经典龙湖客户敏感点与成本效益敏感点汇总
客户敏感点——精选推荐
.客户敏感点：客户敏感点：1.样板示范区样板示范区2.规划方案规划方案3.配套设施配套设施4.外立面设计外立面设计5.户型设计户型设计6.园林景观园林景观7.房屋质量房屋质量8.社区安全社区安全一．样板示范区：一．样板示范区：• 样板示范区是客户来到孔雀城，首先要接触的地方，所以样板示范区的打造是非常重要的。
重要的。
• 样板示范区是给客户体验未来在孔雀城的生活方式的。
样板示范区是给客户体验未来在孔雀城的生活方式的。
• 样板示范区的主要功能是销售洽谈，样板间展示，园林景观展示，物业服务展示。
• 如何能吸引住客户呢？如何能吸引住客户呢？• 1.在样板示范区要充分体现建筑的空间感，景观园林的空间感，尺度要大气。
在样板示范区要充分体现建筑的空间感，景观园林的空间感，尺度要大气。
• 2.要将室内室外的设计相融合，要通透，视觉效果好。
要将室内室外的设计相融合，要通透，视觉效果好。
• 3.室内，室外的动线要体现舒适，便捷，通达性要好，达到一步一景，每个细节都要体现。
要体现。
• 由于我们的客户，应该绝大部分都没有住过类似的住宅，所以样板示范区打造的好，让客户体验出与以前完全不同的高尚的生活方式，这对客户的震撼力是很强的。
结论：结论：• 1.销售洽谈区最好设置在会所，会所空间感强，尺度大，视野好。
周边园林景观空间足，可以做出有特色有品质的效果，使室内室外融成一体。
间足，可以做出有特色有品质的效果，使室内室外融成一体。
• 2.样板间应与会所有良好的客户动线，使客户能舒适的到达，动线中的景观和道路要体现细节（有景观小品，拼花小路等）让客户感受到是用心在做。
要体现细节（有景观小品，拼花小路等）让客户感受到是用心在做。
• 3.样板间的装修和配饰家具要大气不繁琐不雷同，要有家庭的温馨感（儿童房和女主人经常使用的房间要重点关注）能让客户回到家里还能想起某些细节，样板间的使用和家庭使用还是有区别的，体现品质的同时要保证耐磨和耐脏（比如地板的品质不高就会留有高跟鞋留下的印，墙面也会脏，毕竟样板间的人流量要远大于正常家庭的人流量）。
龙湖地产工程精细化管理三大控(进度、质量、成本)-中房商学院
龙湖地产工程精细化管理三大控一大控：进度控制/二大控：质量控制/三大控：成本控制/——如此学龙湖，才有用！中房商学院官方微信平台已正式启动，欢迎新老客户关注我们。
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微信公共账号：zfxedu【课程说明】主办：中房商学院时间：2014年6月21-22日地点：郑州【课程对象】●房地产企业董事长、CEO、总经理、副总、总工程师等具有推行企业制度改革权力的决策层●工程总监、项目总监、产品研发、成本、采购、营销、设计、工程、物业、监理、施工管理人员及业务骨干成员【讲师介绍】路丹：中房商学院高级顾问。
一级项目经理，2004年进入龙湖地产，是成都龙湖的先锋者，全面见证了成都龙湖地产的发展经历，在龙湖任职期间，先后担任龙湖地产造价采购部经理及项目总经理职务。
擅长房地产工程管理、采购、合约等，全面负责龙湖晶蓝半岛，翠微清波、龙湖三千城、龙湖长桥郡等项目。
【课程大纲】Part 1：龙湖地产工程管理模式分析1、龙湖地产企业经营模式与工程管理A. 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响2、龙湖地产工程管理组织架构与管理特点A.工程管理架构特点B.工程部的输入与输出C.总部对地区公司工程管理的考核体系设计3、龙湖地产工程管理模式分析A.龙湖地产运营管理与项目工程管理的关系B.项目运营管理提高项目工程管理的效率、质量、风险控制能力Part 2：龙湖地产工程管理三控1、龙湖工程管理进度控制A.项目启动会制度a.1.项目启动会准备会a.2.项目启动会的作用a.3.项目启动会成果演示B.龙湖地产进度控制的基础工作：全项目计划倒排b.1.如何以营销需求为目标制定工程计划b.2.工程计划对下游部门的要求是什么（研发、造价对工程计划的支撑）C.龙湖集团对于工作期量的设定方法c.1对造价采购部工作期量的管控方法c.2工程部内部工作期量的管控方法D.进度中间控制1：龙湖对于项目关键计划节点的设置及检查E.进度中间控制2：龙湖阶段性成果评审F. 进度中间控制3：项目月度计划G.龙湖地产工程后期进度管理重点g.1收尾工作节点工期专题会g.2软资料时间节点的把控：项目资料移交标准2、龙湖工程管理质量控制A.龙湖工程管理理念与质量文化B.施工图质量的控制方法b.1以景观为例学习龙湖出图和审图要求b.2景观(概念到扩初)设计任务书模版b.3景观(施工图)设计任务书模版b.4景观施工图图纸细目及内容说明C.同路人的管理c.1分供方考察办法的制定c.2分供方评价体系D.对龙湖集团工程管理模式的一次宣讲：合同交底E.龙湖集团如何正确的管理(使用)监理：监理管理办法F.资料管理方法：施工单位须报送的施工方案目录G.质量中间控制1：停止点检查H.质量中间控制2：各分部工程质量控制要点I. 质量中间控制3：工程观感质量验收标准J.交房标准j.1.幼儿园装修标准(交房标准)j.2.交房观感标准j.3.景观交房标准K.分户验收实施细则L.后期工程质量管理方法l.1.成品装饰房后期质量管理专业指导书l.2.龙湖分公司工程部竣工交房项目质保期内业主报事整改流程指引l.3.工程、营销、物业客户报事处理工作界面l.4.地产委托物业施工的管理办法l.5.项目移交后的新建改造工程管理办法3、龙湖工程管理成本控制A.项目目标成本的制定对工程部的要求B.工程部如何在实施中保证项目目标成本的实现C.合同需求是什么D.工程部同造采部的博弈1：设计变更、技术洽商及现场签证管理办法E.工程部同造采部的博弈2：现场收方(隐蔽工程)管理F.项目各阶段成本测算对工程部的要求：项目各阶段成本测算管理工作指引G.工程部同造采部的协同：竣工结算管理办法Part 3：龙湖地产工程管理的利与弊1、注重过程还是结果A.先施工后合同(案例简析)B.流程的制定、流程的执行、流程的流程2、细节真的决定成败吗A.业主才是检验质量的标准B.客户视角看问题还原龙湖晶蓝半岛97%的交房满意度和100%的收房率【费用说明】【主办单位】中房商学院【培训时间】2014年6月21-22日青岛（详见报道通知）【培训费用】人民币3600元/人包含：讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等；会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
龙湖+销售技巧汇总
“多人组合逼单”、“半年客户起死回生”的故事。 多人组合逼单” 半年客户起死回生”的故事。
营销部-销售逼单技巧 2
营销部-销售逼单技巧 12
