招商地产研究
商业地产招商策划方案
商业地产招商策划方案一、项目概述商业地产项目是指以商业为核心，融合零售、餐饮、娱乐等多元业态的综合性建筑群体。
本项目位于城市核心地段，总建筑面积达到xxx平方米，并配备了现代化的设施和优质的服务，具备了较高的商业吸引力和投资价值。
二、招商目标1. 实现商业地产项目投资回报最大化；2. 吸引一流品牌入驻，形成优质的商业生态圈；3. 提升地区经济发展水平，带动周边商圈的繁荣。
三、招商策略1. 市场调研和定位：通过对目标消费群体的需求、竞争对手的分析，确立项目的定位，明确目标客户和核心竞争力。
2. 品牌引进策略：与一流品牌商洽谈合作，争取引进旗舰店或专卖店，增加项目的知名度和吸引力。
3. 租金优化策略：制定灵活的租金政策，根据品牌和业态的不同，给予合理的租金优惠，提高商户入驻的积极性。
4. 营销推广策略：通过线上线下多种渠道进行广告宣传，举办精彩活动，提升项目的知名度和美誉度。
5. 扶持政策：向新进驻的品牌商提供一定的资金补贴或者运营支持，以激励他们更好地开展业务。
四、招商方案1. 售前合作(1) 提供定制化的商业解决方案，为潜在品牌商提供全面的支持和服务；(2) 向品牌商介绍项目的地理位置、人流量、配套设施等关键信息，协助其评估市场潜力；(3) 筛选符合项目定位和目标客户的品牌商，邀请其参观项目进行实地考察。
2. 优惠政策(1) 针对旗舰店或者品牌商实行差异化的租金策略，根据品牌影响力、销售额等因素制定不同的优惠方案；(2) 提供装修补贴、广告宣传支持、租赁期限灵活等激励政策；(3) 提供消费者洞察和市场分析报告，帮助品牌商更好地了解目标消费群体，制定适应市场需求的经营策略。
3. 营销推广(1) 制定全面的市场营销策略，包括线上线下多渠道广告投放、参与行业展会和活动等；(2) 提供营销方案定制、陈列设计等服务，协助品牌商打造独特的形象和展示效果；(3) 联合品牌商共同举办主题推广活动，吸引消费者参与，提升项目的知名度和人气。
商业地产招商交流发言稿
大家好！非常荣幸能够在这里与大家共同探讨商业地产招商这一重要议题。
商业地产作为城市发展的支柱产业，对于提升城市形象、促进消费、带动就业等方面具有不可替代的作用。
今天，我将围绕商业地产招商的现状、挑战及未来发展趋势，与大家进行深入的交流。
首先，让我们回顾一下商业地产招商的背景。
近年来，随着我国经济的持续增长，城市化进程不断加快，商业地产市场迎来了前所未有的发展机遇。
越来越多的开发商投身于商业地产领域，竞争日益激烈。
在这样的背景下，如何做好商业地产招商工作，成为了众多开发商关注的焦点。
一、商业地产招商的现状1. 市场需求旺盛随着居民消费水平的不断提高，商业地产市场需求日益旺盛。
消费者对购物、休闲、娱乐等方面的需求不断升级，为商业地产招商提供了广阔的市场空间。
2. 招商竞争激烈在商业地产市场快速发展的同时，招商竞争也愈发激烈。
开发商为了吸引优质商家入驻，纷纷提高租金、提供优惠政策等手段，导致招商成本不断上升。
3. 招商模式多样化在招商过程中，开发商不断探索和创新招商模式。
目前，常见的招商模式有：品牌招商、联合招商、定向招商等。
这些模式在一定程度上提高了招商的成功率。
二、商业地产招商的挑战1. 市场竞争加剧随着商业地产市场的不断扩张，竞争愈发激烈。
开发商需要不断提升自身竞争力，以吸引优质商家入驻。
2. 招商成本上升在招商过程中，开发商需要投入大量人力、物力、财力进行宣传、推广和谈判。
招商成本的上升给开发商带来了较大的压力。
3. 招商周期延长在招商过程中，开发商需要与商家进行多次沟通、谈判，以确保达成合作意向。
招商周期的延长使得开发商在项目运营过程中面临较大的风险。
三、商业地产招商的未来发展趋势1. 招商模式创新未来，商业地产招商将更加注重创新，开发商将积极探索新的招商模式，以适应市场变化和消费者需求。
2. 品牌招商成为主流随着消费者对品牌认知度的提高，品牌招商将成为商业地产招商的主流。
开发商将更加注重引进知名品牌，提升项目品质。
招商蛇口换股吸收合并招商地产案例研究
招商蛇口换股吸收合并招商地产案例研究作者：冯星昱来源：《大经贸》2018年第04期【摘要】目前我国外汇储备规模的疾速扩大，企业海外融资的更加便捷，导致B股主板市场的功能已逐渐被边缘化，其多个主要资本市场功能已经逐步丧失，因此我国资本市场正在加快“去B股”的改革步伐。
然而新变革也会带来新问题，“B转A”的创新业务也为中小投资者保护提出了新的挑战，股东尤其是中小股东的利益维护势必更加困难。
