约看带看技巧
房产经纪人带看相关话术
房产经纪人带看相关话术SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-SANYHUASANYUA8Q8-房产经纪人“带看”前的相关话术业主篇1 、集体带看前的话术背景：当前新增房源集体带看比较多，而业主一看看房的户多，就会涨价，如果当时就有客户看上房，议价相当困难，造成单子谈不成，我们可以通过话术提前告诉业主会有很多人看房并且是我们专门准备的，既为我们汇报的辛苦度又让业主心理有准备而抑制涨价。
话术：王先生您好，（寒喧）您看您的房子是刚报上来，我们专门为您这个房子进行了推广，并在我们全区范围内搜索最有意向的客户，为了更有利于您的房子销售呢，我们特意把他们约在同个时间段，下午大概有10到15拔客户看房，可能会打扰您一段时间，请见谅！2、高报价带看前话术背景：当前市场涨价很猛，平时高报价已经是必须的销售方法，但高报价的结果一般是客户没跟上来而业主的心理价位上来了，或者带看中客户问业主的价格后，业主的价格比我们报的低，从而造成客户的不信任。
话术：王先生您好，（寒喧）您的房子最低多少钱能出手呢？（一般业主是不降价或者降得很少），哦，这就是最低了呀？说实话那您这价格实在是有点高，并且您看这么大的房子，您也不能一口价呀，谁买东西不得说说价呀？今天我带的客户是我之前带看过的一个客户，上次就是在西马金润看上了一套房子，就是因为业主一口价，最后没有谈成！您这实在是降不了那这样吧，您看我给客户多报3万，也就是XX万，给客户一个侃价的空间，如果到时我的客户来看的话您配合一下好吗？（过十分钟后给业主打电话说一直在做客户工作，的确是价格太高，客户已经答应来看了，但肯定要侃价，到时您就配合一下好了）3、产权及带看时间的确认背景：实践中有很多单子在签约时我们才知道产权不明晰或产权证下发时间有问题等无法签约的，或者是到了带看时间的前十分钟业主或客户临时变动的，所以需要再次确认话术：王先生您好，（寒喧）您的房子权属能再确认一下，是大产权吗？（业主答复）当时您是从开发商手里买的吗？（业主答复）您的房子是全款买的还是贷款买的呀？（如果是贷款基本确定大产权无疑，并且还可以继续询问还贷的问题）哦，那现在还剩多少没有还呀？您自己能还吗？现在产权证就在您手中吗？今天下午我带客户看房您能让我看一下产权证吗？4、带看时间的确认？背景：实践中经常遇到在带看时的前十分钟业主或客户临时变动的，而导致带看失败的。
房地产经纪人约看带看必备的经典话术
推荐房源与约瞧的话术推荐房源的话术一、楼层不好的·思路:一层:(老人住)方便,下接地气,性价比高(有花园的更好销售了)编个案例故事对比高层不便(停电,电梯不方便),不怕地震,便于出来晒太阳,作为投资也合适,好出租,做商业。
顶层:视野好,居高位,象征事业蒸蒸日上,现代楼盘有隔热层,楼上没有人吵醒您睡觉绝对安静,私密性强,全方位采光(有露台晚上赏月喝茶多浪漫)。
话术1:XX先生,一层的房子其实就是非常棒啊,您瞧家里有老人、小孩的多方便啊,既可以接地气又可以随时出来遛弯晒太阳呢,再说了就算有突发事件,出来也就是绝对方便的。
再不然您投资出租做商铺也好啊收益相当不错呢！话术2:XX先生,像这样顶层的房子就是相对比较少了,而且又就是比较难出来的,因为视野比较好,晚上睡觉又没有人打扰,在高空私密性也相当好,有客户还就专门挑这种哪。
现在这市场稀却的房子可以考虑做投资,转手也能赚不少呢！·思路:朝向不好的房子就避开劣势,推荐给现在居住的年轻白领比较合适话术:北边夏天不用空调,冬天供暖好,不至于过热,便宜,格局方正。
房子哪有都朝南的,那北向的房子当初就不会建啦。
像您这样的白领白天工作,晚上回来睡,现代人关注的阳光绝对不就是最重要的,经济实惠最关键了,更何况北京一年也见不到几回太阳,您说呢？关于风水方面主要讲:风水就是可以破的,而且有些破开后的效果比风水的还要好！二、关于公摊大的房子·思路:墙厚、隔音保温。
楼道宽方便搬运大件家具。
话术:XX先生您就是不知道,公摊虽然大,但也大不到哪去,其实也有不少优点。
建筑面积减去使用面积剩下的就就是公摊了,也差不到哪里去,其实就是墙厚占了一些公摊了,还能隔音保温挺不错的,楼道也比其她的宽了一些,您要就是买个大件家具搬回来很方便,至少不会磕磕碰碰的,还可以暂时放些东西,再说了这么超值的房子那去找啊,您可以定这套了。
