首创漫香郡包销案例分享
《如何有效提升客户方案采纳几率》
《如何有效提升客户方案采纳几率》在分享之前，有两点想要事先知会一下。
首先，本人并未在专业的广告公司任职过，而是长期任职于媒体机构，在广告理论方面基本没有系统概念，我做策划的经验，绝大部分来源于与甲方的沟通交流，以能够让客户看懂并且认可为唯一目的，所以在营销策划方面倾向于“实践派”，在表述上恐怕无法符合部分朋友“学院派”的要求标准。
其次，因为我从踏上工作岗位以来，就只是接触房地产行业，对别的行业了解不多，所以本次分享的观点及案例，均是出自房地产领域，且以软文广告方案为案例，敬请包涵，接下来正式开始我的分享。
作为一名合格的策划人员，策划方案是必不可少也是最主要的职业技能之一，从我过去的工作经历总结，方案主要有对内对外两项主要功能。
对内，方案对后续所有落地执行工作起到纲领性的指导；对外，方案是成功撬动甲方合作乃至大批量合作必须的开路工具。
当你作为策划人员出现在客户的面前时，你所代表的已经不是你个人，而是你所在公司的专业水平，你最终能否打动客户，唯一的途径就是你的思路与方案。
一份好的方案，必须具备哪些关键特征呢？我先大致罗列一下，之后再展开。
首先，甲方花费预算的同时也承担着相应的压力，他们需要足够专业的乙方公司来为他们化解，所以要显示足够的专业度。
因为一般甲方对于自己的产品思路也会因为各种原因而变化，或者因为沟通的问题而无法一次性的获取甲方对产品的完全解读以及对营销策划的全部要求，所以再好的方案头两稿一般都不可能成为定稿。
但即便需要修改补充甚至因为甲方原因而被废弃的方案，只要凸显出你在产品解读与营销策划上优秀的专业能力，也能赢得甲方的信心，让甲方愿意花时间与精力来与你探讨，完善修改方案。
其次，黑猫白猫，能逮到耗子的就是好猫。
必须对甲方的需求有正确的解读，能够切实解决甲方的问题。
我们很多策划同行，经常会遇到的困扰是，自己从专业角度会对甲方的产品有一番自己的认识与解读，并且不乏相当酷炫独到的创意设想，但往往得不到甲方的认可而无法得以实现，这即是没有正确理解甲方需求。
经典销售案例小故事(通用22个)
经典销售案例小故事（通用22个）经典销售案例小故事 1乔·吉拉德的故事乔·吉拉德在十五年的时间内卖出了13001辆汽车，并创下了一年卖出1425辆、平均每天4辆的记录，被人们誉为世界上最伟大的推销员。
你想知道它推销成功的密码吗？以下是对乔·吉拉德故事的介绍，可供参考！记得曾经有一次一位中年妇女走进我的展销厅，说她想在这儿看着车打发一会儿时间。
闲谈中，她告诉我她想买一辆白色的`福特车，就像她表姐开的那辆，但对面福特车行的营销人员让她过一个小时后再去，所以她就来这儿看看。
她还说这是她送给自己的生日礼物：“今天是我55岁生日。
”“生日快乐！夫人。
”我一边说，一边请她进来随便看看，接着出去交代了一下，然后回来对她说：“夫人，您喜欢白色车，既然您现在有时间，我给您介绍一下我们的双门式轿车也是白色的。
”我们正谈着，女秘书走了进来，递给我一打玫瑰花。
我把花送给那位妇女：“祝您长寿！尊敬的夫人。
”显然她很受感动，眼框都湿了。
“已经很久没人给我送礼物了。
”她说，“刚才那位福特营销人员一定是看我开了部旧车，以为我买不起新车，我刚要看车他却说要去收一笔款，于是我就上这儿来等他。
其实我只是想要一辆白色车而已，只不过表姐的车是福特，所以我也想买福特。
现在想想，不买福特也一样。
”最后她在我这儿买了一辆雪佛莱，并开了一张全额支票，其实从头到尾我的言语中都没有劝她放弃福特而买雪佛莱的词句。
只是因为她在这里感到受了重视，于是放弃了原来的打算，转而选择了我的营销产品。
经典销售案例小故事 2卖木梳给和尚木梳是用来梳头发的，和尚是没有头发的，怎么才能让和尚买木梳？这是一家公司在招聘业务主管时的一道面试题。
以下是对这个销售小故事的'详细介绍，可供参考！一家大公司扩大经营招业务主管，报名者云集，招聘主事者见状灵机一动，相马不如赛马，决定让应聘者把木梳卖给和尚。
以10天为限，卖的多者胜出。
绝大多数应聘者愤怒，说：出家人要木梳何用？这不是那人开玩笑嘛，最后只有三个人应试。
零售扩销增量经典案例
精典案例1：用心做经营诚揽八方客——北京京石路加油站京石路加油站位于京石路窦店镇高速服务区，分为一站和二站，矗立在高速路东西两侧，是北京南部进出京第一站。
该站积极响应公司“多卖一吨油”销售竞赛活动，通过创新经营思路，把握京港澳高速全线通车有利契机，推广品牌、服务差异化营销，增量效果显著。
2015年1-10月，京石路加油站油品经营量超过2.5万吨，同比增量7700吨，增幅达到44%，成为房山区域“多卖一吨油”主题活动的领头羊。
一、创新思路提效率京石路加油站是高速站，地理位置特殊，车流量大，经常出现排队拥堵现象。
为提高加油效率，京石路加油站通过视频监控与现场检测，认真分析加油机泵岛和通道布局，总结出一套独特的“合理布局”效率法。
一是因地制宜。
