关于地价测算工作的通知(深国房【2004】8号文)
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关于地价测算工作的通知(深国房[2004]8号)
2004年6月9日
各分局、各处室、局直属各有关单位:
我市2004年度公告基准地价标准已以《深圳市规划与国土资源局关于发布深圳市204年公告基准地价的通告》(深圳规土[2003]627)发布,并以市政府公报形式通告执行。为规范我局地价测算工作,现就有关事宜通知如下:
一、具体宗地地价(含补地价项目)测算原则见附件《关于地价测算的说明》。
二、原特区、宝安及龙岗区执行的地价测算原则与本通知不一致的,以本通知规定
为准。
三、本通知下发之日前已测算地价并签订了土地使用权出让合让的,其相应的地价
方案不再调整。
附件:关于地价测算的说明
一、具体宗地地价(含补地价项目)按以下原则测算:
1、按公告基准地价经修正系数修正并结合土地开发程度确定。
2、按建筑面积计算,容积率小于1的(含种养用地)按容积率为1的建筑面积计算。
3、含有两种或两种以上用途时,分别按不同用途的建筑面积计算后合计。
二、修正系数包括用地类型(见表1)、年期(见表2)、容积率等(见表3、4)。宗地的使用年限确定后,各类用途房地产的年限与对应法定最高使用年限不同时,需分别对这些房地产的地价进行年期修正。
三、土地开发程度修正的原则:毛地(指由用地单位自行征地拆迁和自行平整的土地)出让时按土地面积100元/平方米核减土地开发金;用地单位支付征地拆迁补偿费用的,按土地面积60元/平方米核减土地开发金;用地单位自行平整土地的,按土地面积40元/平方米核减土地开发金。
四、宗地出让的地价分为土地使用权出让金、土地开发金及市政配套设施金三部分。土地使用权出让金占地价的15%,土地开发金和市政配套设施金占地价的85%(其中土地开发金为土地面积100元/每平方米)。
对于自行支付征地款和自行平整的项目用地,其地价不包含土地开发金。
五、已建成的合法的行政划拨性质房地产,经核准进入市场的,应按规定补交地价。
行政划拨性质房地产经批准改变用途的,按现行地价标准计收地价并办理相关手续。
六、协议出让的非商品性质房地产,经批准进入市场或改变用途的按现行地价标准计算地价,原缴交的地价可抵作地价款。
已与原宝安县(或宝安区于1993年)签订土地使用权出让合同(已付清合同地价款),但未缴交市政配套费的用地,经批准完善用地手续的,在年期、用途、性质不变的情况下,其配套费按现行地价标准的50%补交;其中,原按协议地价标准缴交了出让金、开发金的工业用地,转为商品性质。
对特区外按原协议地价标准或基准地价标准缴交了全地价(即出让金、开发费、市政费)且未作优惠减免的工业厂房及生产配套设施,视为已缴交了相应的市场地价。
七、商品性质房地产改变用途的,按改变用途前后的现行地价差额计收地价。
八、城市更新项目的地价确定原则:
1、1992年市政府按一定程序划定的旧城旧村改造范围内的用地,以及原农村征用时留用的工商发展用地,按市政府《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》(深府[2001]94号文)的规定计收地价,拆迁补偿费由改造单位自行负责;今后市政府根据需要批准确定的改造范围(如城中村等)内的用地,按市政府相关规定计收地价。
2、原行政划拨用地改造经批准采取协议方式出让的,在建筑物及附着物符合规定条件的情况下,改造单位可申请在地价中抵扣拆迁补偿费。被拆迁的非商品性质房地产的拆迁补偿费采用市场评估,即相应商品房的评估市场价值减去相应土地部分的评估市场价值。对于房改房项目,其减去的相应土地部分价值按市政府规定的补地价标准计算。
3、已签订土地使用权出让合同的用地,经批准改造的,按批准的改变条件(如增加建筑面积、改变功能或延长年期等)计收地价,原土地使用权出让合同约定的建筑面积和功能不再计收地价,拆迁补偿费不再抵扣。
九、经批准自行推山、填海造地等开发土地的,以及其他公告基准地价未涵盖的用地类型、国土部门划定的特殊海滨用地以及其它特殊用地项目,由市国土管理部门委托专业土地评估机构评估,市国土管理部门按程序审定后确定其公告基准地价或具体地价。
十、享受地价优惠政策的用地,不再扣减土地开发成本;对于符合多项地价优惠政策的用地,用地单位只能选择享受其中一项优惠政策。
十一、高新技术项目用地,其政府土地收益部分均按毛地出让市场地价的25%计收。其中,属于非自行支付征地款和非自行平整的,其土地开发成本由用地单位向有关土地开发单位支付;由国土部门征用和平整的,用地单位还应按土地开发金的标准(即100元/平方米土地面积)支付。
十二、现代物流园区内的项目用地按规划用途的现行地价标准计收地价,如规划未明确土地用途或直接明确为物流项目用地的,按商业、仓储各占一定比例计收地价。
十三、地价缴款通知单有效期为2个月,有效期内未缴纳地价款的,原缴款通知单无效。
表1、用地类型修正系数表
表2、分用途土地年期修正系数
[说明] 本表解决不同年限的地价计算问题,此表中的修正系数视土地市场及经济状况定期调整。
表3、工业用地容积率修正系数表
表4、住宅容积率修正系数表