin Street, Perth is improved with an …... This property is located within the western boundary of the Town of Perth about sixty kilometres southwest of the City of Ottawa. Highway 7 becomes Dufferin Street in Perth and is a high traffic artery. The property adjoins a Tim Horton’s restaurant. Sold in September 1997 for $200,000. Listed for sale at $449,900 for ±240 days before attracting a purchaser. Comparable Sale No. 5 at 8457 Highway 17, ….. located about five kilometres east of the City of Rockland and 30 kilometres from the Ottawa downtown. Highway 17 is a major east-west transportation route. The property is improved with ……. The purchaser (tenant) has a two year semi-gross lease for $102,000 annually expiring in December 2003. The gas supplier, Macewen, ownes and maintains the pumps. The supply agreement is based on $0.04 per litre. The selling price was recently finalized between the landlord and tenant. Comparable Sale No. 6 at 5869 Highway 17, ……. This property fronts on the south side of Highway 7. The improvements consists ….. The traffic volume per day was 36,000 and 3,355,000 litres were sold annually at the time of sale. The selling price was recently ascertained between landlord and tenant. Purchased with $515,000 in cash and a $500,000 mortgage at 12% for a five year term.
第三部分 评估实务分析
一、加油站用地评估 二、学校用地评估 三、休闲旅游开发项目用地评估 四、墓地价值评估 五、温泉用地价值评估 六、道路用地价值评估(略） 七、荒地价值评估（略）
一、加油站用地评估
(一)加油站用地的特点
自然特征普遍性 单一性 分散性 受限性 行业垄断性 价值量普遍较高
(二)主要价格影响因素
(五) 案例及评析
价格影响因素及价值状况分析 区位条件： 评估对象所在区域距市中心约8公里，周边有××民族大学、 ××大学、××大学、超市、XX购物中心、XX图书城、 国际会展中心等，与评估对象距离较近。 距学校1000米左右是该区域的一个公交中转中心，因此附 近公交线路比较多，有15路……等多条公交线路经过，区 域内交通便捷度较高。 周边有XX花园、当代XX智慧城、…..等已经建成或正在建 设的住宅小区，有比较稳定的生源。 土地条件： 基础设施达到“五通”（即通路、供电、供水、排水、通 讯）一平； 评估对象临街，长方形； 评估对象建筑物(略)
(8)收益年数n (9)还原利率r
计算评估收益总值V=B/r[11/(1+r)n] 上述求取的是加油站总体价值， 包括土地和地上物，如果要求取 土地价格，需要在上述价格的基 础上减去地上物价格。
一个国外案例
• 评估对象：加油站 • 评估目的：征地补偿 • 案例采用了收益法和比较法两种 • 收益法： 最佳用途分析； 年总收益、年总成本确定；
一个国外案例 比较法：
收益法: $1,250,000.00 成本法: $1,320,000.00 ($1,300,000.00)
二、学校用地评估
(一)主要特征
自然特征 区位特征 交通特征 利用特征 产权特征 公共服务特征 市场特征
(二)主要价格影响因素
区位因素 交通因素 环境因素 人文历史
(三)学校用地的估价方法选择
5.评估方法及过程
根据实地勘察和对临近地区的调 查，及所拥有的材料，本标的评估 宜采用收益法
(1)销售收入
根据该加油站的会计报表，XXXX 年其营业收入为31800350.0元(不含增 殖税)，考虑到XXXX年为该加油站 建成后营业的第一年，该加油站正常 营业后其收入会有所增长，故将其正 常运营的营业收入确定为32000000元 (不含增殖税)则有：销售收入 =32000000元
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ区位因素 交通便捷度因素 可视性因素
(三)评估方法的选择
收益法 成本法
(四)主要收集的资料
运营环境 基础设施 土地条件 经营情况 建筑设备
(五) 案例及评析 1.概况
加油站框架结构，主要包括加油棚、 二层办公楼、一层平房等建筑物，配套 设施：加油机、储油罐等，消防设备齐 全。该加油站共有6台电脑加油机，目 前经营状况良好。 2.房地产产权状况：(略) 3.评估目的：为抵押贷款提供依据 4.评估基准日：(略)
$423, 000 $515, 000 $1,01 5,000
3,000, 000 4,400, 000 3,355, 000 8,808, 735
$0.141 $0.117 $0.303
Su bj.