换位思考，以退为进（案例） 换位思考，以退为进（案例）
1、先认同客户异 、 议
例1：客户：“你们的房子什么都好，就是太密了？” 客户： 你们的房子什么都好，就是太密了？
Sales:“看得出您对高品质住宅有非常独到的理解，我们所打造的物业也是针对 像您这样有品味的人士。您刚才提到房子很密，我很认同，它比起别墅和郊区的一 些住宅是密了一些，同时 同时我们也不得承认它的地段、土地价值、以及完善的商业配 同时
现场热销气氛浓厚 放大客户需求 放大产品优势 趁热打铁， 趁热打铁，短、平、 快
2、决不 决不 放过今天
1、现场 气氛的烘 托
营销部-销售逼单技巧 7
逼定技巧1、现场气氛的烘托（团队合作重点） 逼定技巧 、现场气氛的烘托（团队合作重点）
技巧一：现场置业顾问之间的相互配合，利用现场的人气制造热销氛围。如： 利用现场的人气制造热销氛围。 技巧一 利用现场的人气制造热销氛围 置业顾问不时的走到正在接待客户的置业顾问身边告知“**单位已被认购，现勿推 荐”。 技巧二：置业顾问当着客户面大声咨询前台多次 技巧二 置业顾问当着客户面大声咨询前台多次“**单位是否售出？”前台置业顾 置业顾问当着客户面大声咨询前台多次 问前2次应回答“抱歉，已售出，不能推荐”，在接受第三次咨询时才回答“未预定， 可推荐”（注：每一次询问的单位应是不同的，目的是为了制造热销氛围 注 每一次询问的单位应是不同的，目的是为了制造热销氛围）。 技巧三：尽量让客户集中，太分散会显得售场冷清。 技巧三 尽量让客户集中，太分散会显得售场冷清。未接待的置业顾问可适当的在 尽量让客户集中 客户身边走动，或是故意在客户身边打电话（关于售房的电话），让客户感觉工作 让客户感觉工作 人员的忙碌。 人员的忙碌。 技巧四：未接待客户的置业顾问择机给接待中的置业顾问打电话，咨询定房或签合 技巧四 同的事宜。（注意：考验团队配合的默契度，事前团队成员一定是协商好的，如动 （注意：考验团队配合的默契度，事前团队成员一定是协商好的， 语言、眼神…… ……） 作、语言、眼神……）
解读龙湖体验区景观与装修的设计-文档
4、龙湖体验区的选址和定位
体验区的设计范畴与特征 体验区的选址原则 体验区的定位与设计
体验区的设计范畴与特征
体验区的设计范畴：包括售楼处、样板房、体验区；涉 及建筑设计、装修设计和景观设计。
1）体验区的总体规划设计（总平面、主入口等） 2）售楼处的建筑与装修设计 3）样板房装修设计 4）大堂、电梯厅装修设计 5）体验区景观设计 6）体验区导示系统和灯光设计 7）体验区的包装展示设计 8）体验区客户体验路线设计
客户敏感点分析
客户敏感点的分类：
1）、客户敏感点从发生节点上可以分为购房决策敏感点和使用功能 敏感点。
使用功能敏感点又可分为交房敏感点、装修敏感点、居住行为敏感 点、精神敏感点。 2）、客户敏感点从性质上可以分为“保健”敏感点和“激励”敏感 点。 所谓“保健”敏感点，是指它们的高性能并不能（或不明显地）提升 购房者的购买意愿或业主生活质量，但一旦出现质量问题，绝对地降 低购房者的购买意愿或业主生活质量。 “激励”敏感点与“保健”敏感点相反，提高它们的性能可以明显地 提升购房者的购买意愿或业主的生活质量。
示范区景观设计启动阶段
调研与准备： 准备工作草图，收集关于基地现状和特点 的草图； 实地勘察、基地资料分类记录； 制定项目设计计划； 提出景观设计思路和理念； 拟定景观设计合同和设计任务书； 开展景观设计单位的邀标工作； 确定景观设计单位。
景观概念设计阶段体验区设计
•采用意向图片， 描述景观的整体调性，描述
体验区景观设计风格
1、与建筑风格相协调。 2、与物业业态匹配。 通过设计语言把各设计要素如：水景、绿化及 空间场地有机组织，展现未来生活的场景。
2、体验区景观设计阶段性成果及管控要点
示范区景观设计启动阶段 概念设计阶段体验区设计 方案设计阶段体验区设计 扩初设计阶段体验区设计 施工图合图阶段体验区设计 体验区施工图设计 体验区施工图交底及施工配合阶段
房产客户敏感点汇总
客户敏感点汇总敏感点大多体现为关键细节，需要设计、施工、营销、成本管理付出更多心血。
通过归纳出客户敏感点，可有效提高购房者的购买意愿或业主生活质量。
一、园区出入口1.园区应人车分流，设置与用人行出入口；2.园区出入口、车库出入口有转角设置减速标志；园区出入口转角有视线遮挡的，设置反光镜。
二、园区道路3.小区道路入口设置小区总平面图；指引标识分人行及车行两个指示体系；标识设置应清晰，不应有遮挡物。
4.人车交汇区域设立警示标志（斑马线、限速、慢行等）5.根据道路转弯半径及视线情况在行车道转角处设置反光镜。
6.园区车行道宽度（1）设计规范：小区路面宽6m-9m；组团路面宽3m-5m；宅间小路面宽不宜小于2.5m；在多雪地区，应考虑堆积清扫道路积雪的面积，道路宽度可酌情放宽。
（2）小区级道路7.5m-8m（便于必要时沿道路顸停一排车位）；组团级道路：5-6m （满足双车对行）；宅间道路：不宜小于3m；车行道路边界不建筑物间距丌小于5m，及预留绿化用地减少道路通行带来的噪音。
（3）园区内车行道路若为双车道并考虑单侧停车的，路宽丌得小于7.5m。
7.车行道路面材料行车道道路路面应采用沥青路面、半柔性路面等不应选用花岗岩石材、水泥砖等（轮）胎噪（音）较大、易松动的材料铺设。
8.雨天园区道路、活动平台、出入口交接平台等处无积水影响通行（1）硬质场地、园路不绿化交接面的覆土应低于硬质完成面50mm，并设置有组织排水系统；园区道路设计时，系统考虑道路排水（坡度、管径、集水井数量、滤水层透水性等），保证雨天时，道路积水不影响客户通行。
（2）景观设计时应考虑：景观工程中绿化堆坡不铺装之间应考虑设置排水设施；室外景观回土和硬质铺装高度（在不建筑交接的地方）低于室内地坪标高。
（3）室外平台标高应低于建筑室内标高10mm，并按1-2%坡度设置有组织排水。
9.主要出入口是否设置无障碍设计：园区内主要人行路线（如台阶、门宽、门槛等影响轮椅通行）及高层、带电梯的多层和别墅各单元的主要出入口应采用无障碍设计。
龙湖滟澜山《成本敏感分析、价值分配和目标112937969
窗地比0.25，断桥铝合金+ 外墙门窗的材料及安装费用 中空玻璃+ROTO五金件 防火门的材料及安装费用 其它门窗工程费用 外墙、大堂、电梯厅、楼梯间、屋面及雨蓬 、栏杆等精装修费用 外墙精装修材料及建造费用
-
- 陶土瓦 自来水、排水、龙头、面盆、坐便器 分户燃气炉、循环泵、电磁阀、温控器、管道 等 楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线 敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋 水消防系统、电消防系统、气体灭火系统及防 排烟工程 空调设备及安装费用、空调管道、通风系统 观光电梯2层站，15米高 厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修 费用