引导汽油车辆倾斜45度停放，确保每一条油枪的利用率，有效缓解拥堵现象，减少客户排队等候时间，通过此举，为加油站带来日均增量5吨。
二是因车而异。
根据不同车型提供相应的专用通道，针对大货车车型较大、加油时间较长的特点，将柴油枪油管延长12米，有效的防止车流阻塞，大大提高了加油效率。
2015年1-10月，京石路加油站柴油销量6799.49吨，同比增量2462.09吨，增幅56.76%。
三是因时而变。
根据两座站进出京方向不同，南北走向气温变化差异，适时调整冬季柴油油品变类，出京往南方向销售-10号柴油，进京往北方向提前变类为-20号柴油，满足不同客户的需求，稳定了客户群体。
11月带来柴油日均增量15吨，柴油持卡比例达到79.6%。
二、小额积分促营销针对部分会员加油卡积分不高的沉默客户，2015年4月起，京石路加油站通过区域协调，在北京地区率先开展小额积分兑换营销策略，将米面油、方便面、饮料等日常商品作为小额礼品组合供会员进行积分兑换。
并针对柴油客户群体，推出组合套餐积分换购营销活动。
通过小额积分礼品兑换，实现了让沉默客户活跃，让持币客户刷卡、让加油客户进店的目标，并弥补京石路加油站没有非油品业务的缺陷。
装饰公司市场营销方案范本（5篇）
装饰公司市场营销方案范本一、家装公司市场定位策略找出贵公司在同行中的优势和劣势，要做到知己知彼，然后扬长避短，方能百战不殆!确立差异化的市场定位，凸显自己装修公司的核心优势和品牌价值，以此值得顾客关注和认可，让消费者有装修的品质感保证，从而达成合作。
因为现在的家装公司太多，良莠不齐，如果没有找准自己的优势，不能形成独特的市场定位，那么自己就是可有可无的平庸企业，这样的企业不会得到消费者的认可，自然就很难在市场上长久立足。
结果就是自己什么都想做，误以为口径宽了，接活的概率就大，结果就会导致什么也做不好，自己也会是无头的苍蝇，到处乱撞，碰运气，甚至会陷入价格战的恶性循环中，最后把自己给做死了。
因此，一个企业要想发展，要想壮大，必然要找到自己的优势，形成自己特有的核心竞争力。
给自己一个准确的市场定位，然后为之不懈的努力!二、目标受众策略“新”的装修公司面对激烈竞争的装修市场，要消费者接受颇为困难，作为刚起步的新装修公司，不可能像大的装修公司那样大肆推广，从而将品牌强势的输入到人们的心智中。
有鉴于此，必须策略性的界定自己短期推广的受众目标，一步一步的建立品牌。
首先、将渠道人员(就像你所说的开发商售楼处的销售、各中介公司的销售)确定为重要的受众目标。
在他们中间强力宣传自己公司的优势和独特的市场定位，以及公司实力，因为能获得他们的认同和接受非常重要，只有他们接受了你的公司，认可了你的公司，他们才会卖力的去推单，同时，渠道对品牌的认知，很容易延续，渗透到市场，最终影响到消费者。
其次、在消费者群中，着重向近期需要装修的客户进行宣传。
因为一个新的家装公司不可能通过长期而大量的广告推广，形成并维持住高的认知度的品牌形象，等着人们要装修的时候再来找。
因此，界定自己的目标受众并非普通的人群，而是集中与近期内打算装修的消费者。
这样，广告与推广可以针对性的向特定人群展开，从而显的更有实效。
三、品牌推广做市场调研，了解消费者的主要需求点和特别在乎的东西，然后有针对性的找准自己公司的核心诉求点(最让消费者关注和心动的东西)进行推广宣传，抢占市场份额。
金色漫香郡三期开盘总结汇报
目录
一、三期产品情况
二、三期价格情况
三、三期开盘筹备工作情况 四、开盘成交情况分析 五、下一步举措
成交情况分析
截止5月28日项目共成交414套，具体成交情况如下：
推出套数 完成认购套数 预留套数
716套 414套（认购率58%） 22套
剩余可售套数
280
截止5月31日项目共成交426套。
成交情况分析——栋数分析
开盘工作回顾——推广
采取短信、网络、报广、夹报
路牌、广播等多渠道推广策略
开盘工作回顾——开盘分工及认购流程
开盘工作回顾——开盘现场包装
舞台背景板
分区水牌
销控板
园林图
开盘工作回顾——开盘现场
入口处
等候区
选房处
等候区
开盘工作回顾——开盘情况
开盘当天总计到场1000人左右，上午9:00 客户入场，客户在工作人员的引导下有序 进行选房人认购工作。
差异化优惠体系。
持续加强推广，调整主题方向
六月将持续加大推广力度。
针对目前大户型去化率低的情况，在下一步推广中，延续高性价比优势的同时，侧重对大户型低 密度、舒适宜居特点的推广。
拓展销售渠道，扩大客源
研究推出老带新政策，扩大客源； 研究内部及关系客户优惠举措，促进内部去化量。
周边重点企业定向推介，推出团购政策。
11% 5%
11%
10%
4% 23%
16%
12% 12% 11% 9%
4%
3%
3% 21%
黄村 丰台
亦庄 朝阳
大兴其他区域 海淀
马家堡 其他
B1
B2
B3
C1
C2
C3
首创漫香郡包销案例分享PPT课件
尾盘 单价
总 价
上涨
大
亏 损 电商费高
风
面 积
险
.