三、临街吵·思路:可以重点销售户型,装修,配套,房子突出的卖点一定要匹配上客户的需求。
带看技巧
一、约看前中后内容以及促销。
1、约看前（1）了解物业内况，周边环境，带看路线，以及买方可能提出的问题。
（2）售屋动机以及可收价钱。
（3）附近近期成交行情。
（4）准备两到三个物件带看。
（5）了解客户需求（常联络）――并适时作扩大需求改变。
2、约看中（1）从了解倒推介绍，自己融入情感。
（2）最近屋主想卖，价格已调整的很行情。
（3）已有客户看过，并要来看第二次。
（4）带钱看――案子好――更当当场作决定。
3、约看后（1）再次确定时间地点。
（2）加强现场整理布置。
（3）促销动作，提前来看。
第二步：试探试探就是刺探客户对房源的反应，要有强烈带看的企图，如果买方不愿意来看，表示我们还没有了解他的真实购房意图。
1、对房子是否感兴趣？有无购买的欲望？2、是否是做主的人？如果不是，就促销引出做主的人，比如：陈先生，看您对房子也感觉不错，要不您和您爱人再抽个时间，一起来看看，互相也有个商量?(不要当客户的面鄙视他在家不能做主，容易让客户恼羞成怒。
）3、经纪人暗示：房东房贷快缴不起了，价格较有弹性，还有空间，连投资客都来看了，所以您决定要快！再次灌输意向金概念。
有意向金房东才觉得有诚意，价格什么的才好谈。
4、带看过程中也要注意客户的反应，根据客户的反应来判断是否对房子满意，也要试探他对房子的星期到底有多大。
5、如果客户对于带看的房子有很多不满，那么可以推测的就是他对房子是满意的，因为嫌货才是买货人。
这个时候可以直接试探客户的出价。
6、促销试探：通过促销做状况来试探买方的买房急切度。
7、刺激客户的购买欲望：了解买方的购屋动机后要刺激客户的购买欲望：让客人先对房子产生好感1,详细了解后，约看买方。
但是在带看过程中买方可能会问到的问题要提前演练，以免到时候买方问起来吞吞吐吐。
好像我们在欺骗他一样，2,在看法上和买主产生共鸣3,了解购屋者的动机和背景4,拉近和买主的感情，取得对方之信任5,了解买方的经济能力和偏好6,满足对方的需求，解决他的问题7,从无所不谈而切入主题——售屋8,借第三者而否定对方的论调9,避重就轻——当遇到无法立刻答应的问题时，如价格等第三步：出价客户喜欢或者感兴趣，理所当然要套出客户对于此房源的心理价位。
配对带看技巧
（一）配对及约看1.配对的概念配对是指将合适的房源和合适的客户进行匹配，为客户选择符合其需求的房屋，为业主进行对应的购买对象。
2.配对及约看步骤（1）与客户核实房源的具体情况，确定信息真实性；（2）向客户推荐房源，讲解推荐原因；（3）客户决定看房时与双方确定看房时间、地点、联络方式、自己和客户的体貌特征；（4）感谢顾客；（5）再次与业主联络，确定看房时间，联络方式。
3.推荐房源的方法（1）描述房源。
介绍房屋具体情况：位置、面积、楼层、小区环境、房价等。
（2）介绍优缺点、注意真实性。
对前面了解的客户详细需求中重要点，在此处介绍时要重点突出，如对孩子安全的游乐环境、上班交通方便，让客户觉得房产有吸引他的地方。
但也不能只说优点不说缺点，客户对房子的印象是根据经纪人的描述所产生的，不要误导客户，比如房屋装修、交通或环境方面的介绍要实事求是。
描述越好，客户的期望值越高，实地看房后失落感也就越强，客户容易对经纪人或公司产生不信任或者抵触的情绪。
（3）提出经纪人的专业观点。
给客户分析所推荐房源，提出自己的观点。
有时在某种程度上也应合适地变通客户需求，根据实际情况再价位或位置上对客户进行变通。
要分析原因并告诉客户哪点适合他，体现出经纪人的专业性。
4.约看的注意事项（1）为客户寻找房源要及时，因为客户并非独家委托你一个人在寻找房源，还有别的公司或别的渠道，提供房源越及时越能提高成功率。
（2）以客户的需求为中心，寻找及变通适宜的房源，尽量为客户提供合适对口的房源，符合其基本需求和预算，以减少看房次数，提高看房效率。
（3）在同客户沟通房屋情况时，要使其感到受到特别的关注，使客户明白这样适合他特殊要求的房屋并不多见，促其尽快看房。
5.约看的注意事项（1）约定具体的看房时间、见面地点时要提醒双方带好各种证明文件和资金。
（2）约定的时间、地点要准确。
尽量和客户约人流少，有明显标志物的地点见面，引导客户以最便捷的方式到达。
约见的地点最好是在门店，经纪人可以利用带客户到房屋的这段时间，展示自己的专业，获得客户的信任。
二手房带看技巧(实战篇)