电梯厅、楼梯间、屋面及 建筑面积 雨蓬等
◆ ◆ 5 6 （1） （2）
屋面瓦 电梯厅、楼梯间、扶手栏 杆等 户内精装修 主体设备及安装工程费 室内给排水 室内地采暖 建筑面积 建筑面积
m2 m2
23,888 14,333
m2 m2
143,325 143,325 143,325 143,325 143,325 143 143,325
叠拼别墅
序号 （三） 1 （1） 2 （1） （2） ◆ ◆ ◆ (3) 3 （1） （2） （3） （4） （7） 4 （1） ◆ ◆ ◆ ◆ （2） （3） （4） （5） 成本项目 主体建安费 基础工程 基础工程费 地上结构及粗装修工程 结构及粗装修工程费 主材 钢材 水泥 混凝土 防水 门窗工程 单元门 入户门 外墙门窗 防火门 外墙百页窗 公共部位精装修 外墙装修 面砖 文化石 涂料 幕墙 外墙保温 大堂 栏杆 栏杆长度 外墙面积 面积 面积 面积 面积 外墙面积 m2 m2 m2 m2 m2 m2 项 m m2 28,665 19,999 46,664 67,363 外墙门窗面积 建筑面积 百叶窗面积 套 套 m2 m2 m2 1,170 27,232 143,325 8,600 建筑面积 建筑面积 建筑面积 防水面积 T T m3 m2 10,033 15,766 54,464 286,650 建筑面积 m2 143,325 建筑面积 m2 143,325 估算基础 建筑面积 单位 m2 工程量 143,325 单价(元)
龙湖地产20年总结：项目开发报建中的5大关键敏感点
龙湖地产20年总结：项目开发报建中的5大关键敏感点本次主要针对公司已经开发的项目设计在报建工作中出现的一些情况作分享和分析，其目的是为了争取缩短设计周期和报建周期，确保计划执行；尤其是对工程后期验收容易出现的问题，以及对可能引起业主投诉的潜在问题作出警示，避免在今后发生。
本文分五个阶段进行介绍：方案、初设、施工图、施工过程检查、工程验收。
房地产项目开发是一个系统工程，从土地获得，到研发设计、政府报建、工程施工、市场销售、交房、物业管理和后期运行，每一个环节密切相关。
任何一个环节考虑不周就延误进度，但是如果象龙湖一样，抓住审批关键控制点，一切障碍都将迎刃而解。
1.方案阶段报建关键点1、规划1.1 项目名称的确定项目名称应与公司规定的统一名称吻合。
销售的项目名称在报建完成后，由客户服务部门办理预售时自行更改。
❶如果有条件统一前期报建名称与销售名称则最佳；❷但如果达不到（报建时，销售名称尚未确定）则在整个报建周期中争取不改变项目名称【案例】如蓝湖郡三期在报建前确定的名称为：“林泉馨赏”，方案报建阶段以“林泉馨赏”的名义进行报建，但在过程中公司调整该项目名为“蓝湖郡三期”，导致在报建过程中申请修改该项目名称，产生不必要的时间成本等。
而营销部根据推广需要，又改名为“弗莱明戈”，在办理预售时，房管部门要求预售项目的名称与建设工程规划许可证名称吻合，否则不能用“弗莱明戈”名称；如果将建设工程规划许可证名称“蓝湖郡三期”改为“弗莱明戈”，规划局答复有两种方式：ａ.从方案更名重新报建；ｂ.更换该项目的选址名称为“弗莱明戈”。
两种方式耗时太长，公司根本等不了。
1.2 核对经济指标经济指标：包括用地面积及性质、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等，用地面积指净用地面积或出让用地面积。
对经济指标的把握，是我们每一个阶段的重点，一定要考虑后续阶段的工作，❶如方案阶段报的经济指标，一定要考虑施工图阶段的经济指标如何处理，❷规划许可证的经济指标将直接影响预售证的办理等，同时也会影响规划竣工验收。
客户敏感点与成本敏感点汇总(2)
客户敏感点与成本效益敏感点汇总房地产开发中的“敏感点”是指一些设计、营销或施工的方案，它们的变化对客户价值、成本与收益、工程质量、物业管理、商业运营等产生显著影响从不同的角度，敏感点可作如下分类。
敏感点由于分类不同，其责任部门、管控方式也不同。
（1）根据受敏感点影响的因素，可以将敏感点分为客户敏感点、物业管理敏感点、商业运营敏感点、成本敏感点、进度敏感点、工程质量敏感点等。
（2）从敏感点的控制源头，可分为设计敏感点、施工敏感点、营销敏感点。
（3）从敏感点表现形态上可以分为财务上的成本收益敏感点和非财务的价值类敏感点（价值对象包括客户、物业、商运等）。
（4）客户敏感点从发生节点上可以分为购房决策敏感点和使用功能敏感点，使用功能敏感点又可分为交房敏感点、装修敏感点、居住行为敏感点、精神敏感点。
（5）客户敏感点从性质上可以分为“保健”敏感点和“激励”敏感点。
所谓“保健”敏感点，是指就是这样一类敏感点，它们的高性能并不能（或不明显地）提升购房者的购买意愿或业主生活质量，但一旦出现质量问题，绝对地降低购房者的购买意愿或业主生活质量。
而“激励”敏感点与“保健”敏感点相反，提高它们的性能可以明显地提升购房者的购买意愿或业主的生活质量。
敏感点之所以敏感，必须至少满足以下两个条件之一：（1）从客户角度，发生频率高或对客户核心价值的影响强度大的点；（2）从开发商角度：容易出差错或变化时容易引起不满足规范要求和公司配置标准的点。
对于敏感点要从技术和制度流程两个层面加以处理。
（4）对“保健”性质的成本效益敏感点，应采用“消除或显著降低危害的最低成本原则”，因为此类问题解决得再好，并不能明显的带来积极的购买行为和居住满意度。
对“激励”性质的成本效益敏感点，其成本控制原则应是“只要成本提高能带收益高于成本，提高成本就值得”。
总之，对成本效益敏感点，要考虑两个问题：对激励敏感点钱花够了吗？对非敏感点花了冤枉钱了吗？第四部分：当客户敏感点遇到成本效益敏感点对客户感点的关注是基于“客户至上”原则的，对成本收益敏感点的关注是因为“在花的每一分钱时都要考虑到对投资方的投资回报”。
浅谈客户敏感点分析与成本规划
浅谈客户敏感点分析与成本规划发表时间：2016-11-18T17:18:38.117Z 来源：《低碳地产》2016年10月第19期作者：于传波[导读] 【摘要】房地产企业需要在总成本可控的情况下，提高产品品质，创造销售溢价，为此需对客户敏感点进行分析，满足客户诉求，对成本精细化管理。
本文主要针对客户敏感点对成本的影响进行探讨，并就成本规划评价提出建议。
长城国富置业有限公司上海 200120【摘要】房地产企业需要在总成本可控的情况下，提高产品品质，创造销售溢价，为此需对客户敏感点进行分析，满足客户诉求，对成本精细化管理。
本文主要针对客户敏感点对成本的影响进行探讨，并就成本规划评价提出建议。
【关键词】客户敏感点；成本规划近些年来，土地价格走高，房地产开发企业的盈利形势愈发严峻。
房企已将成本管控视为企业的核心竞争力之一。
