20141012健康谷项目用地规划咨

商业用地
二类住宅用地
图1-6 健康谷原用地布局方案
图1-4 健康谷项目开发协议
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一
项目解读
[ 2 ] 项目背景及规划目的
（2）上位规划要求
①《武汉市生态框架保护规划》： 颁布于2011年底，划定 了1：10000基本生态控制线范围。 ②《武汉市基本生态控制线管理规定》： 颁布于2012年， 明确基本生态控制线的划定、调整原则，以及基本生态控制线 范围内各项土地利用、建设活动要求。
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二
项目合理性论证
[ 4 ] 与《武汉市蔡甸区城乡统筹规划》的关系
蔡甸区功能定位：武汉大都市区西乡经济辐射的前沿阵地、城市圈西向发展轴的核心支点、武汉西南向轴线空间拓展的主体、武 汉市西南部重要的制造业基地、武汉市西部重要的都市休闲度假区和生态保护区。 规划将蔡甸区划分为7个功能片区，本次研究范围位于后官湖生态休闲片区，重点发展生态旅游、休闲度假产业。 综上所述，健康谷项目在蔡甸区中的发展是合理可行的。
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二
项目合理性论证
[ 3] 与《武汉市基本生态控制线管理规定》及《武汉都市发展区1:2000基本生态控制线规划》的关系
《规定》明确了基本生态控制线的两个层次：生态底线区和生态发展区，并对两区的划定内容、审批及调整程序、准入项目等相 关问题进行了规定。 生态底线区内允许建设项目类型： • • • • • • 具有系统性影响、确需建设的道路交通设施和市政公 用设施； 生态型农业设施； 公园绿地及必要的风景游赏设施； 确需建设的军事、保密等特殊用途设施。 生态底线区内可以建设的项目； 风景名胜区、湿地公园、森林公园、郊野公园的配套 旅游接待、服务设施； 知音新城 健康谷 马鞍山 知音湖
签约时间：2009年12月。 项目定位：集大型医院、康复护理、健身运动、商业服务、居 家式养老等多功能于一体的复合型健康疗养项目。 项目规模：总控制面积约4800亩，建设用地不少于1600亩。 开发原则： “一次签约、总体规划、分期供地、板块推进”。
开发进展：在2010年被武汉市列为重大项目，目前正顺利推进。
健康大道 同济医院（在建） 商业及社区 （已出让未建） 会所、商业及公寓 （已出让未建） 健康社区一期 （已出让在建） 专家社区（已建）
图1-8 健康谷项目3平方公里控制范围
图1-9 1:2000基本生态控 制线预留廊道
图1-10 目前项目修建情况
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一
项目解读
[ 2 ] 项目背景及规划重点
（6）规划范围及规划研究重点
健康谷项目用地规划咨询
Consulting of The Health Valley Planning
2014.10
编制单位：成都市规划设计研究院
资质等级：规划甲级【建】城规编第（081126） 院 长：曾九利（注册规划师、高级工程师）
副 院 长：张惜秒（高级工程师、注册规划师）
副 院 长：沈莉芳（教授级高级工程师、注册规划师）
[ 2 ]与《武汉2049远景发展战略规划》的关系
① 城市发展主题：从强调竞争、经济主导转向人性化、和谐发展，突出文化、创新、宜居、特色等主题。 ② 城市空间形态定位：“1个主城区+6个新城” 。蔡甸知音新城作为武汉6个新城之一，紧邻武汉经济技术开发区，将承担主城 区人口转移的重要职能。健康谷作为宜居养生项目，满足城市发展需求。 综上所述，健康谷项目在武汉市长远发展中的设立是合理可行的。
生态发展区内允许建设项目类型：
后官湖
•
• • •
生态型休闲度假项目；
必要的农业生产及农村生活、服务设施； 必要的公益性服务设施； 其他经规划行政主管部门会同相关部门论证，与生态 保护不相抵触，资源消耗低，环境影响小，经市人民 政府批准同意建设的项目。 综上所述，健康谷项目在后官湖生态发展区中的发展是合理可行的。 图2-1 图例 规划范围 水体 山体 生态底线区 生态发展区 城市建设区 1:2000基本生态控制线布局规划图
项目名称：健 康 谷 项 目 用 地 规 划 咨 询 项目编号：2013AQTWHXXXX166 项目负责人：吕 梁（工程师） 编制人员： 王 玲（工程师） 杨 凯（助理工程师） 张 璇（助理工程师）
一
项目解读
[ 1 ] 项目区位