2015年底招商蛇口公司以发行股份换股吸收合并的方式吸收合并招商地产并在深交所上市，该并购案例作为国内首例A、B股同时转换为A股的案例，也是国企改革方案出炉后的首个地产央企重组样本。
这个案例给国内其他B股公司提供了参考，对于保护中小股东利益和多元化解决B股历史遗留问题具有重要意义。
【关键词】换股合并招商地产 B转A一、相关背景招商地产前身为蛇口工业区港务公司，1993年以募集设立方式改制为股份有限公司，并公开发行A股和B股。
招商地产总股本25.76亿股，招商蛇口直接和间接持有的股份比例为51.89%，是招商地产的控股股东。
在A股市场的22年里，招商地产历经配股、新加坡第二上市、增发、更名和股改，最终于2015年被大股东招商蛇口工业区控股股份有限公司（简称招商蛇口）吸收合并，从深交所退市并注销法人资格，从此退出历史舞台。
二、合并流程及分析本次交易虽然方案复杂，但由于国家的鼓励与支持，推进效率较高。
招商地产2015年4月停牌到招商蛇口12月30日挂牌上市，该并购只用8个多月就基本完成了从改制到上市的整个流程。
本次换股吸收合并方案实施后，招商蛇口的股权关系图如图2所示。
（一）公司整体股份改制2015年4月28日，在招商局集团安排下招商蛇口剥离了没有管理权的三家企业以及性质和资产不符合上市条件的三家单位。
6月23日，招商蛇口以整体变更方式改制为股份有限公司，总股本扩大1.46倍，招商局集团和招商局轮船依据原有比例总计持有55亿股。
保利地产、万科和招商地产的比较分析
保利地产、万科和招商地产的综合实力评述仁兄拙作200６年12月12日·万科净资产和规模最大,保利第二，招商居后。
万科的净利润是保利的５倍以上,更是招商的8倍以上。
万科是最早上市的地产企业，公司治理规范，经营好,稳步发展，也利用证券市场融资促进了资本的扩张，是纳税大户,为社会就业提供了大量的岗位,社会形象和口碑皆好,拥有“企业公民”的美誉。
买万科的房产,就是买了一个品牌。
·保利地产也是早在1994年就开始进入地产业的企业,多年来一直紧随万科居全国10强之列。
具有较强的政府背景:公司实际控制人中国保利集团是国资委直属大型国有独资企业，是一家从事贸易、地产、文化艺术、酒店管理等业务的多元化经营控股集团公司,上市公司作为保利集团地产业务的主要载体，未来将获得保利集团的支持,使公司在优质土地储备的竞争中具有较强优势。
其主营的中高档住宅、别墅、高档的写字楼等都具有特色优势。
·招商地产位居深圳，近年来也扩展珠三角、长三角和环渤海经济等发达地区的业务。
是中国国资委重点扶持的５家房地产企业之一。
连续四年在深圳市房地产企业综合排名中名列前三，并荣膺2004年深圳销售金额冠军，在深圳占有约4%的市场分额。
并因旗下租赁、供电、供水等业务所带来的丰厚经常性利润，被誉为"最具抗风险能力的开发商"之一。
经营比较稳健，财务状况好。
从20０６年半年报看,其现金流为正数。
能位居2006年综合实力ＴOP的第9位，说明其发展和经营得到业内肯定。
3、保利地产的优势：根据其财务报表和其他公开信息的披露。
认为该企业的优势如下：3.1形成了自身经营中高档地产项目的特点,同时又重点开发商业地产。
保利地产对未来十年发展已经有了非常清晰的“三个为主、两个结合”战略决策方针。
“三个为主”:一是以做大做强房地产业为主,适度拓展相关行业,充分保持并强化公司的核心竞争优势,实现企业高速增长。
二是以北京、上海、广州地区为主，适度拓展其他区域市场，扩大公司产品的市场覆盖面。
商业地产招商方案范文_商业用地招商策划方案_策划方案_
商业地产招商方案范文_商业用地招商策划方案商业地产招商策划是商业地产营销策略上的重要一环，是商业地产成功与否的关键原因之一，如何写招商方案呢?下面小编给大家介绍关于商业地产招商方案范文的相关资料，希望对您有所帮助。
商业地产招商方案范文一一、策划的总体思路1.全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。
2.项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
3.创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。
二、项目背景1.用地概述本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于XXXX西路北侧，XXX路东侧、XX中路西，北至金凤凰广常本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。