二手房带看技巧(实战篇)
房地产经纪人带看技巧
带看是房地产经纪人最重要的工作之一，也是了解客户需求和购房心理的最佳时机。
带看的成功与否直接影响到交易的成败，因此需要掌握一些技巧。
一、带看前：
1.确认时间地点并约定时间点和房东看房时间段，以避免
约看不顺的情况。
约房东时，可以给他造成紧迫感，提高看房的优先级。
2.提前与客户和房东沟通，防止跳单。
对房东要表现专业，不要过于热情，否则客户会认为房东着急卖房，借机压价。
对客户要表示对房东的关系非常好，避免客户私下联系房东。
3.确认物业的详细信息，总结房屋的优缺点，提前准备应
对客户提问的说辞。
4.选择和业主及客户熟悉、沟通得比较好的同事进行带看。
5.准备必要的物品，如名片、买卖双方的联系电话、看房
确认书、鞋套等。
6.根据房源的特点选择带看路线，避开脏乱差的环境和中
介密集的道路，选择能够突出房屋优点的路线，增加印象分。
7.约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集
或小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。
如果客户坚决不愿意进入店内，我们应该礼貌地将他们送走，并尽可能远离店铺。
这样可以通过路上的交流来了解他们的意愿，同时也可以防止客户私下联系房东。
如果客户主动提出要经纪人先离开，我们可以回答：“我还有一个客户要来看
这套房子，我等他一会儿”，这样可以避免客户跳过我们单的
机会。
约看带看技巧
带看技巧（一）带看前的约看客户在全面了解了一个客户的需求后我们要做的就是第一时间去配对符合或者接近客户需求的房子。
1、一般客户会说你帮我多约几套一起看，这时我们可以跟客户说：房子我们盘里有很多，但适合你的也就只有一两套，我们只给你推荐符合你的需求的房东诚意出售的性价比高的房子。
不然看了也是白看，浪费你的时间！这样让客户感觉他要的房子挺稀缺的，好房子不多，这样当客户看中房子以后没有其他的选择有利于进一步逼定！2、也有客户问这价格能谈吗？这时我们要告诉客户：首先，我给你报的就是目前房东给我们的底价。
其次，房东是很诚意卖的你也是很诚意买的，房子看中了以后我们可以坐下来面谈！房子没看中价格再廉价你也不能要啊！再说一套适宜的房子价格仅仅是一方面，还有很多细节上的东西是需要进一步沟通的！房东跟房东约看，有时由于一些房东房子长时间没有卖掉，客户看了没有回音，房东对你的客户的诚意的起疑心，这样就不是很配合看房，百般刁难，甚至直接说不让看，这时我们可以跟房东说下我们客户的一些根本情况〔置换的原来的房子已经卖掉，客户是一个知识分子家庭，等总之是告诉房东我们的客户很诚意不是瞎看看的〕时间的约定关于时间的约定原那么上是先确定变数比拟大的一方然后再确定另一方，确定好时间后习惯于给双方发条告知信息，一般约看至少提前一天约，第二天在约定的前一天提前一小时再次确定！〔李先生你好！我是昨天跟你约好今天下午五点看房的您这边没问题/变化的吧！〕；如果遇到一方有变化的，首先要尽量说服有变化的一方，并第一时间通知另一方！以免客户变化了房东在家白白等着，房东变化了客户过来看不到房！结果房东房子不给我们卖了，客户不找我们买了！这都不是我们想要的结果！另外由于我们的周末带看量比拟多，我们要在房东客户都允许的情况下安排在我们方便的时间！地点原那么上把客户提前约到公司，然后带着客户去小区！一方面，这样让客户熟悉你的同时对我们公司也有所了解！另一方面，也防止客户在小区门口被其他公司业务员抓到！如果客户执意要到小区门口见面的，务必要提前到小区门口等客户。
带看前中后及其技巧
整理课件
25
带看后
4.对看房不满意的客户要继续了解需求选择更匹配
盘源进行带看。 a：同事配合按照客户需求继续寻找更加匹配房源及
时与业主联系带看。 b：做到多带看，让客户感觉看的房子很多，没有太
多的挑剔感，从而降低眼光，达到逼定！
整理课件
26
带看后
5.对业主的反馈 第一时间向业主反馈客户情况,如果客户已 经看好,了解到业主的最低价、付款方式等， 若还有其他要求，如家电家具能否配齐或 搬空等需及时与业主反馈。
整理课件
24
带看后
C 保佣话术 如遇到客户要求佣金打折,通常应对话术:
*满意行or爱家置地是大公司,做的是透明交易,不吃差价,租 赁只收取一个月的佣金or买卖只收取1.5%佣金,按照行业 规定.
