第四章 土地估价方法——成本法.
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1、新开发的土地 2、工业用地 3、特殊土地
四、成本逼近法的估价程序
㈠计算土地取得的费用
1、征用集体土地
⑴征地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的 6～10倍 ⑵安置补偿费，按需要安置的农业人口数计算。为 该耕地被征前3年平均年产值的4～6倍 ⑶青苗和地上附着物补偿（标准由省、自治区、直 辖市规定）
该方法所求得的价格称为成本价格或积
算价格。
二、成本法的理论依据
成本逼近法的理论依据是生产费用价
值论——商品的价格是依据其生产所必需
的费用而决定
三、成本法适用的范围和条件
㈠适用范围
1、适用于不动产市场不活跃、缺乏市场交 易实例的区域 2、适用于既无收益又很少进入市场交易的 不动产 3、适用于单纯的建筑物估价
㈡计算土地开发费用
1、土地开发费用项目
⑴基础设施配套费
对于基础设施配套概括为：“三通一平”、 “五通一平”和“七通一平”
⑵公共事业建设配套费用
这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一， 不统一规定，视各地实际情况而定
3、小区开发配套费
同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情 况确定合理的项目标准
的难易程度确定
⑷利率可选用评估期日的银行贷款利率
㈣计算投资利润
1、原因 投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资 的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润 2、计算公式
利润=基数×利润率
3、计算参数的确定
⑴基数包括土地取得费（含税费）和土地开发费
⑵确定利润率或投资回报率
投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素： ①开发土地的利用类型 ②开发周期的长短 ③开发土地所处地区的政治经济环境
⑷征地税费
①征地管理费（征地三费的1.5%～4%）
②征地劳务费（按各地方规定）
③耕地占用税（15～30元/m2）
④耕地开垦费（水田30～80元/m2，旱地20～50元
/m2）
在估价过程，税费项目和标准的确定，应依
据国家和地方的有关规定确定，应有明确的法律
和文件依据。
2、城市房屋拆迁
⑴拆迁补偿费
⑵安置补助费 ⑶其它费用
也应计入成本
2、计算公式 ⑴单利=基数×利率×计息期 ⑵复利=基数×[（1+利率）计息期-1]
3、计算参数的确定
⑴土地取得费（含税费）的利息是以整个取得费为基
数，计息期为整个开发期
⑵土地开发费利息以整个开发费为基数，计息期为开
发期（或资金投入期）的一半
⑶土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发
㈤计算土地增值收益
1、原因 ⑴农地转变为建设用地，新用途土地的收益将远高 于原用途土地的收益 ⑵土地经投资开发后，变成了真正的城市建设用地， 土地的性能发生变化了，提高了土地的经济价值，
从而使土地收益能力增加。
2、计算公式
以土地取得、土地开发费、税费、利息、利润
之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即 为土地增值收益 土地增值收益=（土地取得+土地开发费+税费+ 利息+利润）×土地增值收益率
㈢管理费用
是指为组织和管理开发经营活动所必需的费 用 包括：管理人员工资及福利费、办公费、差
旅费
按土地取得成本与开发成本的一定比率确定
（2%-5%）
㈣投资利息 开发期间所产生的利息 ㈤销售税费 销售所发生的费用和税
㈥开发利润
成本利润率、销售利润率
五、成本法的基本公式
㈠新开发土地（成本逼近法）
地价=（土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增 值收益）×修正系数
2、土地开发程度的确定
⑴应准确区分宗地内和宗地外的开发程度 ⑵宗地红线内外的开发程度不一致的情况 ①红线外开发程度比红线内低 ②红线外开发程度比红线内高
③某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的
设施并不是依赖于红线外的设施
㈢计算投资利息
1、原因 计算投资利息就是在评估土地时要考虑资金的时 间价值。 在土地评估中，投资者贷款，需要向银行偿还贷 款利息，利息应计入成本；投资者利用自有资金投入， 等于将自己的银行存款取出，损失了利息，也属投入，
4、适用于工业用地的价格评估
㈡应用成本法的条件
1、自由竞争的市场
2、可以大量重复生产
四、不动产价格的构成