2.项目规划商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局住宅形式：小户型酒店式公寓布局(不含返迁楼)2.1商铺部分：约15000㎡2.2商住部分：销售住宅：约17000㎡返迁住宅面积：约10000㎡2.3绿化面积约3000㎡(包括平台绿化)2.4地下建筑：约6000㎡3.相关部门给定的规划设计要点XX市规划局建设用地规划设计要点(略)4.用地红线图(见附件)三、企业资源分析、企业目标的界定---效益和品牌1.项目销售按目标计划顺利完成1.1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。
1.2总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。
2.项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。
2.1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。
某房地产招商策划分析报告
某房地产招商策划分析报告盛泽.东盛步行街招商策划报告一站式购物中心〔shoping mall〕盛泽.东盛步行街招商策划报告----盛泽都市商业功能配套中心.新财宝中心名目总纲一、招商策划〔一〕项目整体定位〔二〕招商策略二、招商打算〔一〕统筹打算内容〔二〕招商打算执行时刻表〔三〕媒体打算表附录总纲我们的工作思路：精心预备、高唱实打、团队合作、完全执行、全面胜利我们要做的事：围绕招商目标的整体解决方案我们要达到的目标：实现开业招商90%，力争100%。
为步行街开业运营奠定坚实的基础。
第一部分招商策划一、项目总定位〔一〕统一宣传口径1、宣传总精神：盛泽都市商业新财宝中心2、顺应盛泽都市和东方丝绸市场新一轮开发趋势，应运而生。
盛氏集团鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。
3、抢占中国东方丝绸市场的核心区位，与盛泽广场共同构筑盛泽都市新商业配套中心及标志性建筑群落，打破盛泽传统商业模式，引领盛泽都市商业全面升级。
4、融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸取国内外商业名街的成功体会，整合国际商业模式和盛泽本地文化，为盛泽人民和国内外客商打造一个与上海、苏州比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的盛泽商业第一街！5、近十万平方米的建筑面积，四百余米的商业长街，集国际一流大型超市、闻名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shopping mall，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为新盛泽的真正核心商业区。
〔二〕招商定位作为盛泽及周边唯独的中档偏上的shopping mall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。
〔三〕业态定位吸纳中国名街的业态规划精髓并结合盛泽消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、主题百货、电器卖场、超市、书城等。
房地产行业客户分析和研究(招商地产)
独栋别墅
联排别墅
公寓
房型
目的
自用
兼顾
投资
心理特征
经过研究，发现房型、购房目的和心理变量可以比较准确地描述消费者为什么会购买休闲房产。
最终将休闲房产划分为12个细分市场
独栋别墅
联排别墅
公寓
房型
目的
自用
兼顾
投资
公寓自用a 家庭 18.9％
公寓自用b自我5.3％
联排自用 6.5％
独栋自用a家庭10.9％
普尔特公司从生命周期和支付能力两个维度，将美国的房地产市场细分为首次置业、首次换房、二次换房和活跃长期置业四大块，在此基础上又确立了11个标准的目标客户群体： 首次置业 常年工作流动人士 单人工作丁克家庭 双人工作丁克家庭
婴儿的夫妇 单亲家庭 成熟家庭 富足成熟家庭
PART1：客户定位研究 项目层面的客户定位 公司层面的客户定位
目前我国房地产行业处于自由竞争阶段，每家房地产公司的市场份额都不超过10%。 正因为竞争企业众多，消费者选择的余地越来越大，各家房地产公司都使出浑身解数、千方百计推销自己的产品。企业的竞争侧重于对客户资源的争夺，面对新的形势，房地产商必须紧紧围绕客户需求，把握客户特点进行对口开发。