*我们赚的就是辛苦钱,业务员风里来雨里去不容易,体现辛 苦度.
*我们给您提供的是在租赁/买卖期内的全程服务,您平时遇 到任何问题，我们都可协助.
整理课件
23
带看后
3.收意向谈价及保佣话术
a：钥匙盘，或不能及时过来签约的业主，
租赁：收取客户一个月租金作为意向金稳住客户； 买卖：收取一定数额的定金，约束业主与客户。
b：客户因为价格差距，应把客户拉到店里,直接和 业主沟通价格和付款方式等,如果谈妥后业主能马 上到店,可以直接签约,如暂不能到场,要及时收取 意向金,确定签约时间。
整理课件
2
带看前中后及技巧
一、带看前工作 二、带看中 三、带看后 四、谈客户技巧总结
整理课件
3
带看前工作—目录
1.准备盘源 2.带看工具准备标准 3.约业主时间、铺垫及保佣话术标准 4.约客户时间、铺垫及保佣话术标准
整理课件
约看及带看流程范文
约看及带看流程范文
第一步：接触客户
第二步：预约看房时间
根据客户的需求和预算，经纪人或中介机构与客户共同商议最佳看房时间，并确保双方都能在该时间内空闲。
第三步：确定看房清单
经纪人或中介机构与客户协商确定看房清单，即要看的房产和地点。
根据客户的需求和预算，经纪人或中介机构可以向客户推荐几处适合的房子。
第四步：制定看房计划
经纪人或中介机构根据看房清单，制定详细的看房计划，包括看房顺序、约看时间和地点等。
同时，经纪人或中介机构还需要确保在看房前获取房产的详细信息和相关文件。
第五步：确认约看时间和地点
第六步：通知客户
第七步：进行看房
经纪人或中介机构按照看房计划带领客户依次看房，并根据客户的需求和意见提供有关房产的信息和建议。
在看房过程中，经纪人或中介机构应尽量回答客户的问题，并帮助客户了解房产的优缺点。
第八步：记录客户意向
如果客户对其中一房产产生了兴趣，经纪人或中介机构应及时记录客户的意向，并尽快向房东或房产经纪人报告。
同时，经纪人或中介机构还可以提供相关文件和合同的复印件给客户进行参考和研究。
第九步：跟进客户需求
经纪人或中介机构应及时跟进客户的需求和意向，并尽快与相关方面进行沟通，以便安排后续的交易和手续。
第十步：提供服务和协助
经纪人或中介机构应继续为客户提供服务和协助，如办理贷款、签订合同、办理过户手续等，直到交易顺利完成。
以上是约看及带看流程的简要说明。
在实际操作中，根据不同地区和不同需求，具体的流程可能会有所调整和变化。
但总体来说，约看及带看流程的目的是为了方便客户看到满意的房产，提供全方位的服务和协助。
带看客户有效技巧
带看客户有效技巧1.留下客户多个联系方式带看前尽量留下客户多个联系方式。
如果你留了客户手机号，最好再留客户的固定电话，有同伴一起来的话，最好留多个人的手机号。
这样做，一是避免重客，二是他们的手机可能会没电，客户到了以后找不到你，很有可能去找别的经纪。
留下客户多个联系方式还有很重要的一点是避免一些意外原因（如客户手机丢失）而失去客户。
2.选择约看地点要注意约看的时候要注意，不要约在同行公司的门口、楼盘物业的门口或小区的门口等。
如果没有办法必须要和客户在这些地方碰头，那你一定要提前到达，否则客户有被抢走的危险。
3.业主客户提前沟通好约看前要提前和买卖双方沟通好，避免业主客户当场议价，当场议价的后果只有三种：爆单、折佣、跳佣。
和客户可以这样讲：业主很精明，如果您很有诚意购买的话，业主很可能会咬死价格或者涨价。
看房的时候不要待太久，也不要多说。
说房子好业主不讲价，说房子不好业主不开心，看清楚了就走，后续沟通由我这边来帮你搞定。
和业主可以这样讲：客户很精明，杀价很厉害的，尽量配合我们报价，不要轻易还价。
双方都提前沟通好了，一般来说就不会发生当场议价的情况了。
4.提前到达约看地，留下专业好印象提前到达约看地，给业主和客户打电告知他们你已经到了，不要让他们认为你刚到，不专业。
物业管理的好坏对于高档客户来说是至关重要的。
提前和物业的保安搞好关系，打好招呼，避免客户来了以后在门口和保安发生争执，影响客户看房情绪。
观察一下周围的情况，如停车位等，客户开车来的话最好能方便的停车。
如果临时再找车位会耽误看房时间；车子没停好，客户会担忧，影响看房情绪。
下雨天要打伞接送，增强客户亲切感等。
5.带看路线安排好在带看前安排好路线，按照从门店地址角度出发由远及近的顺序安排比较合理。
这样最后带看的房子距离门店最近，我们带看完发现客户很有兴趣就可以和客户说：我们公司就在附近，到我们那去坐坐吧，喝杯茶，我来把房子的详细情况和您说说，也许整个交易流程您还不是特别了解，我给您策划个好的方案。