随着成本管控重心前置，成本规划已经成为开发过程中前期的重要内容之一，本文通过客户敏感点分析，提出成本规划的思路，为项目的盈利提供支持。
一、成本规划的现状房地产开发企业的土地通过招拍挂的方式获取，价高者得。
随着土地价格的走高，利润空间进一步压缩。
在行业成本控制日趋严格的趋势下，业内提出了成本规划的概念，即在成本总指标固定的基础上，对成本指标中结构、设备、外立面、内装修、景观等部分所占比例进行平衡，将成本总指标压缩在合理范围。
成本规划是在销售导向的基础上，为保证利润而采取的管理手段，起到了分解成本管控目标，落实责任的效果，但是对于产品必要成本的强行压缩，往往会造成质量隐患，而且后期存在失控风险，故需对原有的成本规划办法进行改进。
与房屋质量相关内容为必要成本，可以适当优化但不得强行压缩，如结构、防水等；对于客户关注程度较高内容，由于对销售有促进作用，业内认为不仅不能压缩，反而要适当倾斜；对于客户关注度不高，对销售影响较小的内容，可以进行压缩。
其中对于客户关注度高，对销售有促进内容的研究，对成本规划的影响起到决定性的作用。
龙湖精装质量30个敏感点
龙湖精装质量30个敏感点龙湖通过市场调研、收集整理出客户的精装房质量敏感点，要求在施工进场前对质量的敏感点进行专题的培训，并在施工过程中对于质量敏感点必须进行100％的检查。
一、阳台地砖1.阳台积水解决方法：要求排水坡向正确；泼水实验全检不积水2.空调位积水解决办法:室外机未安装排水管管3.阳台墙面无踢脚线解决办法：增加100高踢脚线二、新增管道开槽的放线、电气隐蔽施工质量敏感点4.预留预埋与实际开槽和预留预埋不符解决办法：要求必须每户档案的光盘和本户位预留预埋一致；监理物管必须100％频率的复检三、墙面木基层施工5.门套和木基层之间漏缝过大解决办法：木基层处理时缝隙必须填实6.卫生间镜面基层地面反光槽未处理解决办法：反光槽底面油漆；对墙面进行检查，对于镜面的基层在安装前油漆后才进行安装四、吊平顶7.卫生间吊顶不平导致贴砖或马赛克墙面完成后收口不一致8.厨房间吊顶局部铝扣板检的收边碰角有明显的拼缝9.厅、卧室阳光窗、卫生间阳光窗走道吊顶不平解决办法：加强过程的检查五、卫生间施工质量敏感点11.卫生间隔壁房间墙面发霉解决办法：防水施工完成后进行检查12.窗台压顶石收口石材和墙面砖的5收口线不一致13.墙面的大理石高于面砖（或马赛克）不均匀解决办法：过程检查；细部交底；每个班组作样板14.卫生间地面防水施工：卫生间地面漏水；卫生间门套下口经过半年使用后发霉解决办法：设立停止点进行检查；门套的下口距地留5mm并用耐候胶收口。
15.卫生间地砖大理石铺贴：主视立面墙地砖缝对齐；卫生间大理石泛碱；马赛克的带状收水槽宽度100不一致；次卫的的淋浴位大理石拉槽不一致，（8宽*1深@～100），并高于收水槽10解决办法：施工图中确定主视立面墙；卫生间石材铺贴密实，后期清洁时不要使用酸性物质进行清洁；注重施工交底；16.卫生间台盆柜、台盆面人造石施工：柜台面与墙面的收口胶不均匀；柜门五金件使用不灵活；进出水口开孔不规范；人造石有损坏解决办法：加强成品检查和事前的交底六、厨房施工质量17.抽油烟机排气管接入烟道的质量：使用过程中漏油烟解决办法：安装完成后设立停止点并进行100％检查18.厨房墙砖施工：窗台压顶石收口石材和墙面砖的收口线不一致解决办法：按施工图留5mm的水缝19.厨房地砖铺贴敏感点：厨房放冰箱位的主视立面墙地砖缝对齐解决办法：冰箱位图中确定主立面19.橱柜安装：橱柜台面与墙面的收口胶不均匀；柜门五金件使用不灵活；进出水口开孔不规范解决办法：加强成品检查和事前的交底七、过门石大理石铺贴敏感点20.石材掉角、施工时断裂或水裂纹解决办法：过门石长边倒边2毫米见光；过门石安装完成后比木地板高5~8mm；与面砖地面齐平；加强成品的保护八、天棚施工的质量敏感点21.天棚顶面不平解决办法：做好样板带路；加强施工的监控和检查22.天棚涂料：乳胶漆后期修补时污染墙纸解决办法：做好成品保护；乳胶漆施工面层时刷漆的方向是顺光方向九、橱卫洁具和五金件质量敏感点23.厨卫洁具施工：给水龙头；排水堵塞或排水不畅；24.卫生间面盆的提排使用不便25.五金件质量：卫生间和厨房给水角阀漏水；厨房的燃气灶的进气空的位置；燃气嘴接口位置和离墙的距离解决办法：加强试压检查；提前正式通水进行预检；注意角阀露出墙面的距离并便于检修；燃气嘴接口位置和离墙的距离便于检修十、其他26.成品门框安装：橱卫门框发霉；门框的在施工过程中阳角被损坏解决办法：要求门套离开地饰面5毫米并用耐候胶收口；橱卫门套的四周打耐候胶密封；加强成品保护27.木地板施工质量：木地面起拱；木地面表面油漆损坏；过门石处地板松动，地板高于过门石解决办法：加强成品检查和事前的交底；必须落实成品保护措施28.成品门扇、门贴脸、踢脚线安装：成品门、贴脸掉漆、（贴脸线条落地）；门锁开启不灵活并与门框碰撞；踢脚线接口和阳角碰口缝隙明显解决办法：加强成品检查和事前的交底；必须落实成品保护措施；踢脚线在客厅和主卧的接头位置应在靠近阴角600到1000处（采用木地板收门贴脸的口）29.墙纸施工：阴阳角的墙纸空鼓；墙面墙纸显墙面封闭漆的流坠；墙纸的接头有明显的接缝；墙纸与天棚交接面被乳胶漆污染解决办法：分析墙纸的属性（纹理、纸基、表面抗污…）；贴墙纸前必须进行基层的检查交底；30.室内环境质量差解决方法：室内的空气质量检查，并进行公示。
客户敏感点与成本敏感点汇总(2)
客户敏感点与成本效益敏感点汇总房地产开发中的“敏感点”是指一些设计、营销或施工的方案，它们的变化对客户价值、成本与收益、工程质量、物业管理、商业运营等产生显著影响从不同的角度，敏感点可作如下分类。
敏感点由于分类不同，其责任部门、管控方式也不同。
（1）根据受敏感点影响的因素，可以将敏感点分为客户敏感点、物业管理敏感点、商业运营敏感点、成本敏感点、进度敏感点、工程质量敏感点等。
（2）从敏感点的控制源头，可分为设计敏感点、施工敏感点、营销敏感点。
（3）从敏感点表现形态上可以分为财务上的成本收益敏感点和非财务的价值类敏感点（价值对象包括客户、物业、商运等）。
（4）客户敏感点从发生节点上可以分为购房决策敏感点和使用功能敏感点，使用功能敏感点又可分为交房敏感点、装修敏感点、居住行为敏感点、精神敏感点。
（5）客户敏感点从性质上可以分为“保健”敏感点和“激励”敏感点。
所谓“保健”敏感点，是指就是这样一类敏感点，它们的高性能并不能（或不明显地）提升购房者的购买意愿或业主生活质量，但一旦出现质量问题，绝对地降低购房者的购买意愿或业主生活质量。
而“激励”敏感点与“保健”敏感点相反，提高它们的性能可以明显地提升购房者的购买意愿或业主的生活质量。
敏感点之所以敏感，必须至少满足以下两个条件之一：（1）从客户角度，发生频率高或对客户核心价值的影响强度大的点；（2）从开发商角度：容易出差错或变化时容易引起不满足规范要求和公司配置标准的点。