1
细分维度1
2
细分维度2
细分市场1
细分市场2
细分市场3
细分市场n
客户价值维度 客户家庭收入； 客户家庭生命周期； 客户住宅购买目的； 客户核心需求； 客户生活形态、价值观等。
细分市场行业竞争评估 各细分市场的竞争状况； 各细分市场的领导者；
细分市场的甄别 客户甄别的主要方法及指标； 甄别的误差和准确率；
案例1——万科的客户市场细分
早期的区位划分： “城市花园系列”、“四季花城系列”、“金色家园系列”、“自然人文系列”按照从城市中心到外围、到城郊结合部到休闲度假景区； 目前从家庭生命周期、家庭收入和房屋价值三个维度将中国城市的房地产市场细分为5个主要的市场： 富贵之家 务实之家 望子成龙 健康养老 社会新锐
地产招商运营岗位职责
地产招商运营岗位职责
1.招商策划：
地产招商运营岗位的核心职责之一是招商策划。
招商策划主要包括市
场调研、竞争分析、项目定位和市场营销方案的制定等工作。
招商策划的
目标是通过准确的市场分析和对竞争对手的认知，为项目带来优势并制定
市场营销策略，吸引更多的客户和项目合作伙伴。
2.市场调研：
地产招商运营岗位需要进行市场调研，了解目标市场的需求、趋势、
消费习惯以及竞争对手的情况。
市场调研可以通过线上和线下的方式进行，例如收集和分析市场数据、开展实地考察、参加行业展会等。
市场调研的
目的是为了了解市场需求的潜力和趋势，为项目的招商和运营活动提供支持。
3.项目管理：
地产招商运营岗位还需要进行项目管理。
这包括对项目进度、预算和
资源的管理以及与相关方的沟通和协调。
项目管理的目标是确保项目按时
按质按量完成，并协调各个相关方的利益。
这需要对项目的规划、执行和
监控等方面有一定的能力。
4.客户关系管理：
5.项目推广和市场营销：
6.管理团队：
招商运营岗位还需要负责管理团队，包括招聘、培训和管理团队成员。
管理团队的目标是优化团队的工作效率和表现，确保团队能够顺利完成工
作任务。
总之，地产招商运营岗位的职责涉及招商策划、市场调研、项目管理、客户关系管理和项目推广等多个方面。
通过这些工作的有效组织和执行，
可以为地产项目的发展和运营提供支持和保障。
地产招商方案
地产招商方案一、项目背景与目标本项目位于城市核心地段，占地面积广，周边交通便捷，配套设施完善。
鉴于当前房地产市场的良好发展态势及区域经济的发展潜力，本项目的招商工作将围绕打造高品质、多元化的商业综合体展开。
我们的目标是吸引各类优质商家入驻，共同打造一个集购物、餐饮、娱乐、文化等多种业态于一体的商业新地标。
二、市场分析与定位通过对目标市场进行深入分析，我们发现本区域消费需求旺盛，尤其是中高端消费群体对品质生活和个性化消费有着较高的追求。
因此，本项目的定位应为中高端商业综合体，以满足消费者对于品质、个性和便捷性的多元化需求。
三、招商策略与规划明确招商范围：结合项目定位和市场需求，确定招商的业态类型和品牌档次。
制定招商政策：提供具有竞争力的租金政策、装修补贴及优惠措施，吸引商家入驻。
建立招商团队：组建专业的招商团队，负责商户的洽谈、签约及后续服务工作。
四、营销推广方案媒体宣传：利用线上线下媒体进行项目宣传，提高项目知名度。
活动推广：组织各类招商推介会、品牌发布会等活动，吸引潜在商户关注。
合作推广：与相关行业协会、商会等合作，共同推广项目。
五、合作伙伴选择我们将优先选择具有以下特质的合作伙伴：品牌影响力强，与项目定位相契合；具有良好的商业信誉和经营管理能力；对项目区域市场有深入了解，能够提供有针对性的经营策略。
六、招商活动安排前期准备：包括制定招商计划、准备招商材料、搭建招商平台等。
招商洽谈：组织商户进行实地考察，开展深入的洽谈和沟通。
签约仪式：与确定入驻的商户举行签约仪式，正式宣布合作。
七、风险控制与评估在招商过程中，我们将注重风险控制和评估工作：对商户进行严格的资质审核，确保合作伙伴的可靠性。
对市场动态进行持续关注，及时调整招商策略，以应对潜在风险。
建立完善的风险评估机制，定期对招商工作进行回顾和总结，确保项目的稳健发展。
八、方案执行与调整本招商方案将根据项目实际进展情况和市场反馈进行适时调整。
在执行过程中，我们将密切关注市场动态，及时收集和分析数据，以便对方案进行必要的优化和调整。
浅谈产业地产招商
浅谈产业地产招商近年,产业地产风起云涌,发展迅猛,然而空置率高,招商难,依旧是产业园区的心头病，面对这个最棘手的问题，如何招商才能卓有成效呢?首先，开展园区招商之前,需要讲一个精彩的故事.一要写好脚本。
