澳门楼宇高度及地段可建造性之规范

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注 釋 1：同一功能之實用面積的合計，即為該功能組別的總實用面積； 注 釋 2：同一樓層不同組別之實用面積的合計，即為該樓層的總實用面積； 注 釋 3：共同部分是不可按比例地加入實用面積內。
2.8 覆蓋面積： 指地界範圍內、樓宇周界的總垂直投影面積。
2.9 C.A.E： 是指由業務部門所界定的葡萄牙經濟業務分類。
第 01／DSSOPT／2009 號行政指引
有關樓宇高度及地段可建造性 之
規範
(二零零九年六月一日)
目錄
序 言……………………………………………………………………………….........2
指引全文…………………………………………………………………………………3
(1) 目的及適用範圍…………....………………...……………………………………..3 (2) 定 義……………………………………………………………………...……….3 (3) 地段種類…………………………………………..………………………….……..9 (4) 樓宇分類、高度等級、用途及使用組别………….……..……………….………10 (5) 樓宇高度及地段可建造性………………....………………………………………14 (6) 垂直佔用空間………………………………………….………………...…………17 (7) 凸出物………………………………………………………....……………………18 (8) 內部地段………………………………………………………....…………………19 (9) 天井、庭院及橫巷……….....………………………………………………………19 (10) 燃氣設施……………………………………………………….....…………………22 (11) 作儲物、工作間等用途的間格………………………………....………………….22 (12) 柱 廊……………………………....……………………………………………….22 (13) 樓梯的特點……………………………....………………………………………….22 (14) 有關氹仔市區的特別規定………………………………....…....……....………….26 (15) 有關路環市區的特别規定………………………………....…………....……....….28
除外，而其條件是透過專項通告或連同發出正式街道準線圖來規定的。
2 定 義：
為着本行政指引的效力，作以下界定： 2.1 樓宇高度：樓宇的總高度是指樓宇的最低點或最低入口（如車輛通道、消
防緊急通道、設備房等入口）標高至樓宇的最高點之間的垂直距離。 2.1.1 樓宇的最低點：鄰近樓宇最低入口中軸線行人道面的標高。 2.1.2 樓宇的最高點：
2.5 樓板面積 (ABP)： 即在樓層中所有樓板的面積，包括外牆厚度，以及外加的露台面積和其欄 杆厚度。
2.6 總實用面積 (ABTU)： 指所有樓層實用面積的合計。
2.7 實用面積 (ABU)： 由樓宇外牆劃定之使用空間的合計面積，包括其外牆厚度或當牆壁為共用 時的一半厚度，以及露台面積和其欄杆厚度。
a）平屋頂：天面層的樓板面。 b）坡屋頂：最後可使用層的天花板面標高。
最高點
梯屋
最高點
最高點
3
2.2 樓層高度：兩個連續樓板面之間的最大垂直距離。
2.3 地面層：需同時符合下列條件，才被視為地面層。 a）至少有一半的樓層高度在地面以上（見下圖）。 b）遵守有關照明、通風及衛生條件方面的現行規章的規定， 以具備使用特性。
（31.5m < h < 50m）
U
U
4.1.4 MA 級 (特高)：樓宇高度超過 50 米。（h > 50m）
4.2 用途種類：
樓宇是按照其使用用途作以下分類：
4.2.1 住宅樓宇：總實用面積中，有 65％或 65％以上的面積作住宅用途
的樓宇。（住宅ABU > 65％ ABTU）
U
U
4.2.2 非住宅樓宇：總實用面積中，有 25％或 25％以下的面積作為住宅
X
Y
X XX
X
Z
X X
Z
X
X
X
Z
X
X X X X
Y
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4 樓宇分類：
樓宇是以高度等級、用途種類、使用組別及分組來分類。
4.1 高度等級：樓宇是按照其總高度及以下的等級來分類。