房源匹配、约看、带看
什么时候报低价？
• 低价是我们和同行竞争的手段。在一个客户有多 家中介参与竞争同一套房的情况下使用低价策略。 在我们网络发布低价接到客户也需使用低价策略。 在多中介竞争一套房的时候，为了逼客户下意向 也可使用低价策略。
报低价注意事项
1、和业主沟通好，不让双方 当面议价： 比如一套300万的房产，我们 估计业主280万就可以出手， 且很多中介都告诉客户，房 东报的是300万的价，我们要 争取到这类型的客户和我们 看房，采用低价策略，告诉 这客户，房东这心理价格应 该是280万，上次有客户谈到 过这价格，你只要和我们看 房，看中了，我去帮你谈到 这价格。
02如何巧妙的向客户推荐匹配房源
• 6.甄别剔除假客户，对假客户进行筛选剔除。（提高工作效率，防
止资源流失）列如：假借买房名义打听税费，同行套盘，卖家打听房价等等
• 7、谈及价格，明确房子不愁卖，先看房子再谈价格
• 您还是先来看房子吧，因为房屋价格是房东定的，您跟我谈是没有太大用的。 这套房屋现在预约看房的人也很多，姑且不说您的价格是半年前的价格，太 低了，就是我和您先谈好价格，到时候房东把房子卖给别人，您不还是竹篮 打水一场空，所以您还是先来看看房子吧！
的房产生兴趣，导致目标房推荐失去兴趣。
• 3.高、平、高组合 • 这样的组合最有利于我们中介谈判的，三套房，主推房我们报高价格，较好的房子报个
比较平的价格，最差的房子报个最高的价格，让客户感觉到占便宜了，我们也能从中掌 握了价格的头寸，为我们下一步的守价及逼定做好准备。
04带看篇
• 带看
• • • • • • • 对以后的工作会有很大的帮助。
• 9.多组带看、多组看房时间的安排 • 所有约看一定要明确看房时间（可以体现房子采光方面的优点或
带看技巧与注意事项
一般的业主听到你这么说的时候，肯定不会降价的，但是我们这么说的意义是什么呢？ 原则：要打破业主对自己房子的完美的心态，不要让业主对自己的房子太有信心。
2.约看时的压价
01
约看前让业主明确:房价是加价报出的
02
“由于买二手房的客户比较愿意谈价钱，所以我们把您的房价稍微报高了一些，为的是使您的房子尽快成交，所以如果客户问到您价格的时候，请您配合我们。”
打预防针
⒈表明现场谈价弊端 ⒉讲现场失控故事 ⒊请求配合
借钥匙
⒈事先与业主电话联系 ⒉带上公司盖章的借匙条及身份证 ⒊提前半小时过去借 ⒋借钥匙看楼，要两人前往，防止行家
等待点选择
⒈不要行家地盘 ⒉不要管理处 ⒊易找 ⒋各楼盘可设定一些等待点，让新人易上手 ⒌要求提着10分钟到该地点等 ⒍见到客人，要跑步上去，握手及再次派卡片
01
虚拟电话
02
虚拟房源
03
虚拟客户
04
FB法----利用心理占有进行引导
６.带看时其它技巧的应用
防止客户与业主交换联系方式
01
在看房的过程中也要注意客户和业主的举动，防止客户与业主交换联系方式，严禁双方交换联系方式。如果双方主动交换名片，经纪人应该主动将名片接过来。
02
章节一
带看后技巧
CHAPTER ONE
01
02
01
2.判断客户是否有意向
一定要装出非常惊讶的表情: “这怎么可能，这么低的房价业主是不可能接受的，如果是您要求的这个价格早就卖了！这样好了，我再帮您推荐其他房源吧”
切记讲完上面一句话的时候，一定要紧跟这样的话述：“您看这样吧，以我的经验，这套房子至多降100元/平方左右，我可以帮您再尽力谈一下，但是有一件事情我要跟你确认，如果真的帮您把价格谈到您要求的，您是否可以过来签约呢，如果我帮您谈下来，您要是不要的话，我岂不是更被动了”？
房地产经纪人约看、带看必备的经典话术
推荐房源和约看的话术推荐房源的话术一、楼层不好的·思路：一层：（老人住）方便，下接地气，性价比高（有花园的更好销售了)编个案例故事对比高层不便（停电，电梯不方便)，不怕地震，便于出来晒太阳，作为投资也合适，好出租，做商业。
顶层:视野好，居高位，象征事业蒸蒸日上，现代楼盘有隔热层，楼上没有人吵醒您睡觉绝对安静,私密性强，全方位采光（有露台晚上赏月喝茶多浪漫）。
话术1：XX先生，一层的房子其实是非常棒啊，您看家里有老人、小孩的多方便啊,既可以接地气又可以随时出来遛弯晒太阳呢，再说了就算有突发事件,出来也是绝对方便的.再不然您投资出租做商铺也好啊收益相当不错呢!话术2:XX先生，像这样顶层的房子是相对比较少了，而且又是比较难出来的,因为视野比较好，晚上睡觉又没有人打扰，在高空私密性也相当好，有客户还就专门挑这种哪。
