第四章 地籍管理

分摊土地面积=（自用建筑面积/总建筑面积）×土地总面积 他项权利 ——指在已经确定了他人所有权和使用权的土地上，保留的其他利用土 地方面的权利，包括抵押权、租赁权、地役权等。 主体具有特定性：主体必须与土地所有权或使用权有着密切的关系，如 土地租赁关系、抵押关系。 客体与土地使用权、所有权的客体一般为同一块土地，它的发生既依附 于土地的所有权和使用权，又是对土地所有权和使用权的一种限制，这种 限制往往影响土地所有者和使用者对土地的充分利用，从而影响土地所有 权和使用权的价值。
如：绿地覆盖度在0-50%之间对土地有一定影响，但大于50%后，其作 用几乎和50%相当，这是0-50%就称为绿地盖度的显著作用区间。
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5、土地级别初步划分 在因素分值计算的基础上，计算出单元总分值，并据此划分土地级别
6、级差收益测算 通过级差收益测算，检验土地级别初步划分是否合理。
5、土地分等定级的方法体系
二、城镇土地定级
1、选择定级因素——与土地区位的影响因素关系密切
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繁华程度 ——是反映土地经济区位最重要的指标 交通条件 ——影响土地使用者的运输成本和心理成本 基础设施 ——反映使用者的生活方便程度 环境条件 ——对经济发展、投资的限制性影响因素 人口状况 ——反映土地需求趋势
二、地籍档案管理的内容 收集、整理、分类、编目、鉴定、统计、保管、利用
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2、登记程序 申报 地籍调查
权属审核
3、主要文件 申请书 审批表
土地登记卡
四、土地变更登记的内容、程序
内容
设定登记 权属变更登记 内容变更登记 注销登记
注册登记颁发证书 土地归户卡 土地证书
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一、概念
第五节 土地统计
1、重要性 2、特点
算方面的科学技术手段。
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连续性 随着生产的发展和建设规模的扩大，土地的基本状况会经常发生变化， 必须经常更新，保持资料的记载和统计数据的连续性，体现其现势性。
3、作用 为土地管理提供基础资料 为维护土地产权权益等提供基础资料——权属是地籍的核心 为改革与完善土地使用制度提供基础资料 为编制国民经济发展计划等提供基础资料
家征用或其他农民集体依法使用时，集体土地所有者有权要求依法得到补 偿的权利，这就是处分权的实现。
集体土地使用权 一般是指农民集体和个人进行非农建设，依法使用集体所有土地的
权利，包括乡村企业非农业用地和农民宅基地。
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通过征用农用地取得建设用地使用权，不但需要土地所有者的同意， 还必须依法经国家审核、批准，因而使用过程中也必须接受国家行政部门的 监督和管理。
权属、界线、面积和用途等基本情况，形成地籍图和簿册的过程。以权属调 查为核心，是土地登记的前期工作和法定程序。
我国规定城市土地的所有权归国家，各单位和个人只能拥有土地使用 权；农村集体土地归农村集体所有。
1、地籍调查单元 ——一宗地、混合宗 2、主要内容 权属调查 ——核心是界址认定
界址认定过程存在两种情况，形成两种结果
第四章 地籍管理
内容提要
土地管理概 述土地调查
土地分等定级 土地登记
土地统计
地籍档案管理
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一、地籍
第一节 地籍管理概述
1、定义 ——是土地的户口，是记载土地的位置、界址、熟练、质量、权属 和用途等基本状况的簿册。
2、性质 空间性
由于土地具有位置固定性，土地界址的变动必然带来土地权属面
2、定级因素权重的确定 ——因素权重反映各因素对土地质量的影响程度 3、土地定级单元的划分 4、土地定级因素分值的计算
原则： 总分值与土地优劣成正相关，总分值越大，土地质量越高，级别越高
分值体系采用0-100分的封闭区间 得分值只与因素指标的显著作用区间相对应。因为某一因素指标在某 些区间上的变化，对土地优劣无显著作用。
4、分类 二、地籍管理 1、定义 ——国家为获得地籍信息，科学管理土地，而采取的以土地调查、
土地分等定级、估价、土地登记、土地统计、地籍档案为主要内容 的综合措施。 2、分类
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3、任务 三、地籍管理的内容
四、地籍管理的原则
土地调查 土地分等定级 土地登记 土地统计 地籍档案管理
积的增减，所以，地籍的内容不仅需要记载在地籍簿册上，同时还应在
图册上标绘清楚，并做到土册与簿册一致。
法律性
体现了地籍簿册的可靠性，地籍图册上的界址点、界址线的位置和
地籍簿册上的权属记载及其面积的登记等都应有法律依据，甚至有关法
律凭证还是地籍的必要组成部分。
精确性
地籍资料的取得一般需要通过实地调查，并运用先进的测绘和计
7、级别边界落实、成果整理、验收
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第四节 土地登记
一、概念和法律依据
二、土地登记的类型和原则
初始土地登记 变更土地登记
三、土地初始登记的内容、程序和主要文件
1、登记内容中的土地权属，包括集体土地所有权、使用权，国有土地使 用权，共有土地使用权，他项权利
集体土地所有权 产权人具有占有、使用、收益、处分的权利，集体所有的土地在国
地籍测量
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3、地籍调查的程序和主要成果
二、土地利用现状调查
1、基本内容
2、土地利用现状分类 ——3个一级地类，15个二级地类，68个三级地类
3、调查的基本单元——图斑
三、土地条件调查
土地自然条件调查 土地社会经济条件调查
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第三节 土地分等定级
——不能流转，表现为划拨、出让或确认、收回土地使用权的权利 共有土地使用权 ——两个以上的土地使用者依法共用一宗地的权利，其特点是主体的多主 性和客体的整体性。
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共有土地使用权的各使用者之间在行使土地使用权时，必须以不损害 其他共用人的使用权为前提。
土地共有使用权面积为按份共有，主要影响因素是，占用地表和空间 的面积。商品住宅的土地使用权就是按共有土地使用权进行分摊的。
国有土地使用权 国有土地使用权流转，是国家通过法律规定的形式，将国有土地所有
权中占有、使用、收益的权利让渡给使用者，从而与土地所有权分离，而国 家保留最后的处分权，国有土地使用权除处分权外，包含了其他全部权能。
国用者经营收益 国家通过有偿出让土地使用权和税收实现收益
一、概述
1、定义——将土地调查的结果等级化，获得土地质量状况的一项工作。
2、分等定级成果的用途
为土地估价提供控制区域
为确定土地税额、土地征用补偿提供依据
为土地利用规划、布局、合理组织城乡土地利用提供基础资料
城镇土地分等定级 3、土地分等定级体系
农用土地分等定级 4、土地分等定级的原则
城镇土地等 ——城镇之间 城镇土地级 ——城镇内部
数量的地域性，是一定地界范围内的相对位置的土地数量 图表与实地的一致性 总面积的稳定性，即一定地域内的总面积不变 质量的相对性，土地统计只能反映某种环境下一定用途的土地质量 二、任务和类型
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第六节 地籍档案管理
一、地籍档案管理的概念和任务 1、概念 2、地籍档案与地籍资料的区别 3、任务
坚持全国地籍管理的统一性 保证地籍资料的可靠性和精确性 保证地籍工作的连续性和现势性 保证地籍资料的完整性和概括性
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第二节 土地调查
土地调查的任务是为土地管理提供基础资料，内容包括地籍调查、土 地利用现状调查和土地条件调查。
一、地籍调查 是利用一定的方法，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗地的位置、