2020年新编中级经济师考试(房地产专业)复习资料名师精品资料.
中级经济师考试,房地产经济专业知识与实务真题及答案知识资料20页
C.级差地租
D.超额地租
(18)某人购买一套住宅，一次性付款15万元，若该住宅使用年限还有10年，资本利率为10%，则每年平均住房费用为（ ）万元。
A. 2.44
B. 2.54
C. 2.60
D. 2.82
(19)土地使用权出让合同可以分为（ ）。
A.宗地出让合同和成片开发合同
B.成片开发合同和划拨土地使用权补办出让合同
C. 7
D. 5
(9)对开发项目进行风险分析，一般而言，投资者所获取收益（ ）。
A.随安全度增加而增加
B.与安全度同步
C.随安全度增加而减小
D.不受安全度影响
(10)房地产投资评估采用内部收益率法的优点是（ ）。
A.能反映投资获利数额大小
B.能反映投资效率高低
C.无论何种模式现金流量都能求解
D.计算过程较其他方法简单
B.设计者
C.开发者
D.投资者
(36)从宏观层面来把握和分析房地产开发项目，找到项目最合适的发展思路，属于（ ）策划。
A.全程
B.战略
C.形象
D.品牌
(37)房地产工程系统构成的关系为（ ）
(29)国家征收房地产税是（ ）的。
A.无偿性翻强制性
B.有偿性和强制性
C.无偿性和非强制性
D.有偿性和非强制性
(30)土地价格产生的直接原因是由于（）。
A.土地的所有权或使用权的垄断
B.土地的稀缺性
C.土地能生产出最原始直接的产品
D.土地是人类生活的基础
(31)既对某事物未来发展做出总体安排，又考虑其具体实施的细节和措施。这一行为（ ）。
(24)下列反映城市土地开发强度的指标是（ ）。
经济师中级房地产专业知识与实务试题及答案知识资料
A.省、自治区、直辖市人民政府土地管理部
B.市、县人民政府土地管理部门
C.省、自治区、直辖市人民政府
D.市、县人民政府
9.土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，（ ）。
A.其土地使用权出让金随之相应调整
A.边际剩余价值
B.边际产出价值
C.总剩余价值
D.总产出价值
3.地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的（ ）
A.平均利润
B.边际收益
C.超额利润
D.边际利润
4.地价是（ ）的资本化
A.利润
B.年产值
C.成本
D.地租
5.按照杜能理论的假设，（ ）之和等于一个常数。
A.成本、运费
98
115
130
A.没有
B.有一个
C.有二个
D.有三个
32.房地产投资风险中的动态风险是由于企业的经营管理状况和（ ）带来的风险。
A.意外事件的发生
B.市场需求的变动
C.自然灾害
D.国家政策的变化
33.房地产投资风险中的动态风险可通过（ ）加以避免。
A.经营者自身努力
B.投保的方式
C.防范自然灾害的发生
二、多项选择题。（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得分）
A.房地产市场研究分析
B.确定房地产投资经营目标
C.进行房地产项目决定
D.选择目标市场
46.下列内容中不属于房地产委托代理租售合同内容的是（ ）
A.委托代理合同人姓名和住所
2020年中级经济师《中级房地产》高频考点
2020年中级经济师《中级房地产》高频考点第一章考点一：区位★★1.区位的含义区位指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系（空间几何位置）。
除了解释为空间几何位置，还强调自然地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。
房地产最大的特点是位置不可移动，评判一宗房地产的好坏，考虑的重要因素之一是其区位。
考虑的区位要素主要有：周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用。
2.区位的特征和种类区位的特征和种类3.房地产区位的概念房地产区位指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。
房地产区位要素：位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观。
考点二：韦伯工业区位论★★★1.工业区位理论的具体内容遍布性原料 0；纯原料 1；失重性原料大于 1原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近。
原料指数越小，生产厂应选在离市场越近2.集聚与分散第二章考点一：建设用地的分类★★建设用地的分类：（1）按建设用地所有权性质，分为国有建设用地和集体建设用地。
国有建设用地是指国有土地中的建设用地。
集体建设用地是指集体土地中的建设用地,包括农民宅基地、乡镇企业用地、乡（镇)村公共设施和公益事业用地等。
（2）按建设用地的来源，分为新增建设用地和存量建设用地。
（3）按建设用地使用期限，分为永久性建设用地和临时建设用地。
临时建设用地是指在实施建设过程中需要临时使用的土地,如进场道路、材料堆场、工棚等用地。
（4）按建设用地服务的产业类型,分为农业建设用地和非农建设用地。