7255 Highway 7, Goulbourn Township Property #1 - Pioneer Petroleums
(4)营业税金及附加
其城建税及教育费附加按应缴增 殖税的4%计算，增殖税税率为17%， 即：营业税金及附加=增殖税 *4%=[32,000,00024000,000]*17%*4%=54400元
(5)管理费及财务费用
经测算，加油站管理费用及财务 费用约占销售收入的6%，则：管理 费及财务费用 =32,000,000*6%=1920,000元
高尔夫球场的土地价格=周边的居住用 地价格*60%—居住用地开发费 游乐场用地价格=周边的居住用地价格 *60%—居住用地开发费 铁道用地价格=沿线的土地价格*1/3
应用要点：
正确确定转换方向和价格比例
二、收益还原法的应用要点
1.适用范围 2.应用要点
纯收益的确定
土地纯收益=不动产年总入-年总费用-经营 利润-应扣除的垄断收益-建筑物年纯收益
成本逼近法 基准地价系数修订法 机会成本法 收益还原法 外部效应量化法
(三)学校用地各估价方法运用要点 成本逼近法:
1、 土地取得费。征地补偿标准“同地 同价原则“ 2、土地开发利润率。于同区域的住宅 用地和工业用地之间 3、区位修正
基准地价系数修正法：
1、套用类别 2、对修正体系的调整
(三)学校用地各估价方法运用要点 机会成本法:
• 综合资本化率的确定： 调查分析房地产资本化率：9%左右 商业经营的资本化率：15%--20% 根据评估对象情况进行调整修正(经 营能力、历史业绩及信誉、市场需求 及预期、改良物质量、竞争、交通容 量及可及性等) 确定最终综合资本化率：11%
一个国外案例 比较法：
“It was necessary to expand the comparable search chronologically as far back as April 1999 and geographically to areas outside the Ottawa area. ”.
CLV 地价所
地价所
特殊用地价格的评 估
赵松 Zsnoni@sohu.com
第一部分 概 述
一、概 二、特 三、分 四、意
念 征 类 义
一、特殊用地的概念
1. 土地分类体系的“特殊用地” 2. 评估中“特殊用地”：是指那些在 土地估价中较之典型的商业、居住 和工业三大类土地来说，数量和交 易量相对较少，或具有某些特许经 营权的土地，即它们是除去典型的 商业、居住、工业等用地类型后， 余下的非典型的、不具有代表性的 各种用地的统称
年经营总收入 年经营利润 垄断利润 还原利率
三、成本逼近法的应用要点
1.适用范围 2.应用要点
土地取得费 土地开发费 利润 增值收益
四、市场比较法的应用要点
1.适用范围 2.应用要点
局部单元比较 在“类似供需圈”内寻找案 例 市场状态的判断
五、基准地价系数修正法的应用要点 1.适用范围 2.应用要点 明确基准地价内涵 合理进行用途归类 附加修正
(2)销售成本
销售成本为加油站商品购入价款 (不含增殖税)，经测算该销售成本占 销售收入的75%，即 销售成本 =32000000*75%=24000000元
(3)营业费用
营业费用包括工作人员的工资费用、 交通运输费、广告费等，经测算按其 销售收入的5%计取，即：营业费用 =32,000,000*5%=1600000元
(6)营业利润
经测算，营业利润=32,000,00024,000,000-1,600,000-54,4001,920,000=A元
(7)确定由房地产产生的纯收益
上述计算所得年营业利润包含了房地 产产生的收益、正常经营的商业利润和 垄断行业(成品油经营权)超额利润，扣 除商业利润及垄断行业(成品油经营权) 超额利润后，所剩余利润即位房地产所 产生的利润。根据对同类加油站经营情 况的调查，综合考虑确定商业利润为销 售成本的10%，经营权垄断利润为销售 成本的4%，则由房地产产生的年纯收 益为：营业利润A-销售成本 *(10%+4%)=B元