7
贰
专注解决核心问题
分 析
问
题
对
症
下
药
.
8
问题梳理与分析
项目自身 问题
市场认知 问题
渠道来访 问题
渠道维系 问题
Hale Waihona Puke 1、无包装导视 2、园林展示差 3、物业口碑差 4、部分房屋存在 工程质量问题
1、市场认知多为 大盘、刚需、低价 2、住宅推广停滞 3、周期长，尾盘 期市场声音微弱
首创漫香郡
量少价高、走速缓慢
兜底款形式
开发商与包销人之间订立商品房包销合同， 约定开发商以包销基价，将自己开发且已 经建成并符合销售条件的房屋或者尚未建 成但符合预售条件的期房，交由包销商以 开发商的名义进行销售，在包销期满后， 包销商对未销售的房屋按照合同约定的包 销价格进行购买的一种法律行为。
保证金形式
.
4
首创包销房源情况
22套 2套
6套 5套
8套 7套
4套
8套 1套
53套 1套
2套
1套
3套
4套
3套
8套
7套
剩余产品 面积区间（㎡） 剩余套数
顶跃
228-310
10
平层
143-213
74
二层带花园
150-219
17
底跃
274-303
44
高层
98-180
17
合计
/
162套
套均总价（万） 200-240 115-150 200-250 200-220 60-110 /
漫香郡夹报
未来4年，7条地铁线、12条跨区通道贯穿南城
主题公园呈环绕式分布，恰似给了小镇一个幸福的拥抱。运动健身、儿童娱乐、景观漫步道……每个人都能在这里找到属于自己的快乐时光，生活因此致趣盎然。
2
匠心雕琢细节
奢享生活礼遇
经典欧式建筑元素，打造尊贵生活享受
精致的老虎窗、考究的柱廊……这些对建筑细节的精雕细琢，亦与园林规划形成呼应，传递出浪漫典雅的欧洲风情。
封底
时代步伐移位南城
黄村板块潜值飞升ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
北京南城获2900亿巨额投资政策填平价值洼地
2009年11月，由北京34个部门和城南5区共同参与制定的北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》（下称城南计划）对外发布。根据这个计划，未来3年，北京将投入2900亿元，对崇文、宣武、丰台、房山和大兴5个区的基础设施、园区建设、民生工程加速发展，以改变北京城市南部地区相对滞后的发展面貌。
根据最新规划，除现已开通的4号线，大兴线、亦庄线、房山线力争年底开通；地铁9号线和10号线二期力争2012年年底建成通车；地铁7号线力争2013年建成；地铁14号线力争2014年建成。
此外，建设北京南城12条跨区通道，包括开工建设京台高速、蒲黄榆快速路、万寿路南延、马家堡西路南延4条南北通道；京石二高速、丰良路、京良路西延、梅市口路西延、南水北调巡线路5条西南通道；黄良路、房黄亦路、六圈路西延等3条跨区联络线，最终完善城市南部地区城市路网主骨架。与此同时，北京南站和北京西站地下直径线拉通之后，将形成北京又一重要交通枢纽，必将加速推进南城未来发展。
《万科缇香郡蓄客方案》课件模板
具体营销执行动作
销售道具准备
✓案场展板（4月8日前） ✓沙盘模型（4月3日前） ✓项目DM折页（4月3日前） ✓区域沙盘模型（4月3日前） ✓户型单页（ 4月3日前） ✓互动投影设备（4月3日前） ✓3D影片（4月15日前） ✓海报制作（4月8日前） ✓电子楼书（4月8日前） ✓礼品准备（4月14日前） ✓房交会物料准备（ 4月14日前）
5.13
周边写字楼直投
4.16
春季房交会
4.23
搜房网网站、商 报、软文、户外
广告发布
4.30
搜房网站宣传广 告信息更新
5.7
晚报、晨报整版
5.14
渠道客户电话行 销
4.17
春季房交会
4.24
观音桥商圈巡展 项目官网上线
5.1
-
5.8
产品说明会（酒 店）
5.15
渠道客户电话行 销
4.18
春季房交会
4.25
万科缇香郡蓄客方案
（Excellent handout training template）
目录*
I. 项目一组团推盘情况 II. 一组团产品简介 III. 推售时机及优劣势分析 IV. 一组团销售目标 V. 蓄客目标 VI. 蓄客计划 VII. 阶段划分及工作重点 VIII. 工作排期
项目一组团推盘情况
营销推广排期
星期一
星期二
星期三
星期四
4.8
星期五
4.9
星期六
4.10
星期日
4.11
4.12
企事业单位陌生 拜访
4.19
晨报软文、搜房 网站广告
4.26
贴片广告发布
5.3
周边写字楼直投
逆市下房地产营销案例分享讲课文档
第十四页，共55页。
万科清林径逆市营销小结：
1. 短期不停加推----积累一批消化一批
2. 现场人气旺----暖场活动，比房计划，带动现场销售
3. 一口价、特价单位每周放送----低价吸引客户，带动高价单位销售
第十五页，共55页。
和黄都会轩
和谐家园
营销总结
1、价格让步，整体8.8折，送15万精装修：顺应市场，走量为先 2、分批推售，制造稀缺： “分批分栋推售” ，规避风险，保证可控成交量
每次推出产品量与客户积累量匹配，推出产品线可满足客户需求，根据蓄客量与需求来加推产品，保证每次加推都有较好的成交量，降低风险