现在这市场稀却的房子可以考虑做投资，转手也能赚不少呢！·思路：朝向不好的房子就避开劣势，推荐给现在居住的年轻白领比较合适话术:北边夏天不用空调，冬天供暖好，不至于过热，便宜，格局方正。
房子哪有都朝南的，那北向的房子当初就不会建啦。
像您这样的白领白天工作,晚上回来睡，现代人关注的阳光绝对不是最重要的，经济实惠最关键了,更何况北京一年也见不到几回太阳，您说呢？关于风水方面主要讲：风水是可以破的，而且有些破开后的效果比风水的还要好！二、关于公摊大的房子·思路：墙厚、隔音保温。
楼道宽方便搬运大件家具。
话术：XX先生您是不知道，公摊虽然大，但也大不到哪去，其实也有不少优点。
建筑面积减去使用面积剩下的就是公摊了，也差不到哪里去，其实是墙厚占了一些公摊了，还能隔音保温挺不错的,楼道也比其他的宽了一些,您要是买个大件家具搬回来很方便，至少不会磕磕碰碰的，还可以暂时放些东西，再说了这么超值的房子那去找啊,您可以定这套了.三、临街吵·思路:可以重点销售户型,装修，配套，房子突出的卖点一定要匹配上客户的需求。
约看带看话术
一、第一天先生您好，我是链家地产xx店xxx，昨天您来到我们店，是我接待的您，您还有印象吗？昨天您告诉了我您的一些要求，我昨天晚上根据您的要求找了几套房源比较适合您，今天有x套能看，您看您今天几点方便我带您看一下，现在天气炎热，您出来的时候注意防暑。
二、第三天XXX您好，我是链家地产xx店xxx，您还记得我吗？这几天带您看了几套房子，您觉得怎么样？哪里不满意您和我直说，这样我能在最快的时间内找到最适合您的房子，现在这个市场房子挺紧张的，所以我们一定要配合好，要不让别的经纪人带他们的客户买到好房子我就太对不住您了。
您看您今天下午或者晚上安排个时间，我这上了一套新房源，您赶快来看一下。
三、第五天先生您好。
我是链家地产xx店xxx，这两天给您打电话打得挺多的，没有打扰到您吧，这几天我带您看了不少房子了，您都不是很满意，但是这几套已经有好几套都卖了，我感觉现在您的要求稍微有点苛刻，您说呢？要不咱们也考虑一下现在的实际情况，我感觉昨天您看的那套房子就比较适合您，最起码他已经符合您要求的80%了，咱们要找一套100%符合要求的也不是不可能，简直是太难了，要不您和您家里人商量一下，我等您消息，那套房子的确不错，我等您电话，成不成您都给我回一个好吧，我替您盯着这套房子，要是有人要定这套我也马上合您联系。
四、带看后第一天先生您好，我是链家地产xx店xxx，您现在忙吗？方便的话我想和您聊一下昨天咱们一起看得那几套房子，您感觉怎么样呢？是否符合您的要求？昨天带您看得那几套房子是我们这边基本上符合您要求的房子，如果您有什么不满意您就直接告诉我就好，比如您家里人不满意或者是价格或者是楼层户型等等您就直接告诉我就好，我们沟通的越透彻，我越能更好的帮您找到适合您的房子，买房子可是大事啊，我会很认真负责的帮您找的。
五、带看后第三天先生您好，我是链家地产xx店xxx，在忙吗？我这两天又找了一下，附近的房源符合您要求的我都带您看过了，您这两天有没有看其他的房子比较符合您要求呢？附近房源的情况估计您这几天的考察估计也了解的差不多了吧，我也总结了一下，就我第一次带您看的那套房子还是最适合您的，您也感觉到了吧，这样，因为这套房子在这几套房源里是受关注最多的，说实话因为大部分客户的要求都是差不多的，所以我觉得，如果我们先和业主来谈这套房子还是比较容易谈的，如果有好几个人谈了，那么业主就不好谈了，要不我约一下业主，您看您什么时间方便，越快越好，最好是今天，还有您把您对这套房子的看法和您的心理价位告诉我，我提前和业主沟通一下，这样来了之后您在和他谈就容易多了，但是价位说实话没有什么余地了，因为现在这个市场业主不涨价就很庆幸了，当然也不是没有降价的可能，这就看您和这套房子的缘分了。
带看-技巧
带看中
-------随机应变，你很重要
（3）.学会用比较法说房子：地段/小区/房型/装修/楼层
/价格做比较，引导客户先入为主进行思考。
（4）.每看完一套房子，要有适当的提问，了解客户的需
求。如：陈先生，这个小区环境好不错，你觉得呢？
强调房屋附加值，增加客户联想和认同感！
11
带看中
-------随机应变，你很重要
19
谢 谢！ ！ ！
4
带看前
1. 约看
------------机会留给有准备的人
B.房东-约确定时间 段（20分钟左右）