好的故事，一定要有好的脚本。
不栽梧桐树，何来金凤凰？要实现成功招商引资，首先要做的是规划定位，这是成功的前提和基础。
说到定位，通俗的说就是做什么产品以及卖给什么人的问题，对于园区招商而言，如果你的定位没有特色，或者说不能与客户需求挂钩，那么招商难度就非常大。
我们需要确定园区在区域经济及市场客户中的地位，从而明确园区的发展方向与竞争优势,做好经济环境和政策环境走势的客观分析,将功能定位与产业特色相结合。
只有这样,才能确定园区应有的规模、服务对象、功能和产品设计以及未来运营发展，使得园区真正成为集聚化的产业枢纽平台。
丰富的内涵和鲜明的个性，将为园区招商引资打下基础。
二要选好听众.好的故事，一定要讲给感兴趣的人听。
产业园区要实现真正意义上的成功招商，在完成园区的规划定位后,首先应该调整心态从长远的大局考虑,选择有代表性的目标客户，锁定市场，也就是选择好聆听人。
首先必须进行客户甄别和目标客户的发掘，确定哪些是本项目的潜在客户，将其资料予以留存归档，开展与客户的定向联络，适时传递项目最新进展信息，以使其保持对项目的关注，全程把握其投资心理及进驻意向，直至其确定进驻园区为止.同时，好的运营模式是吸引企业入驻园区最好的卖点。
当前，许多园区在招商前连自己都不知道园区采用什么样的运作模式，就开始大范围的盲目招商，这种圈钱为目的的短线操作其结果是可想而知的。
随着园区同质化竞争手段的加剧及中介机构日益成熟,好的运营模式已经成为成功招商的一个重要因素.三要演讲专业。
好的故事，一定要有好的讲述人。
在招商这个庞大的系统工程中，规划再好的产业园区如果没有高效的执行团队，其招商结果往往也是不尽人意.因此人的因素是最关键的，必须从上到下组建一支精明强干的招商团队，这是园区招商工作的重中之重。
地产招商方案
6.持续跟进与优化：对已入驻商户进行定期回访，收集反馈意见，优化项目运营管理。
六、招商团队建设与管理
1.人才选拔：选拔具备丰富招商经验、专业知识和沟通能力的团队成员。
2.培训与提升：定期组织招商团队进行业务培训，提升团队专业素养和招商能力。
八、总结与评估
1.定期总结：对招商工作进行定期总结，分析招商成果，查找不足，为下一阶段招商提供参考。
2.评估与改进：根据招商总结，调整招商策略，优化招商流程，提高招商效果。
3.持续优化：根据市场变化和商户需求，不断调整项目运营策略，提升项目竞争力。
本地产招商方案旨在为项目提供一套合法合规、高效可行的招商策略，助力项目实现商业价值最大化。在实际执行过程中，需根据市场动态和项目实际情况，灵活调整招商策略，确保招商目标的顺利实现。
2.引入知名品牌商家，提升项目品质和商业价值；
3.建立长期、稳定的合作关系，实现共赢发展。
三、招商策略
1.市场调研：深入了解当地商业市场现状、竞争对手及潜在客户需求，为招商提供有力数据支持。
2.定位明确：根据项目特点和市场需求，明确项目招商定位，如餐饮、娱乐、购物、休闲等业态。
3.品牌引进：积极引进国内外知名品牌，提升项目整体品质和知名度。
4.政策扶持：制定优惠政策，吸引优质商家入驻，如免租期、装修补贴等。
5.活动策划：举办各类主题活动，提升项目人气，增加商家曝光度。
6.媒体宣传：利用线上线下媒体资源，扩大项目知名度，吸引潜在客户。
四、招商流程
1.招商筹备：成立招商团队，明确招商目标，制定招商计划和策略。
2.招商资料准备：制作招商手册、项目介绍、优惠政策等宣传资料。
基于EVA的我国房地产企业价值评估方法研究以招商地产为例
基于EVA的我国房地产企业价值评估方法研究以招商地产为例一、本文概述随着全球经济的持续发展和城市化进程的加速推进，房地产行业在全球范围内发挥着越来越重要的作用。
在我国，随着改革开放的深入和市场经济的不断完善，房地产企业如雨后春笋般涌现，形成了多元化的竞争格局。
然而，随着市场竞争的加剧和宏观经济环境的变化，如何准确评估房地产企业的价值，成为了投资者、企业管理者和监管机构共同关心的问题。
经济增加值（EVA）作为一种先进的企业价值评估方法，近年来在国内外得到了广泛的关注和应用。
EVA不仅考虑了企业的传统财务指标，还融入了资本成本的概念，能够更全面地反映企业的经济绩效和价值创造能力。
因此，本文旨在探讨基于EVA的我国房地产企业价值评估方法，以期为我国房地产企业的价值评估提供一种新的思路和方法。
本文以招商地产为例，深入分析了EVA在房地产企业价值评估中的应用。
介绍了EVA的基本原理和计算方法，然后结合招商地产的实际情况，详细阐述了EVA在房地产企业价值评估中的具体应用步骤和方法。