农业建设用地是指地上建筑物、构筑物供农业生产使用或直接为农业生产服务的土地，如农作物的暖房、育秧室、农用水泵房、农用道路等用地。
非农建设用地是指地上建筑物、构筑物为非农业生产用途的土地,如城镇建设用地、农民宅基地、乡镇企业用地等。
（5）按建设用地用途，分为工业建设用地、民用建设用地和军事建设用地。
（6）按建设项目生产规模或总投资额的大小,分为大型项目建设用地、中型项目建设用地和小型项目建设用地。
经济师中级房地产专业知识与实务试题及答案资料
B.顾客感受定价法
C.竞争价格定价法
D.旧房定价法
55.物业服务合同在（ ）的情况下不成立。
D.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发
15.下列关于土地使用权协议出让的说法中，不正确的是（ ）。
A.协议出让最低价由市、县人民政府土地管理部门编制，并经过同级人民政府批准执行
协议出让价格不得低于协议出让最低价
C.协议出让价格不得低于协议出让底价
A.土地使用权出让是一种国家垄断行为
B.土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则
C.城市规划区内的所有土地都可以直接出让
D.土地使用权出让年限届满前一年，土地使用者可以申请续期
12.土地使用权出让合同的内容中一般不包括（ ）。
A.建设规划设计条件
B.建设密度和高度控制指标
C.开发进度和分期投资额度
A.40％
B.50％
C.60％
D.67％
30.某宗房地产预计其未来年净收益为l00万元，收益年限为35年，资本化率为10％。该宗房地产的价值为（ ）万元。
A.964．4
B.977．9
C.1000．0
D.3500．0
31.假设开发法中的开发经营期的起点是（ ）的时间。
A.土地开始开发
B.房屋开始施工
C.开始租售开发完成后的房地产
A.供不应求
B.潜在需求不足
C.供求均衡
D.有效需求不足
25.采用比较法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与（ ）接近。
A.估价时点
B.委托估价日期
C.实地查勘日期
D.估价作业日期
26.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6％和2％。某宗房地产的成交价格为3000元／平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元／平方米。
中级经济师房地产专业知识与实务真题及答案知识资料
20.房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接（）而划分的。
A.作用于房地产产品
B.形成增量房地产
C.使投资者拥有房地产
D.取得土地使用权
[答案]B[解析]按照是否直接形成房地产增量资产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。
8.征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的（）所有。
A.农民个人
B.剩余劳动力安置单位
C.地上附着物所有人
D.农村集体经济组织
[答案]D[解析]征收集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。
[试题点评]此题考查集体土地征收补偿费用的使用。参见教材P43。
9.房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。征用的目的是获得财产的（）。
30.采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与基准收益率（ic）进行比较，判别标准是（）。
A.若△IRR>ic，则投资大的方案为优
B.若△IRR>ic，则投资小的方案为优
C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优
D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较
[答案]A[解析]若△IRR>ic，则年均净现金流大的方案为优；若0<△IRR＜ic，则年净现金流小的方案为最优。[试题点评]此题考查用差额内部收益率法进行投资方案比选的判别准则。参见教材P182。
D.互换的建设用地使用权应当是等值的
[答案]B[解析]建设用地使用权互换是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为。所以B的说法是的。
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第1章房地产经济基本理论房地产L 位置固定、不可移动，重要因素就是区位，区位借助客体表述，空间方位、距离上的关系。
区位分|：自然区位（天方、自然地理区位）、社会区位。
|区位特征|： 1综合性，2确定性，3层次性， 4历史性。
方位和距离决定区位的唯一性。
1房地产区位包括L 位置、交通、周围环境和景观、外部配 套设施。
一宗房地产交通，指进出房地产的方便程度——通达性，分便捷性（内一外）、可及性（外 —内）。
区位理论有：农业区位理论、丁业区位理论、中心地理论、城市空间结构理论。