3、开盘前后每天暖场活动：歌舞表演和砸金蛋等活动聚集大量人气，热闹非凡为成交营造氛围
此次清林径启动比房活动，让客户既得比房实惠，又有奖品拿，万科让大家 “比”得实在，帮助客户选到一步到位的房子
5万元诚意金逼定客户： 3天可退定，或转为定金将享受折扣！
第十三页，共55页。
万科清林径“比房计划”
5万元诚意金逼定客户：
3天可退定，或转为定金将享受折扣！
万科清林径深圳房信网比房计划主页
龙岗区域内楼盘进行对比打分，最少三个楼盘对比，如果微博转发三条本活动网站链接 ，或可获旅游套票，每周末可至营销中心进行抽大奖。
针对客户特性，迎合客户喜好--布吉客户特点：重实惠，喜欢占便宜，对折扣和发展商的礼品非常看中。营销需不同项目情况不同对待。
4、特价单位的每日推出：每天针对性较强CALL客户，以特价为吸引点每天小量杀客积少成多 5、亮点放大：“超高赠送率”、“即买即住 ”，反应到价格的合理引导
客户满意户型，但对价格有些抗性，利用超高赠送率来平衡客户心理，即买即可入住来 促进客户成交
精准营销案例分析
精准营销案例分析漫庭：打响度假别墅销售的超限战这种新模式有生存空间吗对此，漫庭网董事黄焱认为，度假别墅的购买群正在进入 U 型时代，这也是漫庭模式诞生的原由。
别墅销售陷入 U 型困局我们知道，近年的房地产销售已进入缓慢阶段，特殊是度假别墅更因其总价高、利用率低等因素影响，触到了天花板。
目前，度假别墅的用户群正在进入 U 型时代。
简单而言，就是其购买群体凸显出两个问题：一是产品错位。
以居住为主的购买群，每年去度假的时间有限，结果所购买的别墅大部份时间处于闲置状态，购买者有痛点。
二是客群错位。
作为投资为主的群体，由于投资别墅资金占用量很大，短期内很难收回成本，造成投资者积极性不高。
此外，度假别墅投资的高门槛问题，也挡住了不少小型投资者。
实际上，这两个凸显的U 型趋势，让漫庭找到了新的商业模式，破解了这些困惑。
漫庭独创的“一套房子分 50 份卖”的旅游度假地产新模式，被一些权威人士评估为“对中国旅游度假地产以及旅游行业具有颠覆性的革命意义”。
简单而言，就是用一个合伙企业对应一套度假物业(或者购买一套度假物业)，以“周”为单位将度假物业每年使用时间划分为 4 个周次档(黄金周、旺季周、平季周和淡季周)，共 50 个度假周次。
依据 4 个周次档价值的不同，设计各个度假周次的价格，并划分对应的合伙企业份额比例进行销售。
这里体现了两大特点：一是具有集体主动式共享特点，从销售源头就分成 50 份售卖，从根本上解决了闲置时间的共享问题。
二是具有个体共有式交换特点，漫庭提供可交换、可置换的份额使用交换平台。
在平台上，每一个人既是拥有者，也是分享者，更是资源互换的受益者。
漫庭模式的四个支点仅仅有好的商业模式还不够，还必须有有力的保障。
为此，漫庭网从法律、盈利、销售、服务等四个方面进行布局，并陆续完善、夯实，以此形成漫庭模式的强有力支点。
法律依据漫庭的销售模式是基于《中华人民共和国合伙企业法》，以“有限合伙企业”的组织形式完成房屋购买和产权登记，并将每套度假物业分为50 个财产份额，实现会员合伙持有。
房地产营销策划案例【优秀6篇】
房地产营销策划案例【优秀6篇】（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
文档下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用，谢谢!并且，本店铺为大家提供各种类型的经典范文，如工作资料、求职资料、报告大全、方案大全、合同协议、条据文书、教学资料、教案设计、作文大全、其他范文等等，想了解不同范文格式和写法，敬请关注!Download tips: This document is carefully compiled by this editor.I hope that after you download it, it can help you solve practical problems. The document can be customized and modified after downloading, please adjust and use it according to actual needs, thank you!In addition, this shop provides you with various types of classic model essays, such as work materials, job search materials, report encyclopedia, scheme encyclopedia, contract agreements, documents, teaching materials, teaching plan design, composition encyclopedia, other model essays, etc. if you want to understand different model essay formats and writing methods, please pay attention!