对于敏感点要从技术和制度流程两个层面加以处理。
1 (-)扌支末產面的解决方式是就是论1 ［事解决问题,比如景观广场铺地材料i 1在遇水情况下的防滑片生是一个客户敏i 1感点，从技术层面上的解决方式就是I ;选材时选择防滑材料。
有必要整理敏: i 感点手册，不同部门、不同岗位明确: ［应把控的敏感点,并列出技术层面上1 1的解决方案。
I !(二)从制度流程层面的解决方式是:i 1 (1)对设计敏感点,应在各阶段任■ I 务书中向设计单位明确提出,并在出: 1图后由研发部、工程部各位专业工程； :师审图时重点核对和认真解决； i 1 ( 2)对施工敏感点”应在施工阶段: :向施工单位和监理单位做出明确要求1 ［或提供大样做法，由项目工程部负责Ir［或提供大样做法f由项目工程部负责〔把关控制。
《龙湖精细化成本控制及招投标、合约管理》
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成本管理的管理体系
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成本管理部分制度流程体系
成本模块：制度流程与管理工具
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龙湖项目主要成本费项
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主要费项科目：
一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体）四、开发间接费五、营销费用六、公司管理费七、财务费用
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模型在项目运作各阶段的作用
投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不同项目拿地阶段――决策支持，风险控制项目研发阶段――经济控制，设计优化项目建设阶段――成本控制，销售控制项目竣工阶段――对比分析，指导新项目
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运用投资分析模型对运营状况的分析
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编制模型的意义 为土地投资决策提供依据； 通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作过程中的风险； 通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，从而为项目运作过程中的决策提供依据； 将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司层面的现金流情况。
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龙湖招标投标管理
龙湖的合同管理
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内容
龙湖成本管理与控制
龙湖招标投标管理
龙湖的合同管理
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龙湖成本管理的目标
第五页，共392页。
龙湖成本管理的目标 成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益 ----提升价值 龙湖成本管理的基本内容 ----合理确定成本与有效控制成本
目标成本测算的方法
龙湖研发--精装修房客户敏感点分析
龙湖研发–精装修房客户敏感点分析背景介绍龙湖集团是一家全球化房地产开发企业，业务涵盖住宅、商业、办公等多方面，是中国房地产业的领导企业之一。
龙湖精装修房是龙湖集团推出的项目，其以提供高品质、高服务、低投入为核心竞争力，深受市场欢迎。
本文就是关于对于龙湖精装修房客户敏感点的分析。
市场调研本研究通过市场调研，主要采用问卷调查和访谈的方式获取相关数据和信息。
问卷调查方式的目的在于获取大量数据，弥补可能存在的误差；访谈方式的目的在于深入了解消费者的使用体验和购房心理，收集消费者的真实反馈。
原材料首先，我们对于消费者购房的关注点做了调查。
调查结果显示，95%的消费者会选择对于原材料性能进行详细了解，并进行多方比较。
在实际购买过程中，消费者非常关注墙面、地板、门窗等方面的材料，更偏爱使用绿色环保材料。
这对于龙湖集团来说，显然将原材料的信息透明化和材料的性能进行详细说明是非常关键的。
装修色彩其次，我们对于装修色彩的问题进行了问卷调查。
调查结果显示，40%以上的消费者更喜欢简约、明亮的色彩方案，而20%的消费者则更喜欢艳丽、多彩的配色方案；其余消费者则更关注装修风格。
这表明，在进行设计时，龙湖集团可以更为注重户型的纵深感、采光效果，使得整体空间给人亮丽、舒适的感觉。
客户体验最后，我们对于客户体验进行了调研。
调查结果显示，消费者会在购买前、购买中以及购买后关注的问题不同。
其中，购买前最关注的问题是对于楼盘的基础设施、规划环境等的了解；购买中则更为注重售后服务，如售后保障、物业服务等；购买后则主要关注的是房屋的维修和保养问题。
这种分阶段的关注点表明，龙湖集团可以在不同阶段对消费者的需求进行有效的引导和满足。
建议基于以上调查结果，我们对龙湖集团提出如下建议，以进一步提高其精装修房的客户满意度。
原材料在原材料方面，龙湖集团应该在房屋销售过程中对于材料进行科普和详细介绍，使得消费者能够对于材料的性能、环保情况等有更为清晰的认识。
干货：龙湖项目价值点挖掘方法
龙湖项目价值点挖掘方法在每个项目的营销策划过程中，我们都要对项目的核心价值进行挖掘和提炼，这些核心价值点既是项目运作过程中的把控重点，也是后期项目销售中打动客户的重要卖点。
因此找准项目的核心卖点，引发消费者的共鸣，成为操盘过程中的关键一环。
本文将以龙湖弗莱明戈项目为例，分享龙湖在项目价值挖掘中的方法与宝贵经验。
第一部分：项目价值挖掘方法弗莱明戈项目简介：总用地面积80018 m²；总套数487套；住宅栋数36栋；总建筑面积105875.83m²；住宅建筑面积90100.93 m²，占85.10%；车库建筑面积：14647.01 m²，占13.83%；配套设施建筑面积：1127.89 m²，占1.07%；容积率：1.32（包括地下）；建筑密度22.08%；绿地率31.2%停车泊位487辆，地面64辆，地下423辆。
一、总图1.充分利用原始地形，将整个小区分成多个标高的台地，大大节约了土方量，既节约成本，又有利于施工，而且增加了视线的层次感。