规划区所在的蔡甸区位于武汉市西南部，东北紧邻汉阳区，北与东西湖区隔汉水相望，西临仙桃市，南达 汉南区，东南紧接武汉经济技术开发区。 规划研究范围位于后官湖绿楔北部，知音湖以北、知音新城以南，西面紧邻马鞍山。
综上，健康谷项目在中法生态新城周边的发展是合理可行的。
中法生态示范城
健康谷
图2-5
中法生态新城与健康谷区位关系示意图
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二
项目合理性论证
[ 7 ] 健康谷项目自身功能论证
目前蔡甸区政府正以武汉·中国健康谷项目为核心在武汉主城 区以西打造一个健康生态之城。包括：健康谷、合众人寿健康社 区正在建设中；侨亚康瑞颐乐园老年公寓、武汉职工疗养院等机 构已经投入使用。 以健康疗养为主题的生态居住群落和产业群落在后官湖畔已 初现端倪。 就健康谷项目而言，与健康、养老、度假为核心的相关配套 正在建设中，包括： 全国著名的三甲医院——同济医院的蔡甸分院已落户健康谷 北部； 华中首创的社区带状公园——健康大道已建成投入使用； 健康谷中部集中商业——健康会所及医疗一条街即将开建。 健康谷东部集中绿地——养生公园正在策划中。 综上，健康谷项目本身是符合时代发展和蔡甸区发展需求的。
片区名称
主导功能
备注
以观光农业为依托，可引入与其配套的度假、住宿、 餐饮、服务、零售等相关产业。也可配套少量商业地产 项目。 以知音文化园和健康养生谷为主要产业基础，可引 入与文化、观光、展览、特色商业、养生保健等相关的 项目。同时配套相应的住宿、餐饮、零售、服务等相关 产业。可适量配套商业地产。 以长江大学城为产业基础，可引入教育培训、科普
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三 生态控制线优化
[ 4 ] 生态要素控制
①水岸
后官湖湖泊岸线外延60米为禁建区，禁止开发
建设，60-200米为限建区，建筑高度控制在15m。
②生态廊道 预留60m生态廊道禁建区，可做为开敞绿化空 间和社区步行出入口。
中法生态城
较高敏感性 不宜开发建设，可开 展观光旅游活动
马鞍山
高敏感性
禁止开发建设
后官湖
较低敏感性 中敏感性 较高敏感性 高敏感性 城市建设区
图4-1 生态敏感性分析图
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三 生态控制线落实
[ 2 ] 生态廊道控制
问题和矛盾：项目已签订开发协议，用地已出让，200m生态廊
道被阻断。 研究结果：地块内100m高压走廊以及专家社区北面保留的 70m绿带具备东西向通风廊道功能，同时马鞍山与南面后官湖之间 有550m宽的的绿地作为生态连接，三者共同保证了该片区的生态 廊道的通达性，建议可适当降低200m廊道的等级。将中部原规划 200m廊道调整为60m，与南、北侧廊道共同构成东西向生态通廊。 基本生态控制线预留廊道 图4-2 原有生态廊道走向 表4-1 廊道宽度研究表 30-60 30m以上的廊道可以满足野生动物对生境的需求 具有较大的多样性和内部种群;满足动植物迁移、传 60/80-100 播和生物多样性保护的功能; 是许多乔木种群存活的 最小廊道宽度 100-200 保护鸟类,保护生物多样性比较合适的宽度 建议修改后的廊道 图4-3 建议生态廊道走向 马鞍山
已建成地块：专家社区。 已出让地块：共六个地块，包含了主要的商业服务设施用地及部分居住用地。其中同济医院和健康社区一期在建。 矛盾之处：有部分建设地块处于生态底线区，其中200m生态廊道（图1-9）用地已经出让。而项目协议签订时间为2009年，目 前也已按照3平方公里的总体规模配建了相应的商业、疗养和服务设施。属于历史遗留问题。
③《武汉都市发展区1:2000基本生态控制线规划》：颁布
于2013年5月，进一步在1:2000的深度划定了生态底线区和生 态发展区。
规划范围
后官湖绿楔范围
规划范围 后官湖绿楔范围
图1-3 1:2000基本生态控制线范围
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一
项目解读
[ 2 ] 项目背景及规划目的
（3）与《武汉都市发展区1:2000基本生态控制线规划》的矛盾之处
60m生态廊道
马鞍山
200m生态廊道
*引自生态学报《景观规划中的生态廊道宽度》
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三 生态控制线优化
[ 2 ] 生态控制线落实
在“健康谷”项目开发协议方案的基础上，启动对原有生态控制线的勘误程序。 建议将整个地块统一出让，通过地块内部划定建控线的方式形成公共、开放的绿色景观廊道。