房地产营销策划案例【优秀6篇】房地产营销策划案例篇一第一阶段：市场调研阶段一、市经济环境的分析和生活结构研究总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等GDP发展状况及产业结构情况消费品零售总额商业增加值城乡居民的人均可支配收入城乡居民储蓄存款余额二、区域结构调查与城市发展规划调查公共设施状况交通体系状况道路状况、通行量区域性质与功能特点各项城区的机能城市规划三、商业发展规划及政策研究商铺发展现状及布局情况商铺发展规划城市商业网点规划政策四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析地区商铺分布及经营业态详图商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析地区间的销售动向大型主力店的动向五、典型性调查与研究六、地区未来商业地产的供应量分析七、消费者消费行为调查与研究地理细分调查分析购买人群细分调查年龄细分调查分析经济状况细分调查分析消费者交通和出行方式购买者购买心理及行为分析八、项目立地条件研究道路类别及交通状况项目地块自然与社会条件分析顾客是否容易达到商业区周边环境和公建设施项目周围经济条件分析项目SWOT分析九、商圈的确定和研究商圈的范围的确定商圈的构成及顾客来源第二阶段：项目定位阶段一、项目的市场定位形象定位规模定位二、目标客户定位购买商铺的目标群分析租赁使用商铺的目标群分析三、商铺的目标消费群定位及分析四、商铺的经营项目定位及功能定位经营项目定位功能定位五、商铺特色定位六、竞争定位第三阶段：项目规划、设计方案阶段一、整体规划设计方案二、建筑风格与立面效果设计方案三、商铺结构与内部分割方案四、景观设计方案五、交通组织设计方案第四阶段：项目营销策划阶段一、营销整体规划方案建议书营销方式建议营销渠道建议营销策略建议营销计划安排建议促销策略建议二、价格策略执行计划建议书整体均价建议分期均价建议层差和朝向差分析价目表建议价格特别调整方式建议付款方式建议三、管理模式建议书招商管理模式建议物业管理模式建议客户管理模式建议销售管理模式建议四、项目形象包装设计方案建议书VI设计建议楼书设计建议展板设计建议五、广告宣传策划建议书（以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准）户外广告策略建议报刊广告策略建议新闻炒作策略建议网上广告和炒作策略建议六、销售活动策划建议书（以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准）开工仪式建议开盘仪式建议封顶仪式建议竣式仪式建议入伙仪式建议新闻发布会建议展销会建议第五阶段：销售实施阶段房地产营销策划案例篇二活动主题：感恩节回馈“送健康免费体检”。
48个地产项目成功营销策划案例软文九龙家园热卖因素分析
48个地产项目成功营销策划案例软文九龙家园热卖因素分析房地产E网-房地产物业管理资料库九龙家园热卖因素分析--------------------------------------------------------------------------------19xx年12月10日01:40 北京青年报一个原来在传统区位概念中并无优势可言的物业项目，在9、10、11月短短3个月的时间内，令人难以置信地创下了销售率70％的业绩。
在被许多买家看好的同时也引起了业内的关注，这就是九龙家园■市场的转型促使发展商意识转变，最为直接的表现，就是房屋产品的多元化趋势、精品化趋势，准确的市场定位是成功的首要因素。
因为，市场提供了更大的选择空间。
“卖点”宅趋势也日趋凸现。
被业内人士称为“九龙”现象的九龙家园的开发商正是超前地把握了这一市场信息，把全新的居住理念融入设计思路中，以精品化的高品质住宅得到了众多买家的认同。
日前，笔者带着些许好奇，来到了位于玉泉营立交桥以南4．5公里的九龙家园。
随着玉泉营立交桥的建成通车，昔日城南这个瓶颈变成通途，加之明年京开高速路即将开工建设，这里的交通将更为便利。
资料均来源于网上，房地产E网只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。
如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。
感谢原作者所作出的努力！房地产E网-房地产物业管理资料库在工地现场，眼前一座座新近落成的别致小楼令笔者眼前一亮。
九龙家园规模面积20万平方米，一期工程5．3万平方米，是以3至4层低层住宅为主、部分6层住宅的社区，仅从建筑外形这一方面，就的确与市场上常见的高层建筑风格迥异。
据发展商华野房地产开发有限公司的负责人介绍，今天的市场演变，决定了房屋产品日益丰富、品质日益提升的发展方向，对于九龙家园这样的郊区住宅而言，在社区总体风貌上，一定要满足人们摆脱城市后的释然心理，还有亲近自然、返璞归真的归属心理。
因此，九龙家园的社区规划，确定了以低层住宅为主、部分多层住宅的整体格近自然性（与蓝天接壤的海蓝色屋顶）随着市场的细化，准确的市场定位将是房地产项目成功的关键因素。
48个地产项目成功营销策划案例软文女性诉求的差异化营销