2.各楼栋利用车库的连接自然形成8个围合院落，既可避免单调的排列式布局，又倡导了一种新的生活方式。
3.在几栋住宅之间布置车库，既方便了住户的直接入户，增加了住宅的溢价能力，又不需结构转换增加结构成本。
4.利用一条环形车道串起了整个小区的车库和楼栋，大大节约了车行道路的面积。
5.临市政道路住宅均与道路成斜向布置，尽量减轻市政道路对住宅的影响，而且住宅和道路形成的三角地带又给底层住户留出了宽阔的侧花园位置，提高了底层住宅的溢价能力。
6.在小区中央利用自然地形高差设置大型水体，提高了水体周边住宅的价格，提升了整个小区的品质。
7.总图的规划布置使得整个小区的住宅户户有景，视野开阔，或面对开放空间、或面对半私密的庭院，均好性较高。
8公共绿地小区化：按控规要求，临金渝大道应退8米绿化带，通过协调，此公共绿化带最终为小区所用。
客户敏感点与成本效益敏感点汇总 龙湖
建筑 建筑 建筑 建筑
建筑
建筑
建筑 建筑 建筑 建筑
建筑 建筑 建筑 建筑
弗莱明戈地下车库道径深过长，噪音大。 大堂入口采用平开门：由于投资型物业人员出入频繁，在使用上 有所不便，容易损坏，且冬夏空调使用时不利节能。 当楼栋因立面需要出现高低错落当时候，较低屋顶的烟道、卫生 间下水排气孔等应在视觉和气味上不干扰楼上的居民。 注意底商与相邻住户的关系，女儿墙的高度不能阻挡相邻住户的 视线。 因观山水楼栋平面的顶层不在同一平面，造成高楼层的能够看见 低楼层顶楼上的排气道。 尽可能的让电梯下车库,据售场接待顾客的反应来看，客户是愿 意为这个成本买单的
顶跃露台中间烟道位置影响使用。
因客户对定制别墅的理解存在误解，总想更多的参与到房屋设计 中去，这样无疑大大地增加了公司的各项成本，耗费了大量的人 力、物力、财力。 对讲门机安装在靠入户门的卫生间或厨房的墙面，业主装修一般 对卫生间和厨房改动相对较大，或打墙作鞋柜、或将卫生间改 大，均要移动门机， 卫生间的开窗在有相对视的可能时开高窗，在无对视的面上避免 高窗。
建筑 阳台踢脚找坡应向外不应向内。
客户室内配置的，与客户生活息息相关的，设施、设备的使用情
况是客户敏感点较高的，如：别墅空调的室内温度是否舒适，空
建筑、安装 调噪音是否影响休息；热水锅炉容量是否满足客户的使用减少热
水的等待时间等。你作了哪些调查，现在温度和噪音是多少，在
多少升的锅炉合理。
建筑、安装 住宅功能管线对电梯前室和公共走道净高的影响
敏感点类别
涉及专业岗 位
敏感点
车库入库
建筑 进入车库的道路设计
车库走道 大堂门选择 低层屋顶处
理 低层屋顶处
理 低层屋顶处
标杆房地产项目的100个“客户敏感点”
标杆房地产项目的100个客户敏感点房地产开发中的“敏感点”是指设计、营销或施工的方案，它们的变化对客户价值、成本与收益、工程质量、物业管理、商业运营等产生显著影响。
敏感点大多体现为关键细节，需要设计、施工、营销、成本管理付出更多心血。
一、园区出入口1.园区应人车分流，设置与用人行出入口。
2.园区出入口、车库出入口有转角设置减速标志；园区出入口转角有视线遮挡的，设置反光镜。
二、园区道路3.小区道路入口设置小区总平面图；指引标识分人行及车行两个指示体系；标识设置应清晰，不应有遮挡物。
4.人车交汇区域设立警示标志（斑马线、限速、慢行等）。
5.根据道路转弯半径及视线情况在行车道转角处设置反光镜。
6.园区车行道宽度⑴设计规范：小区路面宽 6m-9m；组团路面宽 3m-5m；宅间小路面宽不宜小于2.5m；在多雪地区，应考虑堆积清扫道路积雪的面积，道路宽度可酌情放宽；⑵小区级道路 7.5m-8m（便于必要时沿道路顸停一排车位）；组团级道路：5-6m （满足双车对行）；宅间道路：不宜小于 3m；车行道路边界不建筑物间距丌小于5m，及预留绿化用地减少道路通行带来的噪音；⑶园区内车行道路若为双车道并考虑单侧停车的，路宽丌得小于 7.5m。
7.车行道路面材料行车道道路路面应采用沥青路面、半柔性路面等不应选用花岗岩石材、水泥砖等（轮）胎噪（音）较大、易松动的材料铺设。
8.雨天园区道路、活动平台、出入口交接平台等处无积水影响通行。
⑴硬质场地、园路不绿化交接面的覆土应低于硬质完成面 50mm，并设置有组织排水系统；园区道路设计时，系统考虑道路排水（坡度、管径、集水井数量、滤水层透水性等），保证雨天时，道路积水不影响客户通行；⑵景观设计时应考虑：景观工程中绿化堆坡不铺装之间应考虑设置排水设施；室外景观回土和硬质铺装高度（在不建筑交接的地方）低于室内地坪标高；⑶室外平台标高应低于建筑室内标高 10mm，并按 1%-2%坡度设置有组织排水。
龙湖客户购房关键触点解析
（一）龙湖客户购房关键触点解析一、研究关键触点的原因1、研究背景进入2010年以后，尤其4月份以后，房地产市场发生了根本性改变，市场形势还在不断变化。
总体来说，2010年的市场状态和08年市场状态有很多相似之处。
09年的地产市场一片大好，这种情况下呈现出一定的去营销化趋势，基本上不管什么样的产品都能卖得出去。
对于定位、客户细分、客户触点管理等，在当时似乎显得不太重要。
到了今年，显然市场已经从卖方市场转向买方市场，对于客户的消费心理洞察和企业提升就成了今年考验各大开发企业的一个重要话题。
2、研究原因来自龙湖的这个关于客户触点管理研究报告，是在08年的市场形式下做的一系列研究中的一个案例。
2010年的2季度让很多企业措手不及。
大部分企业在2010年年初制订今年的任务和指标时，都是在去年基础上做了一个同比例增加；到6月底、7月初的时候，这个指标可能又做了相应调整，大部分企业指标做了70%的压缩，打了7折，甚至更多。
08年情况和2010年情况不同。
08年整个国际金融危机环境和形势导致我国经济受到影响；2010年可能是因为09年地产竞争太热，导致了国家宏观调控出台，客户和市场滋生了观望的情绪。
开发商们现在很多情况下是有心无力，尽管做很多努力，做很多动作，但是消费者就是观望，就是不买。
今年的调控政策提高了门槛，导致部分夹心层消费能力下降也是一个比较大的问题，还有第二套房问题，外地人买房问题等等。
开发商们会发现，在09年非常有效的销售方法或者销售手段在2010年再次受到挑战。
在这种情况下，重新看待我们的客户，重新研究我们的客户，重新看待客户的触点管理尤其重要。
3、关注问题触点是指销售过程中开发商与消费者发生信息交换的点。
•哪些触点更能有效促进客户购买通常情况下，开发商在做一个项目营销总策略的时候，会为这个项目设计很多卖点和价值点，也会通过很多渠道、媒介传播，或者传递价值理念。
但实际对于客户来讲，能够感知到的项目价值非常有限，而且有规律，所以第一个问题是哪些触点促进客户购买。
龙湖地产景观七大业主敏感点分析
龙湖地产景观七大业主敏感点分析龙湖地产景观七大业主敏感点分析一、私家花园私家花园问题一直是业主很关心的问题，应从以下几方面来在施工的过程中解决：1.在回填种植土时必须保证私家花园的土层厚度大于600。
