青岛奥特莱斯市调报告完整版

35,227 (↑9.6%)
高等教育机构
22
就业和
教育
高校在校人数 (千人)
291
注释: 青岛市主城区是指市南、市北、崂山、 李沧 、城阳、黄岛。 *人口统计为常住人口，数据来源于青岛市统计局。
3
宏观数据
)
GDP
8800 7800 6800 （ 5800 亿 元 4800 3800 2800 1800
基础设施分析-青岛的铁路和高速公路
3 204 2
• 青岛高速路网发达，主城区有三条快速路和两条海上 通道。全长41.6公里，胶州湾跨海大桥是世界上最长
1
的海上大桥，极大地缩短了青岛市区和黄岛的距离。
这有助于“一小时经济圈”的形成。胶州湾海底隧道，
全长7.8公里，由市南区到黄岛的距离缩减了30分钟，
多样化的历史和文化名胜，古老的街道和 欧式建筑，以及保存完好的天主教堂在青 岛老城区几乎随处可见。
历史文化
青岛沿渤海湾而居，与黄海相望。游客 及青岛市民可以尽情享受这里的海边雕 塑公园、海滩和极地海洋世界。
海洋资源
地文景观
崂山是道教的发源地，具有几千年的历史。 崂山及其群山以其独特的风光吸引力成千 上万的游客。
10,000
-
20wk.baidu.com9
2010
可支配收入(人民币, 市区)
2011
2012
消费支出(人民币, 市区)
2013
4
青岛市可支配收入分析
2017年中高端消费群体所占比重将上升到47%（年度可支配收入大于30,000元） 。
不同收入群体所占比重
0%
100%
1% 1% 2% 2% 5% 6% 8% 12% 14% 17%
3 204
2
米兰小镇奥莱
• 得益于其全年温和的气候，便利的交通，多样化的休闲娱乐设施和发达的MICE设施（ Meetings/会议、Incentives/奖励旅游、 Conferencing and Conventions/大型企业会议、Exhibitions and Exposition/活动展览和Event/节事活动 ），青岛已经开始引起国 内外MICE组织者们的注意。青岛有潜力成为中国MICE的领头羊，这会进一步刺激青岛旅游业和酒店业的需求。作为北京2008年奥运 会帆船赛的举办地，青岛在世界范围的知名度进一步扩大。
数据来源: 仲量联行
人文活动
青岛啤酒闻名于世，每年秋天啤酒城 的庆祝活动热闹非凡，啤酒街上到处 都是游客的足印。即墨也以其自然温 泉和国际水准的高尔夫俱乐部而为世 人所熟知。
8
青岛市旅游业分析– 主要景点
莱西湖公园(国家3A级景区)
山景区(国家4A级景区)
青岛华山国际高尔夫俱乐部 (国家3A级景区)
方特梦幻王国 (国家4A级景区)
青岛啤酒街 (国家3A级景区)
大珠山景区 (国家4A级景区)
金沙滩 (国家4A级景区)
平度
莱西
胶州
米兰小镇奥莱 黄岛
即墨
城阳
李沧 市北
崂山
市南
海边景点区 (国家4A级景区)
数据来源: 仲量联行
莱西湖生态(国家4A级景区)
即墨温泉度假村 (国家4A级景区)
即墨鹤山风景区 (国家3A级景区) 崂山景区 (国家5A级景区)
海边木栈道 (国家4A级景区) 青岛极地海洋世界和海底世界 (国家4A级景区)
尽管拟建项目在图中某些风景区周边，但是 这些景点与青岛市南部比较，并无特别之处，因 此，我们对于项目周边的旅游设施没有进行深入 分析。
9
青岛酒店业市场概况
• 从地域上划分，青岛的酒店可以划分为三个细分市场—市南区香港中路，崂山区石老人，黄岛区凤凰 岛。随着甲级写字楼和高品质住宅楼的发展，香港中路现在在青岛的酒店业市场占据主导地位。然而， 随着崂山区和黄岛区的发展，石老人和凤凰岛地区将会成为酒店投资者和运营者的青睐。
城市
青岛 烟台 威海 潍坊 东营 淄博 临沂 日照 连云港
加权平均收入
30 分钟 (人口)
5,279,763 -
32,145
1小时 (人口)
7,919,593 254,044
1,969,969
181,932 -
30,722
2小时 (人口)
8,975,525 5,976,737 835,669 7,550,737
6
青岛市旅游市场概况
14,000,000 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000
-