48个地产项目成功营销策划案例软文女性诉求的差异化营销房地产E网-房地产物业管理资料库女性诉求的差异化营销--雅兰苑营销策划案过程实录--------------------------------------------------------------------------------20xx年02月09日10:02 林景新作者: 林景新地段论让发展商固步自封雅兰苑是一个位于老城区、繁华商业地段的高雅楼盘。
位置优势，商业气氛与人气都很旺。
楼盘第一期20xx年中期开始发售，价格从最初的４７００不断攀升到最后６０００元，所有推出的单元还是在不到半年时间全部销售一空。
第一期销售的成功让发展商有点飘飘然。
发展商王先生早期是以做写字楼发家的，他以做写字楼的思维来操作住宅楼。
在他看来，项目成功的要素只有一点：地段、地段、还是地段，只要选中的地段比竞争对手有优势，有升值的潜力，项目就等于成功了一半，而他在投资写字楼及雅兰苑第一期的成功，也成了他这套地段论的最好注脚。
在雅兰苑成功销售一期，于是不惜一切代价，投入巨资成本，加紧开发第二期项目。
雅兰苑的第二期于20xx年96400元/平方米，支撑项目卖这个高价的不是项目的优势、独特卖点、市场需求信息而定，而纯粹还依据是王先生那套执着的“地段论”——在他看来，土地是稀缺的，好位置的房子必然是可以升值的，也必然是存在着很大的需求市场的。
市场就在这时与王先生及雅兰苑开了个不大不小的玩笑。
雅兰苑推出的同时，与其毗邻不足一千米的前后，同时有三个楼盘也先后发售，而且这三个楼盘的面积、位置、发展商的品牌比起雅兰苑毫不逊色。
更不利的是，相隔不太远的另外一个区，一个占地将近40万平方米大型楼盘也准备推售，其价格比雅兰苑低得多，竞争的形势不容乐观。
虽然雅兰苑的广告一出街，前来咨询的电话与人流是络绎不绝，但很多客户了解情况之后就无声无息了——他们现在的选择面多了，前后左右都有与雅兰苑相差不远的项目，而价钱却比雅兰苑更有优势。
策划方案成功案例——借鉴其他项目的经验
策划方案成功案例——借鉴其他项目的经验摘要：策划方案是指在实施某项计划或项目时，为达到既定目标所制定的具体计划和方案。
通过借鉴其他项目的经验，我们可以在策划方案中更好地规划和实施项目，提高项目的成功率。
本文将通过介绍几个成功案例，说明借鉴其他项目经验的重要性和方法。
一、案例一：福特汽车的生产模式借鉴日产汽车福特汽车与日产汽车在生产模式上的成功借鉴，突破了传统的流水线生产模式，实施了“精益生产”制度，大大提高了生产效率和产品质量。
福特汽车将日产汽车的“精益生产”理念引入，通过严格的生产管理，优化流程，降低成本，提高了生产效益。
二、案例二：万豪酒店的服务理念借鉴迪士尼乐园万豪酒店以其独特的服务体验而闻名，这得益于其借鉴了迪士尼乐园的服务理念。
万豪酒店秉持“为每位客人提供个性化的服务”理念，通过细致入微的服务，让每位客人感受到宾至如归的待遇。
这一理念的成功借鉴，使万豪酒店成为了全球酒店行业的佼佼者。
三、案例三：苹果公司的技术创新借鉴可口可乐苹果公司的技术创新能力备受瞩目，其中借鉴了可口可乐的成功经验起到了重要作用。
可口可乐以其独特的营销手法和产品创新，赢得了全球消费者的喜爱和信赖。
苹果公司借鉴了可口可乐的品牌营销和产品创新战略，成功推出了一系列颠覆性的产品，如iPhone和iPad，赢得了市场竞争的优势。
四、案例四：小米公司的营销策略借鉴亚马逊小米公司以其卓越的市场表现成为了中国手机市场的领导者，其中借鉴了亚马逊的营销策略。
亚马逊以其优质的客户服务和市场占有率，树立了卓越的品牌形象。
小米公司借鉴了亚马逊的客户关怀和企业文化，通过贴近用户的营销策略，提高了品牌影响力和市场份额。
五、案例五：阿里巴巴的电商模式借鉴eBay阿里巴巴作为中国电商行业的巨头，其电商模式借鉴了eBay的成功经验。
eBay以其开放的交易平台和支付系统，建立了强大的电商生态圈。
阿里巴巴借鉴了eBay的平台模式和支付系统，构建了打通供应链的电商生态，成为了全球电子商务领域的领先者。
合肥万科包大人营销-优秀营销案例分享
2014年4月，“包大人”系列短片之第三部《包大人教子十八招》上线， 就孩子教育问题，“包大人”再次向四方求助，延续前两部的诙谐风格，
将森林公园项目学区房的优势通过动画重点传递给大众。
随后，包装“包大人的幸福学堂”，针对孩子开设各式培训班，将项目 幼儿园签约的信息结合“包大人的幸福学堂”一起推广，环环推进，学
亲切而有萌感的卡通形象成功俘获众多粉丝， “包大人”成为一个符号，其
传播更具有系统性。
“包大人送摇钱树”微信小游戏上线
第三步 “包大人”的教子秘方
在前两部动画的爆红，以及系列线上线下的联合传播，“包大人”的形象已 经鲜明地刻在合肥市民心中。随后“包大人”系列营销趋向向纵深传播，由
概括式的卖点综述，到围绕教育，针对学区房的重点推广。
•线上线下联动，二维——三维的转化将传播符号化； •跟随项目开发进度，从项目整体优势到针对性卖点，凸显性强
调，更精准的营销推广模式；
•从单个项目推广上升为城市代言人，从单一卖产品——卖服务
的整体性升级，“包大人”成为合肥万科打造的生活文化符号。
THE END , THANKS!