◆客户可能会在10点到10点15分左右到，因为他同时还要 考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套（给房东造成 紧迫感）
5
带看前
2.打预防针
------------机会留给有准备的人
A.房东自己开门的带看，必须给客户打预防针
16
带看后
-------要结果
（2）.客户一般看房中房子都带有冲动性，如果客户有意
向，应立刻拉回店里谈，不要让客户独自离开，回店 里深入沟通，可增加其意向购买欲望！否则很容易意 向淡化。 （3）.如果客户不满意此房又有意向买方，我们可以 说“现在跟我们回店里，帮您算下费用（了解经 济实力），另一目的，马上匹配找房源再次带看！
（5）.对客户问题有把握回答时，语气应重，音量应高，
但当对问题不是很清楚时，语调、音量应中等。若不
能回答，对提问一无所知时，说话要有底气，不过音 量不要太高。如果对应该知道却不能回答时，要注意 技巧，不能太过正面回答，要能迂问。（切记争辩） （6）.不能让房东和客户有私下沟通的机会，跟住只有一 个人的一方，如果互留信息果断中止！
带看的方法及技巧1
带看带看，顾名思义就是置业顾问带领意向客户实地看房的过程，带看是连锁店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作会有很大的帮助。
一、带看前：1.再次确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段(在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。
约房东:客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套，（给房东造成紧迫感）约客户：A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去;B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。
C.今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧!D.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的！2.提前与客户房东沟通，防止跳单。
A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。
3.再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。
4.在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事。
5.准备物品：名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的）6.针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
带看技巧
（一）带看前的约看
客户
在全面了解了一个客户的需求后我们要做的就是第一时间去配对符合或者接近客户需求的房子。
1、一般客户会说你帮我多约几套一起看，这时我们可以跟客户说：房子我们盘里有很多，但适合你的也就只有一两套，我们只给你推荐符合你的需求的房东诚意出售的性价比高的房子。
不然看了也是白看，浪费你的时间！这样让客户感觉他要的房子挺稀缺的，好房子不多，这样当客户看中房子以后没有其他的选择有利于进一步逼定！
2、也有客户问这价格能谈吗？这时我们要告诉客户：首先，我给你报的就是目前房东给我们的底价。
其次，房东是很诚意卖的你也是很诚意买的，房子看中了以后我们可以坐下来面谈！房子没看中价格再便宜你也不能要啊！再说一套合适的房子价格仅仅是一方面，还有很多细节上的东西是需要进一步沟通的！
房东
跟房东约看，有时由于一些房东房子长时间没有卖掉，客户看了没有回音，房东对你的客户的诚意的起怀疑，这样就不是很配合看房，百般刁难，甚至直接说不让看，这时我们可以跟房东说下我们客户的一些基本情况（置换的原来的房子已经卖掉，客户是一个知识分子家庭，等总之是告诉房东我们的客户很诚意不是瞎看看的）
时间的约定