乘客流量– 青岛流亭国际机场
2008
2009
全部乘客量
2010
2011
2012
% 较上年变化百分比
20% 1000
15% 800 600
0%
开始在有一定规模的零
售机构，大型超市，购
物中心和奥特莱斯消费。
<10k Rmb 30k-40k Rmb 80k-100k Rmb
10k-15k Rmb 40k-50k Rmb 100k-120k Rmb
15k-20k Rmb 50k-60k Rmb 120k-150k Rmb
20k-30k Rmb 60k-80k Rmb >150k Rmb
未来五年，青岛将继续其城市开发。向西，一个新的经济区—西海岸经 济新区将会继续吸引大量投资以促进青岛港和相关产业的发展；向东， 未来“蓝色硅谷”的建成将会加速海洋科学与研究的发展（同时会进一 步加强青岛作为主要海洋研究中心的主导地位）；向北，其发展重心将 在高端制造业和新兴产业上。
数据来源：青岛市统计局
80% 60%
20% 26% 31% 35% 39% 43% 47%
中高端消费群体比 重将达到或超过
40%
47%
20%
这一临界点是指消费者
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013E 2014F 2015F 2016F 2017F
数据来源:EIU 临界点: ¥30k ($4,900) /人/年= ¥81k ($13k) /每家/年= ¥6,750 /每家/月
5
青岛市区经济指数
平度
莱西 即墨
1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 -
市南
各区 GDP (亿元人民币)
*原市北 *原四方 李沧 崂山
四星
三星
酒店
10
32
73
客房
3,511
7,126
9,551
入住率 %
76.3%
75.5%
69.6%
平均每晚房价 (人民币)
1,014
488
324
每晚可售房收入 (人民币)
774
368
226
*10家五星级酒店由青岛市旅游局提供，另有6家酒店不在旅游局名单中，但按 国际标准可归为五星级酒店
数据来源: 仲量联行
国内逗留旅客数
2012
合计
国外游客来源地划分2012
其他 15%
欧洲12% 北美 7%
亚太 66%
数据来源: 青岛市统计局 7
青岛市旅游业分析
• 青岛，以其保存完好的德国建筑和狭长海滩而闻名，是中国旅游胜地之一。而且，每年这里都会有一系列的展览或庆祝活动。其中， 每年八月为期两周的青岛国际啤酒节，吸引了大批的国内外游客。
Maps by Google Map
14
数据来源: 仲量联行
14
基础设施分析-项目周边交通
• 拟建的米兰小镇奥莱项目位于西海岸经济新区，靠近204国道（连接青岛北部和市中心）。日前，国务院批复
设立青岛西海岸新区，青岛西海岸新区正式成为中国第九个国家级新区。配合西海岸新区的建设，新区的交通建
设正在加紧的规划布局中。
59,376 226,034 1,677,530 2,778,109 1,641,112
28,247
2012 平均可支配收入 (人民币)
32,145 30,045 28,630 25,817 30,953 28,189 24,452 22,817 24,342
N/A
数据来源: EIU
注释: 本表中数据涵盖全部人口，不仅限于主城区。 13
星级酒店供应量分析（所有客房）
二星酒店12%
五星酒店24%
三星酒店37%
四星酒店27%
10
青岛客流圈分析
客流圈：30-60-120分钟客流圈
120分钟
60分钟
30分钟 青岛
直线半径 实际驾驶半径
11
青岛客流圈分析
青岛市各客流圈人口情况
30分钟客流圈 (人口)
1小时客流圈 (人口)
2小时客流圈 (人口)
800
2008
年度GDP与增长率
2009 2010 GDP
2011 2012 年度增长率
2013
20% 18% 16% 年 14% 度
增 12% 长 10% 率 8% 6% 4% 2% 0%
3300
2800
零
售 额 2300
（
亿 元
1800
）
1300
800
300
2008
年度零售额
20092010 零售额
原黄岛
城阳