他们一边玩着快闪，一边跟围观群众互动。
2014年6月9日，包大人下基层活动， 一支由四个“包大人”组成的“幸 福生活，我包了”主题考察团，来 到合肥万科旗下的滨湖万科城进行
实地考察，参观社区配套，与社区
业主深入交流，体验社区基础服务 设施
2014年6月底，“包大人世界杯独家上门服务”启动，包大人宝马早班 车服务，幸运粉丝看完球由包大人亲自送去上班包大人迷你加油站，为
2013年6月，《包大人买房记》 上线，合肥万科用幽默的视频 动画形式讲了一个故事：包大 人想娶妻，可丈母娘要求“必 须有房!”。轻松诙谐的语言，
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渠道
铺
排Hale Waihona Puke 四各项渠道全面展开，提升到 访量，扩大客户基数
二手房
Call客
竞品拦截
市场/微店拓展
同行转介
叁
精准渠道 高效激励
好 钢 用 在 刀 刃 上
• 经过进场起势及一个多月渠道落地，上客量明显提升，但有效客户量比例 并不多，导致成交量增速缓慢……
• 九月销售目标为3500万，甲方已下军令状，截止月中目标尚未过半，亟需
500
人进行微信快闪
西安世联全员参与，通过悬念单图、更换头像、 发送六宫格图文为项目起势发声，迅速建立项 目市场认知，引起关注，提升项目尾盘形象。
借势
推
介
二
两周内4场同行、7场二手房 推介，总推介及参观近千人
87人次 南战区专场120人次 北战区专场143人次 城北非世联同行113人次 城北重点二手房325人次
人，周边项目同行23人，目标
到访率
175%。
活动效果：海鲜长桌震撼的展示效果吸引 力较强，活动参与人数远超预期，借机释放 项目火爆热销信息及月底冲刺各项激励，月 底最后8天二手房呈现爆发式增长！
同
代 理
名京九合院 金科天籁城 鼎正大都城 隆源国际城 大唐星河苑 上和郡 华远锦悦 宫园中央 锦园君逸 倚能维兰德小镇 泰和御景豪庭 盛龙广场 紫薇东进 中海开元壹号 凤城一号 唐樾六和坊 锦绣天下 辰宫双河湾 红星美凯城 利君未来城 创鸿果粒城 上和城
6个月至少去化100套才可收
回保证金，相当于洋房月均
去化17套才可不亏本 甲方未给到任何包销价格让利，
相较于之前每平米单价上涨
200-300元 高额电商费带来高额转介激励， 最大化刺激销售积极性及渠道
同行及老带新：10000元/套，底跃30000元/套
二手房：1.8%销售额+门店奖励1000元/套+经纪 人奖励1000元/套 有效到访：奖励100元/组
尾 盘
袭
案首 例创 分漫 享香 郡
世联行首创漫香郡项目组
The Case Study Of SC
作为西安世联行第二个包销项目，它是？
棉花
OR
番茄
产量大且成本低，能制成各种规格的织物
表面看上去红润，但你看不出其中的酸甜
壹
首创包销模式解读
这 次 包 销 怎 么 玩
不同包销模式及特征
万科棉花公寓
量大价低、快速清盘
首创包销测算情况
包销期限：6个月（2016年7月1日-12月31日） 保证金：世联方支付甲方100万元，甲方每月 按照认购数量以10000元/套返还世联方保证金 房联宝电商费用：洋房电商费40000元/套，用 于客户团购优惠及相关渠道支出 奖励及渠道费用： 置业顾问：奖励5000元/套，底跃10000元/套
明丰阿基米德 泽星雅龙湾 华豪花园洋房 百花御景名都 西安深国投中心 汇林U家公馆 安诚御花苑 香格里拉尚城 东岸阳光 浩华香颂国际城 万象嘉城 宫园壹号二期 学府中央 皇族名居二期 金旅城 雅荷紫金阳光 中闻传媒广场 东晋桃源·缙福源 龙祥御湖 大明宫万达公馆 中渝国际城 万科大明宫 中天锦庭伴里 紫郡华宸 维也纳森林 新福兴纽约城 华宇时间城 香缤国际城 旭景清园 城市锦上 赛高悦府 兴盛园MOMA公寓 御泉72坊 麟凤尊汇 龙印台 凤六公馆 珠江新城二期 经发新北居 龙记国会山 西安星雨华府 白桦林明天 颐和郡 华浮宫桂园 海璟新天地
方
成交占比30% 奖金发放达50万
同行
成交占比40% 奖金发放达50万
二手房
甲方
住宅基本清盘 提前完成年度任务
置业顾问
跟投者
年化利润率达70% 高额激励 月入过2-4万
请 谢敬 指 谢 正
开发商的名义进行销售，在包销期满后，
包销商对未销售的房屋按照合同约定的包 销价格进行购买的一种法律行为。
共性
包销基价、一定期限、风险性、自主性
首创包销房源情况
剩余产品 顶跃 平层
1套
面积区间（㎡） 228-310 143-213 150-219 274-303 98-180 /
剩余套数 10 74 17 44 17 162套
套均总价（万） 200-240 115-150 200-250 200-220 60-110 /
22套 2套 6套 5套 7套
8套 8套 4套 1套
53套
二层带花园 底跃 高层
2套
1套
3套
4套
3套
8套
7套
合计
