差别化房地产信贷政策的内涵

房地产业作为一项资本密集型产业，与金融关系极为密切。随着我国房地产市场的发展，房地产业对金融政策的敏感度不断提高，对金融资本的依赖性也逐步增强。某种意义上讲，离开金融的支持，房地产就不可能有今天的辉煌。反之，金融离开房地产的支撑，也不可能实现信贷资金的良性循环。可以说，二者唇齿相依，唇亡齿寒，互为依托，谁也不可能独善其身。本文从差别化房地产信贷政策变化的脉络及襄阳市房地产金融运行情况

等方面进行探究，希望从中找出一些有用的东西。观点仅为个人揣度，不代表本单位的立场，更不代表中国人民银行的看法。

一、差别化房地产信贷政策的内涵及表现形式

差别化房地产信贷政策是2010年才提出的一种说法，原来没有这个概念，没有人给他下一个准确的定义，也无从查到这个名词解释，因此，我们只能简单地从字面上进行理解。所谓差别就是指不相同的地方，就是区别、差异，所谓化，就是一系列成型的东西，所谓房地产信贷政策就是与房地产有关的所有信贷政策的总和，几个词语组合到一起就是有区别、有差异、成型的、一系列房地产信贷政策。笔者个人认为差别化房地产信贷政策至少包括这么几个方面：

（一）地域差别。我们国家地域辽阔，经济发展水平千差万别，因此我国的房地产调控政策不可能一刀切，现实主要针对的是房地产价格企高的一、二线城市，对经济尚不够发达、房地产价格适度的三、四线城市房地产发展国家还是鼓励的。按照我国目前的一般划分，北京、上海、深圳、广州四个城市为一线城市，省会城市、副省级城市、经济比较发达的沿海、沿江、沿边城市为二线城市，地市级城市为三线城市，县级城市为四线城市。

（二）时间差别。房地产调控政策在不同的时期有不同的调控重点，一定时期主要在地域上进行调控，一定时期重点又放在调控房价，一定时期主要调控户型面积，一定时期重点调控土地供应，一定时期主要调控房屋的档次，一定时期又重点调控市场准入等。总之，一定时期什么问题最突出，重点就调控什么问题。

（三）用途差别。我国目前限制的主要是投资性购房和投机性炒房，对自住房和改善性住房政府还是支持的。

（四）等级差别。国家鼓励保障性住房、廉租房、经济适用房建设和棚户区改造，限制高档、豪华、别墅式住宅：鼓励90平米尤其是75平米以下的中小户型住宅建设，不提倡或限制90平米以上的宽宅建设。

（五）利率差别。对个人购房者而言，首套房执行利率优惠，曾有0.7、0.75、0.8、0.85、0.9折等，二套房一般执行基准利率，三套及三套以上要上浮利率，上浮标准各行也不尽相同;对房地产企业而言，保障性住房、廉租房、经济适用房建设和棚户区改造，90平米尤其是75平米以下的中小户型住宅建设执行利率优惠或基准利率，高档、豪华、别墅式住宅和商务用房执行基准利率或上浮利率。

（六）首付款及按揭比例差别。现在各行一般执行的是首套房首付30%，按揭70%，利率为基准利率；二套房首付60%，按揭40%，利率上浮10%；三套及三套以上100%付款，银行不贷款。

（七）准入差别。目前各行对房地产企业贷款准入执行的是名单式管理，尽管各行执行的标准不一，但基本上都要求三级以上建安企业资质，三级以下的企业原则上不予贷款。

二、差别化房地产信贷政策变化的脉络

我国的房地产信贷政策伴随着住房制度改革先后经历了不

断调整、发展和完善的过程，具体可概括为：1998—2002年支持与鼓励的金融政策，2003—2008年上半年趋紧的金融政策和2 008年下半年至今先宽松后趋紧的金融政策。

在金融支持房地产快速发展中，为降低银行信贷风险，人民银行、银监会首次于2007年9月出台抑制房地产投资、投机的二套房贷政策，在《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发“2007”359号）中规定，第二套住房贷款首付不得低于40%，利率执行基准利率的1.1倍，并年内6次上调贷款利率，抑制房地产投资和投机。

2008年在国际金融危机的影响下，上半年银行对房地产企业收紧银根，对个人购房贷款严格实施二套房贷政策。下半年采取降低利息、购房首付、税费和给予购房财政补贴等宽松的货币政策刺激住房消费，其中10月22日，人民银行出台的相关政策规定：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善性普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%，同时下调个人住房公积金贷款利率。12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发“2008”131号），提出：加大保障房建设、鼓励商品房消费、支持房企应对市场变化，鼓励房地产企业以合理价格促销，支持居民合理的购房居住需求。

2009年1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,

原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日,继农行出台房贷细则后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台。

2009年末至2010年初为限制投资、投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，‚国四条‚、‚国十条‛、以及‚新国四条‛、‚新国十一条‛相继出台。2 010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会也联合下发了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发“2010”275号），要求：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；对有土地闲臵、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期；对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理；继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求；鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

2011年我国继续实行趋紧的房地产金融政策，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发“2011”1号）也明确提出：要强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。要加大保障性安居工程建设力度。严格住房用地供应管理，各地要增加土