㈠土地取得成本
1、征收集体农地（征收农地发生的费用和出让金）
2、城市房屋拆迁（拆迁中发生的费用和出让金）
3、“购买”取得（购买的价款和应由买方缴纳的税费）
㈡开发成本
1、勘察设计和前期工程费
2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、开发建设过程中的税费
第四章 成本法
第一节 成本法简述 第二节 成本逼近法 第三节 重置成本法
第四节 成本法的综合应用
第一节 成本法简述
一、成本法的概念 二、成本法的理论依据 三、成本法适用的对象和条件 四、不动产价格的构成
五、成本法的基本公式
一、成本法的概念
成本法是先分别求取估价对象在估价时 点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购 建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理 价格或价值的估价方法。
五、成本逼近法的应用
一、成Leabharlann Baidu逼近法的概念
以估价时点重新开发土地所耗费的各项客 观费用之和不基础，加上正常的利润、利息、
应缴纳的税费和土地增值收益来推算土地价格
的估价方法
二、成本逼近法的计算公式
土地价格=土地成本价格+土地增值=土地取得费 （含税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值 收益
三、成本逼近法的适用范围
㈡新建不动产（重置成本法）
不动产价格=土地取得成本+建筑物重新购建价格 建筑物价格=直接成本（开发成本）+间接成本 （管理费、利息、税费）+正常利润
㈢旧有不动产
不动产价格=土地取得成本+建筑物重新购建价格建筑物折旧
第二节 成本逼近法
一、成本逼近法的概念 二、成本逼近法的计算公式 三、成本逼近法的适用范围 四、成本逼近法的估价程序
3、土地增值收益率的确定 土地增值收益率理论上等于“增值地租”占 总地价的比例，或开发完成后的土地市场价格与 成本价格的比例
一般在10%～35%左右
㈥计算、修正和确定估价结果
1、根据上述各步的计算结果，采用下列公式计算 土地价格： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土
地增值收益
2、对结果进行修正 ⑴进行个别因素修正（同市场法） ⑵进行土地使用年期修正，年期修正公式为： K=1-1/(1+r)n 式中：K—年期修正系数； r—土地还原率； n—土地使用权年期。
四、成本逼近法的估价程序
㈠计算土地取得的费用
1、征用集体土地
⑴征地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的 6～10倍 ⑵安置补偿费，按需要安置的农业人口数计算。为 该耕地被征前3年平均年产值的4～6倍 ⑶青苗和地上附着物补偿（标准由省、自治区、直 辖市规定）
该方法所求得的价格称为成本价格或积
算价格。
二、成本法的理论依据
成本逼近法的理论依据是生产费用价
值论——商品的价格是依据其生产所必需
的费用而决定
三、成本法适用的范围和条件
㈠适用范围
1、适用于不动产市场不活跃、缺乏市场交 易实例的区域 2、适用于既无收益又很少进入市场交易的 不动产 3、适用于单纯的建筑物估价
㈡计算土地开发费用
1、土地开发费用项目
⑴基础设施配套费
对于基础设施配套概括为：“三通一平”、 “五通一平”和“七通一平”
⑵公共事业建设配套费用
这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一， 不统一规定，视各地实际情况而定
3、小区开发配套费
同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情 况确定合理的项目标准
的难易程度确定
⑷利率可选用评估期日的银行贷款利率
㈣计算投资利润
1、原因 投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资 的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润 2、计算公式
利润=基数×利润率
3、计算参数的确定
⑴基数包括土地取得费（含税费）和土地开发费
⑵确定利润率或投资回报率
投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素： ①开发土地的利用类型 ②开发周期的长短 ③开发土地所处地区的政治经济环境
⑷征地税费
①征地管理费（征地三费的1.5%～4%）
②征地劳务费（按各地方规定）
③耕地占用税（15～30元/m2）
④耕地开垦费（水田30～80元/m2，旱地20～50元
/m2）
在估价过程，税费项目和标准的确定，应依
据国家和地方的有关规定确定，应有明确的法律