首开时间为2011年底，以11+1洋房产品为主，销售周期较长，剩余房源十分零散，每栋楼剩余楼层及户型产 品均存在去化难度。包销房源共162套，其中洋房产品145套，主力面积143-213㎡，套总价115-200万左右。
有效客户量及成交问题……
所有渠道中二手房及同行转介有效客户及成交比最高，故取消收效甚微 的渠道，集中火力针对二手房及同行； 房联宝主攻二手房，代理主攻同行转介，提升相应渠道奖励，进行专场
维系，解决有效客户上量。
二
房 联 宝
摩尔不动产北苑店 安家地产首创店 摩尔不动产首创店 长流首创店 中浩房屋白桦店 永昌地产白桦店 太昊地产 海汇白桦店 21世纪喜乐豪白桦店 海汇菁华名门店 嘉居置业 品胜阳光城店 坤源房产 长流阳光城店 21世纪凤五店（春宇） 百年行幸福快车店
城北住宅多为尾盘，竞品客户量有限，故将所有在售项目列出，周内每天上午划分片区逐一上 门拜访，扩大同行认知及市场影响，同时每日兑现转介奖励，赢得同行信任，提升转介到访量。
今夏最火串串 嗨翻城北同行圈
活动到访：活动当天到访同行约
127人，到访率为141%，涵
盖城北 影票各
21个项目，发放抽奖券及电
行 转介
阳光北京城 希尔国际公馆 左岸骏景 锦上壹品 万科荣华金域名城 开利星座 爱菊欣园 汉景名都 三丰中心思想 贰号大院 西安印象 双威理想城二期 雅荷四季城 汇通太古城 瑞泰卡地亚 凤城九号 旭景崇盛园 首府尚苑 九如御 长和上尚郡 碧玺华庭 海璟暖暖的宅
城北在售89个项目逐一清扫， 分组划片区上门维系
带访量
同为包销，首创与棉花自身差异较大，如何实现逆袭？
洋房
改善产品 去化较慢
周期 越长
利润越低
尾盘 单价
亏 损 风 险
上涨
高 总 价
电商费高
大 面 积
贰
专注解决核心问题
分 析 问 题 对 症 下 药
问题梳理与分析
项目自身 问题
市场认知 问题
渠道来访 问题
渠道维系 问题
1、无包装导视
2、园林展示差 3、物业口碑差 4、部分房屋存在 工程质量问题
长流海博店 万宁房产 永昌魏玛店 摩尔不动产魏玛店 新环境魏玛店 壹家不动产 星空地产 摩尔不动产文景西区店 远帆文景西区店 府盖房产 中浩新房部 金创不动产 龙玛海棠花园店 摩尔紫薇风尚店 百年行紫薇风尚店 科航房屋
震撼海鲜盛宴 引爆城北二手房
活动到访：活动当天（中秋节）到访约
158人，其中合作二手房门店经纪人135
178张。
25组，其中有效
活动效果：活动到访人数超出预期， 当周同行转介到访 转介
22组，成交6组。
做足
噱
头
添锦 花上
转介到访：户太8号+爱疯7抽奖券 转介成交：爱疯7PULS抽奖券
肆
团队稳定 事半功倍
人 心 齐 泰 山 移
基本功坚持不懈
吃得苦中苦
团结有爱正能量
伍
尾盘逆袭 多方共赢
百 般 红 紫 共 芳 菲
业
5700万
37套
达 成
尾盘成销冠，洋房月均去化
绩
4300万
33套
2500万 1800万
17套 18套
超 额 完 成 43%
27套
完 成 60%
完 成 83%
超 额 完 成 23%
3.5个月即完成100套销售目标
洋房单周去化量破
15套（含4电商）
1.5亿
7月
8月
9月
10月
截止目前，销售额突破
多
共 赢
手 房
金诚房产 长流天朗御湖店 远帆天朗御湖店 鹊桥天朗御湖店 新环境御湖店 亿德不动产 风景御园店 21世纪风景御园店 海汇风景御园店 经荣置业 建腾房产 新环境海璟时代店 鹊桥海璟时代店 合家盈雅荷春天店 丰亨地产 恒翔不动产
整合城北48家门店资源，建 立500人二三联动大群
01 重点门店周周上门拜访维系 签约后上门发放成交奖励 02 每日微信发放当天带访奖励 联动大群专人维系时时互动 03 04
暂不能解决
市场认知问题
前期形象难以快速转变 尾盘项目不再投入推广
通过项目起势 及世联推介发声
渠道来访问题
决定成交量的关键 当前面临的核心问题
通过任务倒推及渠 道铺排解决上客量
渠道维系问题
决定来访量的关键 渠道顺利进行的保障
通过房联宝电商解决
快闪
起
势
一
全员微信快闪 刷爆朋友圈 快速建立项目市场认知
超
1、市场认知多为
大盘、刚需、低价 2、住宅推广停滞 3、周期长，尾盘 期市场声音微弱
1、日均来访约5组，
周成交约3组 2、仅靠自上及老 带新，无其他渠道 来访客户
1、前期开发商对
于同行、老带新及 二手房存在大量未 兑现情况，口碑极 差，转介停滞
问题梳理与分析
项目自身问题
已包销甲方不支持 沟通解决需要时间
世联公司内部
围剿
社
区
三
洋房老业主上门维系，社区 巡展、电影节释放老带新
洋房入住老业主一对一上门送礼（洗衣液+沙漠小米）维系，释放老带新奖励1万-3万政策，共上门拜访154户； 首创国际城南区入住业主约2万户，利用两场社区电影节，宣讲项目及老带新激励，现场发放小礼品，提高老业主关注度； 每日19:30-20:00，置业顾问带物料及小礼品进行南北两个社区巡展，意向客户留电并利用周末抽奖活动噱头邀约老业主。