关于时间的约定原则上是先确定变数比较大的一方然后再确定另一方，确定好时间后习惯于给双方发条告知信息，一般约看至少提前一天约，第二天在约定的前一天提前一小时再次确定！（李先生你好！我是昨天跟你约好今天下午五点看房的您这边没问题/变化的吧！）；如果遇到一方有变化的，首先要尽量说服有变化的一方，并第一时间通知另一方！以免客户变化了房东在家白白等着，房东变化了客户过来看不到房！结果房东房子不给我们卖了，客户不找我们买了！这都不是我们想要的结果！另外由于我们的周末带看量比较多，我们要在房东客户都允许的情况下安排在我们方便的时间！
地点
原则上把客户提前约到公司，然后带着客户去小区！一方面，这样让客户熟悉你的同时对我们公司也有所了解！另一方面，也避免客户在小区门口被其他公司业务员抓到！如果客户执意要到小区门口见面的，务必要提前到小区门口等客户。
路线
一定要把楼座弄清楚，不要左找右找，不要让客户感觉你不专业，尽可能的避开所有中介。
要走风景比较好的路线而不是比较近的路线
沿途的沟通
深层次挖掘客户的需求------真正需求
如果客户来的人很多，一定要观察谁是说的算的，谁是真正的买房人，分析他们之间的关系，也要注意陪同人员。
行走的过程中有意无意的露出你在这个小区卖过很多房子，别的中介都不如你，前几天你刚卖了这个小区的一套房子
看房套数
一般一次安排客户看房最好不要超过3套，其中必有一套是最贴近客户需求的，另外两套要么价格高的，要么房子不是很好的，从而重点突出我们要推荐的那套！看房的顺序把我们要重点推的放在第二或者最后看！
（二）带看中
1、到楼下看房之前记得要给客户做好“交代”为什么要交代？比如房东要求挂
牌170万，底价165万。
这时我们根据不同的客户情况给客户报价有三种报法1、172万（高于170万）2、165万就是底价（一般不建议这么做）3、168万（略高于底价）这里补充说下看房之前给房东打电话也要交代下，客户看房是不用跟客户过多交流不用表现的过于热情，过于热情会让客户感觉房东比较急卖，这样客户看完房还价还的比较厉害；若客户问到价格就让房东跟客户说“价格中介知道了，跟中介谈。
”
另外给客户交代的一般这么说“李先生一会我们进到房子里看房我们看得仔细点，不要提价格（因为我给你直接报的房东的底价，房东不让我们直接报底价的）”
2、时间再匆忙也要带上名片并详细填写看房确认书，同行的人也要签字确认看
过此房，并且把时间填上，要用签字笔填写，字迹不清的，你把名字准确填上。
话术：我们公司看房不收费，公司也是对我们行程的考核，要知道我们出来是带客户看房了，如不配合坚决不让看。
3、通常情况下带看为两人一组，一进门很热情的和房主打招呼，让客户感觉你
和房主很熟，让客户觉得你没有机会甩。
看房的时候如果客户一个人，你就跟住客户，如果房主一个人你就跟住房主。
一定跟住他们。
到了房东家里装修的房子务必要穿好鞋套进去，其中一人作主要介绍，另外一人可以作适当补充，介绍顺序是进门客厅卧室厨房卫生间介绍的时候只说房子的优点，介绍的时候可以把房子特有的作重点介绍！前提是以事实说话（前期沟通时，房东通常会把他房子的特有的东西告诉我们）。
有优点的地方，比如客厅好就多在客厅逗留，如果哪一个房间不好就一带而过，总之客户需要我们的引导，如果房子装修的好就多介绍装修，如果户型好就多介绍户型等等。
光线暗的房间要提前让房主开灯。
当客户有2人及以上时，我们一定要紧随客户，
避免房东与客户单独交流，甚至私留电话，给后期的谈判造成不必要的麻烦。
看房的时间一般不宜过长控制在5到10分钟为宜。
3、带看中的电话促销，同时/先后带看。
（三）带看后逼定，跟踪回报
1、看完房子后可以问客户：“X先生感觉怎么样？看得出来你们看的感觉还是不错的！”“到我们公司再坐下吧？我把房子的具体情况再详细跟你沟通下”记住在回公司途中可以少谈该房的情况，可以介绍下周边的发展，说几套卖掉过的房子，谈一谈公司的操作流程，马上把客户领回公司。
一般客户同意跟我们回公司，基本上是对这房子已经有一半的认可了，这时我们就要适当的给客户做一些状况，制造紧张氛围，抢购局面，让客户定下房子。
“不用再犹豫了，再犹豫这么好的房子就错过了”“好不容易出来一套这么好的房子”“同事的客户也已经看好了，现在在确定贷款的问题/自己有套小房子也在卖/”具体的一些谈判技巧这里就不详细介绍了！
2、逼客户也要讲究一个度，不然会适得其反，如果客户当天没有完全逼下来，我们也不能就这么放弃了，客户离开后可以补个短信，到家后打个电话。
沟通的内容无非还是房子确实不错，希望他们不要错过！
3、客户没有回公司的防止其他中介截住客户，要看着客户或房东上了公交车，或开车离开后你才可以回来，否则，肯定会吃亏。