和文件依据。
2、城市房屋拆迁
⑴拆迁补偿费
⑵安置补助费 ⑶其它费用
也应计入成本
2、计算公式 ⑴单利=基数×利率×计息期 ⑵复利=基数×[（1+利率）计息期-1]
3、计算参数的确定
⑴土地取得费（含税费）的利息是以整个取得费为基
数，计息期为整个开发期
⑵土地开发费利息以整个开发费为基数，计息期为开
发期（或资金投入期）的一半
⑶土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发
㈤计算土地增值收益
1、原因 ⑴农地转变为建设用地，新用途土地的收益将远高 于原用途土地的收益 ⑵土地经投资开发后，变成了真正的城市建设用地， 土地的性能发生变化了，提高了土地的经济价值，
从而使土地收益能力增加。
2、计算公式
以土地取得、土地开发费、税费、利息、利润
之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即 为土地增值收益 土地增值收益=（土地取得+土地开发费+税费+ 利息+利润）×土地增值收益率
㈢管理费用
是指为组织和管理开发经营活动所必需的费 用 包括：管理人员工资及福利费、办公费、差
旅费
按土地取得成本与开发成本的一定比率确定
（2%-5%）
㈣投资利息 开发期间所产生的利息 ㈤销售税费 销售所发生的费用和税
㈥开发利润
成本利润率、销售利润率
五、成本法的基本公式
㈠新开发土地（成本逼近法）
地价=（土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增 值收益）×修正系数
2、土地开发程度的确定
⑴应准确区分宗地内和宗地外的开发程度 ⑵宗地红线内外的开发程度不一致的情况 ①红线外开发程度比红线内低 ②红线外开发程度比红线内高
③某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的
设施并不是依赖于红线外的设施
㈢计算投资利息
1、原因 计算投资利息就是在评估土地时要考虑资金的时 间价值。 在土地评估中，投资者贷款，需要向银行偿还贷 款利息，利息应计入成本；投资者利用自有资金投入， 等于将自己的银行存款取出，损失了利息，也属投入，
4、适用于工业用地的价格评估
㈡应用成本法的条件
1、自由竞争的市场
2、可以大量重复生产
四、不动产价格的构成
㈠土地取得成本
1、征收集体农地（征收农地发生的费用和出让金）
2、城市房屋拆迁（拆迁中发生的费用和出让金）
3、“购买”取得（购买的价款和应由买方缴纳的税费）
㈡开发成本
1、勘察设计和前期工程费
2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、开发建设过程中的税费
第四章 成本法
第一节 成本法简述 第二节 成本逼近法 第三节 重置成本法
第四节 成本法的综合应用
第一节 成本法简述
一、成本法的概念 二、成本法的理论依据 三、成本法适用的对象和条件 四、不动产价格的构成
五、成本法的基本公式
一、成本法的概念
成本法是先分别求取估价对象在估价时 点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购 建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理 价格或价值的估价方法。
五、成本逼近法的应用
一、成Leabharlann Baidu逼近法的概念
以估价时点重新开发土地所耗费的各项客 观费用之和不基础，加上正常的利润、利息、
应缴纳的税费和土地增值收益来推算土地价格
的估价方法
二、成本逼近法的计算公式
土地价格=土地成本价格+土地增值=土地取得费 （含税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值 收益
三、成本逼近法的适用范围
㈡新建不动产（重置成本法）
不动产价格=土地取得成本+建筑物重新购建价格 建筑物价格=直接成本（开发成本）+间接成本 （管理费、利息、税费）+正常利润
㈢旧有不动产
不动产价格=土地取得成本+建筑物重新购建价格建筑物折旧
第二节 成本逼近法
一、成本逼近法的概念 二、成本逼近法的计算公式 三、成本逼近法的适用范围 四、成本逼近法的估价程序
3、土地增值收益率的确定 土地增值收益率理论上等于“增值地租”占 总地价的比例，或开发完成后的土地市场价格与 成本价格的比例
一般在10%～35%左右
㈥计算、修正和确定估价结果
1、根据上述各步的计算结果，采用下列公式计算 土地价格： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土
地增值收益
2、对结果进行修正 ⑴进行个别因素修正（同市场法） ⑵进行土地使用年期修正，年期修正公式为： K=1-1/(1+r)n 式中：K—年期修正系数； r—土地还原率； n—土地使用权年期。