本文还对EVA评估结果与传统财务指标评估结果进行了对比分析，进一步验证了EVA评估方法的科学性和有效性。
通过本文的研究，希望能够为投资者、企业管理者和监管机构提供一种更为准确、全面的房地产企业价值评估方法，推动我国房地产行业的健康发展。
也希望本文的研究能够为我国EVA评估理论的发展和完善提供一定的参考和借鉴。
二、EVA理论及其在企业价值评估中的应用EVA（经济增加值）理论源自诺贝尔经济学奖获得者默顿·米勒和弗朗哥·莫迪利亚尼在20世纪50年代提出的MM理论，后经美国思腾思特公司（Stern Stewart & Co.）发展完善，逐渐形成了一套系统的企业价值评估和管理工具。
EVA的核心理念是：企业只有在其资本收益超过资本成本时，才真正为股东创造了价值。
EVA的计算公式为：EVA = 税后净营业利润（NOPAT） - 资本成本 = 税后净营业利润 - 资本总额×加权平均资本成本（WACC）。
商业地产招商方案三篇
商业地产招商方案三篇篇一：XX商贸城整体招商方案和运营方案序对市场规划定位、功能布局再做梳理，现把整体规划定位、商务条件、招商执行、运营管理做相关建议。
现状分析1、H地块商铺已达交付使用，且空置相当时日。
2、H地块原规划定位、功能布局等难执行，商务条件不明确。
3、之前招商缺乏原续性，影响不好，致使现在启动困难，需要从头进行推广、招商。
4、现在整个商城管理粗放化，在商户经营监管方面比较不到位，整体商户缺乏凝聚力，各自为政，需要在运营管理下力度，增加商户对商城的信心，也便利于H地块以商引商。
工作重点？1、确认H地块的规划定位，功能布局，及商务条件。
2、确认招商的核心目标群体，针对目标群体，进行有效地招商推广，有效开展宣传。
3、针对运营现状，开始有效地推广整体商城，与招商推广相结合。
4、由粗放化管理向精细化管理转型，卫生规范、服务监管、产品监管、装修监管等实施精细化管理，确保各方面管理能到位，并及时有效开展商城营销推广促销活动。
如何推进？1、核心是把商城定位及功能布局、商务条件确认（根据市场调研及区域发展赋予的机遇以及本市场的实际情况做定位）—市场信息反馈、大环境把握、实事求是2、整合招商道具，并开展招商行销工作，同时利用市场活动及市场推广促进和带动招商的开展，挖掘和整合客户资源。
一、总规划建议（一）总体规划鸟瞰图H1-H2围合街区：打造成为家具、灯饰、窗帘、墙纸、木地板、集散区H2后段沿河街区：打造成基础建材集散区，板材、管材、五金、铁艺G地块街区：茶叶食品批发、摩托车行、社区配套店等XX 家居建材比率欧亚达家居广场建材、家具比率图44%56%建材家具建材比率图17%2%13%3%3% 1% 2%1% 3%2%1% 14%8%10%7%2% 2% 6%4%洁具休闲卫浴 瓷砖 暖通装饰公司 工艺玻璃 油漆涂料 太阳能 五金锁具 电工电料 太阳能 地板门窗楼梯 橱柜 衣柜 厨电集成吊顶 布艺窗帘 墙纸项目优势一、开发商有很强的实力。
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招商产业研究一、招商系产业地产简介招商局蛇口及招商地产隶属的招商局是中央直接管理的国有企业，亦被列为香港四大中资企业之一，其经营总部设于香港，业务主要分布于香港、内地、东南亚等极具活力和潜力的新兴市场。
目前，招商局业务主要集中于交通运输及相关基础设施建设、经营与服务（港口、公路、能源运输及物流）、金融投资与管理、房地产开发与经营等三大核心产业。
招商局蛇口为招商局集团旗下提供成片开发综合服务的企业，主要进行了包括蛇口工业区等项目。
近年来，招商局蛇口作为招商局与深圳市政府进一步加强全面合作的实施平台，又陆续负责了招商局在前海湾保税港区、光明科技园、青岛蓝湾网谷、厦门邮轮等重大项目的实施。
招商地产作为招商局旗下主要负责房地产开发的企业，自2011年起，提出大力发展非住宅业务，现在产业园项目数已有8个，建筑面积约324万平方米。
代表项目包括蛇口网谷、南海意库、镇江.南山创意产业园及广州清华科技园等。
图1招商系产业地产发展历程示意图三、招商系产业地产战略布局招商局产业项目主要集中于深圳，尤其是蛇口片区。
北京、上海等地有招商局广场、招商局大厦等早期项目。
近期，招商局也通过招商地产，在镇江等地拓展实施产业项目，如南山镇江.创意产业园，逐渐开拓深圳以外的产业地产市场。
