XX写字楼项目销售现场包装策划方案

某写字楼项目销售现场包装策划方案

一、整体安排要点：

1、施工场地与销售接待展示地尽量分开。建议另劈主要施工车辆入口。

2、参观人流从看楼广场进入售楼处后，可不用再出露天就可以直接通过看楼通道上楼参观，以确保其安全舒适。

3、参观人流所能接触到的地方都要利用起来展示或体现楼盘价值。

二、售楼处

1、售楼处布局建议

A、总建筑面积控制在300平方米左右

B、设在一楼并与实景电梯厅、办公入口大堂、“员工加油中心”等相连通。

C、功能面积包括：入口门厅、模型展示区、实物/概念展示区、洽谈区、办公室、卫生间等。

2、设计要点：

A、分区合理，各功能位置齐全；

B、体现信息科技时代感、精致高档感；

C、体现出发展商的认真负责的态度；

D、注意人流的特点；

E、注意与售楼前广场的协调与利用。

3、售楼处办公用品清单

A、销售大厅：

汇线通8线：传真机、复印机、饮水机、POS机、点钞机各一台；音响（提前接线）、无线MIC、大屏幕背投影电视各一套；接待台（双层）一套；

B、办公室

办公台椅4套（英龙、世联各两套）；文件柜；更衣架；IDSN上网电脑、打印机各两台；保险柜、饮水机各一台；

C、其它

烟灰缸、纸娄、纸巾、复印纸一批

三、看楼通道

1、要点：

保证通道的采光与通风；保证整洁、干净、有装饰；墙面应有处理，布置一定的展板；有导示牌指引方向；

2、注意点：

通风与采光要好，灯光展示板宣染出的气氛，通道中的导示明显；

四、售楼处前广场

1、参照“XX大厦”实景

2、注意点：

室外的广场的状态直接表达了开发展的开发理念，环境的提高前透支是一种信心、实力的体现。

五、形象墙注意点：

大面积的、个性化的形象墙展示为对消费者的多层渗透的一部分。同时可以吸引“眼球”，扩大项目影响力。

六、户外导示、昭示系统注意点：

户外导示、昭示系统可以最大程度的节省推广成本，“眼球”效应明显。

七、条辐/楼体广告：

条幅的设置是最低成本但相当有效的宣传方式；本项目主要考虑项目北面的展示面，高度应高于树高5米以上

八、交楼标准房/样板房：

建议本项目的封顶前的交楼标准房设在第7层，封顶后再提前赶出第25层。样板房早期建议在第6层，具体根据“征集样板客户，赠送样板装修费”活动结果实施装修；后期根据需要增设第8层复式样板房和高层样板房。

九、费用预算

郑新桥：写字楼的经营开发和管理有10年的经历了，对行业有比较深的感情。说不上是讲，是跟大家一块沟通和交流。在座的很多是写字楼方面的实践专家和相关行业的专家。在这一个过程当中，通过跟大家的交流，对我们在写字楼开发过程当中怎么样整合有一个沟通，从而使大家有一个提高。写字楼开发如何整合？一二线城市，开发商对写字楼开发时间比较早，遇到的问题比较多。在这一个过程当中，如果开发商不能有效的整合资源，可能在产品整个开发打造过程当中会遇到种种的问题。相应来说，不能够得出比较好的结果。针对这样的状况，我把自己的感悟跟大家一块分享。有很多地方不一定很完善，我希望在交流的过程当中，大家把你们更好的地方提出来，我们共同探讨。

写字楼的概念引进中国是在80年代的时候，在中国传统的叫法是办公楼。实际上是一种产品，是两种叫法。中国在建国之外，引用了计划体制。办公环境怎么样做？自己单位需要多大办公楼，自己建多少，自己建自己用。这一种情况下没有社会的流动。那一个时候的办公业态是办公楼。随着市场经济高度发达，你需要办公的楼，不是自己建的。可能你开发的办公楼不是你自己用的，这一个过程当中出现了写字楼的概念。大陆最早引用的是香港办公楼的概念，写字楼是经济市场化的结果。凯晨世贸中心高总做了凯晨世贸中心有关产品的介绍和交流。因为金融贸易的发展，这和中国很多知名的商业银行、管理银行、相关的金融机构都进入了这一个地方，形成了这一个地方高端写字楼的集中。在市场经济高度发达的时候，经济也高度发达，促进了写字楼的发展。

最早的写字楼都出现在市场经济发达的国家和城市。像纽约曼哈顿，历时1个多世纪，现在估值也几十万亿。形成了世界最著名的金融中心。

还有，香港中环，在20、30年代开始发展，形成了第二大的CBD。

还有，东京新宿在二战之后大规模发展起来。

还有，巴黎拉德芳斯新区。在世界公认中，以国贸中心为中心形成了第五个CBD。

这几个有一个重合，金融贸易业的融合，写字楼怎么样跟金融贸易业融合？世界公认的四个办公区跟金融中心对比之后，发现世界最大的金融中心在纽约曼哈顿、香港中环、英国伦敦等，前6位金融中心和CBD，至少有4个是融合的。

中国市场经济发展历程：

1978年，中国改革开放开始。从1978年作为最重要的分水岭，在此之前中国主要是计划经济时期，那一个时候存在的是办公楼。改革开放之后，开始提供了写字楼的土壤。自己办公的地方可以不自己建，自己建的办公地方可以让别人用

。

到了80年代中后期，写字楼引入到了中国发达的一线城市。从研究的一些资料来看，以国贸中心为中心的CBD，国贸中心是中国大陆上第一栋真正的写字楼，也是最具有代表性。中国的CBD随着中国经济的强有力的发展，它的排位会更加的靠前，可能会挤入世界前三大、四大CBD。

到了90年代中后期，写字楼的概念逐步深入到二三线城市和内地区域。形成产品的实体是在90年代中后期。5年、8年之后，二三线城市的甲级写字楼将会逐渐的成型。计划经济体制，只有办公楼的业态。市场经济之后，才有了写字楼的业态。

中国当前写字楼市场的状况：

由于中国改革开放和市场经济发展历程比较短暂，决定了中国大陆上的写字楼处于不成熟的状态。就像中国房地产开发，如果跟市场经济发达的国家，像跟美国、香港相比，我们开发相对来说远远的落后。像房地产开发模式，深圳把香港的模式学过来了，大陆的把深圳的模式学过来了。中国市场经济开放时间短，在吸收和学习写字楼开发过程当中，还处于不成熟阶段。瑞士再保险大厦，设计理念、和周围环境的融合都达到了一定的境界，如果放在大陆可能不被接受，因为造价太高了。凯晨世贸中心也是处于比较高端。

中国写字楼不成熟的表现：

1、开发商的不成熟。我非常想把这一些年对写字楼的感受和对写字楼的理解和考察研究跟大家分享。