I 人文环境包 阔：所在地区声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产利用状况（如用途）等。
E&］：笫1圈自山 农作区，2圈林业区，3圈谷物轮作区，4圈草田轮作区，5圈三圃农作制区，6圈畜牧业区。
工业区位理论：韦们，运输成本、劳T 成本。
|中心地理论:克里斯塔靳。
供求理论：帀场运行基础理论，也 是房地产市场运行和价格变动核心理论。
|房地产需求条侑:1消费者愿意购买，即有购买欲望，2消 费若能够购买，即有支付能力。
|决定房地产需要量因素1该种房地产价格水平，2消费者收入水平, 3消费者偏好，4相关物品价格水平,5对未來预期。
|需求规律的例外禺:炫耀性物品、吉芬物品（生 活必需品）。
|房地产需求曲绘右下方倾斜\。
|房地产供给条侑:1房地产开发商和拥有者愿意供给, 2有能力供给。
快定房地产供给量的因素|： 1该种房地产价格，2开发建设成木，3开发技术水平，4 开发商对未来的预期。
价格关系类型1全国房地产总的供求状况，2本地区房地产总的供求状况，3全国同类房地产供求 状况，4本地区同类房地产供求状况。
决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类 房地产的供求状况。
地租（狭义）：使用土地所获得的超额报酬或收益。
|地租的本质|：超额报酬或收 益。
最初出现的地租是奴隶制地租，以劳役地租为基本形式。
资本主义时期，地租以货币地租为主要形式。
中级经济师考试房地产经济专业知识与实务真题及答案知识资料页
C. 阶段复杂
D. 阶段众多
(47)某人申请一笔个人住房贷款，期限为11月，合同年利率为5%，从10月份，国家法定利率调整为5.5%，则借款人当年应当支付的利息率为（ ）。
A. 5%
B. 5.125%
C. 5.25%
D. 5.5%
(48)以下对企业所得税的表述，正确的是（ ）。
A. 企业所得税按年预缴
A. 15
B. 10
C. 7
D. 5
(9)对开发项目进行风险分析，一般而言，投资者所获取收益（ ）。
A. 随安全度增加而增加
B. 与安全度同步
C. 随安全度增加而减小
D. 不受安全度影响
(10)房地产投资评估采用内部收益率法的优点是（ ）。
A. 能反映投资获利数额大小
B. 能反映投资效率高低
C. 无论何种模式现金流量都能求解
(43)处分抵押的土地使用权所得金额，应首先支付的费用是（ ）。
A. 偿还抵押权人的债权本息及支付违约金
B. 抵押的土地使用权应缴纳的税费
C. 处分抵押的士地使用权的费用
D. 该宗土地使用权有偿取得应缴纳的土地使用权出让金
(44)有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元<SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: 'Times New Roman'; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-fareast-font-family: 宋体; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA">/</SPAN>平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元<SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: 'Times New Roman'; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-fareast-font-family: 宋体; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA">/</SPAN>平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积l0元。甲、乙两写字楼的租金相比有（ ）。
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全真模拟题一中级经济师考试（房地产）一、单选题（单项选择题：（共60题，每小题1分，共60分））1、河流改道可引起自然地理区位的变更，这是区位的（）A 综合性B 确定性C 层次性D 历史性答案：d2、某城市位于东经ll6°79′，北纬39°57′，该经纬度反映的是该城市的( )。
A.自然地理区位B.经济区位C.社会区位D.天文区位答案：d3、韦伯提出的原料指数是指( )。
A.货物的绝对重量除以制成品总重量B.限地性原料总重量除以制成品总重量C.货物的相对重量除以制成品总重量D.限地性原料总重量除以货物的绝对重量答案：b4、伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的( )观点出发的。
A.“演替与发展”B.“入侵和演替”C.“承继和发展”D.“入侵和承继”答案：d5、对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是( )。
A.甲B.乙C.丙D.丁答案：a6、下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是( )。