4.1.1 P 級 (低)：樓宇高度不超過 9 米。（h < 9m）
U
U
4.1.2 M 級 (中)：樓宇高度超過 9 米而又不高於 20.5 米。
三樓
二樓
一樓
H1
地面層 H2
H1=H2
三樓
二樓
一樓
H1
地面層 H2
H1＞H2
三樓
二樓
一樓
H1
地面層 H2
H1=H2
二樓
一樓
地面層
H1
地庫層 H2
H1＜H2
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2.4 建築面積 (ABC) ： 即所有樓層有蓋部分之樓板面積的合計，在計算建築面積時，須包括以下 部分： 2.4.1 地 庫； 2.4.2 天面層：樓梯間、可通達及有蓋部分的設備用房； 2.4.3 避火層：須計算全層面積，並非只計算電梯大堂和消防樓梯； 2.4.4 架空層：須計算所有有蓋部分的垂直投影面積，但不包括露天綠 化面積； 2.4.5 地面層：須計算地段範圍內的柱廊面積，但不包括垂直佔用空間 的垂直投影面積及屬公共地役的柱廊面積； 2.4.6 露天停車場：如作分層獨立登記則須計算建築面積； 2.4.7 凸窗台：如其淨高度等於或大於 2.2 米則須計算建築面積； 2.4.8 電梯井：只需計算其樓板面積； 2.4.9 雨 蓬：建於地界範圍內、可承荷載超過 100kgf/㎡時，其投影面 積須被計算；
附 件：…………………...………………………………………………………….….31
審議建築計劃時的注意事項…………………………………………………………….31
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序言
長期以來，土地工務運輸局在規範有關樓宇高度及地段建築指標時，是以 《都市建築總章程》的技術篇及局內的行政指引，尤其是 1987 年 7 月 31 日第 5/87 號、第 6/87 號、第 7/87 號行政指引作為主要的規範及審批依據。20 多年來， 上述 3 條行政指引只有葡文版本，沒有中文版本，對不認識葡文的技術員及業界 做成不便，也不便於向社會廣而告知。
2.10 戶： 每一戶是指一個住宅單位。
2.11 功 能： 界定土地使用和佔用方式的都市概念，可細分如下： 2.11.1 住 宅：作為市民居住的設施，並需按照有關建築規章所規定的 技術標準來興建； 2.11.2 旅 遊：在 C.A.E.分類內、第 632 級所指的一種業務 ( 酒店、公 寓及其他住宿 )，但不包括第 6328 組 ( 露營場地 )； 2.11.3 社會設施：在 C.A.E.分類內、第 92 分節 ( 清潔及衛生服務 )，第 93 分節 ( 公共服務及向團體提供相類似的服務 ) 及第 94 分節 ( 文 化及娛樂服務 ) 的業務； 2.11.4 寫字樓：在 C.A.E.分類內、第 8 節 ( 銀行及其他財務機構，保 險、不動產業務，以及向企業提供的服務 )，第 91 分節 ( 公共行 政及國防 ) 及第 96 分節 ( 國際組織及其他境外法權的機構 ) 的業 務；
（9m < h < 20.5m）
U
U
4.1.3 A 級 (高)：樓宇高度超過 20.5 米而又不高於 50 米
（20.5m < h < 50m）的樓宇，其再細分為下列的兩個分級：
U
U
A1 ： 樓宇高度超過 20.5 米而不高於 31.5 米。
（20.5m < h < 31.5m）
U
U
A2 ： 樓宇高度超過 31.5 米而不高於 50 米。
h= N−n×H N
即：h – 許可的淨地積比率； N – 表Ⅱ中按樓宇總高度而界定的非住宅部分的淨地積比 率； n – 計劃內已計算的非住宅部分的淨地積比率； H – 表Ⅱ中按樓宇總高度而界定的住宅部分的淨地積比率。
注 釋 2：計算淨地積比率時，須包括所有垂直佔用空間的實用面積。 2.16 垂直佔用空間：延伸至邊界面以外的空間而又不界定為立面的凸出物。
為了增加本局在審批建築計劃之透明度，讓業界更清晰本局的審批情 況，本指引亦同時附有“審議建築計劃時的注意事項”之附件。
有關指引中葡文本已上載到本局的網頁http://www.dssopt.gov.mo 供下載。
H
H
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第 01/DSSOPT/2009 號行政指引全文
1 目的及適用範圍：