图2招商局产业项目布局图招商局蛇口的业务主要包括一二级开发、园区配套、园区运营等，具体业务板块如下图所示：图3招商系产业地产业务模式（一）一级开发运营招商局蛇口自建立之初，其业务便是基于与政府合作展开，并在一定程度上承担政府职能，以低价获取土地的整理经营权，除开自身用于二级开发建设的土地外，将部分剩余土地进行租赁，获得租金收益。
尽管2004年广东省政府收回了蛇口工业区的管理权，但蛇口地区各项规划的土地建设等权利实际上还是由招商局在把控，这也给了招商地产在这块区域持续运营和升级的空间。
以南油集团为例，南油集团本部拥有土地面积642575平方米，全部位于妈湾大道以东，临海大道以北，听海路以南，已确权办理土地证。
上述土地已开发土地面积12707平方米，正在开发土地面积70801平方米，其余述未开发土地面积559067平方米，全部可用于临时土地出租。
（二）二级开发及物业租售招商系产业项目中，对所开发的物业采取了租售结合的模式，且持有的投资性物业占据较了大比例，这也是招商系产业地产业务的特征之一。
如蛇口工业区，计划至2020年末，累计销售物业面积超过350万平方米，持有经营物业面积超过360万平方米，通过基金管理物业面积超过250万平方米。
图4蛇口工业区计划未来物业租售比例示意从资产的角度,较高的投资物业占比,除了给公司带来稳定的租金收入外,也提供了从旧城改造规划中获益的可能性。
（三）园区运营园区运营方面，招商设置了涵盖公司总部到园区项目的运营平台。
如招商局蛇口在公司层面设有专门的园区运营中心。
项目层面，招商局蛇口旗下的四个主要项目——南油集团、平方汽车园、光明汽车园、青岛公司，也均设置有相应的园区运营平台。
图5蛇口工业区运营中心结构示意图招商地产下的各产业项目，也在蛇口工业园的经验之上，发展了自己的运营平台。
以南海意库为例，为完善产业发展条件，搭建了展示交易平台、教育培训平台、宣传推广平台和金融服务平台四大平台。
图6南海意库园区运营平台示意图（四）园区配套1.金融服务金融服务是招商地产最为独特的能力之一。
此前，招商局蛇口及招商地产下的产业项目，就一直积极推动招商旗下金融业务与产业园区内企业的对接，实现房产一体化的综合配套和类物业的一体化集成服务。
把招商银行的微小企业贷款，招商证券的中小企业IPO上市服务以及招商资本下面的PE、VC做的科技创投基金、风险投资基金组合到一起，为园区内企业提供一揽子金融服务。
通过打通招商系的客户资源、业务渠道的平台共享，使招商产业地产与招商系各产业间相互渗透。
2.供电配套蛇口工业区及招商地产通过招商地产旗下的深圳招商供电有限公司，开展对园区的供电业务。
此外，招商供电还下设有深圳招商供电有限公司前湾分公司及下属全资子公司深圳招商电能计量检定有限公司。
（五）其它除上述业务外，蛇口工业区和招商地产还积极开展科技创业投资，涉足投资领域包括信息技术、通讯服务、软件产业和生物工程等。
蛇口工业区依靠在蛇口早期便开始建立的完整区域配套体系，建设并形成了十分完善的水、电、三网合并、码头服务、水陆客运、出租、酒店等综合配套服务体系。
图7蛇口工业区园区配套业务示意图五、招商系产业地产运营模式（一）大资源大协同，难以复制的独特优势如前所述，招商局集团拥有三大核心产业，即交通、金融及房地产，三大产业为招商系产业地产的发展提供了“实业、金融、平台”三大优势资源，这也是是招商系在发展产业地产方面与大多数企业相比所独有的优势。
图8招商局三大核心产业示意图通过三大资源的协同融合，无疑为招商系产业地产的发展在土地资源、客户端、平台端提供良好的支撑，从而全面促进招商产业地产的发展。
图9招商局其它两大业务与地产业务关系示意图1、实业基础为产业地产发展提供产业基础及客户资源，并依托产业获取低成本土地资源招商局依托其雄厚的实业基础，拥有着大量的土地资源。
作为国内最大的港口投资企业，招商局还和所有沿海港口以及部分沿江港口关系紧密。
现阶段，招商局集团凭借其港口、游轮、物流等实业，已储备有大量土地，而通过内部协同整合，这部分土地资源也将为招商系产业地产的发展奠定良好的基础。
此前，招商局集团就通过定增的方式，将海上世界项目的部分土地注入招商地产，日后也不排除此种方式将继续成为招商系产业获取低价土地的重要途径。
再以前海为例，招商局集团在前海储备了巨量的土地有待开发，而据招商地产负责人贺建亚表示，招商局内部各业务领域均各有分工，因此现在该土地的持有者——招商局物流，不会成为房地产开发业务的主要负责方，而“只要前海有开发，一定不会少了招商地产的身影”。
招商系内的产业协同配合，或正在等待时机成熟。
此外，在未来的土地获取上，随着招商局自身投资的港口以及与其关系密切的港口像蛇口一样进入产业转型升级期，招商系产业地产也将迎来其发展机遇。