A.汽车加油站B.地税局机关C.城市绿地D.街心公园答案：a7、办理建设用地使用权抵押登记时，交验的文件一般不包括( )。
A.抵押合同B.抵押登记申请书C.国有建设用地使用权出让合同D.国有土地使用证答案：c8、甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定最高出让年限，经5年开发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用权最长期限为( )年。
A.35B.40C.45D.65答案：c9、某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为( )人。
A.3B.5C.7D.9答案：b10、下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为50年的是( )。
A.别墅用地B.图书馆用地C.汽车装配厂用地D.购物中心用地答案：a 来源:考试大11、房地产市场调研不具有( )的特点。
A.实用性B.时效性C.实践性D.审美性答案：d12、在房地产市场调研中，不弄虚作假，不主观武断下结论，这是( )原则的要求。
A.客观性B.保密性C.创造性D.求教答案：a13、侧重房地产消费者的数量及其构成的调研，属于房地产消费( )调研。
A.行为B.预期C.动机D.市场容量答案：d14、侧重对租售代理机构的数量、素质及其租售代理的项目等情况的调研，属于房地产( )调研。
A.价格B.促销C.营销渠道D.竞争情况答案：c15、对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于( )的工作内容。
A.房地产市场细分B.房地产资料收集C.房地产市场预测D.房地产竞争分析答案：c16、对房地产开发项目，从取得房地产开发用地开始到建成后的物业管理等各个方面都进行策划和服务的工作，称为房地产( )。
A.战略策划B.全程策划C.品牌策划D.产品策划答案：b17、SWOT分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境中的( )。
A.风险因素B.威胁因素C.挑战因素D.帮助因素答案：b18、房地产征收的主体是（）A 国家B 行政主管部门C 拆迁主管部门D 政府答案：a 房地产征收：是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为。
征收的主体是国家.19、被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行( ).A 货币补偿B 异地安置C 保障安置D 房屋产权调换答案：d 被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换20、3公顷基本农田征收的审批权在( )。
A.国务院B.省级人民政府C.直辖市人民政府D.县级人民政府答案：a 必须经国务院批准方可征收的土地：①所有的基本农田。
②基本农田以外的耕地超过35 公顷的。
③其他土地超过70公顷的。
21、某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将因此而节约运营成本5万元，该项目还可能经营30年。
当资本利率为l0％时，该项目合适的改造投资不多于( )万元。
A.47B.50C.75D.150答案：a 本题的实质仍然是资金时间价值换算中年值换算为现值的计算。
22、某人购买一套住宅，一次性付款50万元，使用寿命50年，当资本利率为l0％时，每年的平均住房费用为( )万元。
A.4.53B.5.04C.6.12D.7.39答案：b 本题考查资金时间价值换算中现值换算为年值的计算。
23、某人在每年年初按年利率4％购买基金5万元，复利计息，5年后可获得( )万元。
A.26.54B.27.08C.28.16D.29.40答案：c 本题考查资金时间价值换算中，年值换算为终值的计算。
但本题并不符合换算公式的假定条件，必须进行换算才能套用公式。
画出现金流量图以帮助理解。
错误的现金流与作法如下，可以导致错误的答案B。
24、现有甲、乙、丙三个互斥投资方案，各方案的投资额和投资后的净收益如下表所示，各方案的寿命期均为8年，基准收益率ie＝10％。
各方案净现值从大到小排列正确的是( )。
单位：万元A.甲>乙>丙B.乙>丙>甲C.乙>甲>丙D.甲>丙>乙答案：c 本题考查净现值指标的计算NPV甲＝300（P/A,10%,8）－1000NPV乙＝520（P/A,10%,8）－2000NPV丙＝600（P/A,10%,8）－300025、某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3 000万元，住宅平均售价为4 000 元／平方米，单位产品的可变成本为2 500 元／平方米。
该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。
该公司需开发的保本开发面积为( )平方米。
A.14 500B.16 700C.20 000D.22 000答案：c 本题考查盈亏平衡点的计算。