图4-5 生态控制线示意图
什湖莲海 观光农业\农庄度假\餐饮住宿
什湖莲海
层湾叠翠 健康养生\文化体验\餐饮住宿
半岛学府
层湾叠翠
健康谷
半岛学府 教育培训\科普展示\会议接待 活力水岸 商务度假\娱乐餐饮\酒店住宿 群山绿海 户外活动\拓展训练\野营体验 小岛渔村 渔业体验\餐饮住宿 表2-1
活力水岸 群山绿海
展示、会议接待等相关的项目。同时配套相应的餐饮、 住宿、零售、服务、居住小区。 以商务度假、娱乐活动为产业载体，配套相应的餐 饮住宿、零售、服务等相关产业，并适量发展商业地产。 结合山林植被保护区，可引入少量户外拓展、培 训、体验等相关项目。 以休闲渔业为产业基础，可配套相关的度假、住宿、 餐饮、服务、零售等相关产业。
同济医院蔡 甸专家社区
会议接待中心 侨亚养老 院 同济医院 健康大道 恒大绿洲
已建的专家社区预留绿带
图例
生态发展区 已建 已出让未建 已出让在建 详细设计范围
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三、生态控制线落实
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三 生态控制线落实
[ 1 ]生态敏感性分析
叠加已经建设项目、高压走廊、城市道路、山体、水体等因子，综合分析生态敏感性。由分析结果可知，研究范围临水用地是生 态最为敏感的区域。规划用地北侧地块紧邻中法生态城，并且内部已经在建设中，主要为低敏感性和较低敏感性用地。 项目主要建设区均为可建区与限建区，对整个片区生态影响度较小。 生态敏感性 开发建设情况 较低敏感性 可开发建设区域 中敏感性 允许小体量小规模建 设，建筑高度不超过 15米
健康谷范围
图1-11 研究范围及规划用地范围
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二、项目合理性论证
二
项目合理性论证
[ 1 ]满足城市发展的需要
① 2013年9月出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发（2013）35号）指出，要大力加强养老机构建设。 ② 目前我国居民的养生理念正加速升温，各类养生节目、养生书籍、养生产品越来越受到人们的关注和重视，休疗养机构的分布 也越来越广泛，养生地产类的项目也正在蓬勃发展。 综上所述，健康谷项目在城市发展中的设立是合理可行的。
小岛渔村
各片区功能分布一览表
图2-4
片区产业布局图
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二
项目合理性论证
[ 6 ] 与《中法武汉生态示范城规划》的关系
中法生态新城初步设想将融合环境友好，资源及能源节约和人居舒适度等一系列主题，打造知音新城、中法汽车零部件产业园、 法兰西·知音婚庆产业园、千子山循环经济产业园、中法游艇俱乐部、法国农庄及葡萄酒庄、法式风情小镇及中法通用航空产业园等八 大产业园。 健康谷项目发展以生态保护为前提，发展养生产业，与中法生态新城定位相符。
汉 阳 区
蔡甸新城 中法生态新城 健康谷 武汉经济技术开发区 马鞍山
黄金口 工业园
大集镇
本规划研究范围
图1-1 蔡甸区位置示意图
工业园 健康谷
后官湖绿楔范围
图1-2 后官湖绿楔区位示意图
图1-3 规划研究范围在后官湖绿楔中的位置示意图
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一、项目解读
01
一
项目解读
[ 2 ] 项目背景及规划目的
（1）项目简介
研究范围：整个健康谷项目，总用地面积约3平方公里用地。 健康大Biblioteka Baidu（已建）
详细规划范围：健康大道西侧地块及东侧临水地块。
规划重点： ① 研究论证健康谷项目在后官湖绿楔中的合理性。 ②研究片区生态廊道通达性，并针对研究结果对生态廊道及基本控
详细规划范围
制线进行落实。
③对两片未开发地块给定建设条件及控制要求，以符合后官湖的生 态保护需求。
后官湖生态片区
健康谷
图2-2
生态框架规划图
图2-3
城乡空间建设分区图
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二
项目合理性论证
[ 5 ] 与《武汉市后官湖绿楔保护和发展规划》的关系
《武汉市后官湖绿楔保护盒发展规划》结合片区资源特点和现状保留项目，将整个后官湖划分出了六个产业片区，各自承担不同 的主题和功能职责。本项目所在的层湾叠翠产业片区重点发展健康养生、文化休闲及度假旅游产业。 综上，健康谷项目在后官湖绿楔中的发展是合理可行的。