20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0%
区GDP (亿元)
GDP 年增长率
胶州
城阳 四方
市北
李沧
崂山
黄岛区
市南
胶南
社会消费品零售额（亿元人民币）
400
350
300
250
200
150
100
50
市南 *原市北 *原四方 李沧
崂山
原黄岛 城阳
(人)
备注
青岛是山东半岛南部唯一的大城市，但是2小
3,695,864
1
3,695,864
4
8,788,429 时客流圈内有多个地级城市，比如烟台和连
云港，因其与青岛距离较远，不能对青岛的
消费客群提供有力支撑。
12
青岛客流圈分析
城市收入水平分析*
下表列出了青岛市交通圈所涵盖的主要城市，以及30-60-120分钟交通圈预测人口数量和当地平均可支配收入情况。周边城 市以沿海城市为主，经济发展较好，收入水平较高。
对于胶州湾西海岸地区经济的发展，起到了很好的促
进作用。
5 1
3
6 7
图例:
1 青银高速 2 青新高速 3 环湾高速 4 青兰高速 5 沈海高速 6 威青高速 7 滨海大道
2 4
1 2
国道204
1 青岛-济南铁路
2 青岛-新沂铁路
3 青岛-烟台铁路
1 胶州湾跨海大桥
2
胶州湾海底隧道
市中心
米兰小镇奥莱 204
青岛奥莱市场调研报告
Qingdao Outlet Mall Market Research
2014年6月
1
2
青岛城市概况
德州 济南
东营 滨州
淄博 潍坊
烟台 青岛
聊城 菏泽
泰安 济宁
日照 临沂
威海
青岛，位于山东半岛，与黄海相望，是中国大陆地区最重要的进出口海 岸。青岛雄厚的工业基础和有竞争力的港口优势是整个城市经济发展的 基石。完善的贸易体系，与海洋产业的紧密结合以及日益发展的旅游业， 使得青岛在中国的二线城市中异军突起。
社会消费品零售额（亿元人民币）
* 2012年，青岛市行政区划包括“七区五县”（如地图所示）).2013年，市北与四方合并成立新市北区，黄岛与胶南合并，
成立西海岸经济新区，青岛市行政区划变为“六区四县”。因目前只能得到2012年数据，故如上地图和数据是根据2012年行
政区划编制 (青岛市统计年报，2012).
• 酒店入住率和成交率通常在每年的二、三季度达到峰值。因为在气候比较温和的月份，随着休闲旅游 的增多，对于酒店的需求也会增加。每年8月份的青岛国际啤酒节，在酒店业季节性变化中也扮演了重 要角色。冬季相对来说需求不旺，因为青岛冬季比较寒冷。MICE的需求在冬季也呈下降趋势。
(2013年第3季度)
五星*
备注
5,279,763
10,325,538
29,720,829
尽管2小时的驾驶半径可以到达华北平原密集人口区， 但是青岛靠海的地理位置及自身较少的人口，使得 其集群效应并不明显。
周边城市（主要指市区，及地方县级城市）客流圈人口情况
人口总数 1小时客流圈 1小时 2小时客流圈 2小时客流圈
（城区) 客流圈 (人) （城区)
10% 400
5% 200
0% -
国内外旅游收入
2008
2009
2010
收入(亿元人民币)
2011
2012
年度增长率
20.0% 16.0% 12.0% 8.0% 4.0% 0.0%
国内外过夜逗留旅客数（万） 7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
-
2008
2009
2010
2011
国外逗留旅客数
2013
人口 与面积
人口（万） 面积 （平方公里） GDP (亿人民币)
商业
消费支出(人民币, 市区)
出口(亿美元)
青岛市
主城区
约770
约280
10,654 8007 (↑ 10% )
1,159
22,060 (↑ 8.2%)
420 (↑ 2.9% )
进口(亿美元)
359 (↑ 11.0% )
财富
人均可支配收入(人 民币，市区)
2011 20122013 年度增长率
25%
20% 年
度
15%
增 长
率
10%
5%
0%
青岛市人口与年龄分布
15-64岁 76%
65 岁及以上 10%
14岁以下 14%
注释：表中人口统计指青岛市常住人口 数据来源: 青岛市统计局, 第6次人口普查, 2010
40,000
人均购买力
30,000
20,000