注意单位一定要一致。
设保本开发面积为x平方米。
0.4x-3000-0.25x=0 x=20000。
26、房地产投资风险中的系统性风险不包括( )。
A.变现风险B.政策风险C.周期风险D.比较风险答案：d 本题考查房地产投资风险细分类中的系统性风险。
系统性风险有市场供求风险、、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然风险等。
非系统风险包括收益现金流风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险。
27、房地产投资风险，按其产生原因可分为自然风险、社会风险和( )。
A.市场风险B.经济风险C.生产风险D.决策风险答案：b28、降低房地产投资商业风险可采用的对策包括考虑预期投资后的维持管理费用、进行房地产类型组合投资和( )等。
A.将风险损失返销计入成本B.利用通货膨胀的影响C.利用规模投资来限制竞争D.充分把握国家金融政策答案：c29、下列有关引起房地产风险的因素中，不属于房地产投资不可抗力的风险因素是( )。
A.飞机失事B.政治动荡C.环境污染D.市场变化答案：d30、房地产开发企业由于其收益的变动而造成的风险，属于( )。
A.决策风险B.经营风险C.业务风险D.财务风险答案：c31、房地产开发项目设计管理过程分为不同阶段，其中移交设计文件属于( )。
A.计划阶段B.启动阶段C.实施与控制阶段D.收尾阶段答案：d32、房地产开发项目工程招标文件不包括( )。
A.评标委员会组成人员B.工程量清单C.合同专用条款D.合同通用条款答案：a33、在房地产开发项目建设投资的工程费用中，建筑安装工程费用包括直接费、间接费( )和税金。
A.措施费B.预备费C.临时设施费用D.利润答案：d34、风险管理的内容不包括( )。
A.风险制造B.风险识别C.风险评估D.风险应对答案：a35、在房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式中，只有( )是一种毋须第三者介入的方式。
A.和解B.调解C.仲裁D.诉讼答案：a36、某套商品住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，套内建筑面积的价格为4 000元/平方米，则其建筑面积的价格为( )元/平方米。
A.2 500B.3 200C.4 000D.5 000答案：b 设建筑面积价格为X 建筑面积下的单价×建筑面积＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积100X=80×4000 X=3200元/平方米。
37、可比实例成交价格×( )=可比实例正常市场价格。
A.交易情况修正系数B.房地产价格指数C.交易日期调整系数D.房地产状况调整系数答案：a38、在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格－( )。
A.房地产价格B.建筑物开发成本C.土地价值D.建筑物市场价值答案：d39、净收益=有效毛收入－( )。
A.物业服务费B.运营费用C.经营成本D.开发建设成本答案：b40、待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－( )。
A.取得待开发房地产的税费B.转让待开发房地产的税费C.销售开发完成后的房地产的税费D.取得待开发土地的费用答案：a41、房地产开发企业自行租售房地产比委托房地产经纪机构代理租售房地产的突出优势主要体现在( )方面。
A.营销成本控制B.营销经验C.对项目的熟悉程度D.营销效果答案：c42、房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求协调和结算简单，则宜采用( )方式。
A.独家代理B.共同代理C.共同代理加参与代理D.合作代理加参与代理答案：a43、房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为( )。
A.成本导向定价法B.需求导向定价法C.随行就市定价法D.比较定价法答案：a44、某房地产开发项目建设周期较长，开发企业希望从项目动工开始，即在项目所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传，此时宜选用的广告媒体是( )。
A.电视B.路牌C.广播D.网络答案：b45、在房地产促销活动中，能够最快速及时了解客户对企业和产品反应的促销方式是( )。
A.广告宣传促销B.公共关系推广C.人员推销D.社会公益活动促销答案：c46、业主委员会应负责召集或召开的会议不包括( )。
A.业主大会定期会议B.业主大会临时会议C.首次业主大会会议D.业主委员会会议答案：c47、新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设( )的暂定期。
A.三个月B.半年C.一年D.二年答案：c48、《物业管理条例》规定，业主委员会成立后30日内必须向物业所在地的( )备案。
A.社区工作站B.市民政部门C.县人民政府房地产行政主管部门D.区、县人民政府房地产行政主管部门答案：d49、下列有关物业服务企业特征的表述中，错误的是( )。