──本規範制定了有關樓宇高度、地段可建造性的條件及其內部衛生條件。 ──本規範適用於整個澳門特別行政區，但其他都市化條例有特別規定的範圍
2.14 地積比率(容積率) (IUS)： 總建築面積除以可使用之地段面積，以倍數來表示其關係。 注 釋：在計算地積比率時，不包括地庫停車場之建築面積。
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2.15 淨地積比率 (ILUS)：總實用面積 ( 但不包括停車場之實用面積 )，除以可 使用之地段面積，以倍數來表示其關係。 注 釋 1：對於多用途 ( 混合式 ) 樓宇的住宅部分，其許可的淨地積比率是 按以下的方程式計算：
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2.11.5 商業、服務及餐廳：在 C.A.E.分類內、第 61 分節 ( 批發業 )，第 62 分節 ( 零售業 )，第 631 級 ( 餐廳、咖啡室及飲食相類似的業 務 ) 及第 95 分節 ( 個人及家庭服務 ) 的業務；
2.11.6 工 業：在 C.A.E.分類內、第 3 節 ( 轉化工業 ) 的業務，以及第 6102.7 分組 ( 液體及氣體燃料的批發貿易 )；
3.2.1 面向道路的兩正面的總長度須等於或大於地段周長的 40%； 3.2.2 面向道路的兩正面所形成的夾角須等於或小於 140°。
3.3 Z 型地段：毗連三條道路並形成街角的地段，同時須符合以下的條件： 3.3.1 面向道路的正面的總長度須等於或大於地段總周長的 60%； 3.3.2 任何街角的夾角不得超過 140°。
2.17 邊界面：是街道準線上的垂直面。
2.18 立面的凸出物：延伸至邊界面或外牆以外的物體，帶有裝飾功能，沒有任 何結構功能且不構成任何可使用的空間。
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wenku.baidu.com 地段種類：
作為建築用途的地段，按照以下分類為 X、Y 和 Z 型： 3.1 X 型地段：鄰近一條或多條道路的地段，但不包括 Y 和 Z 型。 3.2 Y 型地段：毗連兩條道路並形成街角的地段，同時須符合以下的條件：
用途的樓宇。（住宅ABU < 25% ABTU）
U
U
4.2.3 多用途(混合式)樓宇：總實用面積中，多於 25%、但少於 65%的
面 積 作 住 宅 用 途 的 樓 宇 。 （ 25% ABTU < 住 宅 ABU < 65 ％
ABTU）
注 釋：上述提及的總實用面積並不包括停車場的實用面積。
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4.3 使用組別：（參閱表Ⅰ） 樓宇是按照以下的使用組別來界定的： 4.3.1 住 宅：符合住宅功能，其中細分為下列分組： a）一般的住宅：
2.11.7 倉 庫：在 C.A.E.分類內、第 7192 組 (倉庫) 的業務； 2.11.8 公共停車場：在 C.A.E.分類內、第 7116.1 分組的業務。
2.12 土地覆蓋率(上蓋面積比率) (IOS)： 地段內總覆蓋面積除以可使用之地段面積，以百分比表示。
2.13 淨覆蓋率 (ILOS)： 樓宇的總實用面積除以地面層及其以上所有樓層之總層數，再除以可使用 之地段總面積，以百分比表示。 注 釋 1：對於一些樓宇，因建築設計上的考慮而導致各樓層的實用面積 (ABU)不同時，有關的淨覆蓋率將以這些面積的平均值來計算。 注 釋 2：計算淨覆蓋率時，須包括所有垂直佔用空間之實用面積，以及地 面層及其以上倘有的停車場樓層的實用面積。
鑑於澳門社會經濟在過往數年間急速地發展，業界及社會人士強烈要求政府 施政公開、公正、透明。為此，土地工務運輸局於 2008 年開始展開 1987 年 7 月 31 日第 5/87 號、第 6/87 號、第 7/87 號行政指引的中文翻譯工作，並於今年初完 成。
在近數年執行工作的過程中，發現有關行政指引的部份內容已無法規範新出 現的建築技術、建築材料、建築理論等問題。經過彙總及分析本局近年審批工作 中所出現的問題後，對相關內容進行了適當的修訂，匯編為第 01/DSSOPT/2009 號 行政指引，並於 2009 年 6 月 1 日生效。新版的表達方式較為精簡、清晰，並配 以中文闡釋，令技術員及業界更容易明白指引內容。