未来，招商系产业地产业务的发展，亦将借助招商局集团实业发展的优势，以港口地产推动邮轮码头的土地获取，这也或将成为今后招商地产增加土地储备的重要方式。
而招商系这种独特的商业模式，也是难以被其他产业地产或房地产企业所模仿和替代的。
除了土地资源供给外，招商局拥有的实业资源，也将在一定程度上解决招商系产业地产的招商问题。
随着招商产业地产的开发，招商局原本拥有的港口、游轮、物流等企业客户资源，相当一部分也将逐渐过渡成为招商产业地产的客户。
土地端和客户端两大重要环节的打通，可谓为招商系产业地产的未来发展加足了底气。
2、金融合作，为招商产业业务发展再添动力一直以来，招商局蛇口及招商地产下的产业项目，就一直积极推动招商旗下金融业务与产业园区内企业的对接，通过打通招商系的客户资源、业务渠道的平台共享，使招商产业地产与招商系各产业间相互渗透。
图10招商系地产与金融业务融合发展而招商系地产与金融业务融合的又一重要一步也与日前完成——招商地产已与招商银行达成战略合作协议，并计划将在产业园区建设运营发面展开大范围、大力度的合作。
招商银行将利用其金融资源优势，为招商地产旗下产业园提供多元化综合金融服务平台，同时也为产业园内入驻企业提供多样化、个性化、综合化的金融产品和服务。
图11招商银行与招商地产战略合作关系示意图此外，招商银行将把入驻招商地产旗下产业园区、且符合条件的中小企业纳入“千鹰展翼”企业培育计划，整合行内外资源，通过股权投资服务平台和债权融资创新产品，针对企业不同成长阶段实施分类培育、梯度培养，助力产业园区内创新型成长企业快速发展。
同时还为其提供包括银行贷款支持、引入私募股权融资、协助登陆多层次资本市场等综合化金融服务。
（二）蛇口先行，招商地产产业项目近年快速发展在早期，招商系产业地产项目主要是有招商局蛇口进行的以城市新区的成片开发为主的开发项目。
其中，招商局蛇口主要负责产业项目的建设开发及租售活动，招商地产主要负责与招商局蛇口产业项目相配套的员工住宅等的开发建设。
如早在1985年起，招商地产便负责在蛇口工业区内在全国率先开始“房改”，开发了水湾B区、海滨花园小区、鲸山别墅、玫瑰园小区等项目，作为蛇口工业区企业职工配套。
2011年起，招商地产提出加大非住宅业务，并成立招商商置公司，主要负责招商地产的产业及商业业务的运营及管理，自此，产业项目的开发建设也开始在蛇口工业区及招商地产之间进行分工，招商地产逐步开始承担部分产业项目的开发建设工作，现在招商地产产业园区方面的具体项目已经做到8个，总建筑面积约324万平方米。
招商地产还专门成立招商商置公司，负责招商局集团和招商地产原本持有型商业物业孵化，以及在拿地、建好之后的运营管理。
图12现阶段招商系产业项目业务分工示意图招商局蛇口业务主要集中于深圳，仍以片区开发为主。
一方面，蛇口工业区主导了“再造新蛇口”工程，负责蛇口工业区的更新升级；另一方面，则是深圳市内其它成片区域的开发，如光明科技园、前海湾片区等项目。
在后期项目的开发过程中，招商局蛇口也逐渐尝试通过将产业业务注入招商地产或采取双方合作的方式，使招商地产承担起部分产业地产的开发建设业务。
招商地产的产业开发项目则主要分为两类。
一是以城市试点旧工业区改造业务，如前述与蛇口工业区合作的南海意库、蛇口网谷等项目，以及广州清华科技园等项目；另一部分则是以服务型公寓、美伦山庄、美伦酒店为核心的旅游和健康地产为核心的美伦系列，以及以招商局广场为核心的持有型写字楼。
六、案例研究——蛇口网谷一、蛇口网谷概况2009年，招商局蛇口提出“再造新蛇口”战略，原有的出口加工工业迁出，蛇口工业区对旧空间、旧物业进行更新改造，引进新的核心产业——网络信息、科技服务、文化创意。
而蛇口网谷，就是蛇口工业区更新再造中发展网络信息和科技服务产业的主要产品。
蛇口网谷所在的沿山片区，原来主要为从事出口加工工业的旧厂房，单位产值1200元/㎡。
经过升级改造，2012年，每平米产值已增加至29000元/㎡，两年时间增长23倍。
蛇口网谷规划建筑面积是42万㎡，将打造包括移动互联网、网络游戏、互联网孵化器、物联网、电子商务信用等专业产业园，截至目前已经完成了近20万平方米。
现入驻的企业已达184家，年产值达到了72.49亿元。
根据规划，2015年蛇口网谷42万㎡将全部完工，预计年产值将达到300亿人民币。
二、蛇口网谷位置项目位于沿山路和南海大道之间，北起工业八路，南至工业四路。
图13蛇口网谷区位示意图三、蛇口网谷园区规划核心区产业用地占地超过23万㎡，建成后产业用房建筑面积超过42万㎡。