2.应从多方面的措施保证私家花园不集水，如盲沟、截流沟等。
3.业主都希望私家花园平整，可以通过设置挡墙和绿篱等方式消化与公共空间的高差。
4.私密性是私家花园和底层住户的重要关注点，可以从图说和施工两个阶段来控制，图说时控制室外景观道路和活动空间与底层窗和门的关系。
施工时尽可能在不影响大的景观效果的时用植物解决。
5.私家花园用的植物可适当的提高配置标准。
二、关于公共的环境植物死亡公共环境植物死亡原因是多方面的，可从下面3方面来保证植物的成活率。
1.改良种植土的透水性，从大多数死亡植物来看都是积水造成的，所以第一、在选择种植土时一定要选择透水性好的土，在种植土平整时不用推土机；第二、做好场地的排水措施；第三、在种植植物时必须严格按种植技术操作，特别是土壤的改良措施(河砂珍珠岩腐质土对种植穴的改良)。
2.植物的到场质量很重要，土球和根系损坏不能保证植物成活的坚决不能进场。
三、客户入户门公共走道积水问题从以下两方面来解决：1.在研发阶段（图说）应认真的审查每栋入口同周遍建筑的高差关系，发现入口低于道路而又无法排水时，必须对设计作出调整。
2.施工时严格控制坡度，入口道路的排水坡度不低于百分之三。
3.入口的排水口采用水箅子而不用地漏，地漏非常容易堵塞，且排水管径不能小于100MM。
四、公共区域的霓虹灯、灯带不亮公共区域的霓虹灯、灯带等，因防水未处理好造成灯带不亮，这种情况在地面很多，特别是室外，如天街的入口的地面灯带不能正常使用，其原因是积水和灯发热的蒸气导致短路，所以在以后的设计中应从以下几方面去规避：1.灯带沟必须设置排水。
2.施工时必须按照水下照明的施工要求施工，选用水下灯或灯带。
五、公共区域的室外井盖公共区域的室外井盖，由于施工原因在车辆驶过后发出异响，是因为在施工时可能井盖与道路有高差，车辆在行驶时有异响，另一种原因是井盖与道路结合不牢固导致的响声，在以后的施工中重点重视。
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内开窗 内外兼顾 配套 配套 配套
建筑 建筑 建筑 建筑 建筑
配置标准 平面 平面设计 入户门内开
建筑 建筑 建筑 建筑
山地别墅花 园
建筑
上下兼顾
建筑
天沟设计
建筑
条形百叶窗 推广元素 外墙涂料 围墙
建筑 建筑 建筑 建筑
卫生间排气 孔
建筑Байду номын сангаас
卫生间未安装排气管套管，不便排风扇排气管道的安装，业主自 行开孔易损坏外墙面，不开孔装修不好处理，建议卫生间均要将 排气管套管安装到位。 卫生间的下沉高度要照顾到：a.吊顶及安装裕霸后合理的高度b. 吊顶不要遮住门窗c.排气管的安装。 卫生间因全下沉，降后净空2.4米，预留穿墙的管孔位置很低， 导致业主的客厅和过道装修很难处理且不美观。该现象非常普遍 。 小区内部高差较大，没有考虑设置无障碍通道，人性化处理不够 天街2号到重百之间的地下通道未考虑无障碍设计 弗莱明戈外立面丰富，二楼以上都有多处屋檐。但有部分客户非 常在意站在自家的阳台能否看到楼下，或者隔壁家的屋面。
空调 空调 空调 空调管路 楼间对视 门窗过大
建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑
空调的安装避免管道从邻居家穿越的情况出现。 空调的室内冷媒管避免牵过长的距离或穿越衣帽间，卫生间等空 空调外机位置设置不合理，某些外机位置放置在阳台上，降低了 阳台的实用性； 12栋、13栋全部户型，4、5栋C1-1、E-2、E-3户型次卧均有空调 冷凝管和冷媒管从飘窗上穿过 某些楼间距较近，对视严重，是否可以考虑错开布局，尽量避免 对视； 门洞预留过大，未采取加固措施直接安装，导致使用时门框松动 。 内开内倒的窗户不便于安装窗帘，特别是中厨里的内开窗影响空 间使用。建议今后过道处的单扇内开窗改为双扇窗的滑拉窗，另 外中厨内开窗外的铁艺适当调整位置，改为外开窗。 客户使用舒适性与外立面美感度两者间的平衡及侧重， 建议 更多地考虑业主居住后的居住感受。 无会所，缺少文化娱乐设施 大社区内自行车没有室外摆放位置，后期物业在管理与业主使用 的方便性上矛盾较突出。 建筑垃圾转运站在前期未能充分考虑位置或功能，后期物业管理 中经常变换地点，产生很高的管理成本。 大堂水牌、楼层水牌及楼宇电视系统（分众传媒）的安装位置与 选型：最初出现部分漏项，经补做后，部分设施因位置不合适、 尺寸较小或不符合使用习惯等，效果仍不理想（大堂水牌已确定 整改中）。 生活阳台与公共楼道窗户过近，有安全与火灾隐患 项目资源配置问题。临江部分应尽量放置大户型，如：2、3、4 号楼应将四房放在前端。 入户门内开，占用室内使用面积，业主比较敏感，若门外通道宽 度不足，向外开困难，可在入户门外设置前室解决； 西岸属山地别墅，高差起伏大，堡坎多，花园被分割开来，真正 能用的是后花园，侧花园基本上无法使用。从观感上客户总是怀 疑面积不够，虽然最后的面积测绘出来是够的，但业主真正的花 园使用面积确实不多。 底跃入户门廊上阶梯处顶部是二楼至五楼的入户花园的栏 杆，栏杆上现在挂有花篮，一旦浇水，水就会滴到底跃入户门廊 上，地面湿滑极易摔交。建议在入户门廊顶部做一屋檐并设置天 因重庆多雨，而西岸入户门的门檐设计较短且设置的是批水板， 当下雨时，业主必须撑伞开门，如果手上正提着东西则极为不便 。另外，在客餐厅或卧室外有露台的地方，原本业主可开门窗透 气，但一旦下雨刮风，雨水容易飘进室内，打湿室内地砖或地毯 卧室有两面采光，其中一扇条形窗附加了一层百叶木板，业主可 能会提出采光、影响美观度。清洁问题。 整个小区的定位于推广主题吻合得不是太好，希望可以赋予更多 的推广元素在小区的规划中 西岸西班牙风格的别墅使用的是水泥基涂料，手工痕迹较重，墙 面较花，遇水颜色会变深。而意大利风格使用的丙烯酸涂料效果 较好，业主较易接受。 临崖没有考虑围墙设计，是否存在安全隐患；
建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑
建筑选材
建筑
景观与建筑 的协调 开窗 开门 开门 开门干扰 空调 空调
建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑
多数户型主卫门正对床，带给客户的感觉不好； 某些阳台门开在衣帽间内，降低了衣帽间的实用性 保姆房太小 在大规模（200亩以上）的社区里户型面积相应保持梯级，能够 更好的锁定客户，扩大客户群。 在户型设计上是否过于固化，很多数据都是整个市场统一化，比 如层高，开间，进深等等，虽然在这些上面做创新很有一些投机 主义的感觉，但是也可以尝试一下。 入户门外消防管道 项目外墙颜色—是不是可以给客户的感觉是第一眼就很喜欢 顶楼挑高飘雨严重 入户出现主给水管 生活阳台门的位置---不方便布置操作台，浪费了空间 生活阳台落水管位置—如果不可避免就尽量靠边处理 空调位的搁板---有的位置没有设置搁板 德式空调位---比较遮挡视线，考虑功能性的同时忽略了业主感 受；C2门内开 C3-2户型的衣帽间挑梁 给业主更多的选择，比如多加一个小便器的接口 商铺:面积大小的控制—大小都有给客户的选择更多一些,公共 楼梯空间高度----有的地方太矮了,商铺外立面的装饰墙----不 要为了外立面影响客户使用,消防栓---非常显眼的布置消防栓非 常影响外立面, 楼商铺开窗面小 C3-1、 C3-2的户型 主卧室 1.5米 的开窗面 C2户型的入户门处安了踢脚线就没办法开门 厨房的空间虽然大但不好使用，浪费的空间很多；限定了烟道和 下水接口的位置使业主没办法洗、切、炒按次序操作 户内对讲机的安装要选在合适的、方便的位置 衣帽间与卫生间相连且难以通风 后期会给业主储藏物品带来很 大困扰 客户更喜欢完全独立的衣帽间，类似设计可参考西苑和 观山水的某些户型 泛会所的开敞设计，不利于季节性差异的使用（冬天和热天）。 生活阳台墙面漆的考虑：内墙漆易脏，不易清洁，且飘雨经百叶 直接进入阳台，易破坏墙面，后期整改量大。 窗户下部的台面，厨房、卫生间与房间交界的收口处：现有窗台 面采用涂料，收口位置采用强化木地板，容易被雨水、生活用水 污染或因日晒等原因起壳，且因安护栏在前，无法保证涂料施工 的平整度，影响观感。 弗莱明戈有八个院落式景观区，但是围合在此景观区的房屋的主 景观面（即阳台和主卧室）却都背对院落式景观区。建议将房屋 的主景观面都放置在面朝社区景观方向。 房间的开窗要避免大空间小窗户，同一房间多面开窗时要照顾室 内家具的布置。 入户门、生活阳台门、厨房门与墙面碰撞的问题；卫生间门与入 户门开关时相互碰撞、厨房地柜的把手与墙面碰撞。 有许多房间都出现门对门的情况，给懂风水的客户造成很不好的 感觉； 入户门相互之间要避免“打架”。在观山水1梯6户的平面上，入 户门的间距过小。 空调位的设置尽量合理，方便业主的室内外机的安装，避免出现 室外机无法安装“需空中飞工”操作的情况。 空调冷凝管和冷媒管的处理，应尽量照顾室内空间的利用，在确 需要为外立面让路的时候，考虑室内装修处理的便利。
敏感点类别 车库入库 车库走道 大堂门选择 低层屋顶处 理 低层屋顶处 理 低层屋顶处 理 电梯下车库 顶面烟道位 置 定制别墅
涉及专业岗 位 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 进入车库的道路设计
敏感点
弗莱明戈地下车库道径深过长，噪音大。 大堂入口采用平开门：由于投资型物业人员出入频繁，在使用上 有所不便，容易损坏，且冬夏空调使用时不利节能。 当楼栋因立面需要出现高低错落当时候，较低屋顶的烟道、卫生 间下水排气孔等应在视觉和气味上不干扰楼上的居民。 注意底商与相邻住户的关系，女儿墙的高度不能阻挡相邻住户的 视线。 因观山水楼栋平面的顶层不在同一平面，造成高楼层的能够看见 低楼层顶楼上的排气道。 尽可能的让电梯下车库,据售场接待顾客的反应来看，客户是愿 意为这个成本买单的 顶跃露台中间烟道位置影响使用。 因客户对定制别墅的理解存在误解，总想更多的参与到房屋设计 中去，这样无疑大大地增加了公司的各项成本，耗费了大量的人 力、物力、财力。 对讲门机安装在靠入户门的卫生间或厨房的墙面，业主装修一般 对卫生间和厨房改动相对较大，或打墙作鞋柜、或将卫生间改 大，均要移动门机， 卫生间的开窗在有相对视的可能时开高窗，在无对视的面上避免 高窗。 餐饮层层高低于3米，过低 临金开大道沿线虽有城墙阻隔，但是客户怀疑其隔音质量 高层楼道内未充分考虑生活垃圾收设施的摆放位置，后期物业不 能很好解决。 私家花园后门的有无需事先确定，尽量避免在同种地形条件下， 出现一家的后花园开后门，而另一家不开后门的情况，会带来后 期的解释难度。 同一社区内相同的套型设计。同时相同的套型户型，大面积应比 小面积有更多的功能设计，如衣帽间，储藏间，保姆房等。避免 观山水100平米下的三房有衣帽间，而最大的110平米的三房没有 1栋电梯井与住户客厅相邻不合理，如不能有效解决和振动栋干 扰会成为后期栋投诉点。 MINI的三房比例应降低。现在销售缓慢的是朝向中庭的三房。在 单价相对高的情况下，MINI三房的总价在市场上的缺乏竞争。 MINI的空中院馆的设计应注重使用性和赋予适当的使用主题。 高层楼栋入户大堂的位置选择要合理。避免电梯出入必经一楼住 户的门口。 户型设计浪费较大，功能不够完善，相比实用性的户型设计，市 场接受度不高（比如入户花园和生活阳台不能兼得，阳光书房的 设计等等； 多数厨房位于整个户型的中心，不利于采光通风 四楼，五楼部分户型主卫无采光 外立面造型决定有些户型设计并不实用，比如小的户型阳台
卫生间下沉 卫生间下沉 无障碍设计 无障碍设计 下层屋面
建筑 建筑 建筑 建筑 建筑
消防管道位 置
建筑
（涉及到1-9、1-11、1-12，96家）入户门前有一根硕大的消防 管道，每天开门进出，观感上非常不好。
小区配套 选材 烟道侧排 阳台排水 阳台找坡
配置标准
小区公共卫生间特别是在装修期间会有很多的客户需要使用，可 以考虑将公共卫生间作的更好一些，现有的卫生间很粗糙 建筑 飘窗、条形窗护栏锈蚀严重 烟道侧排容易将外墙面弄脏。在厨房内炒菜，重庆人的麻辣口味 建筑 也容易对二楼的主卧和花园产生影响。 建筑 某些阳台没有设置天沟，滴水现象严重 建筑 阳台踢脚找坡应向外不应向内。 客户室内配置的，与客户生活息息相关的，设施、设备的使用情 况是客户敏感点较高的，如：别墅空调的室内温度是否舒适，空 建筑、安装 调噪音是否影响休息；热水锅炉容量是否满足客户的使用减少热 水的等待时间等。你作了哪些调查，现在温度和噪音是多少，在 多少升的锅炉合理。 建筑 建筑、安装 住宅功能管线对电梯前室和公共走道净高的影响 建筑、给排 单元排水出户管道或转换层的管道由于管道坡度不够，管道堵 水 塞，管道过小，造成底层或二层的客户户内返水，也易导致客户 建筑、给排 管道设计在套内中间，不便于整层客户打通； 水 公共区域的过道和电梯前室层高偏低，前期设计过道为2.4米， 但因为结构设计时梁的最低高度就已经是2.4米，再加上SOHO大 量的管道，所以最后效果只有2.2米，而标准就是2.2米；电梯前 建筑、结构 室的设计高度为2.65米，但在后期工程部施工过程中缺少与研发 的及时沟通，致使一根消防水管伸入电梯前室，致使其高度在装 修后只能保证2.5米； 建筑、结构 楼板隔音差 建筑、结构 室内现梁现象严重 公共区域的材料感观质量差，如：汉白玉易吸水，吸收污水后表 建筑、景观 面发黑，表面反光刺眼等，也易导致客户不满意。 客户室内空调室外机位不能满足使用要求，如：预留空调室外机 建筑、暖通 安装孔尺寸小某些室外机放不进去，空调外机散热效果差伏旱天 气空调易保护停机，空调室外机不便于装修或安装等，也易导致